1、目錄目錄contents示范筑樓營(yíng)城理想韜略天賦第六章第五章第四章第三章第二章第一章C H A P T E R 1天天賦賦項(xiàng)目區(qū)位PROJECT LOCATION深圳，簡(jiǎn)稱“深”，別稱“鵬城”，是中國(guó)四大一線城市之一，廣東省省轄市、計(jì)劃單列市、副省級(jí)市、國(guó)家區(qū)域中心城市、超大城市，國(guó)務(wù)院定位的全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市和國(guó)際化城市、國(guó)家創(chuàng)新型城市、國(guó)際科技產(chǎn)業(yè)中心、全國(guó)海洋中心城市、國(guó)際性綜合交通樞紐，中國(guó)三大全國(guó)性金融中心之一。基 地基 地基 地基 地深 圳深 圳寶安公園企龍山平戀山公園鐵崗水庫(kù)寶安客運(yùn)汽車站新安中學(xué)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校曦城協(xié)同學(xué)校廣深珠高速公路管理處桃花園旅游度假村1000M幼兒園SITE周邊

2、環(huán)境ENVIRONMENT AROUND周邊交通PERIPHERAL TRAFFICSITE視線視線企龍山尖崗山公園鐵崗水庫(kù)鐵崗水庫(kù)項(xiàng)目用地長(zhǎng)邊朝向西南，具有非常好的朝向，但同時(shí)受到南向高速的噪音干擾，用地內(nèi)部景觀視線優(yōu)良，南向可以眺望企龍山山體景觀，北向可以眺望尖崗山公園景觀。廣深高速公路噪音干擾主導(dǎo)風(fēng)向廣深高速公路噪音干擾景觀視野ENVIRONMENT AROUND住 宅住 宅區(qū)域A最高位于地塊北側(cè)，且遠(yuǎn)離高速公路，景觀視野最佳，交通便捷，居住價(jià)值最高。區(qū)域B較高位于地塊內(nèi)部，環(huán)境較好，城市道路噪音較小，距離北側(cè)景觀資源較近，居住價(jià)值次高。區(qū)域C一般緊鄰高速公路，環(huán)境條件一般，交通便捷但車

3、流噪音大，居住價(jià)值較低。結(jié)論區(qū)域A：距離北側(cè)景觀資源較近，有極好景觀視野私密性好、環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域B：位于基地內(nèi)部，有較好的的私密性、交通較便利。區(qū)域C:臨近高速公路，交通便利、噪音影響較嚴(yán)重，景觀視線一般。最高居住價(jià)值較高居住價(jià)值一般居住價(jià)值用地價(jià)值LAND USEVALUE交通景觀開(kāi)放性人群密度居住價(jià)值商 業(yè)商 業(yè)區(qū)域A最高緊鄰城市道路，交通便利，且位于城市道路交叉口，人流集中，景觀優(yōu)越，具有最高的商業(yè)價(jià)值。區(qū)域B較高位于城市道路一側(cè)，人流較多，商業(yè)價(jià)值次高。區(qū)域C一般位于地塊內(nèi)部，環(huán)境條件一般，商業(yè)價(jià)值相對(duì)最低。結(jié)論區(qū)域A：臨近干道，位于城市道路交叉口，有極好的可視性、可達(dá)性和人群密度。區(qū)

4、域B：臨近道路，有較好的可視性、可達(dá)性和人群密度。區(qū)域C:處于基地內(nèi)部，環(huán)境舒適度好、人群密度適中。最高商業(yè)價(jià)值較高商業(yè)價(jià)值一般商業(yè)價(jià)值用地價(jià)值LAND USEVALUE可視性可達(dá)性景觀人群密度商業(yè)價(jià)值用地條件LAND USE CONDITIONS地塊名稱地塊名稱深圳寶安深圳寶安A122A122-03600360地塊地塊地塊編號(hào)A122-0360地塊位置寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鐵崗片區(qū)，尖崗山大道南側(cè)地塊性質(zhì)二類居住用地占地面積（）38880.19出讓面積（）38880.19容積率3.12建筑密度40%綠化率40%建筑限高（m）100計(jì)容建筑面積（）121310其他住宅面積（）88450（可售）商業(yè)面積

5、（）6000（可售）人才住房最低要（）19610（不可售）其他配套面積（）7250（不可售）CHAPTER2理想理想核心客戶描摹核心客戶描摹周 邊 產(chǎn) 業(yè) 園 工 作 辦 廠 的 企 業(yè) 主，財(cái) 力 雄 厚，看 中 身 份 圈 層 感來(lái) 自 南 山 科 技 園，創(chuàng) 富 能 力 強(qiáng)，渴 望 躋 身 上 流 圈 層來(lái) 自 寶 中 前 海 的 企 業(yè) 高 管，經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 力 強(qiáng) 勁，卓 識(shí) 遠(yuǎn) 見(jiàn)來(lái) 自 周 邊 別 墅 物 業(yè)，因 居 住 不 便，存 在 換 房 需 求全 市 范 圍 內(nèi)，對(duì) 山 水 景 觀 資 源 偏 好 者，實(shí) 力 雄 厚1.1.寶安地緣性財(cái)富階層寶安地緣性財(cái)富階層2.2.南山科

6、技園企業(yè)精英南山科技園企業(yè)精英3.3.前海總部基地高凈值企業(yè)高管前海總部基地高凈值企業(yè)高管4.4.地緣型別墅置換房客地緣型別墅置換房客5.5.全市山居隱貴生活追捧者全市山居隱貴生活追捧者自主自主實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)自我社交社交熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)注重文化注重文化看重人文自然資源看重人文自然資源這個(gè)片區(qū)，具備創(chuàng)新和適度超前的設(shè)計(jì)理念，引領(lǐng)都市居住體驗(yàn)。這個(gè)片區(qū)，具備創(chuàng)新和適度超前的設(shè)計(jì)理念，引領(lǐng)都市居住體驗(yàn)。財(cái)富階層，社會(huì)塔尖群體財(cái)富階層，社會(huì)塔尖群體TOP CLASS LIFETOP CLASS LIFE核心客戶描摹核心客戶描摹傳統(tǒng)豪宅板塊，高配置、定制產(chǎn)品、豪宅形象案例分析華僑城華僑城天鵝堡天鵝堡T R

7、 A D I T I O N A L L U X U R Y H O U S I N G S E C T O R,H I G H C O N F I G U R A T I O N,C U S T O M I Z E D P R O D U C T S,L U X U R Y H O U S I N G I M A G E案例分析華潤(rùn)華潤(rùn)潤(rùn)府潤(rùn)府科技園板塊地段資源，輕奢豪宅S C I E N C E A N D T E C H N O L O G Y P A R K A R E A R E S O U R C E S,L U X U R Y A N D L U X U R Y H O U S

8、E S案例分析半島城邦半島城邦一線海景，品質(zhì)配套、看海產(chǎn)品、豪宅形象F I R S T-L I N E S E A S C A P E,Q U A L I T Y M A T C H I N G,S E A F O O D,L U X U R Y H O U S E I M A G E案例分析漢京漢京九榕臺(tái)九榕臺(tái)一座小南山，只此九榕臺(tái)，低密度山居豪宅A S M A L L N A N S H A N,O N L Y T H I S N I N E R O N G T A I,L O W-D E N S I T Y M O U N T A I N H O U S E景觀視野最大化景觀視野最大化案

9、例布局研究CASE LAYOUT RESEARCH華僑城華僑城天鵝堡天鵝堡占地：30200 總建筑面積：29211容積率：4.0半島城邦三期半島城邦三期占地：44481 總建筑面積：200000 容積率：4.37漢京漢京九榕臺(tái)九榕臺(tái)占地：27699總建筑面積：29211 容積率：2.2華潤(rùn)華潤(rùn)潤(rùn)府二期潤(rùn)府二期占地：27200總建筑面積：177200容積率：6.52案例布局研究CASE LAYOUT RESEARCH案例豪宅產(chǎn)品小戶型占比少，主要以140140以上以上面積段為主為主面積段面積段100100以下以下120120-140140140140-180180180180-200200200

