1、無無錫錫惠山區(qū)曙光路（惠山區(qū)曙光路（XDG-2021-23號）地號）地塊規(guī)塊規(guī)劃劃設(shè)計設(shè)計我我們們做做過過的惠山的惠山項項目目無無錫錫建建發(fā)發(fā)金玥灣金玥灣(惠山區(qū)惠山區(qū))2020報報批通批通過過，銷銷售中，距離本地售中，距離本地塊塊7KM用地面用地面積積：8.6萬萬 容容積積率：率：2.2總總建筑面建筑面積積：25.6萬萬我我們們做做過過的中海的中海項項目目蘇蘇州中海上州中海上東東區(qū)區(qū)2018，與本地，與本地塊塊有條件相似有條件相似用地面用地面積積：8.49萬萬 容容積積率：率：1.8總總建筑面建筑面積積：20.57萬萬中海翠中海翠語語江南江南(常州金常州金壇壇)2020用地面用地面積積：11

2、.52萬萬 容容積積率：率：2.2總總建筑面建筑面積積：34.72萬萬泉州中海學(xué)府世家泉州中海學(xué)府世家2021用地面用地面積積：9.0萬萬 容容積積率：率：2.64總總建筑面建筑面積積：30.9萬萬鹽鹽城中海八十城中海八十間間2021用地面用地面積積：2.28萬萬 容容積積率：率：3.0總總建筑面建筑面積積：9.35萬萬目目錄錄content效效 果果 展展 示示RendeRings項項 目目 背背 景景bAcK gRoUnd規(guī)規(guī) 劃劃 策策 略略design pRoject規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計計oveRAll plAn產(chǎn)產(chǎn) 品品 設(shè)設(shè) 計計pRodUct design立立 面面 意意 向向F

3、AcAde design示示 范范 區(qū)區(qū)sAles centeR01020304050607效效 果果 展展 示示RendeRings01方案一方案一鳥鳥瞰瞰PLANNING ANALYSIS方案二方案二鳥鳥瞰瞰PLANNING ANALYSIS項項 目目 背背 景景bAcK gRoUnd02城市區(qū)位城市區(qū)位基地位于無錫市惠山區(qū)，唐平大道北側(cè)、曙光路西側(cè)、唐明寺河?xùn)|側(cè)，距離惠山站火車站3.6Km；景觀資源豐富，交通便捷。宏宏觀觀區(qū)位區(qū)位GEOGRAPHICAL POSITION10km5km文昌公園文昌公園1km滆滆湖湖太湖太湖無無錫錫西站西站無無錫錫站站惠山站惠山站無無錫錫新區(qū)站新區(qū)站蘇蘇南

4、南碩碩放國放國際際機機場場滆滆湖低碳公園湖低碳公園無無錫錫陽山桃花源景區(qū)陽山桃花源景區(qū)運河公園運河公園唐平湖公園唐平湖公園西塘廣惠公園西塘廣惠公園無無錫錫會上會上飛鳳飛鳳牡丹園牡丹園宋宋劍劍湖生湖生態(tài)態(tài)旅游區(qū)旅游區(qū)惠洲大道堰玉西路中中觀觀交通交通GEOGRAPHICAL POSITION文昌公園文昌公園SITE唐唐平平湖湖錫錫北運河北運河交通分析交通分析基地南側(cè)為唐平大道，東側(cè)為曙光路，靠近滬蓉高速和惠洲大道，北有文昌公園，西有唐明寺河五洲國五洲國際際廣廣場場大唐大唐人家人家1km2km周周邊邊配套配套本案基地周邊多居住區(qū)，居住氛居住氛圍圍好好，周圍2km范圍內(nèi)五所學(xué)校，優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的教育的教育資

5、資源源；周圍2km范圍內(nèi)有三個商場，生活便利，品生活便利，品質(zhì)較質(zhì)較高高。微微觀觀配套配套GEOGRAPHICAL POSITION玉祁玉祁高高級級中學(xué)中學(xué)居居住住教教育育醫(yī)醫(yī)療療商商業(yè)業(yè)玉祁玉祁中心中心小學(xué)小學(xué)曙光曙光小學(xué)小學(xué)無無錫錫平平湖湖實驗實驗小學(xué)小學(xué)美特美特購購物物廣廣場場玉祁玉祁商商場場玉祁玉祁初初級級中學(xué)中學(xué)香香頌頌灣灣SITE寶寶龍龍香香檳檳湖湖潤潤秀苑秀苑A區(qū)區(qū)惠山區(qū)惠山區(qū)第三人第三人民醫(yī)院民醫(yī)院錦錦湖園湖園B區(qū)區(qū)文湖文湖苑苑平湖平湖印象印象龍龍世西世西湖灣湖灣玉麒玉麒會會惠惠豐豐環(huán)環(huán)球港球港汽汽車車商商業(yè)業(yè)廣廣場場溪秀溪秀灣灣周周邊現(xiàn)邊現(xiàn)狀狀GEOGRAPHICAL POS

