1、融創武漢塔子湖 K3 地塊建筑及規劃方案設計方案一Wuhan Tazihu plot K3 building and planning scheme design目 錄CONTENTS01 前期分析02 規劃策略03 產品設計04 立面設計05 技術圖紙01 前期分析鐵路12 號線（在建）8 號線姑嫂樹路高架武漢大道三環線二環線三環二環四環SITE塔子湖和諧大道武漢大道后湖大道華嶺路規劃道路規劃道路AFBCDE總用地面積：170158 塔子湖體育中心未來商業金融中心 區位：湖北省武漢市江岸區后湖居住片區本項目用地位于武漢市江岸區后湖和諧大道與塔子湖東路交匯處，城市三環內，臨近塔子湖，靠后湖居住

2、片區。江岸區JIANGAN DISTRICTSITE SITE 8號線塔子湖東路中一路 后湖居住片區項目用地項目位于武漢市江岸區，靠近后湖居住片區，城市軌道 8 號線從地塊西面經過，交通便利。項目用地西面為塔子湖東路，北面為和諧大道，東面規劃道路寬度為 40 米；南面規劃道路寬度為 20 米。區域發展：調性十足，人文昌盛，活力彰顯，共享精神永旺（金橋）永旺（金銀潭）古德寺武漢二七紀念館市民之家武漢天地塔子湖體育中心極地海洋世界江岸區JIANGAN DISTRICT歷史人文活力夢想HISTORYCULTUREENERGYDREAMSITE 2km5km塔子湖體育中心市民之家極地海洋世界塔子湖SI

3、TE VIEW區位價值：毗鄰中一路地鐵站 E 出口緊靠塔子湖體育公園東側為未來商業金融中心E中一路地鐵站 E 出口未來商業金融中心和諧大道三環線后湖大道500 米三環內，地鐵口，近公園，未來商業金融中心周邊現狀：500m西側現狀樓盤天合園西北現狀樓盤尚湖熙園南側塔子湖體育公園有道路正對本項目用地塔子湖SITE420m500m總用地面積：170158 東側荒地北側現狀樓盤越秀星匯君泊周邊樓盤項目周邊現狀樓盤集中在用地西北側SITE1a2a越秀星匯君泊尚湖熙園尚都一品上海公館長投海德公園天合園周邊已建樓盤：項目片區成熟，周邊成熟小區多，自有商業配套完善。SITE尚都一品規模凈用地面積不詳總建筑面積

4、87576.3m容積率2.3星悅城一期a規模凈用地面積45949.89m總建筑面積162775m容積率3.54星悅城一期a規模凈用地面積45949.89m總建筑面積162775m容積率3.54產品類型高層住宅、花園洋房、商業街、沿街商鋪集中商業、幼兒園、綜合樓（住宅+商業）層數一期b規模凈用地面積32296.83m總建筑面積130069.95m容積率3.45高層住宅、商業街、沿街星悅城一期a規模凈用地面積45949.89m總建筑面積162775m容積率3.54產品類型高層住宅、花園洋房、商業街、沿街商鋪集中商業、幼兒園、綜合樓（住宅+商業）層數住宅：1*25F、2*33F、8*34F 花園洋房

5、：4*6F 商業：1F、2F 綜合樓：10F、3F一期b規模凈用地面積32296.83m總建筑面積130069.95m容積率3.45產品類型一期c規模凈用地面積27092.74m總建筑面積112786.72m容積率3.65星悅城一期a規模凈用地面積45949.89m總建筑面積162775m容積率3.54產品類型高層住宅、花園洋房、商業街、沿街商鋪集中商業、幼兒園、綜合樓（住宅+商業）層數住宅：1*25F、2*33F、8*34F 花園洋房：4*6F 商業：1F、2F 綜合樓：10F、3F一期b規模凈用地面積32296.83m總建筑面積130069.95m容積率3.45產品類型高層住宅、商業街、沿