10、200-300300300300-400400400400+華僑城華僑城天鵝堡天鵝堡-293-316-華潤(rùn)華潤(rùn)潤(rùn)府潤(rùn)府296-296149-半島城邦三期半島城邦三期309360124-20083-漢京漢京九榕臺(tái)九榕臺(tái)-268-6合比合比605653688149516836占比占比22.4%24.2%25.5%5.5%19.1%3.1%0.2%項(xiàng) 目項(xiàng) 目套 數(shù)套 數(shù)結(jié)論：本項(xiàng)目推薦戶型套內(nèi)90以下按140，套內(nèi)90以上按200-220控制地段地段價(jià)值價(jià)值人文人文景觀景觀高端高端配套配套定制定制產(chǎn)品產(chǎn)品豪宅豪宅形象形象大灣區(qū)核心位置大灣區(qū)核心位置優(yōu)質(zhì)山居人文景觀優(yōu)質(zhì)山居人文景觀頂級(jí)會(huì)所功能頂級(jí)會(huì)

11、所功能私人定制戶型私人定制戶型引領(lǐng)時(shí)代立面形象引領(lǐng)時(shí)代立面形象五大要素打造豪宅屬性五大要素打造豪宅屬性我們將為客戶匹配怎樣的生活方式？我們將為客戶匹配怎樣的生活方式？越秀越秀VSVS尖崗山尖崗山半山之上藏于鬧市隱與林間自然自然詩(shī)意詩(shī)意靜謐靜謐典雅典雅隱于城央隱于城央小隱隱于野大隱隱于市遠(yuǎn)處都市喧囂半山安逸寧?kù)o歸于靜謐歸于靜謐出則繁華入則寧?kù)o一邊燈火闌珊一邊詩(shī)與遠(yuǎn)方奢于自然奢于自然半山之巔頂級(jí)生態(tài)山水環(huán)繞詩(shī)意生活貴于典雅貴于典雅潛心獨(dú)創(chuàng)精心淬煉頂級(jí)人居品質(zhì)輕奢生活典范CHAPTER3韜略韜略營(yíng)造挑戰(zhàn)營(yíng)造挑戰(zhàn)1.1.南側(cè)高速影響南側(cè)高速影響2.2.商業(yè)配套不成熟商業(yè)配套不成熟如何超越同一區(qū)段產(chǎn)品，

12、從豪宅市場(chǎng)中脫穎而出如何超越同一區(qū)段產(chǎn)品，從豪宅市場(chǎng)中脫穎而出?噪音弱化NOISE ABATEMENT綠化隔離建筑整體遠(yuǎn)離建筑主要朝向避讓1.該位置位于道路十字路口，環(huán)境較為吵鬧2.占用小區(qū)內(nèi)部的中心景觀資源1.公寓遮擋南側(cè)住宅建筑的北向景觀視線2.占用小區(qū)內(nèi)部的中心景觀資源O Option ption 1O Option ption 2O Option ption 3O Option ption 41.該位置緊鄰高速路，環(huán)境較為吵鬧2.占用小區(qū)內(nèi)部的中心景觀資源3.充足的南向采光1.該位置緊鄰高速路，環(huán)境較為吵鬧2.占用小區(qū)內(nèi)部的中心景觀資源3.充足的南向采光4.為南側(cè)住宅建筑留出北向景觀視

13、線通道。視線視線受阻視線視線受高速路噪音干擾視線視線受高速路噪音干擾公寓位置分析SITE ANALYSIS受高速路噪音干擾視線受高速路噪音干擾視線視線幼兒園位置分析SITE ANALYSIS1.該位置采光可能會(huì)受到高層住宅的影響2.遠(yuǎn)離高速路噪音影響1.位于十字路口，受噪音影響2.采光易受南側(cè)高層影響3.為南側(cè)住宅建筑留出北向景觀視線通道O Option ption 1O Option ption 2O Option ption 3O Option ption 41.易受到高速路的噪音影響2.保證南向充足的采光1.該位置易受到高速路的噪音影響2.保證南向充足的采光社區(qū)便利層級(jí)功能混合集群效應(yīng)商

14、業(yè)激活CONVENIENCE BUSINESS曦城曦城西班牙建筑風(fēng)格西班牙建筑風(fēng)格周圍片區(qū)豪宅風(fēng)格SURROUNDING AREA LUXURY HOUSE STYLE泰禾院子泰禾院子新 中 式新 中 式中海九號(hào)公館中海九號(hào)公館英式古典風(fēng)格英式古典風(fēng)格標(biāo)志性形象標(biāo)志性形象低層立體造園低層立體造園高層全視野景觀高層全視野景觀私享天際會(huì)所私享天際會(huì)所差異化豪宅設(shè)計(jì)策略DESIGN STRATEGY OF DIFFERENTIATED LUXURY HOUSES規(guī)劃策略原則規(guī)劃策略原則景觀資源最大化景觀資源最大化高層住宅人才公寓商業(yè)幼兒園過(guò)程方案一PROCESS PLAN I過(guò)程方案二PROCESS

15、 PLAN 2高層住宅人才公寓商業(yè)幼兒園規(guī)劃策略原則規(guī)劃策略原則住宅貨值最大化住宅貨值最大化規(guī)劃策略原則規(guī)劃策略原則強(qiáng)化建筑標(biāo)志性強(qiáng)化建筑標(biāo)志性高層住宅人才公寓商業(yè)幼兒園過(guò)程方案三PROCESS PLAN 3方向一景觀資源最大化方向二住宅貨值最大化方向三強(qiáng)化建筑標(biāo)志性T2+T3半圍合布局集中商業(yè)+幼兒園，形成鄰里中心商墅去化商業(yè)，提升溢價(jià)疊墅產(chǎn)品提升溢價(jià)內(nèi)部景觀庭院不足疊墅產(chǎn)品去化速度慢T2塔樓雙C布局,整體形象突出集中商業(yè)+幼兒園，形成鄰里中心屋頂大花園，云端品質(zhì)過(guò)程方案總結(jié)SUMMARY OF PROCESS PLANCHAPTER4營(yíng)城營(yíng)城方案一方案一中央中央公園公園花園城市花園城市國(guó)際

16、化綜合社區(qū)形象國(guó)際化綜合社區(qū)形象禮序功能演化布局形象功能住宅SITE規(guī)劃結(jié)構(gòu)PLANNING STRUCTURE龍輝路幼兒園用地選在用地西側(cè)，商業(yè)放置用地西北側(cè)，住區(qū)位于東側(cè)，最大化最大化服務(wù)周邊人群SITE商業(yè)選址龍輝路便利級(jí)商業(yè)激活片區(qū)，提升居住幸福感，生活配套便捷性。BUSINESS lOCATION270景觀視野資源利用RESOURCE UTILIZATION高層塔樓 U 型布置，270景觀視野最大化最大化庭院造園GARDENING釋放內(nèi)部空間，避開(kāi)高速噪音高速噪音，形成大尺度庭院大尺度庭院約約165165米米超超1.41.4萬(wàn)平方米中心大花園萬(wàn)平方米中心大花園禮序結(jié)構(gòu)分析STRUCT

17、URAL ANALYSIS三條軸線打造國(guó)際住區(qū)組團(tuán)，形成半圍合的布局空間，打造靜謐舒適的大花園。中心軸線居住軸線商業(yè)軸線城市界面軸線THE RITUAL SEQUENCE SPACE街角公園街角公園城市客廳城市客廳陽(yáng)光車庫(kù)陽(yáng)光車庫(kù)風(fēng)情商業(yè)風(fēng)情商業(yè)123412341234打造串聯(lián)周邊泰禾院子地塊的商業(yè)打造串聯(lián)周邊泰禾院子地塊的商業(yè)服務(wù)軸線服務(wù)軸線商業(yè)軸線COMMERCIAL AXIS12341234商業(yè)入口商業(yè)入口社交舞臺(tái)社交舞臺(tái)疊層中庭疊層中庭城市客廳城市客廳1234中心軸線CENTRAL AXIS酒店式落客登堂入室開(kāi)門見(jiàn)山云廊游園歸心123456六重禮序儀儀式式123456走進(jìn)開(kāi)放的社區(qū)客廳

