1、桐桐鄉經濟鄉經濟開開發發區區2018-12地地塊塊概念方案概念方案設計設計2020.02TONGXIANG 桐桐鄉鄉綠綠地香港地香港 GREEN LAND HONGKONG整體整體鳥鳥瞰瞰圖圖 Render洋房透洋房透視圖視圖 Render高高層層透透視圖視圖RenderINSIDE SERENITY,OUTSIDE PROSPEROUS入口透入口透視圖視圖 Render基基礎礎分析分析BASIC ANALYSIS設計設計策略策略DESIGN STRATEGY規規劃方案劃方案PLANNING DESIGN產產品品設計設計INDIVIDUALBUILDING DESIGN05060708目目錄錄

2、Contents01020304立面立面設計設計FAADE DESIGN地下地下車庫車庫UNDERGROUNDGARAGE成本控制成本控制CostsControl設計說設計說明明DesignSpecifications基基礎礎分析分析BasicAnalysis1詩畫江南桐 鄉 印 象IMPRESSION OF TONGXIANG傳承棲居桐 鄉 印 象IMPRESSION OF TONGXIANG桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N周邊重要城市

3、基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS城市區位城市區位LOCATION周周邊邊城市城市本項目地理位置優越，距離上海、杭州、蘇州等大中型城市在100公里以內，高鐵通車后將達成30min全覆蓋。本案C O N C E P TD E S I G N基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS項項目區位目區位SITE利好條件利好條件目前浙江省正在研究烏鎮機場的可行性，并且滬蘇湖高鐵將經過烏鎮設站，進一步提升交通能級，大幅提升烏鎮打造華東養老生態小鎮。基地桐桐鄉鄉高高鐵鐵站站桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development

4、 zone，Tongxiang烏鎮烏鎮烏鎮烏鎮高高鐵鐵站（站（規規劃中）劃中）桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N教育商業配套政府基地中國桐中國桐鄉鄉世世貿貿中心中心世世紀紀廣廣場場紅紅星世博家居廣星世博家居廣場場桐桐鄉鄉技技師師學院學院桐桐鄉鄉市啟新學校市啟新學校安安樂樂村幼兒園村幼兒園烏鎮烏鎮互互聯聯網網產業產業園園基地基地桐桐鄉鄉市啟新學校市啟新學校啟新幼兒啟新幼兒園園基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS周周邊環邊環境境S

5、URROUNDINGS桐桐鄉經濟鄉經濟開開發發區管委會區管委會C O N C E P TD E S I G N基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS上位上位規規劃劃URBAN PLAN烏鎮烏鎮互互聯聯網網產業產業園園綠綠地二期地二期項項目目綠綠地一期地一期項項目目本本項項目目桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang均價：高均價：高層層19000桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxian

6、gC O N C E P TD E S I G N基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS中天江南中天江南誠誠品品均價：均價：16000元元碧桂園北城春碧桂園北城春曉曉均價：均價：17000元元(送送車車位）位）萬科翡翠天府萬科翡翠天府均價：均價：21500元元祥生國悅公祥生國悅公館館均價：高均價：高層層18000元元別別墅墅34500元元龍龍湖天宸原著湖天宸原著均價：高均價：高層層13000元元疊排疊排25000元元綠綠地中央公園地中央公園均價：均價：13800元元碧桂園北城春曉中天江南誠品本案萬科翡翠天府祥生國悅公館綠地中央公園龍湖天宸原著疊排疊排 元元佳源佳源瓏瓏府府綠綠地中央

7、公園地中央公園均價：均價：13800 25000合院合院35800元元龍龍湖天宸原著湖天宸原著均價：高均價：高層層13000元元榮安府榮安府 疊排疊排25000元元均價：均價：18000元元榮安府佳源瓏府周周邊競邊競品品RECHERCHC O N C E P TD E S I G N開開發發商商項項目地址目地址占地面占地面積積容容積積率率拿地拿地規規劃劃主力主力戶戶型型規規劃劃戶戶數數首開首開時間時間去化情況去化情況最新價格最新價格客群客群龍湖桐鄉高鐵站北約500m，合悅大道與悅容路交匯處679851.52017.10.25日，樓面價4020元/；溢價率13.88%住宅為5幢27F高層（兩梯四

8、戶）+132套排屋893+2+2；1244+2+2總戶數868戶2018年8.26首開89297套，124135套，排屋66套89剩余80套、124剩余約60套，排屋剩余約102套高層均價約13000元/地緣性客戶為主桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS競競品分析品分析-龍龍湖天宸原著湖天宸原著龍龍湖天宸原著于湖天宸原著于 2018 年年 8 月月 26 日首開，高日首開，高層產層產品定位高品定位高鐵鐵新區首置首改客新區首置首改客戶戶，主力

9、面主力面積積段段 89、124，排屋，排屋產產品客品客戶戶主要主要為為當地高端改善群體，面當地高端改善群體，面積積 183、225 桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N產產品品高高層層排屋排屋戶戶型型3*2*24*2*25*3*3面面積積段（）段（）89124183-225合計規規劃套數劃套數486216132834戶戶型占比型占比58%26%16%100%供供應應套數套數486216132834成交套數成交套數40615630592去化率去

10、化率83.5%72.2%22.7%71.0%成交均價成交均價（元（元/）1350025000/893+2+21244+2+2183-2255+3+3基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS競競品分析品分析-龍龍湖天宸原著湖天宸原著C O N C E P TD E S I G N開開發發商商項項目地址目地址占地面占地面積積容容積積率率拿地拿地規規劃劃主力主力戶戶型型規規劃劃戶戶數數首開首開時間時間去化情況去化情況最新價格最新價格客客戶戶來源來源碧桂園桐鄉市梧桐街道秋華路北側、春曉路西側5.3萬2.3拿地時間：2019/1/25 樓面價：6706/18幢16F-23F高層105/1261

11、080套2019.8.24首開105/126/140/166共460套65%17200元/，送車位本地客為主，大部分都是城北片區的顧客桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS競競品分析品分析-碧桂園北城春碧桂園北城春曉曉碧桂園北城春碧桂園北城春曉曉于于 2019 年年 8 月月 24 日首開，日首開，開開盤盤去化率去化率約約 80%，主力，主力戶戶型型 105、124，客，客戶戶以城北地以城北地緣緣性客性客戶為戶為主主桐鄉經濟開發區2018-1