6、街商鋪層數住宅：4*24F、5*33F 商業：1F、2F 一期c規模凈用地面積27092.74m總建筑面積112786.72m容積率3.65產品類型二期a規模凈用地面積35058.12m總建筑面積147279.05m容積率3.72陌陌屋規模凈用地面積62345m總建筑面積444331m容積率3.31高層住宅、商業街、沿天合園規模凈用地面積16868.5m總建筑面積60709.5m容積率3.6國際百納規模凈用地面積85700m總建筑面積444331m容積率4.16尚湖熙園規模凈用地面積71800m總建筑面積121156m容積率2.23越秀星匯君泊一期規模凈用地面積112300m總建筑面積4134

7、05m容積率2.88高層住宅、LOFT辦公、商業越秀星匯君泊一期規模凈用地面積112300m總建筑面積413405m容積率2.88產品類型商業：2F、3F二期規模凈用地面積49500m總建筑面積190004m容積率3.1農房上海公館規模凈用地面積70600m總建筑面積267130m容積率3.06高層住宅、超高層住宅、攝百步亭金橋匯規模凈用地面積95993.7m總建筑面積321600m容積率3.27匯悅天地規模凈用地面積67703m總建筑面積213264m容積率3.15夢湖香郡（三期）A規模凈用地面積34090m總建筑面積32485.53m容積率0.7891a121b1c2aSITE價格2300

8、0元/規劃形態高層 超高層戶型面積120-175容積率4.08裝修狀況精裝仁恒公園世紀價格18000元/規劃形態高層 超高層戶型面積80-130容積率4.33裝修狀況精裝匯悅天地三期價格17000元/規劃形態高層 超高層戶型面積109-167容積率3.49裝修狀況毛坯首地云夢臺價格待定規劃形態高層 超高層戶型面積95-118容積率3.36裝修狀況毛坯百步亭和諧里SITE周邊在建/在售樓盤：項目區域內未開發用地較少，容積率相差不大，在售樓盤價格差距較大，非品牌開發商在售均價 1.6 萬。上位規劃：SITE本項目用地塊為居住用地，配套部分商業。周邊區域主要以居住用地、商業服務業設施用地以及體育用地

9、、水域、及城市綠地為主。凈用地面積：169677.03 規劃用地性質：居住用地及商業服務業設施用地計容建筑面積：676700 其中商業建筑面積：162500 容積率：3.99建筑密度：30%建筑高度：盡可能不做或少做超高層綠化率：35%停車位：需配建 198 個社會停車位其它：人防、消防等要求按照國家和市有關法規進行設計。建筑退距按老規即 248 號令執行，其余如配套、停車要求按新規執行。地塊條件原則：商業不可做臨街住宅底商，盡量考慮內街形勢。地塊西北角的紅線外缺口出有一現狀 2層樓保留建筑。臨城市主干路一線的，建筑高度在20 米及以上的建筑物最大連續展開面寬之和，不得大于其規劃用地臨路一側寬

10、度的 60設計條件：SITE總用地面積：169677 建筑紅線 H 19m 退界線19m H 60m 退界線60m H 100m 退界線現狀售樓部40m40m40m20m500m420m具有潛在投資價值毗鄰 地鐵體育公園未來商業金融中心剛需剛改速銷盤產品去化權重結論：去化權重高優先排布，其他產品兼顧溢價。住宅 LOFT 多層公寓 高層公寓 一層商業外街 二層高外街 一層商業內街 二層商業內街打造 24 小時青年社區夢想活力個性文藝共享精神回歸城市生活，提倡家庭去向的鄰里關系，提升交往活力，打造和諧社區。文化藝生，創造城市新地標，成為城市的符號與象征。聚集青年活力，提倡健康有機的生活。多功能復合

11、片區，打造個性豐富的商業街。集商業、住宅、運動、娛樂、生態于一體，塑造完美理想生活。02 規劃策略土地價值分析：居住價值南側 內部 周邊規劃道路和諧大道規劃道路塔子湖東路住宅價值最高住宅價值較高住宅價值一般住宅價值最低8 號線地鐵口西側現狀樓盤天合園東側空地南側塔子湖體育公園北側現狀樓盤越秀星匯君泊土地價值分析：商業價值西側 南側 北側 東側 內部商業價值最高商業價值較高商業價值一般商業價值最低8 號線地鐵口規劃道路和諧大道規劃道路塔子湖東路西側現狀樓盤天合園東側空地南側塔子湖體育公園北側現狀樓盤越秀星匯君泊地鐵人流導向從用地周圍現狀平面來看，地塊西北部建筑密度較大，現狀人流主由地鐵口向北部流