18、，步入充滿儀式感的入口大堂酒店式落客HOTEL STYLE DROP-OFF通過(guò)簡(jiǎn)潔敞亮的導(dǎo)向空間長(zhǎng)廊登堂入室BECOME MORE PROFICIENT IN充滿儀式感的對(duì)景開(kāi)門見(jiàn)山COME TO THE POINT穿過(guò)步移景異的風(fēng)雨連廊愜意享受廊邊安靜的水面云中漫步WALKING IN THE CLOUD靜享中心花園體驗(yàn)樓棟的尊貴奢華游園GARDEN中正大氣的入口現(xiàn)代化的立面設(shè)計(jì)吸引人駐足禮遇歸家WELCOME HOME總平面圖GENERAL LAYOUT指標(biāo)表TABLES OF INDICATORS技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)建設(shè)用地面積38880.19總建筑面積1732

19、88.97 計(jì)容積率建筑面積121310.00容積率/規(guī)定容積率3.12/3.12/地上規(guī)定建筑面積121310.00 不計(jì)容積率建筑面積49210.00 地上核減建筑面積0地下規(guī)定建筑面積0 地上核增建筑面積2768.97地下核增建筑面積49210.00 建筑基底面積8952.34建筑覆蓋率23.03%綠地面積15552.08綠化覆蓋率40.0%最高高度100m最大層數(shù)35/2層機(jī)動(dòng)車停車位指標(biāo)（設(shè)計(jì)/規(guī)劃）1380/1000輛其中集中停車位1352個(gè)、無(wú)障礙車位28個(gè)，其中需配置充電停車位414個(gè)；非機(jī)動(dòng)車停車位指標(biāo)314輛三、建筑面積及分配建筑功能建筑面積備注規(guī)定核減合計(jì)總建筑面積173

20、288.97計(jì)容積率建筑面積121310.00計(jì)規(guī)定容積率建筑面積121310.00高層住宅88450088450人才公寓19610019610商業(yè)600006000幼兒園400004000公共配套物業(yè)用房2500250社區(qū)管理用房2500250社區(qū)健康服務(wù)中心100001000社區(qū)老年人日間照料中心7500750文化活動(dòng)室100001000地上核增建筑面積2768.97首層架空面積2768.97地下核增建筑面積49210.00地下室地下一層車庫(kù)26643.8126643.81地下二層車庫(kù)22566.1922566.19可售住宅戶型比例總量戶型建筑面積90占總量比例戶數(shù)581戶465戶80.0

21、%建筑面積884506293071.1%THREE-DIMENSIONAL COMMUNITY立體社區(qū)架空休閑泛會(huì)所H+0.15H-8.7H-5.10地庫(kù)便利級(jí)商業(yè)H-5.10社區(qū)配套活動(dòng)場(chǎng)地H+5.10立體社區(qū)THREE-DIMENSIONAL COMMUNITY中心花園風(fēng)雨連廊H+4.0架空休閑泛會(huì)所H+0.15社區(qū)大堂H-5.1H-8.7H-5.10汽車交通服務(wù)層分析依據(jù)：經(jīng)緯度：深圳市區(qū)地理位置取東經(jīng)11341、北緯2240；日照分析的有效日照時(shí)間帶：冬至日、大寒日均為8 時(shí)16 時(shí)（真太陽(yáng)時(shí)）。日照分析的時(shí)間間隔:不應(yīng)大于5分鐘日照標(biāo)準(zhǔn)：住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日3 小時(shí)或冬至日1 小

22、時(shí)，住宅單體設(shè)計(jì)應(yīng)保證每套住宅至少有一個(gè)居住空間能獲得冬季日照,幼兒園滿足冬至日底層滿窗日照不少于3小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。0 小時(shí)1 小時(shí)2 小時(shí)3 小時(shí)4 小時(shí)5 小時(shí)6 小時(shí)7 小時(shí)8 小時(shí)圖例:日照分析SUNSHINE ANALYSIS1.傳統(tǒng)架空層2.新型共享中心為每一棟樓都設(shè)計(jì)了架空層，打造了全齡化的活動(dòng)空間。孩子繪畫、玩平衡木，老人下棋閱讀，年輕人健身、練瑜伽，更多繽紛生活至此呈現(xiàn)。底層架空UNDERLYING OVERHEAD底層架空UNDERLYING OVERHEAD童享模塊泛會(huì)所模塊頤養(yǎng)模塊藝術(shù)學(xué)堂趣味書吧樂(lè)游區(qū)迷你運(yùn)動(dòng)區(qū)城市會(huì)客廳休閑茶室休閑書吧123老年學(xué)堂休閑棋牌康體健身123

23、底層架空UNDERLYING OVERHEAD下沉庭院SINKING COURTARY通連核心模塊會(huì)所模塊水院景觀核心區(qū)社區(qū)客廳大堂交流驛站連接下沉庭院景觀回廊閱覽空間器械健身區(qū)123鄰水軒榭會(huì)所大堂影音休閑室123演化0.00 標(biāo)高層人行流線-4.20 標(biāo)高層人行流線地下車庫(kù)出入口交通分析TRAFFIC ANALYSIS住宅公寓歸家流線售樓處展示流線人行流線THE PEDESTRIAN FLOW雙大堂入戶DOUBLE LOBBY ENTRANCE首層庭院-架空入戶大堂下層庭院-地下入戶大堂商業(yè)流線THE BUSINESS FLOW地面層動(dòng)線二層動(dòng)線屋面層動(dòng)線通往住宅庭院運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地地庫(kù)設(shè)計(jì)THE

24、 PEDESTRIAN FLOWH-5.10首層地下車庫(kù)H-0.30H-5.40H-0.40H-8.70二層地下車庫(kù)地下車庫(kù)出入口設(shè)備用房住宅大堂社區(qū)配套售樓處景觀回廊地下層平面圖THE PEDESTRIAN FLOW本層地下室停車700輛，地下室面積26644-5.10 5.10 標(biāo)高層平面圖標(biāo)高層平面圖總停車位1380輛，地下室面積49210地下層平面圖THE PEDESTRIAN FLOW地下車庫(kù)出入口設(shè)備用房住宅大堂社區(qū)配套售樓處景觀回廊本層地下室停車680輛，地下室面積22566-8.70 8.70 標(biāo)高層平面圖標(biāo)高層平面圖陽(yáng)光車庫(kù)THE PEDESTRIAN FLOW車輛下行入庫(kù)，

25、立體庭院空間，有光一路相隨車輛平進(jìn)車庫(kù)，禮儀轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)，光與綠之詩(shī)布局6000商業(yè)總量形態(tài)研究（4000 商業(yè)+2000商墅）結(jié)合幼兒園整體布局集合設(shè)置商業(yè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、歸家多場(chǎng)景活動(dòng)打造網(wǎng)紅社區(qū)鄰里商業(yè)中心集中體量體塊穿插復(fù)合功能動(dòng)線通連商業(yè)策略商業(yè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)幼兒園二層平接住宅庭院BUSINESS STRATEGY首層商業(yè)面積：2200二層商業(yè)面積：1800商業(yè)一層平面圖商業(yè)二層平面圖三層平面圖（公共活動(dòng)場(chǎng)所）商業(yè)組合BUSINESS PORTFOLIO會(huì)所CLUB會(huì)所平面圖會(huì)所平面圖城市客廳社區(qū)大堂社區(qū)驛站室內(nèi)泳池閱覽室水庭院健身房影音室回廊會(huì)所CLUB室內(nèi)泳池影音室健身房閱覽室會(huì)所CLUB城市