12、2地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N產產品品高高層層戶戶型型3*2*24*2*24*2*24*2*2面面積積段（）段（）105126140166合計規規劃套數劃套數362362260921076戶戶型占比型占比34%34%24%8%100%供供應應套數套數31631619692920成交套數成交套數28225513359761去化率去化率89%81%68%64%83%成交均價成交均價（元（元/）17200（送車位）/1053+2+21264+2+21404+2+216

13、64+2+2基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS競競品分析品分析-碧桂園北城春碧桂園北城春曉曉C O N C E P TD E S I G N開開發發商商項項目地址目地址占地面占地面積積容容積積率率拿地拿地規規劃劃主力主力戶戶型型規規劃劃戶戶數數首開首開時間時間去化情況去化情況最新價格最新價格客群客群桐鄉祥生房地產開發有限公司桐鄉市振東新區校場東路與二環東路交匯處628521.72017-12-7拿地，樓面價12243元/高層22-25F，154376套；17084套；排屋82套150、170、230、250、280總戶數542戶2018年9月20日高層剩余230套，排屋剩余15

14、套高層均價約19000元/；排屋34500元/濮院工廠企業主等高端購買力客群為主桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS競競品分析品分析-祥生國玥公祥生國玥公館館祥生國玥公祥生國玥公館館于于2018年年9月月20日首開，高日首開，高層層主力主力戶戶型型170，戶戶型大型大總總價高，去化速度偏慢，客價高，去化速度偏慢，客戶戶以濮院地區以濮院地區為為主主產產品品高高層層22-25F排屋排屋戶戶型型4*2*24*2*25*3*3面面積積段（）段（）1

15、49170230-280合計規規劃套數劃套數8438882542戶戶型型占比占比18%82%100%供供應應套數套數8438882542成交套數成交套數3420867309去化率去化率40.5%53.6%81.7%57.0%成交成交均價均價（元（元/）1900034500/1554*2*21704*2*22405*3*4桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS競競品分析品分析-祥生國玥公祥生國玥公

16、館館C O N C E P TD E S I G N開開發發商商項項目地址目地址占地面占地面積積容容積積率率拿地拿地規規劃劃主力主力戶戶型型規規劃劃戶戶數數首開首開時間時間去化情況去化情況最新價格最新價格客群客群浙江財富興園置業有限公司桐鄉市振東新區和平東路與桂祺路交匯處420271.82017-12-7拿地，樓面價約23176元/小高層11F、高層17F、超高層25F135、145、155總戶數488戶2018年12月19日首開334套房源高層均價約23000元/濮院工廠企業主等高端購買力客群為主桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic dev

17、elopment zone，Tongxiang基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS競競品分析品分析-萬科翡翠天府萬科翡翠天府萬科翡翠天府于萬科翡翠天府于2018年年12月月19日首開，日首開，高高層層主力主力戶戶型型145、155，戶戶型大型大總總價高，區位好，城市價高，區位好，城市發發展方向，高端改善展方向，高端改善盤盤，產產品力品力強強桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N1353*2*11454*2*21554.5*2*2產

18、產品品高高層層戶戶型型3*2*24*2*44*2*2面面積積段（）段（）135145155合計規規劃套數劃套數3623622601076戶戶型占比型占比4%16%80%100%供供應應套數套數1040199249成交套數成交套數282255133761去化率去化率89%81%68%83%成交均價成交均價（元（元/）23000/1454*2*2基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS競競品分析品分析-萬科翡翠天府萬科翡翠天府C O N C E P TD E S I G N基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS目目標標客群客群TARGET CUSTOMERS項目地塊位于桐鄉經

19、濟開發區，周邊配套較為完善，限高50米，產品目標客戶群體為：高高層層住宅住宅 剛剛需型客需型客戶戶，注重，注重產產品品實實用性用性 性價比性價比洋房洋房產產品品 首改型客首改型客戶戶，注重，注重產產品功能性品功能性 舒適度舒適度桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS目目標標客群的居住需求客群的居住需求LIVING REQUIREMENTS環境品質注重景觀資源價值的塑造 綠色健康的生態住區居住品質有競爭力的戶型產品 舒適雅致的生活品質感觀品質承

20、載東方意境與國際品位的文化追求桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N設計設計策略策略DesignStrategy2C O N C E P TD E S I G N基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS項項目條件目條件TRANSIT規規劃指劃指標標建設用地面積：56787.22 用地性質：住宅用地容積率：2.0綠化率：30建筑高度：建筑高度50米建筑密度：25用地紅線低層退界線多層退界線高層退界線根據桐鄉市城市規劃建設管理技術規定：低

21、層退界線多層退界線高層退界線高壓線控制線主要車流次要車流用地紅線低層退界線多層退界線高層退界線桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N基基礎礎分析丨分析丨 BASIC ANALYSIS土地價土地價值值住宅用地價住宅用地價值值分析分析腹地內具有寧靜的居住環境。故具有最高的居住價值。西側是空地，居住價值次之。北側與城市道路之間有綠化帶隔離，東側緊鄰城市道路，南側有高壓走廊相對，但是有一片大尺度的公共綠地，有利于提升居住價值。較高價值高價值最高價值桐鄉

22、經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N設計設計條件條件輸輸入入建設用地面積：56787.22 用地性質：住宅用地容積率：2.0綠化率：30建筑高度：H50米建筑密度：25平均平均層層數數=2.0/0.25=8層層層高2.9米，可能的層數搭配：17F17F+11F17F+6F17F+8F桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang樓板價高企，如何解決樓板

23、價高企，如何解決“面粉比面包面粉比面包貴貴”的的問題問題高低配方案高低配方案8F洋房+17F高層(洋房溢價能力高，洋房面積最大化，貨值最大化)全高全高層層方案方案全17F高層(大花園方案，戶戶觀景，提高每一戶的價值，空間品質最佳)規規劃方案劃方案PlanningDesign3總總平面平面圖圖方案一方案一(全全17F)MASTER PLAN規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN桐桐鄉經濟鄉經濟開開發發區區2018-12號地號地塊總塊總指指標標其中其中其中項項目目用地面用地面積積總建筑面積地上總建筑面積地上計容建筑面積住宅建筑面積人才公寓配套用房養老服務用房數量數量56787.221