12、動地塊東側現狀為荒地，未來規劃為商業金融區，預計未來人流將分流至東側未來人流流向現狀人流流向區域容積率集中在地塊西北部現狀荒地未來商業金融區8號線站點E 出站口得出兩種商業排布方案方案一放 眼 當 先 快 速 去化，借助現狀地鐵人口，主要商業應該排布在西側。地鐵站口現狀人流方向規劃西側商業未來商業金融區塔子湖體育公園方案二如果考慮到未來地鐵人流方案，主要商業應該排布在南側。未來人流方向規劃西側商業未來商業金融區塔子湖體育公園地鐵站口本案商業體量有 16 萬方Q.1如何有效去化商業體量，同時兼顧溢價？策略一北側、東側道路級別較高，難以形成商業氛圍；西側、南側可以有效利用地鐵人流量，建議布置一定的

13、商業體量。未來商業金融區塔子湖體育公園地鐵站口40m40m40m20m塔和規規劃道路劃道路諧大道子湖東路一級商業價值三級商業價值二級商業價值三級商業價值通過沿街商業增加商業體量。不成立北側沒有拉動內街的元素，馬路中間有隔離帶半成立要看東側商業金融用地具體的開口，短期內難以形成內街氛圍。策略二未來商業金融區塔子湖體育公園地鐵站口南北向內街東西向內街南北向內街未來商業金融區塔子湖體育公園地鐵站口東西向內街通過內街商業增加商業體量。商 業 內 街商 業 內 街地鐵站口利用地鐵形成的人流量 形成內街，可行，需要進一步導入人流量，防止形成“死街”。策略二 通過內街商業增加商業體量。策略三商 業 內 街商

14、 業 內 街SOHO 公寓高層公寓LOFT 多層公寓一層外街商業一層內街商業二層外街商業二層內街商業大量布置 loft 產品可行且 loft 產品越靠近地鐵口，投資價值大從去化權重來看通過LOFT 產品增加商業體量。分期開發思考一期二期場地居住規模沒有形成商業溢價不高，不宜先期投入商業開發?，F狀售樓處在西側，同時還有現狀建筑易把西側暫時作為二期開發區域布置商業符合邏輯。現狀售樓處商業住宅用地占比商業/住宅 1/9商業缺量商業/住宅 2/8商業足量住宅規劃形態較好商業/住宅 3/7商業雙內街，住宅超高層過多住宅商業Q.2如何導入內街人流量？塔子湖體育公園地鐵站口塔子湖體育公園地鐵站口南側塔子湖體

15、育公園、地鐵站口人流主要來源方向1 設置對接地鐵的入口廣場2 設置對接塔子湖體育公園的廣場 公寓入口向內街打開同時拉動整條內街人氣容積率：3.99總建筑面積：906642 地上建筑面積：676500 地下建筑面積：230142 住宅面積：501916 超高層住宅面積：270040 高層住宅面積：231876 商業面積：162500 一層底商：20567 6M 公寓面積：32082 4.5M 公寓面積：109851 配套面積：5754 幼兒園面積：6330 1 個 9 班+1 個 12 班 地下停車位：7177 個社會停車位：198 個總平面圖指標面積單位備注169677.03906642.00

16、676,500.00 不大于676700501,916.00 超高層（100米）270,040 高層住宅231,876 12084.00幼兒園6330.0012班幼兒園+9班幼兒園養老設施888.8020/100戶物業管理用房1878.40總建筑面積的0.2%社區服務中心888.8020/100戶消防控制室60.00垃圾房80.00環衛工人休息室30.00公廁80.00開閉所及配電房1848.00162500.00底商8,004.00 商業街12,563.00 4.5mLOFT109851.006mLOFT32082.00230142.00230142.00停車部分地下室面積人防地下室3382