26、客廳回廊社區(qū)驛站水庭院高層住宅人才公寓商業(yè)商墅幼兒園功能分區(qū)FUNCTIONAL PARTITION140戶型220 戶型80商墅住宅產(chǎn)品配比表類型面積區(qū)間級(jí)配戶數(shù) 戶數(shù)比計(jì)容合計(jì)計(jì)容面積比改善四房140四房?jī)蓮d兩衛(wèi)46580.03%6293071.15%舒適五房220五房?jī)蓮d四衛(wèi)11619.97%2552028.85%合計(jì)581 100.00%88450100.00%人才公寓產(chǎn)品配比表類型面積區(qū)間級(jí)配戶數(shù)戶數(shù)比計(jì)容合計(jì)計(jì)容面積比緊湊兩房65兩房?jī)蓮d一衛(wèi)3314.29%2377.6535.91%緊湊三房80三房?jī)蓮d一衛(wèi)19885.71%17231.9444.45%合計(jì)231 100.00%19

27、609.59100.00%產(chǎn)品分布PRODUCT DISTRIBUTION形象社 區(qū) 視 野城 市 形 象視野分析PRODUCT DISTRIBUTION100m高度視野分析20m高度視野分析20m現(xiàn)狀航拍圖100m現(xiàn)狀航拍圖城市形象CITY IMAGE透視圖PERSPECTIVE透視圖PERSPECTIVE透視圖PERSPECTIVE透視圖PERSPECTIVE透視圖PERSPECTIVE透視圖PERSPECTIVE方案二方案二云端縵居云端縵居核心景觀構(gòu)成概念分析Conceptual Analysis山之意境組團(tuán)建筑形態(tài)提取“三角”元素樓棟以平行基地的方向陣列排布，形成核心景觀大花園與平行軸

28、線。樓棟形成兩組團(tuán)構(gòu)架，呼應(yīng)南北景觀朝向，形成兩核心景觀花園與生態(tài)活力軸線。并向東南收縮預(yù)留出配套用地。StepStep1StepStep2StepStep3StepStep4為減弱南側(cè)廣深高速路對(duì)住宅的噪音影響，旋轉(zhuǎn)端戶使其山墻面朝向噪音源。一定程度上弱化了南側(cè)噪音源對(duì)住區(qū)的影響。平面構(gòu)成分析Conceptual Analysis總圖General Plan Planning小區(qū)主入口小區(qū)次入口公寓入口指標(biāo)表TABLES OF INDICATORS技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)建設(shè)用地面積38880.19總建筑面積124448.27 計(jì)容積率建筑面積121310.00容積率/規(guī)

29、定容積率3.12/3.12/地上規(guī)定建筑面積121310.00 不計(jì)容積率建筑面積51378.27地上核減建筑面積0地下規(guī)定建筑面積0 地上核增建筑面積3138.27地下核增建筑面積48240.00 建筑基底面積15552.08建筑覆蓋率40.0%綠地面積15552.08綠化覆蓋率40.0%最高高度100m最大層數(shù)33/2層機(jī)動(dòng)車停車位指標(biāo)（設(shè)計(jì)/規(guī)劃）1279/1000輛其中普通住宅1110個(gè)；人才公寓90個(gè)；商業(yè)79個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位指標(biāo)314輛三、建筑面積及分配建筑功能建筑面積備注規(guī)定核減合計(jì)總建筑面積173288.97計(jì)容積率建筑面積121310.00計(jì)規(guī)定容積率建筑面積121310.0

30、0高層住宅88450088450人才公寓19610019610商業(yè)600006000幼兒園400004000公共配套物業(yè)用房2500250社區(qū)管理用房2500250社區(qū)健康服務(wù)中心100001000社區(qū)老年人日間照料中心7500750文化活動(dòng)室100001000地上核增建筑面積3138.27首層架空面積3138.27地下核增建筑面積48240.00地下室地下一層車庫(kù)21038.3021038.30地下二層車庫(kù)27201.7027201.70可售住宅戶型比例總量戶型建筑面積90占總量比例戶數(shù)555戶437戶78.74%建筑面積884506191570.00%企龍山尖崗山公園規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析Plann

31、ing Structure AnalysisCLOSE關(guān)OPEN開(kāi)OPEN開(kāi)OPEN開(kāi)CLOSE關(guān)OPEN開(kāi)CLOSE關(guān)OPEN開(kāi)開(kāi)放的綠地空間與河道親水空間CLOSE關(guān)綠化圍合的密閉空間人物活動(dòng)/Activities空間概念Spatial Concept1.安縵酒店式落客區(qū)2.安縵會(huì)所3.安縵景觀回廊4.安縵院落5.安縵鄰里6.安縵大堂1.一重酒店式落客親切的酒店式迎賓，精彩的生活的開(kāi)始，從公共到私密逐步遞進(jìn)2.二重度假式會(huì)所從喧囂嘈雜的城市空間，到安逸寧?kù)o的私家宅院3.三重景觀回廊以廊連心，步移景異，清雅靜心，遮風(fēng)擋雨4.四重立體院落東方禪意，幾何園林，現(xiàn)代簡(jiǎn)約5.五重溫馨鄰里“久在樊籠里

32、，復(fù)得返自然”6.六重高貴大堂一宅一天地，住宅私屬入戶大堂1.安縵酒店式到達(dá)體驗(yàn)2.儀式化地庫(kù)入口3.安縵地庫(kù)通道4.安縵陽(yáng)光車庫(kù)5.安縵地下庭院6.安縵地下大堂地庫(kù)平面地下一層停車位：527輛地下二層停車位：583輛地下總停車位：1110輛平均車位面積：38.7地下二層平面面積：21992.7地下一層平面面積：21038.3Basement Plan-4.20-1.20商業(yè)示范區(qū)會(huì)所-4.20平行地庫(kù)入口地庫(kù)一層臥龍五路地庫(kù)二層尖崗山大道1.一重酒店式落客親切的酒店式迎賓，精彩的生活的開(kāi)始，從公共到私密逐步遞進(jìn)2.二重禮儀化車行入口3.三重地庫(kù)通道伴隨自然光的車行歸家禮制序列4.四重陽(yáng)光地庫(kù)

33、通過(guò)材質(zhì)和燈光的設(shè)計(jì)塑造藝術(shù)化的空間效果5.五重下沉庭院引入自然采光通風(fēng)給予地下車庫(kù)接近自然的體驗(yàn)6.六重地下大堂自然采光，不遜地面的歸家感受近距離觀景視野四季會(huì)所下沉庭院尖崗山大道臥龍五路會(huì)所Club中心景觀花園視野無(wú)限視野屋頂平臺(tái)天際會(huì)所林中會(huì)所Bar LoungeRunning PathSkyline Pool天際會(huì)所The Sky Club12431234四季會(huì)所12431234Seasons Club家庭生活時(shí)尚美業(yè)高端花店精品超市都市會(huì)客星巴克胡桃里音樂(lè)餐廳誠(chéng)品生活兒童娛樂(lè)FECFEC家庭娛樂(lè)中心家庭娛樂(lè)中心家盒子早教中心家盒子早教中心沉浸式體驗(yàn)館沉浸式體驗(yàn)館商業(yè)平面Plan of

34、 commercial synthesis,一層平面圖星巴克精品超市商業(yè)平面Plan of commercial synthesis,二層平面圖入口休閑臺(tái)階商業(yè)街區(qū)商業(yè)平面Plan of commercial synthesis,三層平面圖早教區(qū)餐飲區(qū)幼兒園平面Plan of kindergarten一層平面圖幼兒園平面Plan of kindergarten二層平面圖幼兒園平面Plan of kindergarten三層平面圖企龍山尖崗山公園圖例人才公寓140戶型220戶型計(jì)容面積計(jì)容面積比戶型套內(nèi)面積得房率建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積戶數(shù)可銷售戶數(shù)比19610人才住房67 82.0%81.71326

35、.832402653530T2大戶型18080.0%225.00 450.00 118 21.26%6191570T2小戶型9063.5%141.73 283.46 437 78.74%戶型分布分析Units Analysis中心花園中心花園企龍山尖崗山公園視線分析Visual Analysis企龍山尖崗山公園中心花園中心花園視線分析Visual Analysis企龍山尖崗山公園噪音規(guī)避分析Noise AbatementSITEEntrance Analysis入口分析往大學(xué)城主干道次干道公交車站小區(qū)次入口小區(qū)主入口小區(qū)次入口幼兒園入口往平巒山公園1小時(shí)日照 2小時(shí)日照 3小時(shí)日照（滿足日照）