6、ITION12SITE1.基地西側(cè)有唐明寺河景觀河道，南側(cè)緊鄰綠化，環(huán)環(huán)境境較為優(yōu)較為優(yōu)美美2.基地周邊分布有中小學(xué)、市場等，配套配套資資源豐富源豐富3.基地區(qū)位好，臨近唐平大道和滬蓉高速，距惠山站僅3.6KM,可達性好。可達性好。不利因素：不利因素：1.基地南道路等級較高，有有一定噪音一定噪音；2.基地西側(cè)為現(xiàn)狀工廠，存存在后在后續(xù)續(xù)界面展示效果不好的界面展示效果不好的可能可能。有利不利因素有利不利因素GEOGRAPHICAL POSITION有利因素：有利因素：住宅住宅SITE學(xué)校學(xué)校水系水系住宅住宅住宅住宅工廠工廠項項目愿景目愿景GEOGRAPHICAL POSITION擇擇址玉祁心，水

7、岸新生活址玉祁心，水岸新生活高較低較高地塊內(nèi)部居住價值較高沿街居住價值較低之勉路曙光路沿公園居住價值最佳城市道路居住價居住價值值分析分析ENTRANCE AND EXIT ANALYSIS1.東側(cè)緊鄰30米綠化帶，視視野最好，居住價野最好，居住價值值相相對對最高最高2.地塊內(nèi)部距離城市道路較遠(yuǎn)，噪音相噪音相對對最最小，小，組團景觀最好，居住價居住價值值相相對較對較高高3.地塊西南角緊鄰交叉口，相對嘈雜，南側(cè)與西側(cè)沿街城市界面沿街城市界面較較差差，視野景觀相對較弱，居住價居住價值值相相對對最低最低城市主要道路街角居住價值最低唐平大道201 m用地用地規(guī)規(guī)劃條件劃條件LANDSCAPE MATCH

8、INGXDG-2021-23號號地地塊塊要求：要求：用地面用地面積積：57154.6m2規(guī)規(guī)劃用地性劃用地性質(zhì)質(zhì)：1.居住用地2.沿曙光路、之勉路合理開設(shè)機動車出入口容容積積率：率：2.0且1.0建筑密度：建筑密度：25%建筑高度：建筑高度：建筑高度控制區(qū)范圍內(nèi)住宅建筑 12-18層，其他區(qū)域范圍內(nèi)住宅建筑 9-12層綠綠地率：地率：30%配套：配套：物業(yè)服務(wù)用房，居家養(yǎng)老用房，文體活動用房，公廁，垃圾收集站等其他：其他：住宅建筑面寬原原則則上不得大于上不得大于80米米之勉路之勉路XDG-2021-23號地號地塊塊265m283m唐平大道唐平大道規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制

9、線線之勉路之勉路唐平大道唐平大道XDG-2021-23號地號地塊塊規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線地地塊塊出入口分析出入口分析ENTRANCE AND EXIT ANALYSISXDG-2021-23號號地地塊塊：沿曙光路、之勉路合理開沿曙光路、之勉路合理開設(shè)設(shè)機機動車動車出入口出入口禁止機禁止機動車動車出入口控制出入口控制線線規(guī)規(guī)范研究范研究SPACING ANALYSIS規(guī)規(guī)范研究范研究SPACING ANALYSIS總圖總圖產(chǎn)產(chǎn)品品-備備注注可參照場地周邊肌理條件進行適當(dāng)調(diào)整-規(guī)規(guī)范內(nèi)容范內(nèi)容高層面寬不超過80m配電房距離北側(cè)住宅間距大于18m連廊超過10m，要加結(jié)構(gòu)

10、柱，連廊外側(cè)開敞寬度要大于內(nèi)側(cè)寬度的80%邊套飄窗要做轉(zhuǎn)角飄窗，并退進去一部分規(guī)規(guī) 劃劃 策策 略略design pRoject03融融創(chuàng)創(chuàng)西羲里西羲里占地面積:9.3W方建筑面積:27W方容積率：2.20產(chǎn)品類型：高高層層+洋房洋房+疊拼疊拼競競品分析品分析ENTRANCE AND EXIT ANALYSIS實實地常春藤地常春藤占地面積:5.7W方建筑面積:16W方容積率：2.20產(chǎn)品類型：洋房+高高層層建建發(fā)發(fā)金玥灣金玥灣占地面積:8.6W方建筑面積:26W方容積率：2.20產(chǎn)品類型：高高層層+洋房洋房SITE實實地常春藤地常春藤融融創(chuàng)創(chuàng)西羲里西羲里建建發(fā)發(fā)金玥灣金玥灣競競品分析品分析EN

11、TRANCE AND EXIT ANALYSIS面面積積段段項項目目實實地常春藤地常春藤融融創(chuàng)創(chuàng)西羲里西羲里建建發(fā)發(fā)金玥灣金玥灣80-10097-3房1衛(wèi)-3開間89-2+1房1衛(wèi)-3開間89-3房1衛(wèi)-3開間100-115112-3房2衛(wèi)-3開間108-3房2衛(wèi)-3開間105-3房2衛(wèi)-3開間115-120115-3房2衛(wèi)-3開間115-3+1房2衛(wèi)-3開間120-3+1房2衛(wèi)-3開間120-140125-4房2衛(wèi)-4開間125-3+1房2衛(wèi)-3開間126-3+1房2衛(wèi)-4開間 普遍采用高低配普遍采用高低配 高高層層有拼接有拼接 平行排布，分區(qū)明確，平行排布，分區(qū)明確，規(guī)規(guī)整整 89-115