17、5.00非人防地下室196317.003.9920%35%4444戶7181輛住宅1.0輛/100建筑面積；商業0.5輛/100；辦公1.2輛/100；包含198個社會停車位4輛幼兒園校車停車位7177輛人防車位966輛非人防車位6211輛5128輛地下停車面積（可售）其中融創K3地塊技術經濟指標項目名稱規劃凈用地面積總建筑面積計容總建筑面積其中住宅建筑面積（可售）其中配套公建建筑面積（不可售）其中商業建筑面積（可售）其中不計容地下室建筑面積非機動車停車位容積率建筑密度綠化率總戶數機動車停車位其中地上車位地下車位其中功能分析和諧大道塔子湖東路塔子湖體育公園高層住宅商業 loft 公寓辦公 lo

18、ft 公寓底層商業超高層住宅幼兒園產品分布圖商業6M 公寓4.5M 公寓底層商業占比12.66%2.05 萬3.21 萬10.98 萬占比19.74%占比67.60%產品分布圖住宅14.12 萬8.45 萬27.62 萬占比 55.03%占比 28.13%占比 16.84%一線景觀住宅中央花園景觀住宅三線景觀住宅戶型分析和諧大道塔子湖東路塔子湖體育公園95 105 118 143 80 空間結構分析塔子湖體育公園和諧大道塔子湖東路空間組團空間組團綠化組團綠化組團商業節點商業節點交通分析和諧大道塔子湖東路人行流線車庫出入口塔子湖體育公園消防分析場地出入口消防動線消防撲救面塔子湖體育公園和諧大道塔

19、子湖東路地下空間分析地庫分期一期一期地庫面積：170808 二期地庫面積：59334 合計：230142 二期日照分析1.日照設計依據：(1).根據湖北省建筑日照分析技術規范（DB42/T 952-2014）4.2：日照基準年：公元 2001 年，時間統計方式：日照計算的時間表達應為真太陽時，時間段可以累計計算，可計入的最小連續日照時間不應小于 5min；(2).根據住宅設計規范（GB50096-2011）7.1.1 規定:每套住宅應至少有一個居住空間能獲得冬季日照。(3).根據城市居住區規劃設計規范（GB50180-93,2016 年版）5.0.2.1 和 住 宅 建 筑 規 范（GB503

20、68-2005）4.1.1 規定，武漢位于氣候區的大城市，住宅建筑有效日照時間應不低于大寒日 2h。2.日照計算參數：(1).城市：武漢(2).有效時間帶：大寒日 8 時至 16 時(3).時間統計方式：累計所有有效時間，最小連續時間不應小于5.0min。(4).日照分析標準：住宅滿足大寒日日照 2 小時3.日照分析結論：所有住宅均滿足大寒日 2 小時的日照要求。幼兒園滿足冬至日 3 小時的日照要求。住宅日照幼兒園日照計算高度：10 米公寓產品入戶設計Apartment公寓產品入戶設計傳統公寓產品入戶方式：街道大堂入戶本項目入戶方式：街道門廳連廊院落共享大廳入戶體現人文尊重的禮序空間連廊門廳街

21、道共享大廳院落入戶1321546132456門廳連廊院落共享大廳快遞收發區開放半私密私密開放空間由街道步入院落，從開放空間來到半私密的空間院落游廊、景觀中庭提供交往休憩空間同時兼顧快遞收發區等功能門廳連廊院落共享大廳快遞收發區從院落步入富有儀式感的大廳入口，半私密到私密的過渡空間開闊入口空間 寬敞電梯廳舒適的入戶感受門廳連廊院落共享大廳快遞收發區多功能共享大廳，僅對業主開放，進入完全私密的空間接待會客/閱覽/輕餐飲/康體健身復合功能，尊享體驗門廳連廊院落共享大廳快遞收發區商業空間設計Shopping商業空間設計商業文化提升，設置六大網紅廣場1234561.水晶噴泉5.光瀑4.數碼藤6.三葉草叢