36、4小時(shí)日照 5小時(shí)日照 6小時(shí)日照計(jì)算參數(shù)：城市：深圳東經(jīng)113度41分、北緯 22度40分有效時(shí)間帶：8:00-16:00 真太陽(yáng)時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)日：冬至日時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：累計(jì)所有時(shí)段日照計(jì)算精度：1分鐘計(jì)算高度：0.9M結(jié)論：滿足冬至日1小時(shí)日照要求日照分析Solar Analysis 方案三方案三越秀公館越秀公館樓棟以平行基地的方向陣列排布，形成核心景觀大花園與平行軸線。為減弱南側(cè)廣深高速路對(duì)住宅的噪音影響，所有樓棟均旋轉(zhuǎn)90使其山墻面正對(duì)噪音源，且山墻面不開(kāi)窗。StepStep1StepStep2StepStep3StepStep4平移錯(cuò)落組團(tuán)結(jié)構(gòu)，形成多重景觀花園并且使得樓棟的景觀視野更為開(kāi)

37、闊。一定程度上弱化了南側(cè)噪音源對(duì)住區(qū)的影響。平面構(gòu)成分析Planning Design Analysis空間構(gòu)成分析Spatial Design Analysis安曼會(huì)所Aman Resorts社區(qū)生活Community Life總圖General Plan Planning企龍山尖崗山公園規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析Planning Structure AnalysisOPEN開(kāi)開(kāi)放的綠地空間與河道親水空間CLOSE關(guān)綠化圍合的密閉空間人物活動(dòng)/ActivitiesOPEN開(kāi)OPEN開(kāi)OPEN開(kāi)CLOSE關(guān)CLOSE關(guān)CLOSE關(guān)CLOSE關(guān)CLOSE關(guān)空間概念Spatial Concept尖崗山公園企龍山

38、圖例人才公寓140戶型220戶型計(jì)容面積計(jì)容面積比戶型套內(nèi)面積得房率建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積戶數(shù)可銷售戶數(shù)比19610人才住房67 82.0%81.71326.832402653530T2大戶型18080.0%225.00 450.00 118 21.26%6191570T2小戶型9063.5%141.73 283.46 437 78.74%戶型分布分析Units Analysis企龍山尖崗山公園中心花園中心花園視線分析Visual Analysis尖崗山公園企龍山噪音規(guī)避分析Noise Abatement主干道次干道公交車站小區(qū)次入口小區(qū)主入口小區(qū)次入口往大學(xué)城往平巒山公園Entrance Ana

39、lysis入口分析1小時(shí)日照 2小時(shí)日照（滿足日照）3小時(shí)日照 4小時(shí)日照 5小時(shí)日照 6小時(shí)日照計(jì)算參數(shù)：城市：深圳東經(jīng)113度41分、北緯 22度40分有效時(shí)間帶：8:00-16:00 真太陽(yáng)時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)日：冬至日時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：累計(jì)所有時(shí)段日照計(jì)算精度：1分鐘計(jì)算高度：0.9M結(jié)論：滿足冬至日1小時(shí)日照要求日照分析Solar Analysis 方案四方案四山中墅居山中墅居空間構(gòu)成分析Spatial Design Analysis社群合院COMMUNITY COURTYARD景觀花苑LANDSCAPE GARDEN總圖General Plan Planning企龍山尖崗山公園規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析Pla

40、nning Structure Analysis尖崗山公園企龍山圖例人才公寓140戶型220戶型計(jì)容面積計(jì)容面積比戶型套內(nèi)面積得房率建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積戶數(shù)可銷售戶數(shù)比19610人才住房67 82.0%81.71326.832403038034T2大戶型19280.0%240480 12476.5%5777276T2小戶型9063.0%143286 40423.5%戶型分布分析Units Analysis33F11F11F11F6F6F11F17F31F31F11F17F尖崗山公園企龍山噪音規(guī)避分析Noise AbatementCHAPTER5筑樓筑樓產(chǎn)品生活產(chǎn)品生活根據(jù)根據(jù)深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則深

41、圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則(正式版：正式版：2019011120190111起實(shí)施起實(shí)施)、深圳市建筑設(shè)計(jì)管理規(guī)定（試行）深圳市建筑設(shè)計(jì)管理規(guī)定（試行）(2013(2013年年)一一.陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)（1部分摘自深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則(正式版：20190111起實(shí)施)，2部分摘自深圳市建筑設(shè)計(jì)管理規(guī)定（試行）(2013年)）1.(1)計(jì)一半面積且無(wú)必要交通功能的公共陽(yáng)臺(tái)，還需按其規(guī)定建筑面積的1倍另行計(jì)算地上核減建筑面積。此外，兩戶及以下使用的多層高外走廊以及無(wú)必要交通功能的多層高公共陽(yáng)臺(tái)，其上部空間按層計(jì)算的總投影面積按公式2另行計(jì)算地上核減建筑面積。(2)戶內(nèi)僅限面寬、進(jìn)深均不小于2.4m的居住空間（起居室、客

42、廳、餐廳、臥室）及一個(gè)廚房（或與其連通的衛(wèi)生間）可分別設(shè)置一個(gè)計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)。該類陽(yáng)臺(tái)總投影面積之和（含與其相連的花池、空調(diào)機(jī)位等平臺(tái)，下同）超過(guò)6時(shí)，按以下情形分別控制：戶內(nèi)未設(shè)置室內(nèi)透空空間的戶型，陽(yáng)臺(tái)總投影面積之和超過(guò)該戶除所有陽(yáng)臺(tái)以外戶內(nèi)建筑面積的20%或60時(shí)，按公式1另行計(jì)算地上核減建筑面積。戶內(nèi)設(shè)置室內(nèi)透空空間的復(fù)式、錯(cuò)層式戶型，陽(yáng)臺(tái)總投影面積之和超過(guò)該戶除所有陽(yáng)臺(tái)以外戶內(nèi)建筑面積的10%或30時(shí)，按公式1另行計(jì)算地上核減建筑面積。(3)戶內(nèi)除規(guī)定情形外的其他空間設(shè)置的計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)，還需按其規(guī)定建筑面積的1倍另行計(jì)算地上核減建筑面積。(4)戶內(nèi)的多層高陽(yáng)臺(tái)，其上部空間按層計(jì)

43、算的總投影面積按公式2另行計(jì)算地上核減建筑面積。公式1：核減建筑面積(陽(yáng)臺(tái)總投影面積-陽(yáng)臺(tái)面積限值)2 公式2：核減建筑面積(陽(yáng)臺(tái)層高/標(biāo)準(zhǔn)層層高)-1陽(yáng)臺(tái)投影面積2.(1)寬度1.5m的陽(yáng)臺(tái)，對(duì)外開(kāi)敞面的邊長(zhǎng)不得小于陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)水平周長(zhǎng)的1/6；(2)寬度1.5m的陽(yáng)臺(tái)，對(duì)外開(kāi)敞面的邊長(zhǎng)不得小于陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)水平周長(zhǎng)的1/4。(3)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層以上層高的陽(yáng)臺(tái)（含與其相連的花池、空調(diào)機(jī)位等平臺(tái)），進(jìn)深不得超過(guò)2.4m，且其總投影面積不得超過(guò)該戶除陽(yáng)臺(tái)以外的戶內(nèi)建筑面積的10%。(4)單層高陽(yáng)臺(tái)（含與其相連的花池、空調(diào)機(jī)位等平臺(tái)），進(jìn)深超過(guò)2.4m的，其外圍投影面積全部計(jì)入規(guī)定建筑面積；進(jìn)深不超過(guò)2.4m的