12、為為3開開間間，125為為4開開間間周周邊競邊競品樓品樓盤總結(jié)盤總結(jié)同種面同種面積積段下段下設(shè)計設(shè)計要求要求DESIGN REQUIREMENTS建筑高度控制區(qū)范圍內(nèi)住宅建筑 12-18層其他區(qū)域范圍內(nèi)住宅建筑 9-12層XDG-2021-23號號地地塊設(shè)計塊設(shè)計要求：要求：1.12-18 2T4小高層，約89（套數(shù)比約為35%），約100（套數(shù)比約30%）；2.9-11F 1T2洋房 約110（套數(shù)比約25%），約125（套數(shù)比約10%）；3.其中89戶型套數(shù)比也可適當(dāng)增加，100/110可適當(dāng)減少；125T2高高層產(chǎn)層產(chǎn)品（品（4開開間間）110T2高高層產(chǎn)層產(chǎn)品（品（3開開間間）89+1

13、00T4高高層產(chǎn)層產(chǎn)品（品（3開開間間）根據(jù)根據(jù)競競品及品及設(shè)計設(shè)計要求要求總結(jié)總結(jié)地地塊塊采用的采用的產(chǎn)產(chǎn)品策略品策略39.30 m43.23 m176.62 m176.62 m規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線其他區(qū)域范圍內(nèi)住宅建筑9-12層規(guī)規(guī)劃推劃推導(dǎo)導(dǎo)左左側(cè)側(cè)地地塊豎塊豎向精準(zhǔn)落位向精準(zhǔn)落位COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS設(shè)計設(shè)計要求：要求：左側(cè)地塊的住宅建筑為9-11F高層根據(jù)規(guī)范要求高層的住宅間距控制為L=1.31H(H為建筑的計算高度)左左側(cè)側(cè)地地塊塊去掉南北去掉南北間間距可排布的距可排布的場場地空地空間間11層間層間距距線線10層間

14、層間距距線線9層間層間距距線線規(guī)規(guī)劃建筑控劃建筑控規(guī)規(guī)劃建筑控劃建筑控規(guī)規(guī)劃建筑控劃建筑控規(guī)規(guī)劃推劃推導(dǎo)導(dǎo)左左側(cè)側(cè)地地塊豎塊豎向精準(zhǔn)落位向精準(zhǔn)落位COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS四排四排4*11F不不滿滿足足（進進深限制）深限制）四排四排2*11F+2*10F滿滿足足綜綜合合計計算可算可選擇選擇的的組組合合類類型：型：左左側(cè)側(cè)地地塊塊排四排排四排3個個11層層和和1個個10層層極限可極限可滿滿足的住宅建筑足的住宅建筑進進深深為為（176.62-43.23*2-39.3）/4=12.72m左左側(cè)側(cè)地地塊塊排四排排四排2個個11層層和和2個個10層層極限可極限可滿滿足的住

15、宅建筑足的住宅建筑進進深深為為（176.62-43.23-39.3*2）/4=13.70m規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅紅線線制制線線43.23m規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅紅線線制制線線43.23m規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅紅線線制制線線43.23m11.73m43.23m43.23m11.73m43.23m11.73m11.73m11F11F11F11F13.69m13.69m11F39.30m39.30m11F10F10F13.69m13.69m43.23m12.72m43.23m43.23m12.72m12.72m12.72m11F11F11F10F39.30m四排四排3*11F+1*10F滿滿足足40.00 m1

16、80.19 m規(guī)規(guī)劃推劃推導(dǎo)導(dǎo)右右側(cè)側(cè)地地塊豎塊豎向精準(zhǔn)落位向精準(zhǔn)落位COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線建筑高度控制區(qū)范圍內(nèi)住宅建筑 12-18層設(shè)計設(shè)計要求：要求：右側(cè)地塊的住宅建筑為12-18F高層，根據(jù)規(guī)范要求高層的住宅間距控制為40m；右右側(cè)側(cè)地地塊塊去掉南北去掉南北間間距可排布的距可排布的場場地空地空間間規(guī)規(guī)劃推劃推導(dǎo)導(dǎo)右右側(cè)側(cè)地地塊豎塊豎向精準(zhǔn)落位向精準(zhǔn)落位COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線40.00m規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃

17、建筑控制劃建筑控制線線40.00m15.00m40.00m15.00m規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線40.00m33.33m40.00m15.00m67.50m33.33m40.00m33.33m三排三排滿滿足（用足足（用足間間距，距，進進深深較較大）大）15.00m67.50m15.00m三排三排滿滿足（控制足（控制進進深，大花園）深，大花園）綜綜合合計計算可算可選擇選擇的的組組合合類類型：型：右右側(cè)側(cè)地地塊塊四排極限可四排極限可滿滿足的住宅建筑足的住宅建筑進進深深為為（180-40*3）/4=15m40.00m15.00m40.00m15.00m四排四排滿滿足（足（間

18、間距用足，控制距用足，控制進進深）深）地地塊塊去掉去掉東東西西間間距可排布的距可排布的場場地空地空間間規(guī)規(guī)劃推劃推導(dǎo)導(dǎo)地地塊塊橫向精準(zhǔn)落位橫向精準(zhǔn)落位COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS設(shè)計設(shè)計要求：要求：根據(jù)規(guī)范要求高層與高層、高層與洋房、洋房與洋房的住宅控制山墻間距為13m；規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線132.18m建筑高度控制區(qū)范圍內(nèi)住宅建筑 12-18層131.75m其他區(qū)域范圍內(nèi)住宅建筑 9-12層13m規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建