24、74743.51113574.44113574.44102937.238928800.001837.20205.70單單位位備備注注不計架空層不計架空層住宅總建筑面積2，不小于60物業管理用房物業經營用房340.72454.30地上建筑面積3地上建筑面積4生活水泵房60.00開閉所消控室60.0060.000.12/套，不小于50公共文化設施用房垃圾房公、專變電房地下總建筑面積機動車庫126.4830.00500.0061169.0757056.07其中普通車庫人防車庫非機動車庫49105.867950.214113.00建筑高度49.95m限高50米容積率建筑密度綠地率總戶數2.0025.0

25、0%30.00%10542.0025%30%戶 住宅986戶，人才公寓68戶其中總人數機動車數量應配建停車位337317801581人輛輛每戶3.2人計算住宅1.0輛/百平米，不小于1.5輛/戶其中含113輛訪客車位地上車位地下車位3161265輛輛人防車位非機動車數量1452285輛輛不計入配建指標住宅2.0輛/百平米，C O N C E P TD E S I G N整體整體鳥鳥瞰瞰圖圖 Render桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018

26、-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N組團景觀組團景觀C O N C E P TD E S I G N規規劃方案丨劃方案

27、丨 PLANNING DESIGN規劃結構景觀車行道中央景觀軸桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN流線分析市政道路車行道路景觀軸線組團步行道路地下車庫出入口小區主入口小區次入口配比分析125高層(T2)95高層(T4)人才公寓106高層(T4/2面寬)

28、房型面積段設計戶數戶數比設計比例 任務書比例比例差值106125954001624000.41580.16840.415840%15%45%1.3%-2%-3.7%C O N C E P TD E S I G N規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN消防分析消防出入口市政道路消防車流線消防登高面桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang配套分析物業經營用房養老用房物業管理用房社區服務用房配電房/垃圾收集點C O N C E P TD E S I G N規規劃方案丨劃方案丨 PLAN

29、NING DESIGN間距分析42m42m42m42m42m40m42m42m40m54m54m22m21m36m21m30m31m21m34m77m17m23m16m42m20m桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN日照分析日照滿足要求1.計算參數：城市：桐鄉 東經120度33分，北緯30度39分有效時間帶：8:00-16:00 真太陽時日照標準日：大寒日時間統計方式：最長有效連續日照日照計

30、算方式：滿窗分析(界內)沿線分析（界外）計算精度：1分鐘采樣點間距：0.6M日照時間滿足3小時，符合規范要求0小時1+小時2+小時3小時4小時5小時桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN中央景觀軸中庭水景中庭水景綠綠色色長長廊廊鄰鄰里空里空間間林林蔭長蔭長椅椅規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN組團景觀休休閑閑庭院庭院幽靜小徑幽靜小徑中庭水景中庭水景鄰鄰里空里空間間總總平面平面圖圖方案二方案二(17+8F)MASTER PL

31、AN規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN桐桐鄉經濟鄉經濟開開發發區區2018-12號地號地塊總塊總指指標標備備注注項項目目用地面用地面積積數量數量56787.22單單位位總建筑面積168052.36 不計架空層其中其中其中地上總建筑面積地上計容建筑面積住宅建筑面積人才公寓配套用房養老服務用房物業管理用房113574.44113574.44102867.668800.001825.92205.74340.72不計架空層住宅總建筑面積2，不小于60地上建筑面積3地上建筑面積4物業經營用房生活水泵房開閉所454.3060.0060.00消控室60.000.12/套，不小于50公共文化

32、設施用房垃圾房公、專變電房地下總建筑面積機動車庫125.1620.00500.0054477.9250364.92其中普通車庫人防車庫非機動車庫42414.717950.214113.00其中建筑高度容積率建筑密度綠地率總戶數總人數機動車數量應配建停車位49.952.0025.00%30.00%1043333817631565m戶人輛輛限高50米2.0025%30%住宅986戶，人才公寓68戶每戶3.2人計算住宅1.0輛/百平米，不小于1.5輛/戶其中含113輛訪客車位地上車位地下車位3531212輛輛人防車位非機動車數量1992285輛輛不計入配建指標住宅2.0輛/百平米，C O N C E

33、 P TD E S I G N整體整體鳥鳥瞰瞰圖圖 Render桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N桐鄉經濟開發區

34、2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G NC O N C E P TD E S I G N規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN規劃結構景觀車行道組團景觀中央景觀軸組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN流線分

35、析市政道路車行道路景觀軸線組團步行道路地下車庫出入口小區主入口小區次入口配比分析房型面積段設計戶數戶數比設計比例 任務書比例比例差值106125953861544400.39390.15710.449040%15%45%-0.7%0.7%-0.1%125洋房(T2)95高層(T4)人才公寓106高層(T4/2面寬)106洋房(T2)桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN消防分析配套分析物業經營

36、用房養老用房物業管理用房社區服務用房配電房/垃圾收集點消防出入口市政道路消防車流線消防登高面桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN間距分析31.5m31.5m31.5m33.5m31.5m31.5m31.5m33.5m31.5m31.5m32.2m23.5m31.5m24.04m15.79m14m17.18m31.5m10.1m7.28m10.1m6.5m13.67m30.68m19.76m3

37、1.5m20.76m8.69m8.87m9.15m24m18.68m8.49m24m16.29m桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang10.1m7.84mC O N C E P TD E S I G N規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN日照分析日照滿足要求1.計算參數：城市：桐鄉 東經120度33分，北緯30度39分有效時間帶：8:00-16:00 真太陽時日照標準日：大寒日時間統計方式：最長有效連續日照日照計算方式：滿窗分析(界內)沿線分析（界外）計算精度：1分鐘采樣點間

38、距：0.6M日照時間滿足3小時，符合規范要求0小時1+小時2+小時3小時4小時5小時桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang總總平面平面圖圖方案三方案三(17+11F)MASTER PLAN規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN桐鄉經濟開發區2018-12號地塊總指標其中其中其中項目用地面積總建筑面積地上總建筑面積地上計容建筑面積住宅建筑面積人才公寓配套用房養老服務用房物業管理用房數量56787.22168556.36113574.44113574.44102946.008800

39、.001827.51205.89340.72單位備注不計架空層不計架空層住宅總建筑面積2，不小于60地上建筑面積3物業經營用房生活水泵房開閉所消控室公共文化設施用房454.3060.0060.0060.00126.60地上建筑面積40.12/套，不小于50垃圾房公、專變電房地下總建筑面積機動車庫20.00500.0054981.9250868.92其中普通車庫42918.71人防車庫非機動車庫7950.214113.00其中建筑高度容積率建筑密度綠地率總戶數總人數機動車數量應配建停車位49.952.0025.00%30.00%1055337617811583m戶人輛輛限高50米2.0025%3

