1、Rsun GROUP Chongqing banan district LIJIATUO projectConceptual planning and design20200412 OCTOBER 2009團 慶家目概念設計場地解析沙沙區區SHAPINGBADISTRICTJIULONGPO DISTRICT大渡口區大渡口區DADUKOU DISTRICT九九坡區坡區巴南區巴南區BANAN DISTRICTYUZHONGQU DISTRICTSITE，地理位置優越E基地位于 慶市巴南區 家 組團，緊N中區中區慶慶人民政府人民政府南岸區南岸區NANAN DISTRICT慶慶區位分析Locatio

2、n analysis區位交Regional Traffic大學大學六公六公六公六公慶慶交交北機北機場場方向方向八公八公SITE九公九公內環快口口洞方向洞方向SITE匯大橋便利，多城市干環伺，達性目所處區域交快：內環快軌 交 ：緊 3號線九公 輕軌站（18號線在建）城市干：巴南濱路王正街城市支路：東北側和東側城市支路未形成B-3-2/04地地塊塊南南華華學校學校南南位置及概況Location and overviewSITE南華學校慶市第七人民醫區位 套Regional TrafficSITE慶工商大學慶交大學思源公大渡口公楊家汽車站慶動物匯半島購物中心巴濱城市公外河 公交樞紐站 巴南中學新天澤

3、購物廣場百商場海德公洲灣汽車站 巴南區第二人民醫慶清華中學慶理工大學慶市第 社會福利巴濱路濕地公巴南區建新小學慶市楊家中學慶市第十三人民醫四川美術學建設用地公 綠地圖例：LEGEND居住用地中 小學用地商業用地，教育資源有南華教育資源較優目周邊景觀資源豐富，5KM范圍內景觀資源有巴濱城市公學校 巴南中學等商業資源有 匯半島購物中心 百商場等；醫療資源有 慶市第七人民醫 巴南區第二人民醫 等社會車 停車場用地B-3-2/04地地塊塊位置及概況Location and overview南南華華學校學校28個教學班，其中初中9個班，小學19個班南南基地基地現現狀狀景觀資源：北側巴濱路景觀資源豐富，周

4、邊社區城市景觀資源弱巴巴濱濱城市公城市公基地分析Base analysisB-3-2/04南南1.場地北側享線景&公景觀2.南利用層距可觀二線景資源3.地塊東側臨南華學校，享教育套周邊資源分析:Analysis of Peripheral Resources周邊資源分析Analysis of Peripheral Resources基地分析Base analysis不利因素分析:Analysis of Adverse Factors圖例規劃城市路花，在正常 距基礎上1.場地東側有南華學校&有加要求南，有層住宅對場2.場地東北側有已建成小區地有定視線影響3.場地北側為主干，南側為次干，東側有學校

5、，均會對小區有定噪干擾B-3-2/04不利因素分析Analysis of Adverse Factors三一B-3-2/04二基地分析Base analysis級住宅二級住宅三級住宅圖例：Legond住宅價值分析Analysis of Housing Value商業價值分析Analysis of Business Value圖例：Legond基地分析Base analysis級商業二級商業三級商業一B-3-2/04二三二設計條件Condition劃劃求求歸歸:1.該地塊建居委會500,社區衛生服務中心1000,托老所500,農市場2000,文化活動中心2400（計容）,開所2002.地塊建筑度

6、不大于40m，臨濱頭排建筑度不超過24米3.規劃建筑應滿足慶市主城區海城市專規劃和慶市海城市規劃與設計導則4.不得設置寬超過60米的層板式建筑（兩 四岸濱 地帶規劃設計導則）5.軌交保護范圍內的任何建構筑物均應征求軌交建設主管同意6.其他要求以國家B-3-2/04地塊B-3-2/04地方規劃管理規定和規范為準B-3-2/04計容用地積：133852積：66926FAR2綠地率：30%建筑密度：30%建筑度：40m套：居委會500社區衛生服務中心1000托老所500農市場2000文化活動中心2400開所200社區組織用房 物管用房東小灣層層總圖布局：行列式布局資源占有：套 全 濱容積率：2.73

7、主要樓型：低層 多層 小層梯戶比：T6 T10積段：63-105當前售價：11315元/恒大城天總圖布局：行列式布局資源占有：套 全容積率：2.0主要樓型：小 層 層層梯戶比：T4積段：61-89當前售價：7880元/行列式布局，中庭布置，積段在80-100，控制總價；層T4&T6&T8千凌云層層超層總圖布局：行列式布局資源占有：套 全 濱容積率：2.59主要樓型：低層 多層 小層梯戶比：T8 T9 T10積段：84-105當前售價：10500元/湖春天層總圖布局：行列式布局資源占有：套 全 濱容積率：2.98主要樓型：小 層超層梯戶比：T6 T8積段：94-152當前售價：10900元/周邊