19、筑控制劃建筑控制線線規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線37.56m13.00m6.50m37.56m37.56m13.00m13.00m6.50m37.56m 37.56m37.56m33.72m13.00m13.00m6.50m33.72m33.72m三列三列滿滿足（面足（面寬寬限制）限制）規(guī)規(guī)劃推劃推導(dǎo)導(dǎo)地地塊塊橫向精準(zhǔn)落位橫向精準(zhǔn)落位COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS左左側(cè)側(cè)地地塊塊排布方式排布方式右右側(cè)側(cè)地地塊塊排布方式排布方式規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制 26m 26m 20m 20m 20m線線13m 6.50m兩列兩列

20、滿滿足（足（2*125/110+3*110）規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制 24m 24m 24m 20m 20m線線6.50m兩列兩列滿滿足（足（3*125/110+2*110）25m 25m 20m 20m6.50m13m 13m20m/25m三列三列錯錯位位滿滿足足兩列雙拼兩列雙拼+單單點點滿滿足足三列三列錯錯位位滿滿足足規(guī)規(guī)劃推劃推導(dǎo)導(dǎo)排列模式研究（左排列模式研究（左側(cè)側(cè)地地塊塊）COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線43.23m規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線43.23m規(guī)規(guī)

21、劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線43.23m模式一模式一模式二模式二模式三模式三優(yōu)優(yōu)點：點：1.大大戶戶型靠近景型靠近景觀觀，周，周圍圍景景觀資觀資源源利用最大化。利用最大化。2.布局整布局整齊齊，地，地庫經(jīng)濟庫經(jīng)濟3.樓樓棟棟整整齊齊，組團組團花園舒適花園舒適缺點：沿河第一排住宅直缺點：沿河第一排住宅直視視南南側(cè)側(cè)高高壓線壓線優(yōu)優(yōu)點：點：1.地地庫經(jīng)濟庫經(jīng)濟2.樓樓棟棟整整齊齊，組團組團花園舒適花園舒適缺點：未充分利用周缺點：未充分利用周圍圍景景觀資觀資源源優(yōu)優(yōu)點：大點：大戶戶型靠近景型靠近景觀觀，景，景觀資觀資源利用最大化源利用最大化缺點：缺點：1.內(nèi)部景內(nèi)部景觀資觀資源源

22、較較差差2.地地庫庫不不經(jīng)濟經(jīng)濟規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線40.00m規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線40.00m規(guī)規(guī)劃用地劃用地紅線紅線規(guī)規(guī)劃建筑控制劃建筑控制線線40.00m規(guī)規(guī)劃推劃推導(dǎo)導(dǎo)排列模式研究（右排列模式研究（右側(cè)側(cè)地地塊塊）COMMERCIAL PLACEMENT ANALYSIS模式一模式一優(yōu)優(yōu)點：點：1.單單點排列，少拼接點排列，少拼接戶戶2.占用占用較較少山少山墻間墻間距距缺點：缺點：1.地地庫庫排列不排列不經(jīng)濟經(jīng)濟2.內(nèi)部景內(nèi)部景觀資觀資源源較較差差模式二模式二優(yōu)優(yōu)點：地點：地庫經(jīng)濟庫經(jīng)濟缺點：影響左缺點：影響左側(cè)側(cè)地地塊塊

23、日照日照模式三模式三優(yōu)優(yōu)點：點：1.內(nèi)部景內(nèi)部景觀較觀較好好2.地地庫經(jīng)濟庫經(jīng)濟缺點：拼接缺點：拼接戶戶相相對較對較多多方式二（社區(qū)大堂形式）方式二（社區(qū)大堂形式）示范區(qū)示范區(qū)選選址址PLANNING ANALYSIS方式一（西北角沿街）方式一（西北角沿街）售樓售樓處處沿河布置，沿河布置，結(jié)結(jié)合景合景觀觀打造后期拆改少，昭示性打造后期拆改少，昭示性強強對對景景觀觀住宅有一定的住宅有一定的視線視線遮遮擋擋售樓售樓處處后后場場空空間較間較小，小，后期可直接作后期可直接作為為社區(qū)入口社區(qū)入口未充分利用西未充分利用西側(cè)側(cè)景景觀資觀資源源示范區(qū)原示范區(qū)原則則：昭示性，真昭示性，真實實性，少拆改性，少拆改

24、售樓售樓處處售樓售樓處處示范區(qū)范示范區(qū)范圍圍空空間間形形態(tài)態(tài)比比較較COMPARE PLAN方案一方案一方案二方案二示范區(qū)位置示范區(qū)位置西北角沿街西北角沿街社區(qū)大堂形式社區(qū)大堂形式方案一西北角沿街昭示性方案一西北角沿街昭示性強強；方案二社區(qū)大堂中；方案二社區(qū)大堂中軸軸位置位置強強儀儀式感式感方案一方案一(組團組團景景觀觀最大化）最大化）方案二方案二(沿沿馬馬路路貨貨量減小量減小)綜綜合合評評判判COMPARE PLAN沿路沿路貨貨量量為為26565組團組團花園最大化花園最大化拼接拼接戶較戶較少少示范區(qū)景示范區(qū)景觀觀展示好，可利用河景展示好，可利用河景沿路沿路貨貨量量為為24562,沿沿馬馬路路