40、0%住宅984戶，人才公寓75戶每戶3.2人計算住宅1.0輛/百平米，不小于1.5輛/戶其中地上車位356輛含113輛訪客車位地下車位1226輛人防車位非機動車數量1992285輛輛不計入配建指標住宅2.0輛/百平米，桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G NC

41、 O N C E P TD E S I G N規規劃方案丨劃方案丨 PLANNING DESIGN日照分析日照滿足要求1.計算參數：城市：桐鄉 東經120度33分，北緯30度39分有效時間帶：8:00-16:00 真太陽時日照標準日：大寒日時間統計方式：最長有效連續日照日照計算方式：滿窗分析(界內)沿線分析（界外）計算精度：1分鐘采樣點間距：0.6M日照時間滿足3小時，符合規范要求0小時1+小時2+小時3小時4小時5小時桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang規規劃方案丨劃方案丨 PLANNI

42、NG DESIGN方案比較方案一（全方案一（全17F）方案二（方案二（17+8F）方案三（方案三（17+11F）中央大花園，景觀資源好5棟樓王單元數：18假設17F均價1.35萬，總貨值13.9億空空間間品品質質最佳，最佳，貨值較貨值較大大洋房（8F）最大化土地利用率高，土地價值最大挖掘高層單元數：7假設8F洋房均價1.45萬，高層均價1.3萬，總貨值14.2億貨值貨值最大，可能存在最大，可能存在報報批批風險風險洋房（11F）最大化3棟樓王高層單元數：7假設11F洋房均價1.4萬，高層均價1.3萬，總貨值13.95億審審批批難難度小度小桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12

43、 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N產產品品設計設計IndividualBuildingDesign4C O N C E P TD E S I G N面積樓盤120120-140140-160160龍龍湖天宸原著湖天宸原著容容積積率：率：1.50競競品品戶戶型：型：89 三居三居124 四居四居當前均價：當前均價：13000元元/碧桂園北城春碧桂園北城春曉曉容容積積率：率：2.30競競品品戶戶型：型：105 三居三居126 四居四居140 四居四居166四居四居當前均價：當前均價：17200元元/祥

44、生國悅公祥生國悅公館館容容積積率：率：1.70競競品品戶戶型：型：149 四居四居170 四居四居當前均價：當前均價：17000元元/萬科翡翠天府萬科翡翠天府容容積積率：率：1.80競競品品戶戶型：型：135 三居三居145 四居四居155 四居四居當前均價：當前均價：2300元元/桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang4房2廳2衛1244房2廳2衛1263房2廳2衛1354房2廳2衛1404房2廳2衛1494房2廳2衛1454房2廳2衛1664房2廳3衛1704房2廳2衛155產產品品設計

45、設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN競競品樓品樓盤盤COMPETING PRODUCTS3房2廳2衛893房2廳2衛105C O N C E P TD E S I G N產產品品設計設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN市市場場上上現現有有標標桿桿項項目及周目及周邊邊主要主要對標競對標競品，品，戶戶型特點型特點歸納歸納如下：如下：1.周邊產品以大高大高層層和聯聯排排產產品品為主2.高層產品南向面南向面寬寬較有優勢；3.相同面積段戶戶型配置均型配置均質質化化針對針對市市場現場現有有產產品，品，戶戶型改良措施如下：型改良措施如下：讓產品在競爭中脫穎而出（寬廳設寬廳設置、置、觀觀景景側

46、廳設側廳設置、主臥套置、主臥套設設置，合理尺度置，合理尺度設計設計等），提升等），提升產產品功能適用性品功能適用性；項目用地緊張，通過規劃及產品的設計，提升提升產產品舒適度品舒適度在戶型面積段相同的情況下，增加房增加房間間配置配置在規范允許的前提下，提高贈送率，提升附加提升附加值值桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang設備平臺做足做足設備設備平臺面平臺面積積陽臺（二）符合以下情形的居住建筑非封閉陽臺按其 （三）設備平臺進深小于或等于1.0米，其水平外圍水平投影面積計入容積率指標：投影面積不計

47、入容積率指標，否則按其水平投影凸陽臺水平投影面積大于等于10平方米或進深超 面積全部計入容積率指標。過2.4米；（五）按上述規定執行后，單套住宅其余非封閉凹陽臺水平投影面積大于等于8平方米或進深超 建筑空間水平投影面積之和仍超過該套住宅建筑過1.8米；面積15%的，超出部分計入容積率指標。復合型陽臺水平投影面積大于等于10平方米，或凹入深度大于等于1.8米，或陽臺進深超過2.4米。（四）房屋結構范圍內屬于一戶專有的標注為陽臺、空中花園、入戶花園、入戶平臺等有永久性上蓋，有圍護結構、底板，與房屋相連、可以活動和利用的非封閉建筑空間，不受其標注名稱影響，均按上述陽臺計算方法計算容積率指標。盡可能做

48、足陽臺比例盡可能做足陽臺比例產產品品設計設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN面積贈送方式研究飄窗盡可能增加盡可能增加飄飄窗個數窗個數桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G NL0.6ML0.6M飄窗窗臺面與室內地面的高差應大于或者等于0.3米，自外墻墻體外線至飄窗外邊線距離小于或者等于0.6米，窗臺面至飄窗頂板底高度應小于2.2米L2.4ML1.0M.PRODUCT&DESIGN產產品品設計設計產產品品級級配表配表戶戶型面型面積積戶戶型型類

49、類型型其本配置其本配置朝南面朝南面寬寬客客廳廳開開間間（mm）餐餐廳廳開開間間（mm）主臥開主臥開間間 次臥次臥1開開間間 次臥次臥2開開間間 次臥次臥3開開間間（mm）（mm）（mm）（mm）洋房洋房106T2邊戶3房2廳2衛3面寬380038003500290030003000高高層層12595T2邊戶2T4中間戶4房2廳2衛3房2廳2衛3面寬3面寬40003600400036003600330030002900280023501052T4邊戶3房2廳2衛2面寬5500（側橫廳）350031003000125T2邊戶3+1房2廳2衛 3.5面寬61003800360030002800戶型設