44、，其與兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層及以上層高陽(yáng)臺(tái)投影面積總和不得超過(guò)該戶除陽(yáng)臺(tái)以外的戶內(nèi)建筑面積的20%，且不得超過(guò)60，超過(guò)部分投影面積的一半計(jì)入地上核減建筑面積。建筑類別位置限值住宅建筑未設(shè)置室內(nèi)透空面寬、進(jìn)深均不小于2.4m的居住空間（起居室、客廳、餐廳、臥室）及一個(gè)廚房（或與其連通的衛(wèi)生間）陽(yáng)臺(tái)總投影面積6時(shí)，取60與除陽(yáng)臺(tái)外戶內(nèi)建筑面積20%中的較小值設(shè)置室內(nèi)透空、錯(cuò)層式陽(yáng)臺(tái)總投影面積6時(shí)，取30與除陽(yáng)臺(tái)外戶內(nèi)建筑面積10%中的較小值表1 計(jì)一半面積陽(yáng)臺(tái)的投影面積限值規(guī)范解讀NORMATIVE INTERPRETATION二二.飄窗飄窗（摘自建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353-2013）1.窗臺(tái)

45、與室內(nèi)地面高差在 0.45m 以下且結(jié)構(gòu)凈高在 2.10m 以下的凸(飄)窗，窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在 0.45m 及以上的凸(飄)窗，不應(yīng)計(jì)入建筑面積。2.窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在 0.45m 以下且結(jié)構(gòu)凈高在 2.10m 及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算 1/2 面積。三三.空調(diào)外掛機(jī)擱板等建筑外墻附屬物空調(diào)外掛機(jī)擱板等建筑外墻附屬物（摘自建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353-2013）1.主體結(jié)構(gòu)外的空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)、構(gòu)件、配件；建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)；露臺(tái)、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件；挑出寬度在 2.10m 以下的無(wú)柱雨篷和頂蓋高度達(dá)到或超過(guò)兩個(gè)樓層的

46、無(wú)柱雨篷，均不計(jì)算建筑面積。四四.內(nèi)天井內(nèi)天井（摘自深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則(正式版：20190111起實(shí)施)）內(nèi)天井：四周均被計(jì)建筑面積的建筑空間圍合的室外露天空間。一般不宜采用內(nèi)天井式平面布局。1.當(dāng)板式住宅設(shè)計(jì)為單外廊形式，而某段外廊有其他住戶必須穿行，且是某戶居住空間采光通風(fēng)唯一來(lái)源時(shí)，因視覺(jué)衛(wèi)生需要，允許在該段外廊內(nèi)側(cè)與居住空間外墻之間設(shè)置不超過(guò)該居住空間開(kāi)間寬度，且進(jìn)深不超過(guò)1.5m的單邊開(kāi)敞式內(nèi)天井。2.除上述情形外，因采光通風(fēng)需要而采用內(nèi)天井式平面布局時(shí)，應(yīng)符合以下要求：應(yīng)為3戶及以上共同使用且集中設(shè)置，每棟（座）住宅不得超過(guò)1個(gè)。四周均被封閉建筑空間圍合的內(nèi)天井宜從第九層起每隔34

47、層前后打通一個(gè)寬度不小于3m的開(kāi)間。底層應(yīng)有外接通道和排水設(shè)施。內(nèi)天井短邊寬度應(yīng)符合表2的要求：表2內(nèi)天井短邊寬度天井用途短邊最小凈寬僅用于非居住空間的采光通風(fēng)6m用于居住空間的采光通風(fēng)8m根據(jù)根據(jù)深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則(正式版：正式版：2019011120190111起實(shí)施起實(shí)施)、深圳市建筑設(shè)計(jì)管理規(guī)定（試行）深圳市建筑設(shè)計(jì)管理規(guī)定（試行）(2013(2013年年)規(guī)范解讀NORMATIVE INTERPRETATION五五.凹槽凹槽（摘自深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則(正式版：20190111起實(shí)施)）1.凹槽：三面被計(jì)建筑面積的建筑空間圍合，僅一面開(kāi)口，且開(kāi)口內(nèi)無(wú)任何結(jié)構(gòu)連梁、連板或

48、與其類似的裝飾性構(gòu)件連接的上下透空的空間。非功能性凹槽：當(dāng)朝向凹槽開(kāi)口的戶內(nèi)房間（均不含陽(yáng)臺(tái)）有除此之外其他的采光通風(fēng)來(lái)源，或凹槽位于戶內(nèi)房間與房間之間。功能性凹槽：除上述情況外，當(dāng)凹槽開(kāi)口是戶內(nèi)房間采光通風(fēng)的唯一來(lái)源時(shí)的凹槽。功能性凹槽深度與開(kāi)口寬度之比應(yīng)不大于4，深度超過(guò)8m時(shí)按內(nèi)天井4.(2)條控制。非功能性凹槽有以下情形的，其按層計(jì)算的投影面積全部計(jì)入地上核減建筑面積：凹槽進(jìn)深超過(guò)1.5m。凹槽進(jìn)深不超過(guò)1.5m，但面寬與進(jìn)深之比小于2。凹槽內(nèi)設(shè)置的陽(yáng)臺(tái)或兩戶及以下使用的外走廊，其進(jìn)深與凹槽進(jìn)深之和超過(guò)2.4m。(凹槽進(jìn)深是指計(jì)建筑面積的建筑外墻（窗）的最大凹入深度；凹槽的投影面積，以

49、凹槽內(nèi)的建筑外墻（窗）或陽(yáng)臺(tái)計(jì)建筑面積線外緣至凹槽外頂點(diǎn)（含外墻上附著的陽(yáng)臺(tái)、凸窗實(shí)體外墻頂點(diǎn)）的連線計(jì)算。)六六.室外透空空間室外透空空間（摘自深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則(正式版：20190111起實(shí)施)）室外透空空間：與建筑空間相連的由結(jié)構(gòu)連梁、連板、建筑墻體等圍合形成的建筑外墻外部透空空間。因結(jié)構(gòu)需要設(shè)置的，作為三戶（不含核心筒）及以上采光通風(fēng)唯一來(lái)源的室外透空空間，其按層計(jì)算的投影面積可不計(jì)入地上核減建筑面積。非超高層的住宅建筑因結(jié)構(gòu)需要，在戶與戶之間、戶與核心筒之間隔層設(shè)置，作為戶內(nèi)房間（均不含陽(yáng)臺(tái)）采光通風(fēng)唯一來(lái)源的室外透空空間，其按層計(jì)算的總投影面積超過(guò)該層計(jì)規(guī)定建筑面積部分水平投影面積

50、的3%時(shí)，全部計(jì)入地上核減建筑面積。超高層住宅建筑因結(jié)構(gòu)需要，在戶與戶之間、戶與核心筒之間合理設(shè)置，作為戶內(nèi)房間（均不含陽(yáng)臺(tái)）采光通風(fēng)唯一來(lái)源的室外透空空間，其按層計(jì)算的總投影面積超過(guò)該層計(jì)規(guī)定建筑面積部分水平投影面積的3%時(shí)，全部計(jì)入地上核減建筑面積。除上述三種情形外的其他室外透空空間，其按層計(jì)算的總投影面積全部計(jì)入地上核減建筑面積。根據(jù)根據(jù)深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則(正式版：正式版：2019011120190111起實(shí)施起實(shí)施)規(guī)范解讀NORMATIVE INTERPRETATION根據(jù)根據(jù)深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則(正式版：正式版：2019011120190111起實(shí)

51、施起實(shí)施)規(guī)范解讀NORMATIVE INTERPRETATION深圳市人才房標(biāo)準(zhǔn)套型平面索引SHENZHEN TALENT ROOM STANDARD SET PLANAR INDEX本項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)戶型庫(kù)六戶D2戶型（80）及一戶C4戶型（65），滿足新建保障性住房選用標(biāo)準(zhǔn)戶型庫(kù)戶型不少于80%的規(guī)定。市面上市面上8080-140140高層產(chǎn)品以高層產(chǎn)品以3 3-3.53.5面寬為主，多為面寬為主，多為L(zhǎng)DKLDK南北布局，南北布局，缺少大面寬橫廳、端廳等景觀戶型和可變戶型缺少大面寬橫廳、端廳等景觀戶型和可變戶型中海九號(hào)公館中海九號(hào)公館面積：138戶型：4室2廳2衛(wèi)綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)綠景紅樹(shù)灣壹