8、競品分析Competitive analysis市場解讀Market interpretation對對嚴控總價：小 產品T4樓品，以小 積段為主；控制洋房總價，沿 景布置條件條件家 區域，剛 類產品是主力產品，改善居大房型去化壓力大關劃前 爭取大化值大化不劃審 周向兼減少土價和品成本控制成本控制嚴嚴控控規劃設計MASTER PLAN1深控16m以內，可最大化節省山墻距2盡免T4小拼接，否則主要朝向距20m3用T4小拼接T4洋房，可節省主要朝向和山墻距，土地利用率最標準化戶型T4 小13F13F8F結論：T4小13F戶型雙拼T4小 拼接T4洋房13F規劃解讀Value calculation圖圖

9、例例圖例16.0分方案方案 （全（全標標準化準化戶戶型型)方案二（方案二（13F T4創創新小新小 )方案對比Value calculation戶型完全 用 團標準化戶型，T2洋房+T4小 +T6小 布置T6小 戶型占比大，57%占比去化壓力大洋房總54321產品力 0 住區品質去化14.5分T2洋房T4小T6小以T4小 為主，T2洋房+T4小 布置新T4小 橫廳戶型，控制 深在16m以內，有效節省 距，為中軸景觀獲取空 ，住區空 品質較小 去化壓力低 洋房總54321產品力 0 住區品質T2T4小去化推推方案三（方案三（T2洋房最大化洋房最大化)方案四（方案四（T4 8F洋房洋房為為主主)T

10、2洋房+T4洋房+T4小 布置T2洋房最大化（洋房總 ）貨值 ，無 景洋房去化壓力最大以8F T4洋房為主，T2洋房+T4洋房+T4小 布置住區空 品質較去化壓力較低，：但方案二更接但方案二更接合合對對比，方案二比，方案二 三三 四四 合合 分分任任務書務書 定位，推定位，推 方案二方案二方案對比Value calculation住區品質產品力洋房總543210去化15.5分住區品質產品力洋房總543210去化15.5分圖例T2T4小T4方案對比Value calculationT6小小 -90T6小小 -99T4小小 -98T4小小 -118T2洋房洋房-125小小定位定位68%22%10%

11、100%方案二方案二81%11%8%100%方案三方案三53%21%26%100%方案四方案四68%25%7%100%T6小小T4小小T2洋房洋房T4洋房洋房小小定位定位90%10%100%方案二方案二92%8%100%方案三方案三51%27%23%101%方案四方案四41%7%52%100%推介：方案二（推介：方案二（T4小小戶戶型型為為主主)比比對對比比方案三（方案三（T2洋房最大化洋房最大化)推介：方案四（推介：方案四（T4洋房洋房為為主主)樓型樓型 比比對對比比巴巴濱濱城市公城市公 （在建）（在建）堡坎，堡坎，差差20m左右左右B-3-2/04方案生成Scheme Generation

12、堡坎上：堡坎上：沿線布置125 積段T2洋房堡坎下：堡坎下：布置沿街底商+吊層 套公服設施圖圖例：例：堡坎線最佳景觀資源區域01原則：充分利用景景觀資源場地差布置125積段洋房及套商業方案生成Scheme Generation產品說明商業生成業態分布圖圖例例售樓處商業泛大堂套設施車庫電梯套城市前廣城市前廣場場：1.利用 20米的場地 差，布置商業及2.構建優美便捷的歸家動線電電梯梯方案生成Scheme Generation-T2洋房，盡享最開景觀視圖圖例例8F T2洋房景資源最大化：頭排堡坎上沿線布置最大 積段12502圖例8F T213F T4小方案生成Scheme Generation03

13、13F,視線可望 ，最大化景資源景資源最大化：第二排布置T4小方案生成Scheme Generation04景，中心位置布置庭空，成狀各成宅前庭空 生成：軸&景觀軸線將小區景觀與北側公華，入則寧劃：出則PLANNINGCONCEPT：活力商：活力商業業外外出出則則華華商商業業利用 差做商業延續城市商業脈絡，打多彩 情商業區區：生活生活入入則優則優景景從入戶 廳開始建立水景，中庭，廊，形成落 圍生成概念Concept Analysis圖Aerial view“商商業業前廣前廣場場泛大堂泛大堂中庭中庭宅前宅前廊廊單單元元廳廳”核心公共核心公共由城市到由城市到 區，形成區，形成 城市公共林城市公共林