50、計注重各產品之間的梯級關系，同時根據規劃景觀合理分配資源備注：上述尺度均為軸線尺度C O N C E P TD E S I G N方案一方案一對應產對應產品品桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N產產品品設計設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN105+95+95+105標準層平面圖得房率得房率備備

51、注注戶戶型型1-1套型套型三房兩廳兩衛套數套數1套內面套內面積積（不（不 陽臺投陽臺投含陽臺）含陽臺）影面影面積積84.894.65套內含陽套內含陽臺面臺面積積87.22套型建套型建筑面筑面積積107.36飄飄窗面窗面積積3.43設備設備平平 陽臺及陽臺及飄飄窗面窗面 標標準準層層臺面臺面積積 積積占比占比 面面積積2.566.78%400.682.00%贈贈送面送面積積8.321-2三房兩廳兩衛274.715.2577.3495.312.512.546.87%7.681-2三房兩廳兩衛183.985.3186.64106.651.473.136.91%7.26全面積贈送半面積贈送桐鄉經濟開發

52、區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N產產品品設計設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN125+125標準層平面圖戶型套型套數套內面積（不含陽臺）陽臺投影面 套內含陽臺 套型建筑積 面積 面積飄窗面積設備平臺 陽臺及飄窗面面積 積占比標準層面積得房率贈送面積備注1-1四房兩廳兩衛295.918.76100.29126.112.673.104.57%248.2280.81%10.15全面積贈送半面積贈送C O N C E P TD E S I G N產

53、產品品設計設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN高高層層125+125T2戶戶型型收收納納體系體系精細化收納體現人性化和精細化設計理念豪豪華華套房主臥套房主臥尊享步入式衣帽間和主衛寬廳設寬廳設置置客廳與學習空間可拆可合，最大化可觀景面全景陽臺全景陽臺最大化提高可贈送面積，同時增加戶型舒適感桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang方案二方案二對應產對應產品品桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongx

54、iangC O N C E P TD E S I G N全面積贈送半面積贈送產產品品設計設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN洋房洋房106戶戶型型3面面寬寬標準層平面圖戶型套型套數套內面積（不含陽臺）陽臺投影 套內含陽臺 套型建筑面積 面積 面積飄窗面積設備平臺 陽臺及飄窗面面積 積占比標準層面積得房率贈送面積備注1-1三房兩廳兩衛282.858.7387.22107.981.333.116.87%211.9582.30%8.81桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C

55、E P TD E S I G N戶型套型套數套內面積（不含陽臺）陽臺投影 套內含陽臺 套型建筑面積 面積 面積飄窗面積設備平臺 陽臺及飄窗面積 面積占比標準層面積得房率贈送面積備注1-1四房兩廳兩衛294.269.6999.11125.731.263.106.48%237.4683.47%9.21產產品品設計設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN洋房洋房125戶戶型型3面面寬寬標準層平面圖全面積贈送半面積贈送桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I

56、 G N備注標準層面積395.7得房率81.83%戶型1-11-2套型三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛套數22套內面積（不含陽臺）82.5973.08陽臺投影 套內含陽 套型建筑面積 臺面積 面積7.11 86.15 106.275.40 75.78 93.60飄窗面積1.882.22設備平臺面積2.622.54陽臺及飄窗面積占比6.58%6.73%贈送面積8.067.46產產品品設計設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN高高層層105+95+95+105戶戶型型標準層平面圖全面積贈送半面積贈送桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic develo

57、pment zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N產產品品設計設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN高高層層105+95+95+105戶戶型型標準層平面圖戶型套型套數套內面積（不含陽臺）陽臺投影面積套內含陽臺面積套型建筑面積飄窗面積設備平臺面積陽臺及飄窗面積占比標準層面積得房率贈送面積備注390.581.55%1-11-21-3三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛12182.5973.0876.877.115.407.7886.1575.7880.76106.6493.93100.041.882.221.212.562.543.136.58%6.73

58、%6.63%8.007.468.23全面積贈送半面積贈送桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N全面積贈送半面積贈送產產品品設計設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN公寓公寓140+118+100+100+104標準層平面圖戶型套型套數套內面積（不含陽臺）陽臺投影面 套內含陽臺 套型建筑積 面積 面積飄窗面積設備平臺 陽臺及飄窗面面積 積占比標準層面積得房率贈送面積備注566.2484.52%A-1A-2三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛11114.

59、3094.8411.259.60119.9399.64141.89117.892.401.802.942.917.02%6.96%10.979.51B-1B-2C三房兩廳兩衛三房兩廳一衛兩房兩廳一衛11180.2481.1483.069.459.3010.4484.9785.7988.28100.52101.50104.450.901.000.602.881.981.927.01%6.96%7.01%8.517.637.74C O N C E P TD E S I G N產產品品設計設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN洋房洋房125戶戶型型3面面寬寬全套房主臥全套房主臥尊享步入式衣帽間

60、和主衛收收納納體系體系精細化收納體現人性化和精細化設計理念全景陽臺全景陽臺最大化提高可贈送面積，同時增加戶型舒適感桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang立面立面設計設計FaadeDesign5桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N現代主義(本本項項目目)立面立面設計設計丨丨 FACADE DESIGN高端樓高端樓盤盤立面立面發發展展FAADE

61、 DEVELOPMENT？古典歐式天津融天津融創創中心中心新古典主義大寧金茂府大寧金茂府現代典雅華潤華發華潤華發靜安府靜安府五里五里橋橋本本項項目目C O N C E P TD E S I G NNORMCORE 風風格格以實用而舒適的穿著為前提，以“故意穿得很單調、無特色”為主旨，在減低品牌辨識度的同時，讓自己的穿搭處于一種平凡自在而不失格調的狀態。質質樸樸+簡約簡約+高高級級灰灰=氣氣質質桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang立面立面設計設計丨丨 FACADE DESIGN風風格概述格概

62、述STYLE OVERVIEWELEGANCE GREY高高級級灰灰C O N C E P TD E S I G N立面展示立面展示FACADE EXHIBITION立面立面設計設計丨丨 FACADE DESIGN洋房立面洋房立面設計設計桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N立面立面設計設計丨丨 FACADE DESIGN立面分析立面分析FAADE ANALYSIS住宅立面構成分析住宅立面構成分析立面采用經典三段式。以橫向線條為主，建筑顯得舒展