52、號(hào)面積：139戶型：4室2廳2衛(wèi)新天鵝堡新天鵝堡面積：133戶型：2室2廳2衛(wèi)缺點(diǎn)1.大進(jìn)深通透性差競(jìng)品分析COMPETITIVE PRODUCT ANALYSIS優(yōu)點(diǎn)1.儀式性玄關(guān)2.餐廚聯(lián)動(dòng)開(kāi)敞3.餐客廳南北布局4.主臥套房配置市面上市面上8080-140140高層產(chǎn)品以高層產(chǎn)品以3 3-3.53.5面寬為主，多為面寬為主，多為L(zhǎng)DKLDK南北布局，南北布局，缺少大面寬橫廳、端廳等景觀戶型和可變戶型缺少大面寬橫廳、端廳等景觀戶型和可變戶型中海九號(hào)公館中海九號(hào)公館面積：210戶型：3室二廳3衛(wèi)綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)面積：242戶型：4室二廳3衛(wèi)華潤(rùn)潤(rùn)府華潤(rùn)潤(rùn)府面積：230戶型：4室二廳

53、3衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)1.儀式性玄關(guān)2.餐廚聯(lián)動(dòng)開(kāi)敞3.書房結(jié)合寬廳靈活4.主次臥套房配置缺點(diǎn)1.大進(jìn)深通透性差競(jìng)品分析COMPETITIVE PRODUCT ANALYSIS方案一方案一中央公園中央公園塔樓改造后模塊體塊分析BLOCK ANALYSIS(隔層入戶走道)公攤區(qū)域示意設(shè)計(jì)要求：套內(nèi)90，建面140每層入戶走道(隔層入戶走道)公攤區(qū)域示意通過(guò)陽(yáng)臺(tái)和挑空偷面積后期可改房間通過(guò)陽(yáng)臺(tái)和挑空偷面積改房間報(bào)建版報(bào)建版實(shí)施版實(shí)施版建面約：建面約：140140戶型編號(hào)房型建筑面積 套內(nèi)面積 套型面積 套內(nèi)總計(jì) 本層公攤面積 公攤面積陽(yáng)臺(tái)（投影面積）陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積陽(yáng)臺(tái)面積百分比標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)使用系數(shù)本層建筑面積E1戶

54、型 5房2廳2衛(wèi) 153.97120.23125.5728.4010.685.348.51%2F1戶型 4房2廳3衛(wèi) 161.42122.63131.6529.7718.039.0213.70%186.5781.56%466.86382.79T3建筑面積明細(xì)表 戶型編號(hào)房型建筑面積 套內(nèi)面積 套型面積 套內(nèi)總計(jì) 本層公攤面積 公攤面積陽(yáng)臺(tái)（投影面積）陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積陽(yáng)臺(tái)面積百分比標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)使用系數(shù)本層建筑面積E1戶型 3房2廳2衛(wèi) 141.6885.5094.0047.6817.008.5018.09%2F1戶型 2房2廳2衛(wèi) 141.7085.0094.0247.6918.039.0219.18

55、%1T3建筑面積明細(xì)表 282.02143.0466.35%422.56T3T3戶型平面HOUSEHOLD FLOOR設(shè)計(jì)要求：套內(nèi)90，建面140通過(guò)陽(yáng)臺(tái)和挑空偷面積改房間通過(guò)陽(yáng)臺(tái)和挑空偷面積后期可改房間戶型編號(hào)房型建筑面積 套內(nèi)面積 套型面積 套內(nèi)總計(jì) 本層公攤面積 公攤面積陽(yáng)臺(tái)（投影面積）陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積陽(yáng)臺(tái)面積百分比標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)使用系數(shù)本層建筑面積E1戶型 5房2廳2衛(wèi) 154.86120.23125.5729.2910.685.348.51%2F1戶型 4房2廳3衛(wèi) 162.07122.40131.4230.6518.039.0213.72%1T3建筑面積明細(xì)表 382.5689.2381

56、.09%469.29戶型編號(hào)房型建筑面積 套內(nèi)面積 套型面積 套內(nèi)總計(jì) 本層公攤面積 公攤面積陽(yáng)臺(tái)（投影面積）陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積陽(yáng)臺(tái)面積百分比標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)使用系數(shù)本層建筑面積E1戶型 3房2廳2衛(wèi) 142.8085.5094.0048.8017.008.5018.09%2F1戶型 2房2廳2衛(wèi) 141.7684.3093.3248.4518.039.0219.32%1146.0565.83%424.87281.32T3建筑面積明細(xì)表 報(bào)建版報(bào)建版實(shí)施版實(shí)施版戶型平面HOUSEHOLD FLOOR設(shè)計(jì)要求：套內(nèi)90，建面140改造后改造后改造前改造前陽(yáng)臺(tái)偷面積后期改房間屏蔽生活，鬧中取靜；全景視野觀景陽(yáng)

57、臺(tái)戶型編號(hào)房型建筑面積 套內(nèi)面積 套型面積 套內(nèi)總計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積 公攤面積陽(yáng)臺(tái)（投影面積）陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積陽(yáng)臺(tái)面積百分比標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)使用系數(shù)本層建筑面積220戶型4房2廳4衛(wèi)221.88181.31189.60379.2064.5632.2826.3013.1513.87%285.45%443.76戶型平面HOUSEHOLD FLOOR設(shè)計(jì)要求：套內(nèi)大于90，建面220實(shí)施版實(shí)施版上疊上疊上疊上疊下疊下疊下疊下疊層高5.4M+高差0.6M后期可改造成層高3M的復(fù)式層高5.4M+頂板0.6M后期可改造成層高3M的復(fù)式報(bào)建版報(bào)建版戶型平面HOUSEHOLD FLOOR設(shè)計(jì)要求：套內(nèi)80，建面160報(bào)

58、建報(bào)建版版-首首層商墅平面圖層商墅平面圖實(shí)施實(shí)施版版-下疊商下疊商墅平面圖墅平面圖戶型平面HOUSEHOLD FLOOR設(shè)計(jì)要求：套內(nèi)80，建面160建面約：建面約：8080（160160）報(bào)建報(bào)建版版-二層二層商墅平面圖商墅平面圖實(shí)施實(shí)施版版-上疊商上疊商墅平面圖墅平面圖戶型平面HOUSEHOLD FLOOR設(shè)計(jì)要求：套內(nèi)80，建面160套 內(nèi)套 內(nèi) 9 09 0 ，建 筑 面 積，建 筑 面 積 1 4 01 4 0 舒適四房設(shè)計(jì)，尺度適宜，動(dòng)靜分區(qū) 大飄窗、大格局采光視野好 四開(kāi)間朝南設(shè)計(jì)，充分享受自然風(fēng)光 獨(dú)立玄關(guān)、充分考慮收納 雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，公衛(wèi)干濕分離 主臥配套完善適用，盡享主人愜

59、意生活戶型平面HOUSEHOLD FLOOR套 內(nèi)套 內(nèi) 9 09 0 ，建 筑 面 積，建 筑 面 積 1 4 01 4 0 舒適4+1房設(shè)計(jì)，尺度適宜，動(dòng)靜分區(qū) 南北雙陽(yáng)臺(tái)、大飄窗、大格局采光視野好 四開(kāi)間朝南設(shè)計(jì)，充分享受自然風(fēng)光 獨(dú)立玄關(guān)、充分考慮收納 雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，公衛(wèi)干濕分離 主臥配套完善，盡享主人愜意生活 戶型空間完善、方正，滿足多功能家居生活戶型平面HOUSEHOLD FLOOR首層平面FIRST FLOOR PLANE套 內(nèi)套 內(nèi) 1 7 01 7 0 ，建 筑 面 積，建 筑 面 積 2 2 02 2 0 大尺度豪華四房，款待家人生活 四開(kāi)間朝南，“超級(jí)”景觀陽(yáng)臺(tái)、盡享陽(yáng)光