25、貨貨量少量少2000組團組團花園均花園均質(zhì)質(zhì)中中軸軸尺度最大化尺度最大化沿街沿街戶戶數(shù)最小化數(shù)最小化示范區(qū)利用社區(qū)大堂做，所示范區(qū)利用社區(qū)大堂做，所見見即所得即所得10F10F10F11F10F11F10F10F11F11F11F10F11F11F9F9F16F16F15F17F17F15F13F規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計計oveRAll plAn04方案一方案一方案一方案一總圖總圖PLANNING ANALYSISN方案一方案一鳥鳥瞰瞰PLANNING ANALYSIS方案一方案一鳥鳥瞰瞰PLANNING ANALYSIS產(chǎn)產(chǎn)品配比表品配比表9-11F產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型 戶戶型面型面積積（)89.9

26、513-18F100.70100.70房型房型 套數(shù)占比配比套數(shù)套數(shù)占比配比套數(shù)3房2廳1.5衛(wèi) 40.11%4483房2廳2衛(wèi) 21.58%2413房2廳2衛(wèi)14.32%160面面積積占比占比35.85%21.59%14.33%配比面配比面積積（)402982426816111115.203+1房2廳2衛(wèi) 16.11%18018.45%207364房2廳2衛(wèi)125.00合計7.88%100.00%8811179.79%100.00%11000112412方案一指方案一指標(biāo)標(biāo)PLANNING INDEX其中其中其中之勉路與曙光路交叉口西南之勉路與曙光路交叉口西南側(cè)側(cè)地地塊塊規(guī)劃用地總面積規(guī)劃建

27、筑總筑面積總計容建筑面積地上計容建筑面積商業(yè)建筑總面積配套建筑面積物業(yè)用房文體活動規(guī)規(guī)劃劃總總指指標(biāo)標(biāo)數(shù)數(shù)值值57,154.6154,107114,309114,30901,897626350單單位位養(yǎng)老社居委衛(wèi)生服務(wù)變電房25000460.88住宅建筑總面積其中其他洋房10F高層18FPC獎勵面積210112,41231,73680,6760其中地上不計容建筑面積避難層架空層面積不計容建筑面積地下室面積35003503979839,448地下一層地下二層39,4480其中人防（必建）面積非人防地庫面積其中建筑基底總面積建筑密度容積率住宅總戶數(shù)11,59427,8541049618.36%2.

28、001,117戶其中機動車停車位地上車位1,141111輛輛其中地下車位普通地庫車位人防車位1,030733297輛輛輛消防分析消防分析規(guī)規(guī)劃分析劃分析PLANNING ANALYSIS車行流線車行出入口人行流線人行出入口消防流線消防出入口人行入口交通分析交通分析人行入口消防登高場地機動車停車位場場地內(nèi)人地內(nèi)人車車分流，有效分流，有效緩緩解小區(qū)內(nèi)停解小區(qū)內(nèi)停車壓車壓力，提升居民生活安全品力，提升居民生活安全品質(zhì)質(zhì)地庫出入口機動車停車位配套配套戶戶型分布型分布規(guī)規(guī)劃分析劃分析PLANNING ANALYSIS100114 125 社區(qū)配套配電房及開閉所2F1F8910018.5M15.7M44.

29、0M43.4M40.0M42.8M43.6M44.1M40.0M40.0M57.9M41.0M41.0M40.0M40.0M40.0M層層數(shù)分析數(shù)分析間間距分析距分析規(guī)規(guī)劃分析劃分析PLANNING ANALYSIS10F11F11F10F10F10F10F10F44.7M58.1M57.9M54.6M13.2M13.2M13.2M13.0M13.2M13.2M13.2M15.2M規(guī)規(guī)劃分析劃分析PLANNING ANALYSIS日照分析日照分析0H1H2H3H4H5H6H7H本本項項目及外部地目及外部地塊塊所有住宅均所有住宅均滿滿足大寒足大寒日日2小小時時日照日照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃分析劃分析PL

30、ANNING ANALYSIS地下地下總總建筑面建筑面積積：39448停停車車數(shù)量：數(shù)量：1183輛輛（其中（其中規(guī)規(guī)劃停劃停車車位位1030輛輛，預(yù)預(yù)留留153輛輛深化）深化）人防區(qū)域人防區(qū)域（不可售）（不可售）洋房可售洋房可售車車位位高高層層可售可售車車位位方案二方案二建建發(fā)發(fā)金玥灣（惠山）金玥灣（惠山）高高層層T4可拼，不超可拼，不超80M蘇蘇州中海上州中海上東東區(qū)區(qū)少少錯動錯動，拼接，省出大花園，拼接，省出大花園方案二方案二總圖總圖PLANNING ANALYSISN方案二方案二鳥鳥瞰瞰PLANNING ANALYSIS方案二方案二鳥鳥瞰瞰PLANNING ANALYSIS方案二指方案