63、。局部采用豎向線條劃分，建筑體量端莊、典雅。基座采用優質石材，近人尺度做足品質。中間段采用真石漆。頂部采用挑檐采用鋁板，體現輕盈與現代。在節約成本的同時保證立面品質。桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N低窗臺低窗臺飄飄窗做法窗做法滿足防火要求不使用防火玻璃外墻質感涂料為主局部金屬漆收邊立面立面設計設計丨丨 FAADE DESIGN陽臺做法陽臺做法玻璃欄板體現價值感陽臺分戶墻退在玻璃欄板之后，增加立面整體感外墻咦質感涂料為主局部金屬漆收邊桐鄉經

64、濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang立面展示立面展示FACADE EXHIBITION中空鋼化玻璃墻體+玻璃質感涂料飾面金屬鋁板灰色金屬框中空鋼化玻璃質感涂料飾面金屬鋁板C O N C E P TD E S I G N立面立面設計設計丨丨 FAADE DESIGN立面立面設計設計意向意向FACADE INTENTION洋房立面洋房立面設計設計意向二意向二桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC

65、 O N C E P TD E S I G N立面立面設計設計丨丨 FAADE DESIGN立面立面設計設計意向意向FACADE INTENTION洋房立面洋房立面設計設計意向三意向三桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N立面立面設計設計丨丨 FAADE DESIGN立面立面設計設計意向意向FACADE INTENTION洋房立面洋房立面設計設計局部意向局部意向桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，econom

66、ic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N立面立面設計設計丨丨 FAADE DESIGN立面立面設計設計意向意向FACADE INTENTION洋房立面洋房立面設計設計局部意向局部意向桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang立面立面設計設計丨丨 FAADE DESIGN高高層層立面立面設計設計C O N C E P TD E S I G N立面立面設計設計丨丨 FACADE DESIGN立面分析立面分析FAADE ANALYSIS

67、住宅立面成本控制住宅立面成本控制關關鍵鍵部位做石材：部位做石材：比如比如門頭門頭，上部做涂料，上部做涂料，既保既保證項證項目品目品質質又可控制成本。又可控制成本。控制窗地比：控制窗地比：滿滿足足節節能要求能要求其他部位其他部位為為仿石涂料及金仿石涂料及金屬漆（可局部金屬屬漆（可局部金屬鋁鋁板）板）90%僅僅入口入口門頭門頭及部分基座及部分基座為為石材石材10%桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang立面立面設計設計丨丨 FAADE DESIGN高高層層立面立面設計設計意向二意向二立面立面設計設

68、計丨丨 FAADE DESIGN高高層層立面立面設計設計意向三意向三立面立面設計設計丨丨 FAADE DESIGN高高層層立面入口立面入口設計設計地地庫設計庫設計GarageDesign6產產品品設計設計丨丨 INDIVIDUAL DESIGN地下一地下一層層平面平面地地庫庫平面平面圖圖停停車車指指標標地下總建筑面積：48405其中人防面積：7072 總停車數量：1465輛其中 標準車位1428輛微型車位10X0.7=7輛子母車位20X1.5=30輛人防停車：145輛非人防停車：1320輛防火分區平面防火分區平面圖圖地塊北側為人防區，利用北側兩個坡道及主樓的下方不規則空間的優勢，減少出地面樓梯

69、數量。利用坡道下方及停車效率低的位置做設備用房。采用大小柱網結合的方式，柱網尺寸應符合停車模數，提高停車效率。地庫外墻拉平，減小地庫周長，減小地庫建設成本。坡道出入口分開設置，緩解了主車道的行車壓力。非人防地庫3.5米層高，減少地庫挖方，減少建造成本。人防范圍線地庫出入口地下自行車庫設備用房C O N C E P TD E S I G N地下地下車庫車庫丨丨 UNDERGROUNDGARAGE地下地下車庫車庫入口入口桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S

70、I G N地下地下車庫車庫丨丨 UNDERGROUNDGARAGE主主車車道道桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang停停車車落客區落客區地下地下車庫車庫丨丨 UNDERGROUNDGARAGE停車落客區入戶大堂大堂前區大堂前區地下地下車庫車庫丨丨 UNDERGROUNDGARAGE停車落客區入戶大堂成本控制成本控制CostsControl7C O N C E P TD E S I G N地庫成本控制挖方挖方我我們們的策略的策略地下室埋深盡量減少，場地抬升處理，挖方量減少，土方可以就地平衡。桐

71、鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang普通地下室做法普通地下室做法地下室完全埋入地下，挖方量大，土方不可就地平衡。地下地下車庫設計車庫設計|DI XIA CHE KU YOU HUA SHE JI整體地下車庫適當抬高地地庫庫適當抬高，減少土方量，適當抬高，減少土方量，節約節約造價造價（桐（桐鄉規鄉規范地范地庫庫可抬高可抬高 0.5m 不不計計容）容）填方別墅地下室桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tong

72、xiangC O N C E P TD E S I G N立面成本控制住宅立面住宅立面選選材材|ZHU ZHAI LI MIAN XUAN CAI我們建議：高層產品門頭采用石材，其余采用真石漆采用石材，其余采用真石漆洋房產品基座采用石材，上部采用真石漆采用石材，上部采用真石漆高高層層EMPHASIS CREATION洋房洋房EMPHASIS CREATION景觀成本控制景景觀觀成本成本|JING GUAN CHENG BEN景觀主軸線采用硬采用硬質質景景觀觀，其余部分采用軟質景觀。EMPHASIS CREATION比如入口區域，進行成本投入傾斜，對非重點區域可用綠化植被來營造氛圍。AREA R

73、ATIO CONTROL在選材及用量區別對待,非重點區域選用替代產品。QUANTITY CONTROLSTANDARDIZATION STRUCTURE綠化苗選用中小規格，分期開發時可在閑置用 座椅、路燈等采用標準化產品，節約成本并地上暫時種植苗木，增加灌木和草坪的面積。使小區形象和諧統一。桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N重點部位打造重點部位打造控制硬景控制硬景軟軟景面景面積積比比 控制特色控制特色樹樹數量數量標標準化構造準化構造設計說設