14、 大大 到到 區區 廊的廊的 景景的序列，成的序列，成為為整個社區最流光溢彩的核心整個社區最流光溢彩的核心歸歸家家動動PlanningStrategy五五序列序列單單元元廳廳宅前宅前 廊廊中庭中庭泛大堂泛大堂商商業業前廣前廣場場商商業業前廣前廣場場泛大堂泛大堂中庭中庭宅前宅前廊廊單單元元廳廳商業專篇First exclusive城市前廣城市前廣場場（沿巴（沿巴濱濱 ）-商商業業展示展示商業專篇First exclusive吊吊層層分臺分臺效果展示效果展示吊吊層層商商業業巴巴濱濱商業專篇First exclusive效果展示效果展示社區入口社區入口效果展示效果展示商業專篇First exclus

15、ive歸歸家家 儀儀入入戶戶Planning Strategy儀場儀場景景大大 二二三三 中庭中庭四四 庭庭 五五 府府歸歸家家 儀儀入入戶戶Planning Strategy儀場儀場景景大大 二二三三 中庭中庭四四 庭庭 五五 府府區專篇First exclusive區專篇First exclusive歸歸家家 儀儀入入戶戶Planning Strategy儀場儀場景景大大 二二三三 中庭中庭四四 庭庭 五五 府府歸歸家家 儀儀入入戶戶Planning Strategy儀場儀場景景大大 二二三三 中庭中庭四四 庭庭 五五 府府區專篇First exclusive歸歸家家 儀儀入入戶戶Plan

16、ning Strategy儀場儀場景景大大 二二三三 中庭中庭四四 庭庭 五五 府府區專篇First exclusiveN11.2w+T2洋房1.2w）總平 圖（T4小masterplan團團慶慶家家目技目技術術濟濟指指標標（方案二）（方案二）備備注注建建目目用地用地積積數數值值66926.00戶戶數數1236.00建建積積183739.36其中地上建筑積136544.28居住T2洋房T4小小計商業12000.00112649.80124649.802000.00套社區組織用房247.20每100戶 置不小于20總建筑積的3物業管理用房居委會555.00500.00社區衛生服務中心托老所農市場

17、文化活動中心1000.00500.002000.002400.00開所200.00地下不計容小計7402.20地下建筑積47195.08單車位指標32.59總建筑 積的4人 車庫人 車庫積積其中架空層容建容建容容積積率率建建密度密度7350.0039845.082492.28133852.002.0024.60%住宅住宅凈凈密度密度地率地率18.62%30.01%停停其中其中位位地上停地上停14510地下停地下停人人停停14511252人人 停停199建建度（度（層層數）數）39M(13F)圖例架空層圖例套農市場架空 積：934.601架空 積：1557.67套分析Matching analy

18、sis市政路應急消 車消 登 場地消消回車場出入口消 分析Fire Analysis圖例：Legond流線分析Pedestrian analysis市政 路人行流線菜市場入口小區出入口車庫出入口圖例：Legond圖圖例例用地紅線距分析Spacing Analysis產品設計ARCHITECTURE DESIGN產品類型積段數套數套數比積積比T4小2398118100413681.23%11.00%96606.8 77.50%16048 12.87%T2洋房1256967.77%120009.63%小計洋房總占比為7.77%，T4小 層占比為92.23%29.000 1236 100.00%12

19、4654.8圖例：Legond洋房T2-125小 T4-118+98小 T4-98100.00%產品 比Product ratio戶型套數及 積 比表洋房洋房T2-125核心筒：梯兩戶房型：四房兩廳兩衛臺）（7.0米橫廳+大樓型：小 層(T4)核心筒：兩梯四戶房型：四房兩廳兩衛（6.5米橫廳+大 臺）三房兩廳兩衛（6.2米橫廳+大臺）小小 T4-99+118小小 T4-99樓型：小層(T4)核心筒：兩梯四戶房型：三房兩廳兩衛（6.2米橫廳+大 臺）戶型級Product ratio樓型：洋房(T2)戶戶型平型平 洋房洋房T2-125Product Design產品設計Product design

20、此戶型為團標標準化準化戶戶型型洋房T2指標表戶型特點 房 輪廓線 積臺全 積 套內 積臺占比(%)建筑 積 總套數 總套內 積 總建筑積得房率公積 公 系數4房房2廳廳2衛衛116.77108.6914.87123.64247.2787.91%29.890.14H1戶型總計16.1632.3222217.38217.38H-1H-1戶戶型平型平 小小Product Design此戶型根據T4-98+118團標準化戶型調整G-1G-2G-1G-2小T4指標表戶型特點 房輪廓線積臺全積 套內積臺占比(%)建筑積 總套數 總套內積 總建筑積得房率 公積公系數G1戶型4房房2廳廳2衛衛107.0011