31、二指標(biāo)標(biāo)PLANNING INDEX產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型戶戶型面型面積積（)產(chǎn)產(chǎn)品配比表品配比表房型房型 套數(shù)占比套數(shù)占比 配比套數(shù)配比套數(shù)面面積積占比占比配比面配比面積積（)13-18F9-11F89.95100.00100.00113.043房2廳1.5衛(wèi) 39.37%3房2廳2衛(wèi) 21.71%3房2廳2衛(wèi) 13.69%3+1房2廳2衛(wèi) 17.30%43724115219235.31%21.65%13.66%19.50%393082410015200217044房2廳2衛(wèi)125.00合計7.93%100.00%8811109.88%100.00%11000111312其中其中其中之勉路與曙光路

32、交叉口西南之勉路與曙光路交叉口西南側(cè)側(cè)地地塊塊規(guī)劃用地總面積規(guī)劃建筑總筑面積總計容建筑面積地上計容建筑面積商業(yè)建筑總面積配套建筑面積物業(yè)用房文體活動規(guī)規(guī)劃劃總總指指標(biāo)標(biāo)數(shù)數(shù)值值57,154.6153,757114,309114,30901,897626350單單位位養(yǎng)老社居委衛(wèi)生服務(wù)變電房25000460.88其中其他住宅建筑總面積洋房10F210112,41238,204高層18FPC獎勵面積74,2080其中其中地上不計容建筑面積避難層架空層面積不計容建筑面積地下室面積地下一層地下二層0003944839,44839,4480其中人防（必建）面積非人防地庫面積11,59427,854其中建

33、筑基底總面積建筑密度容積率住宅總戶數(shù)機動車停車位地上車位1044018.27%2.001,1101,141111戶輛輛其中地下車位普通地庫車位人防車位1,030733297輛輛輛交通分析交通分析消防分析消防分析規(guī)規(guī)劃分析劃分析PLANNING ANALYSIS車行流線車行出入口人行流線人行出入口消防流線消防出入口消防登高場地機動車停車位場場地內(nèi)人地內(nèi)人車車分流，有效分流，有效緩緩解小區(qū)內(nèi)停解小區(qū)內(nèi)停車壓車壓力，提升居民生活安全品力，提升居民生活安全品質(zhì)質(zhì)地庫出入口機動車停車位戶戶型分布型分布規(guī)規(guī)劃分析劃分析PLANNING ANALYSIS125115 100 社區(qū)配套配電房及開閉所1F1F配

34、套配套2F 1F100 89 41.3M43.6M43.2M18.0M11.5M47.6M48.6M43.0M36.0M40.0M40.1M43.9M49.1M36.0M40.0M40.6M層層數(shù)分析數(shù)分析間間距分析距分析規(guī)規(guī)劃分析劃分析PLANNING ANALYSIS11F11F11F10F11F11F9F9F16F16F15F17F17F15F13F13.2M13.2M13.2M13.0M69.8M規(guī)規(guī)劃分析劃分析PLANNING ANALYSIS日照分析日照分析0H1H2H3H4H5H6H7H本本項項目及外部地目及外部地塊塊所有住宅均所有住宅均滿滿足大寒足大寒日日2小小時時日照日照標(biāo)標(biāo)

35、準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃分析劃分析PLANNING ANALYSIS地下地下總總建筑面建筑面積積：39448停停車車數(shù)量：數(shù)量：1286輛輛（其中（其中規(guī)規(guī)劃停劃停車車位位1030輛輛，預(yù)預(yù)留留156輛輛深化）深化）總圖匯總總圖匯總方案方案匯總匯總COMPARE PLAN方案一方案一(組團組團景景觀觀最大化）最大化）方案二方案二(沿沿馬馬路路貨貨量減小量減小)產(chǎn)產(chǎn) 品品 設(shè)設(shè) 計計pRodUct design05市市場場背景背景I需求分析需求分析DEMAND ANALYSIS依據(jù)不同需求人群的理想目依據(jù)不同需求人群的理想目標(biāo)標(biāo)打造舒適、適合的品打造舒適、適合的品質(zhì)產(chǎn)質(zhì)產(chǎn)品品面向人群面向人群剛剛需型需型以首次

36、置業(yè)業(yè)為主改善型改善型以追求個性化、優(yōu)越體驗、養(yǎng)老為主理想理想戶戶型特點型特點“小中小中見見大大”總價低，功能為王，空間靈活“精致而有格精致而有格調(diào)調(diào)”強調(diào)產(chǎn)品與城市、自然的關(guān)聯(lián)，并滿足精神文化上的優(yōu)越享受。核心目核心目標(biāo)標(biāo)用有限面積實現(xiàn)更實用的功能注重與自然的交流，提供豐富的精神體驗市市場場背景背景I關(guān)注點關(guān)注點FOCUS ANALYSIS競競品分析品分析實實地常春藤地常春藤973房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南南側(cè)側(cè)雙陽臺雙陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)衛(wèi)衛(wèi)生生間間干濕分離干濕分離1123房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南南側(cè)側(cè)雙陽臺雙陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)1153房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南南