74、計說明明DesignSpecifications8C O N C E P TD E S I G N規劃建筑設計說明一.項目概況浙江省桐鄉市，地處“滬蘇杭金三角”，長三角一小時經濟圈內，經濟發達，地理優勢十分優越。本項目位于桐鄉市南部經濟開發區，距高鐵站約7公里，距市政府約2.8公里。地塊北臨鳳翔東路，東臨振華路，南面隔公共綠地與南環路相鄰，西側為其它住宅地塊。用地性質為住宅用地，用地面積5.68萬，容積率2.0，計容建筑面積11.36萬，其中可售住宅10.29萬，人才公寓0.88萬（無償移交政府）。二.設計依據城市居住區規劃設計規范民用建筑統一設計標準建筑設計防火規范桐鄉市城市規劃建設管理技術

75、規定浙江省住宅設計標準汽車庫、修車款、停車場設計防火規范公共建筑節能設計標準居住建筑節能設計標準無障礙設計規范浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）浙江省工程建設標準城市建設工程日照分析技術規程條件說明三.項目開發定位與規劃設計原則項目開發定位本項目規劃設計力圖營造一個功能合理、環境優美、舒適宜人的居住環境，輔以組織高校、尺度宜人的交通、綠化系統、田園社區、空間秩序等，追求社會、經濟、環境綜合效益的整合，為住宅的商品化開發、社會化管理和循序實施創造條件。規劃設計原則充分考慮城市文脈、城市自然環境及周邊配套，進行合理的總體布局，以人性化尺度融入城市街區及城市肌理。強調人與環境的有機結合，把住宅融

76、入社區環境之中，和諧共生，體現環境對于居住生活的意義。盡可能地利用周邊景觀資源對住宅的價值，并在內部形成優越的內部景觀品質。平面規劃注重形成建筑布局上的均好性，通過密度和形態的變化創造豐富的社區空間。規劃設計理念規劃以現代設計理念，設計手法，創造高質量的優秀住宅小區。以人為本，優化環境，提升品位。按照環境與生態規劃設計原則，充分考慮利用現有生態要素，創造宜人的建筑環境。本方案力求塑造一個既有豐富文化內涵，又有環境效益、經濟效益、社會效益的生態住宅小區，同時體現適用性和均好性的原則，考慮環境、景觀資源共享，使得每戶都享有良好的景觀資源。本方案同時也充分考慮當地的居住習慣，避免與傳統居住思想發生沖

77、突。規劃方案從桐鄉市特殊的歷史文化特點出發，以人為本，遵循可持續發展的原則，致力于創造嶄新的居住理念，提供優雅舒適的居住環境，達到人與環境、建筑的和諧統一，使本項目成為桐鄉市的住宅典范。四.規劃設計1.設計理念規劃以現代設計理念，設計手法，創造高質量的優秀住宅小區。以人為本，優化環境，提升品位。按照環境與生態規劃設計原則，充分考慮利用現有生態要素，創造宜人的建筑環境。本方案力求塑造一個既有豐富文化內涵，又有環境效益、經濟效益、社會效益的生態住宅小區，同時體現適用性和均好性的原則，考慮環境、景觀資源共享，使得每戶都享有良好的景觀資源。本方案同時也充分考慮當地的居住習慣，避免與傳統居住思想發生沖突

78、。規劃方案從桐鄉市特殊的歷史文化特點出發，以人為本，遵循可持續發展的原則，致力于創造嶄新的居住理念，提供優雅舒適的居住環境，達到人與環境、建筑的和諧統一，使本項目成為桐鄉市的住宅典范。2.規劃結構本方案遵循規劃設計條件及城市形象設計的原則，綜合考慮與周邊城市的和諧統一，提出了3個規劃方案。分別是方案一：全17層的中高層方案。方案二：17+8層高低配方案。方案三：17+11高低配方案。綜合各方面因素，本設計主推方案一。規劃結構采用了“一橫三縱”四軸線的空間布局，使得每一棟住宅均享有充分的花園景觀，中央布置大戶型，外側布置相對較小戶型。通過公共綠化水景等空間將其劃分為多個組團鄰里空間，并通過環境將

79、其整合成為一個有機而豐富的整體。3.道路交通社區內部采用人車分流的模式，機動車停車及行駛全部位于地庫，最大限度保持地面舒適的步行空間品質。根據對外部城市交通與地塊分析，分別設置2處機動車出入口：東側正對景觀主軸線為小區主要出入口，北側為次要出入口。南側和西側沒有條件設置出入口。并且分別在2個出入口處設置地庫入口，實現完全的人車分流，小區地面保持純步行系統，僅保留消防車道，消防車道沿外側布置，盡可能地留給內部更大的花園空間。4.停車系統本項目機動車全部位于地下車庫，地庫層數一層，地下總建筑面積50255平方米，停車數量1212輛。5.綠化系統本規劃充分挖掘和利用景觀資源，力求社區與自然環境有機結

80、構，融為一體。采用一橫三縱的景觀軸線，把整體串聯起來。由社區中心花園，到各組團鄰里綠地，形成網格狀的綠化結構，并形成空間滲透，營造豐富的綠化空間層次，打造花園社區。并在其中穿插布置老人及兒童活動鍛煉、游戲空間，強調鄰里文化與交流。滿足使用功能的前提下，滿足戶型級配，更加合理有序。桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，Tongxiang單單位位桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD

81、 E S I G N6.豎向設計以人為本，保證人民生命財產安全，保證雨水順利排放。滿足道路路基穩定性要求、排水要求及防洪澇要求的原則。合理布局，最大限度確定控制標高，降低工程投資。維護生態系統的完整性。7.日照設計本工程日照設計以桐鄉市城市規劃建設管理技術規定、浙江省工程建設標準城市建設工程日照分析技術規程條件說明、及城市居住區規劃設計規范為依據。被遮擋住宅建筑大寒日滿足3小時滿窗日照，符合規范要求。并且做到日照的均好性與景觀的均好性相互平衡。8.規劃經濟技術指標（見右表）六.建筑單體設計1.立面設計根據桐鄉當地的生活習慣、傳統文脈及市場實際需要，采用簡潔明快的設計手法，定位于中高端住宅，與自

82、然環境相適應，并取得豐富變化。建筑外立面采用現代風格，建筑整體造型簡潔明快、現代大方，造型舒展，比例勻稱，與城市整體風貌相得益彰。建筑外墻以米白色仿石涂料、深灰色金屬漆涂料為主，僅在入口門頭處采用石材干掛，刪繁就簡，保證效果的同時最大化地控制造價成本。2.戶型設計全明設計，南北通透-明廚明衛明廳，充分提高居住品質，提倡高效、簡潔、實用的平面幾何空間。實用性-戶型方正實用，空間規整，利用率高。采用大開間景觀陽臺，寬廳、景觀側廳等，增加銷售亮點。強化功能，滿足級配-在滿足使用功能的前提下，滿足戶型級配，更加合理有序。備備注注桐桐鄉經濟鄉經濟開開發發區區2018-12號地號地塊總塊總指指標標項項目目