22、林3.光之痕2.光影柱廊立面分級參考一級界面二級界面三級界面立面分級參考一級節點二級節點三級節點立面分級參考VIEWVIEWVIEWVIEWVIEW視線節點視線節點VIEWVIEW水晶噴泉光影柱廊光之痕數碼藤光瀑三葉草叢林住宅空間設計Residence禮交長儀誼幼觀觀觀在這里，為居住區定義“新三觀”禮儀觀“入則禮序平章，出則關懷備至”禮序歸家動線“三進”入戶動線一進二進三進三進而入意，過濾都市喧囂小區入口禮序庭院單元大廳中央景觀道會客廳風雨廊景墻入戶序起沿承轉收結序小區入口酒店式的禮序入口空間，迎接主人歸家。起圍合庭院亦步亦趨，移步換景，圍繞中心庭院展開歸家動線。序起沿承轉收結沿會客廳接朋待友

23、，在園景中促膝交流。起沿承轉收結序承中央景觀道沿襲主軸線布局，依次展開空間序列。起沿承轉收結序轉景墻軸線盡端，景轉人移，進入小區入戶空間。起沿承轉收結序收風雨廊景色精致，收拾心情，準備家人的迎接。起沿承轉收結序結單元門頭層級漸深，歸屬感油然而生起沿承轉收結序交誼觀“鄰里，共享人生何處不蘭亭”共享空間設計1.共享交往中庭5.書吧3.奕所2.茶亭4.咖啡角11234512345共享交往中庭茶亭奕所咖啡角書吧共享交往中庭兒童活動區老人活動區休息區鋪裝書吧奕所咖啡角茶亭共享交往中庭長幼觀扶老 攜幼老幼皆有所依兒童活動區中庭分區老人活動區03產品設計剛需-剛改定位：舒適提升實用得房率優化提升住宅舒適度

24、營造良好住戶體驗戶型組合模式甲方戶型產品要求5 種面積段：75-80、95、105、125、140得 4 種產品類型選擇：T3、T4、T5、T6排列組合戶型組合模式根據 得房率最優化原則T6T4T4 小戶型 100-140M 100-140M 100M 舒適戶型 大戶型 選用 T3 產品 則面臨大面積公攤選用 T5 產品 非市場常規搭配進一步分析得不合理2 面寬2 面寬3 面寬3 面寬3 面寬3 面寬3 面寬3 面寬2 面寬2 面寬2.5 面寬 2.5 面寬2.5 面寬 2.5 面寬118 808080801181189595118143143105 105戶型級配表95 105 118 14

25、3 80 面積段房間配置標準層層高 景觀敞開數80（中間戶）2房2廳1衛3m2.5開間95（中間戶）3房2廳1衛3m3開間105（中間戶）3房2廳2衛3m3開間118（端戶/拼接戶）3房2廳2衛3m2開間143（端戶）4房2廳2衛3m3開間開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深80（中間戶）3400320020002400185030003000320030002900-4800150095（中間戶）35003250180030002000255030003850280032503300300052001500105（中間戶）360034001800315019002

26、90033004500290034002300280058001500118（端戶/拼接戶）360041002400245019003800330058503200320028003200-63001500143（端戶）4100390030003400250034003700610030003500300033002700330072001500戶型級差配置表戶型客廳餐廳廚房主臥次臥1次臥2書房陽臺戶型類型戶數戶數配比8060013.5%9582618.6%10594621.3%118112625.3%14394621.3%合計4444100.0%戶型配比表住宅產品戶型優化 優化前 優化后14

27、3 戶型客餐廳南北通透2.5M2.7M書房面寬加大主臥套更合理戶型優化T4 118+95+95+118 每層核心筒面積：64.0 每層核心筒面積：59.1 優化前 優化后核心筒優化，公攤減 少 4.9，得 房率提升戶型優化T6 118+80+80+80+80+118 優化前 優化后入戶玄關品質優化戶型展示尊享 80 客餐廳一體化設計 衛生間干濕分離 極致收納空間 U 型廚房 戶型展示悅享 95 客餐廳一體化設計 U 型廚房 極致收納空間 南向寬景陽臺 戶型展示舒適 105 客餐廳一體化設計 U 型廚房 品質主臥套設置 南向寬景陽臺 戶型展示品質 118 入戶獨立玄關 客餐廳一體化設計 品質主臥