37、側(cè)側(cè)雙陽臺雙陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)衛(wèi)衛(wèi)生生間間干濕分離干濕分離1254房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)4開開間間南南側(cè)側(cè)雙陽臺雙陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)衛(wèi)衛(wèi)生生間間干濕分離干濕分離8989-2+1房1衛(wèi)-3面寬2+1房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)3開開間間入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)108108-3房2衛(wèi)-3面寬3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南南側(cè)側(cè)雙陽臺雙陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)115115-3+1房2衛(wèi)-3面寬3+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南南側(cè)側(cè)雙陽臺雙陽臺衛(wèi)衛(wèi)生生間間干濕分離干濕分離125125-3+1房2衛(wèi)-3面寬3+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南南側(cè)側(cè)雙陽臺雙陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)競競品分析品分

38、析融融創(chuàng)創(chuàng)西羲里西羲里893房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南南側(cè)側(cè)雙陽臺雙陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)衛(wèi)衛(wèi)生生間間干濕分離干濕分離1053房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南南側(cè)側(cè)雙陽臺雙陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)1203+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南南側(cè)側(cè)雙陽臺雙陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)衛(wèi)衛(wèi)生生間間干濕分離干濕分離1263+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)4開開間間南南側(cè)側(cè)雙陽臺雙陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)競競品分析品分析建建發(fā)發(fā)金玥灣金玥灣89+100高層 人有我優(yōu)100+125洋房 人無我有，打造爆款產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGNT2產(chǎn)產(chǎn)品品125+125方案一方案一沿河沿河邊邊套套（西（

39、西側(cè)側(cè)景景觀資觀資源利用）源利用）中中間間套套產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGNT2產(chǎn)產(chǎn)品品125+125方案二方案二產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGNT2產(chǎn)產(chǎn)品品125+125方案二（局部可方案二（局部可變變）產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGNT2產(chǎn)產(chǎn)品品125+125方案三方案三產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGNT2產(chǎn)產(chǎn)品品110+110方案一方案一產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGNT2產(chǎn)產(chǎn)品品110+110方案一（局部可方案一（局部可變變）產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGN飄窗陽臺T2產(chǎn)產(chǎn)品品110+110方案二方案二產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)

40、計設(shè)計PRODUCT DESIGNT2產(chǎn)產(chǎn)品品100+100方案一方案一產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGNT2產(chǎn)產(chǎn)品品100+100方案二方案二產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGNT4產(chǎn)產(chǎn)品品100+89+89+100方案一（方案一（89衛(wèi)衛(wèi)生生間間局部可局部可變變）產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGNT4產(chǎn)產(chǎn)品品100+89+89+100方案二方案二產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGNT4產(chǎn)產(chǎn)品品100+89+89+89方案一方案一產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGNT4產(chǎn)產(chǎn)品品100+89+89+89方案二方案二產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DE

41、SIGNT4產(chǎn)產(chǎn)品品89+89+89+89方案一方案一產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGNT4產(chǎn)產(chǎn)品品89+89+89+89方案二方案二產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計設(shè)計PRODUCT DESIGN臥室臥室兒童房兒童房主臥主臥陽臺陽臺餐客餐客廳廳餐客餐客廳廳125戶戶型方案一型方案一沿河沿河邊邊套套T2洋房洋房3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)4開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)衛(wèi)衛(wèi)生生間間干濕分離干濕分離高高贈贈送率送率高得房率高得房率主臥主臥側(cè)側(cè)向向飄飄窗，景窗，景觀資觀資源利用源利用方案方案匯總匯總COMPARE PLAN125戶戶型方案一型方案一中中間間套套T2洋房洋房3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)4

42、開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)洄游空洄游空間間衛(wèi)衛(wèi)生生間間干濕分離干濕分離高高贈贈送率送率高得房率高得房率125戶戶型方案二型方案二T2洋房洋房3+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)4開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)衛(wèi)衛(wèi)生生間間干濕分離干濕分離高高贈贈送率送率高得房率高得房率125戶戶型方案三型方案三T2洋房洋房3+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)4開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)獨立獨立電電梯梯廳廳高高贈贈送率送率高得房率高得房率100戶戶型型T2洋房洋房3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺高高贈贈送率送率高得房率高得房率方案方案匯

43、總匯總COMPARE PLAN110戶戶型方案一型方案一T2洋房洋房3+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)雙兒童房雙兒童房設(shè)計設(shè)計高高贈贈送率送率高得房率高得房率110戶戶型方案二型方案二T2洋房洋房3+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)雙兒童房雙兒童房設(shè)計設(shè)計高高贈贈送率送率高得房率高得房率方案方案匯總匯總COMPARE PLAN100戶戶型型T4高高層層3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)高高贈贈送率送率高得房率高得房率89戶戶型方案一型方案一T4高高層層3房房2廳廳

44、1.5衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)高高贈贈送率送率高得房率高得房率89戶戶型方案二型方案二T4高高層層3房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)3開開間間入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)高高贈贈送率送率高得房率高得房率立立 面面 意意 向向FAcAde design06周周邊邊立面立面立面意向立面意向FACADE DESIGN現(xiàn)現(xiàn)代代新中式新中式新古典新古典規(guī)規(guī)劃條件要求：劃條件要求：簡約現(xiàn)簡約現(xiàn)代代i立面意向立面意向FACADE DESIGN方式方式1-現(xiàn)現(xiàn)代代簡約簡約i立面意向立面意向FACADE DESIGN方式方式1-現(xiàn)現(xiàn)代代簡約簡約i立面意向立面意向FACADE DESIGN方式方