83、 數量數量用地面用地面積積 56787.22 其中總建筑面積地上總建筑面積地上計容建筑面積住宅建筑面積人才公寓配套用房養老服務用房174743.51113574.44113574.44102937.238928800.001837.20205.70不計架空層不計架空層住宅總建筑面積2，不小于60地上建筑面積3地上建筑面積40.12/套，不小于50物業管理用房物業經營用房生活水泵房開閉所消控室公共文化設施用房垃圾房公、專變電房其中其中地下總建筑面積340.72454.3060.0060.0060.00126.4830.00500.0061169.07其中m機動車庫普通車庫人防車庫非機動車庫建筑高

84、度容積率建筑密度57056.0749105.867950.214113.0049.952.0025.00%限高50米2.0025%綠地率30.00%30%其中總戶數總人數機動車數量應配建停車位1054337317801581戶人輛輛住宅986戶，人才公寓68戶每戶3.2人計算住宅1.0輛/百平米，不小于1.5輛/戶其中含113輛訪客車位地上車位地下車位3161265輛輛人防車位非機動車數量1452285輛輛不計入配建指標住宅2.0輛/百平米，C O N C E P TD E S I G NPC設計建議說明1.項項目概況目概況項目名稱：桐桐鄉經濟鄉經濟開開發發區區2018-12號地號地塊塊。項目

85、地址：桐桐鄉經濟鄉經濟開開發發區區鳳鳳翔翔東東路以南，振路以南，振華華路以西。路以西。項目規模：本工程由19棟建筑(含住宅及配套公建）組成。其中15棟為17F高層住宅，1棟為 17F 人才公寓,其余為 3幢獨立配套建筑（1F）。總用地面積56787.22，總建筑面積174743.51，地上總建筑面積：113574.44。2.裝配式建筑面裝配式建筑面積積和裝配率落和裝配率落實實方案建方案建議議2.1裝配式裝配式設計設計依據依據根據本項目土地出讓的時間及相關出讓條件的要求（待定），本項目按照“浙江省裝配式建筑評價標準DB33/T1165-2019”的要求實施裝配式建筑。115#樓高層住宅及16#樓

86、人才公寓采用裝配式技術建造，配電房及門衛可以不采用裝配式技術建造。當評價單元滿足下列要求時可確定為裝配式建筑1）主體結構部分的評價分值不低于20分；2）圍護墻和內隔墻部分的評價分值不低于10分；3）實施全裝修；4）應用建筑信息模型（BIM）技術；5）體現標準化設計；6）公共建筑的裝配率不低于60，居住建筑的裝配率不低于50。裝配率計算公式：桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G N2.2裝配式裝配式設計設計范范圍圍裝配式結構體系：裝配整體式剪力墻體

87、系，結構剛度大，空間整體性好，在水平力作用下側向變形小，沒有梁柱構件的外露，空間使用效率高樓蓋體系均采用鋼筋混凝土梁板體系。裝配式樓棟：115#樓高層住宅及16#樓人才公寓采用裝配式技術建造，配電房及門衛可以不采用裝配式技術建造。預制構件的選擇：預制外圍護墻板、預制剪力墻、預制凸窗、預制樓梯板、預制陽臺板、預制空調板及預制疊合樓板。預制層數的選擇：二層屋頂層。3.預預制構件的布置建制構件的布置建議議3.1預預制構件的布置原制構件的布置原則則住宅住宅(剪力剪力墻結墻結構構)1）樓層選擇，考慮避開約束邊緣構件位置，同時考慮避開大線腳位置；2）優先選擇外圍護墻體，同時考慮陽臺板，空調板，樓板板，樓梯

88、板，ALC內墻板。3）疊合樓板，至少60（預制）+80（現澆）（考慮樓板穿管線）；4）衛生間、廚房，建議選擇現澆。5）控制塔吊遠端單構件重量，宜小于5t。6）預制層數：底部加強區不宜做預制，盡量選擇在線條處來區分預制與現澆層。3.2 預預制構件的制構件的選擇選擇本項目除了配套用房外均為高層，擬采用現裝配整體式剪力墻結構，預制構件主要包括預制外圍護墻體、預制陽臺、預制空調板、預制樓梯，預制樓板，ALC內隔墻板。桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G

89、N4.裝配式裝配式設計設計開開發發及成本把控及成本把控4.1 裝配式裝配式設計設計開開發發4.2裝配式成本把控裝配式成本把控在現階段國內裝配式政策要求前提下，因目前市場裝配式產業鏈內各項成本趨于穩定，整個建造方式并沒 有充分實現工業化，所以目前影響成本的主要因素主要還在于設計階段。方案設計的合理性：包括戶型標準化、立面造型、預制構件復雜程度等；PC方案選擇的合理性：根據各地政策要求，從成本、工期、獎勵、實施難度等方面進行多方案比選；預制構件拆分合理性：包括模具重復使用率、構件重量、構件加工及運輸難度、安裝及連接施工難度；深化設計的精準性：需真正采用裝配式全過程BIM設計，避免各類裝不上、安裝碰

90、撞、預留預埋不準確等返工現象；構件廠選擇的合理性：構件廠產能、工藝、質量、運輸距離等方面；總包對裝配式項目的施工經驗與管理能力。桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangC O N C E P TD E S I G NPC設計原則規規劃方面：劃方面：在模數協調的基礎上，遵循少規格、多組合的原則，著重對部品部件進行標準化設計，增加棟型的重復率，提升模具的使用率，降低成本。戶戶型方面：型方面：1.住宅建筑采用套型、核心筒等功能模塊進行組合，實現標準化設計。2.住宅平面規整，體型合理，采用大開間、大進深的布置方式，提高空間的靈活可變性的同時滿足使用者多樣化的居住需求。立面方面：立面方面：立面設計時，充分考慮工廠化生產、裝配式施工和外圍護結構簡潔規整的特征。在標準化的基礎上實現立面形式的多樣化。桐鄉經濟開發區2018-12地塊概念方案設計2018-12 block，economic development zone，TongxiangTHANKS