60、寵愛(ài) 雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，公衛(wèi)干濕分離 中西廚雙流線設(shè)計(jì)，功能完善，結(jié)合吧臺(tái)與餐廳形成互動(dòng) 主臥豪華舒適，私密尊享 獨(dú)立玄關(guān)、充分考慮收納 全明通透，舒適起居悅?cè)挥谛膽粜推矫鍴OUSEHOLD FLOOR270轉(zhuǎn)角廳平面示意圖客餐廳空間布置在客餐廳空間布置在角部角部，獲得，獲得270270度度的觀的觀景面景面景觀面分析LANDSCAPE SURFACE ANALYSIS在這里在這里 視野無(wú)需遠(yuǎn)行視野無(wú)需遠(yuǎn)行 心靈放飛自由心靈放飛自由人才公寓建筑面積明細(xì)表 戶型編號(hào)房型建筑面積套內(nèi)面積套型面積套內(nèi)總計(jì)本層公攤面積公攤面積陽(yáng)臺(tái)（投影面積）陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積陽(yáng)臺(tái)面積百分比標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)使用系數(shù)本層建筑面積C4兩房?jī)?/p>

61、廳一衛(wèi)71.61 57.35 60.00 497.88 96.37 11.61 5.30 2.65 8.83%1 83.78%591.83 D2三房?jī)蓮d一衛(wèi)87.11 70.43 72.98 14.13 5.10 2.55 6.99%6 人才公寓戶型平面HOUSEHOLD FLOOR設(shè)計(jì)要求：建面65+80方案二方案二云端縵居云端縵居奇數(shù)層4+1房?jī)蓮d三衛(wèi)偶數(shù)層4+1房?jī)蓮d三衛(wèi)220戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 戶型亮點(diǎn)單梯入戶、獨(dú)立玄關(guān)、儀式感強(qiáng)！戶型亮點(diǎn)洄游空間設(shè)計(jì)戶型亮點(diǎn)超大寬廳舒適空間7.6米8.9米270景觀視野戶型亮點(diǎn)專屬270環(huán)景端廳戶型亮點(diǎn)客廳兩層挑空設(shè)計(jì)挑空改造+

62、1房戶型亮點(diǎn)豪華主臥套設(shè)計(jì)220戶型偶數(shù)層4+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)寬景陽(yáng)臺(tái)挑空改造+1房產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 本案總結(jié)：本案戶型方整、布局緊促、尺度適宜、實(shí)用；華潤(rùn)等戶型面寬數(shù)較少、布局過(guò)時(shí)、通透感差戶型對(duì)比面積：225戶型：4+1室2廳3衛(wèi)270豪華景觀方廳、客廳局部挑空、270景觀陽(yáng)臺(tái)270景觀主臥、男女雙衣帽間、適度舒適、華潤(rùn)潤(rùn)府面積：230戶型：4室二廳3衛(wèi)主衛(wèi)開(kāi)門直對(duì)臥室對(duì)位關(guān)系差客廳不夠豪華廚房面積過(guò)大、資源分配不合理空間局促、體驗(yàn)感差空間進(jìn)深大、通透感差綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)面積：242戶型：4室二廳3衛(wèi)競(jìng)品分析Competitive Product Analysis架空層平面娛

63、樂(lè)活動(dòng)區(qū)器械健身區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 奇數(shù)層四房?jī)蓮d三衛(wèi)偶數(shù)層四房?jī)蓮d兩衛(wèi)90戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 超大寬廳舒適空間寬景陽(yáng)臺(tái)空中花園改造+1房90戶型奇數(shù)層四房?jī)蓮d兩衛(wèi)挑空改造+1房主臥套房設(shè)計(jì)報(bào)建套內(nèi)面積90實(shí)際建筑面積143報(bào)建得房率62.9%實(shí)際得房率73.8%產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 超大寬廳舒適空間寬景陽(yáng)臺(tái)90戶型偶數(shù)層四房?jī)蓮d兩衛(wèi)空中花園改造+1房主臥套房設(shè)計(jì)報(bào)建套內(nèi)面積90實(shí)際建筑面積143報(bào)建得房率62.9%實(shí)際得房率73.8%產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 90戶型奇數(shù)層空中花園改造+1房挑空改造+1房報(bào)建套內(nèi)面積90實(shí)

64、際建筑面積144報(bào)建得房率62.5%實(shí)際得房率72.2%產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 90戶型偶數(shù)層空中花園改造+1房報(bào)建套內(nèi)面積90實(shí)際建筑面積144報(bào)建得房率62.5%實(shí)際得房率72.2%挑空改造+1房產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 人才公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 65公寓兩房?jī)蓮d一衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)-人才公寓Product design 65公寓兩房?jī)蓮d一衛(wèi)全明套內(nèi)空間方整客餐廳衛(wèi)生間干濕分離、舒適三件套產(chǎn)品設(shè)計(jì)-人才公寓Product design 80公寓三房?jī)蓮d一衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)-人才公寓Product design 80公寓三房?jī)蓮d一衛(wèi)全明套內(nèi)空間入戶獨(dú)立門廳衛(wèi)生間

65、干濕分離、舒適三件套產(chǎn)品設(shè)計(jì)-人才公寓Product design 方案三方案三越秀公館越秀公館3+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)90戶型-1產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 寬景陽(yáng)臺(tái)改造后餐、客廳加大90戶型-23+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)主臥舒適套房設(shè)計(jì)報(bào)建套內(nèi)面積86實(shí)際建筑面積109報(bào)建得房率59.0%實(shí)際得房率74.6%工作陽(yáng)臺(tái)后期可改書房、功能可變北向生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 中海九號(hào)公館面積：138戶型：4室2廳2衛(wèi)本案總結(jié)：本案戶型方整、布局緊促、尺度適宜、實(shí)用；中海等戶型面寬數(shù)較少、進(jìn)深大、布局過(guò)時(shí)戶型對(duì)比面積：145戶型：4室2廳2衛(wèi)主臥大面寬落地窗、獨(dú)立衣帽間橫向舒適餐客廳

66、玄關(guān)尺度適宜、實(shí)用門廳尺度過(guò)大 較浪費(fèi)主衛(wèi)配置一般南向面寬數(shù)少、陽(yáng)臺(tái)局促南北雙陽(yáng)臺(tái)面積：139戶型：4室2廳2衛(wèi)綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)南向面寬較小、空間局促主衛(wèi)配置一般競(jìng)品分析Competitive Product Analysis90戶型-23+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 3+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)90戶型-2產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 改造后舒適主臥套+190戶型-33+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)報(bào)建套內(nèi)面積85實(shí)際建筑面積147報(bào)建得房率58.0%實(shí)際得房率75%端廳帶超尺度景觀陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 90戶型-33+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 方

67、案四方案四山中墅居山中墅居3+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)90戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design 90戶型-43+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)報(bào)建套內(nèi)面積90實(shí)際建筑面積132報(bào)建得房率68.0%實(shí)際得房率90.0%寬廳舒適空間寬景陽(yáng)臺(tái)空中花園改造+1房主臥套房設(shè)計(jì)AB廚房洄游流線設(shè)計(jì)報(bào)建套內(nèi)面積90實(shí)際建筑面積143報(bào)建得房率63.0%實(shí)際得房率90.0%AB產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product design CHAPTER6示范示范SALES OFFICES結(jié)合T2中庭區(qū)域設(shè)置售樓處建設(shè)，T4樣板房設(shè)置于南側(cè)地庫(kù)或T2架空層，后期拆除。售樓處范圍地下區(qū)域不設(shè)置地庫(kù)，便于先行建設(shè)。方案一示范區(qū)功能分析城市客廳社區(qū)大堂沙盤展示區(qū)室內(nèi)泳池洽談區(qū)水庭院健身房辦公區(qū)SALES OFFICES方案一示范區(qū)功能分析銷售中心景觀步道樣板房1,2景觀水池兒童游樂(lè)樣板房3入口情景廣場(chǎng)2345678停車區(qū)域1示范區(qū)面積：950021345678SALES OFFICES方案二示范區(qū)功能分析洽談區(qū)洽談區(qū)前臺(tái)一層平面圖1128售樓處總建筑面積：1566SALES OFFICES方案二示范區(qū)功能分析辦公區(qū)辦公區(qū)二層平面圖438SALES OFFICES方案二示范區(qū)功能分析謝 謝 聆 聽(tīng)謝 謝 聆 聽(tīng)