45、式2-現(xiàn)現(xiàn)代中式代中式立面意向立面意向FACADE DESIGN方式方式2-現(xiàn)現(xiàn)代中式代中式i立面意向立面意向FACADE DESIGN方式方式2-現(xiàn)現(xiàn)代中式代中式Iq1w2立面意向立面意向FACADE DESIGN方式方式2-現(xiàn)現(xiàn)代中式代中式Iq1w2立面意向立面意向FACADE DESIGN方式方式2-現(xiàn)現(xiàn)代中式代中式Iq1w2立面意向立面意向FACADE DESIGN方式方式2-現(xiàn)現(xiàn)代中式代中式i立面意向立面意向FACADE DESIGN方式方式3 非非對對稱構(gòu)稱構(gòu)圖圖i立面意向立面意向FACADE DESIGN方式方式3 非非對對稱構(gòu)稱構(gòu)圖圖i立面意向立面意向FACADE DESIGN

46、方式方式3 非非對對稱構(gòu)稱構(gòu)圖圖i立面意向立面意向FACADE DESIGN方式方式3 非非對對稱構(gòu)稱構(gòu)圖圖示示 范范 區(qū)區(qū)sAles centeR08示范區(qū)示范區(qū)選選址址PLANNING ANALYSIS示范區(qū)原示范區(qū)原則則：昭示性，真昭示性，真實實性，少拆改性，少拆改方式二（社區(qū)大堂形式）方式二（社區(qū)大堂形式）售樓售樓處處示范區(qū)范示范區(qū)范圍圍售樓售樓處處后后場場空空間較間較小，小，后期可直接作后期可直接作為為社區(qū)入口社區(qū)入口方式一（西北角沿街）方式一（西北角沿街）售樓售樓處處示范區(qū)范示范區(qū)范圍圍售樓售樓處處沿河布置，沿河布置，結(jié)結(jié)合景合景觀觀打造后期拆改少，昭示性打造后期拆改少，昭示性強強

47、示范區(qū)意向示范區(qū)意向SALES OFFICE INTENTION方式方式1 社區(qū)大堂形式社區(qū)大堂形式示范區(qū)意向示范區(qū)意向SALES OFFICE INTENTION方式方式1 社區(qū)大堂形式社區(qū)大堂形式示范區(qū)意向示范區(qū)意向SALES OFFICE INTENTION方式方式1 社區(qū)大堂形式社區(qū)大堂形式示范區(qū)意向示范區(qū)意向SALES OFFICE INTENTION方式方式1 社區(qū)大堂形式社區(qū)大堂形式示范區(qū)意向示范區(qū)意向SALES OFFICE INTENTION方式方式2 街角形式街角形式示范區(qū)意向示范區(qū)意向SALES OFFICE INTENTION方式方式2 街角形式街角形式示范區(qū)意向示范區(qū)

48、意向SALES OFFICE INTENTION方式方式2 街角形式街角形式示范區(qū)意向示范區(qū)意向SALES OFFICE INTENTION方式方式2 街角形式街角形式示范區(qū)意向示范區(qū)意向SALES OFFICE INTENTION方式方式2 街角形式街角形式示范區(qū)意向示范區(qū)意向SALES OFFICE INTENTION方式方式2 街角形式街角形式方案回方案回顧顧方案方案匯總匯總COMPARE PLAN方案一方案一(組團組團景景觀觀最大化）最大化）方案二方案二(沿沿馬馬路路貨貨量減小量減小)方案方案匯總匯總COMPARE PLAN100戶戶型型T4高高層層3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南向南向

49、寬寬景陽臺景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)高高贈贈送率送率高得房率高得房率89戶戶型方案一型方案一T4高高層層3房房2廳廳1.5衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)高高贈贈送率送率高得房率高得房率89戶戶型方案二型方案二T4高高層層3房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)3開開間間入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)高高贈贈送率送率高得房率高得房率110戶戶型方案一型方案一T2洋房洋房3+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)雙兒童房雙兒童房設(shè)計設(shè)計高高贈贈送率送率高得房率高得房率110戶戶型方案二型方案二T2洋房洋房3+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南向南向?qū)拰捑瓣?/p>

50、臺景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)雙兒童房雙兒童房設(shè)計設(shè)計高高贈贈送率送率高得房率高得房率100戶戶型型T2洋房洋房3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)3開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺高高贈贈送率送率高得房率高得房率T2洋房洋房3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)4開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)衛(wèi)衛(wèi)生生間間干濕分離干濕分離高高贈贈送率送率高得房率高得房率主臥主臥側(cè)側(cè)向向飄飄窗，景窗，景觀資觀資源利用源利用125戶戶型方案一型方案一沿河沿河邊邊套套 125戶戶型方案一型方案一中中間間套套T2洋房洋房3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)4開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)洄游空洄游空間間衛(wèi)衛(wèi)生生間間干濕分離干濕分離高高贈贈送率送率高得房率高得房率125戶戶型方案二型方案二125戶戶型方案三型方案三T2洋房洋房3+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)4開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)衛(wèi)衛(wèi)生生間間干濕分離干濕分離高高贈贈送率送率高得房率高得房率T2洋房洋房3+1房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)4開開間間南向南向?qū)拰捑瓣柵_景陽臺入入戶戶獨立玄關(guān)獨立玄關(guān)獨立獨立電電梯梯廳廳高高贈贈送率送率高得房率高得房率