28、套設置 南向寬景陽臺 戶型展示永恒 143 南向大面寬陽臺 南北通透 豪華主臥套設置 衛生間干濕分離 公寓產品6M 商業公寓產品套內面積 27 12改造前改造后雙鑰匙300030003000890032008900320089003200戶型展示改造前設備管線管線吊頂改造后6m6m6M 商業公寓靈活劃分的商業公寓空間，可劃分成獨立的小空間，亦可組合成大空間1#2#3#4#5#6#4.5M 辦公公寓產品 B套內面積 50 12 一層平面圖 原始平面圖 二層平面圖雙鑰匙820082008200600018006000180060001800改造前改造后戶型展示設備管線管線吊頂4.5m4.5m改造前

29、改造后150M 標準層本層建筑面積：1240.23 本層得房率：71.11#2#3#4#5#6#12 一層平面圖 原始平面圖 二層平面圖雙鑰匙6000600060008400180084001800840018004.5M 辦公公寓產品 C套內面積 50 改造前改造后戶型展示設備管線管線吊頂4.5m4.5m改造前改造后1234四鑰匙 一層平面圖 原始平面圖 二層平面圖6000600060004.5M 辦公公寓產品 C套內面積 50 改造前改造后840018008400180084001800戶型展示設備管線管線吊頂改造前改造后150M 超高層1#2#3#4#5#本層建筑面積：1707.27 本

30、層得房率：75.5靈活劃分的辦公空間，可劃分成獨立的小辦公空間，亦可組合成大空間辦公6#04立面設計市場住宅立面進化歷程法式風格新古典主義風格現代簡潔輕快建筑調性簡約美學大玻璃面精致細節立面導則住宅米白色石材淺棕色鋁板香檳色鋁板超白玻立面導則商業+辦公GRC白色鋁板灰色鋁板超白玻香檳色鋁板編號材料名稱位置示意圖片S-01米白色石材住宅基座Q-01米白色真石漆住宅主體強身Q-02深灰色真石漆住宅線條、部分強身及陽臺G-01香檳色拉絲不銹鋼住宅頂部造型B-01超白玻住宅窗戶玻璃M-01科技木陽臺吊頂立面材質住宅香檳色鋁板立面材質辦公編號材料名稱位置示意圖片S-01米白色石材主體墻體G-01香檳色拉

31、絲不銹鋼裝飾線條B-01超白玻幕墻玻璃白色鋁板香檳色鋁板立面材質商業編號材料名稱位置示意圖片S-01米白色石材主體墻體G-01香檳色拉絲不銹鋼裝飾線條B-01超白玻幕墻玻璃05技術圖紙住宅戶型展示超高層 T6 戶型118+80+80+80+80+118住宅戶型展示高層 T6 戶型118+80+80+80+80+118住宅戶型展示高層 T4 戶型118+95+95+118住宅戶型展示超高層 T4 戶型143+105+105+143住宅戶型展示高層 T4 戶型143+105+105+143商業平面圖1#2#3#4#5#6#1#樓首層平面圖商業平面圖1#樓標準層平面圖1#2#3#4#5#6#商業平面

32、圖2、3、4#樓首層平面圖1#2#3#4#5#6#商業平面圖1#2#3#4#5#6#2、3、4#樓二-四層平面圖商業平面圖1#2#3#4#5#6#2、3、4#樓標準層平面圖商業平面圖5#樓首層平面圖1#2#3#4#5#6#商業平面圖5#樓二-四層平面圖1#2#3#4#5#6#商業平面圖5#樓標準層平面圖1#2#3#4#5#6#商業平面圖6#樓首層平面圖1#2#3#4#5#6#商業平面圖6#樓二-四層平面圖1#2#3#4#5#6#商業平面圖6#樓標準層平面圖1#2#3#4#5#6#商業平面圖住宅底層商業平面圖12 班幼兒園平面圖首層平面圖12 班幼兒園平面圖二層平面圖12 班幼兒園平面圖三層平面圖9 班幼兒園平面圖首層平面圖9 班幼兒園平面圖二層平面圖9 班幼兒園平面圖三層平面圖THANK YOU