21、.16101.4211.00118.252202.84432.8585.76%61.620.17G2戶型3房房2廳廳2衛衛89.3110.2384.2012.1598.172168.39總計42.784371.23產品設計Product design戶戶型平型平 小小Product Design此戶型根據T4-98團標準化戶型調整G-3G-2G-3G-2小 T4指標表戶型特點 房輪廓線積臺全積 套內積臺占比(%)建筑積 總套數 總套內積 總建筑積得房率 公積 公系數G3戶型3房房2廳廳2衛衛89.6010.7484.2312.7599.962168.46399.7584.27%62.900.1

22、9G2戶型3房房2廳廳2衛衛89.3110.2384.2012.1599.922168.39總計41.944336.85產品設計Product design戶戶型平型平 小小Product Design此戶型根據T4-98+118團標準化戶型調整G-3G-2G-1G-2小 T4指標表戶型特點 房輪廓線積臺全 積套內 積臺占比(%)建筑 積 總套數 總套內 積 總建筑 積得房率 公積 公 系數G1戶型4房房2廳廳2衛衛107.0011.15101.4310.99119.931101.43418.7484.57%64.610.18G2戶型G3戶型3房房2廳廳2衛衛3房房2廳廳2衛衛89.3089.

23、6010.2310.5384.1984.3412.1512.4999.5499.7221168.3784.34總計42.144354.13產品設計Product design戶戶型平型平 洋房洋房T2-125Product Design團標準化戶型此戶型為四房二四房二廳廳二二衛衛得房率：得房率：87%套內套內建建積積：108.69積積：123.64積積：16.48全全半半積積積積產品設計Product design戶戶型平型平 小小Product Design此戶型根據T4-118團標準化戶型調整四房二四房二廳廳二二衛衛 6 寬寬得房率：得房率：85%套內套內建建積積：101.42積積：118

24、.25積積：12.5全全半半積積積積產品設計Product designT4-98戶戶型平型平 小小Product Design此戶型根據 團標準化戶型調整三房二三房二廳廳二二衛衛得房率：得房率：84%5 寬寬套內套內建建積積：84.20積積：99積積：10.43全全半半積積積積產品設計Product design立 意向Elevation intention立 意向Elevation intention豎向設計MASTER PLANB-3-2/04218.89211.32214.30213.54194.56213.87213.61210.60214.60200.56194.31210.562

25、13.63218.28212.50206.66場地Site analysis程分析結論：原始地形南北低，場地于周邊路設計標場地內最點為219.69，最低點為192.95，場地內最大192.34差為26米192.81圖例：Legond218.89 場地內原始標213.61 路推導標（未建成）213.61 現狀 路標程分析Elevation analysis豎向設計Vertical DesignB-3-2/04ACABC用地紅線212.63213.05218.99213.69210.74213.08211.39203.42260m213.49圖B-B原始剖用地紅線217.82 216.94219.

26、07218.72218.77212.11213.70213.27 215.61257mBC-C原始剖 圖場場地地 析：析：1 原始地形北低南2場地北3場地內有約17m的堡坎最大差約為26m217.00219.07211.64194.04192.11用地紅線280m211.37A-A原始剖圖向向 略：略：由于原始場地南北低北有堡坎建筑朝向不只種，綜合考慮土方成本報規，保證小區內盡平整舒，所以由南至北，228.03路取小分臺（1.1m）+緩均坡（3%）+吊層的方式處理場地192.34192.81210.60194.56200.56B-3-2/04213.87 218.70213.61215.702

27、16.66212.50214.60206.66圖例：Legond城市規劃起坡線分臺線205.00路推導標205.00 （未建成）路設計標豎向設計Vertical Design場地設計標平板斜板圖例路205.00228.03228.03城市規劃起坡線分臺線場地設計標坡坡止坡止坡分臺分臺214.60213.87213.61212.50215.70216.18216.66218.70豎向設計Vertical Design192.56192.34194.56200.56止坡止坡210.60路設計標路推導標（未建成）平板斜板豎向設計Vertical Design1-1場剖 圖11原始地形線2-2場剖3-

28、3場剖圖圖豎向設計Vertical Design2332原始地形線原始地形線192.34192.81212.50方區填方區圖例213.87213.61214.60210.60194.56200.56B-3-2/04206.66區域號 區塊號方填方凈方積單位積凈土方B-3-2/041-1-297821.043567.69-294253.35 66959.85-4.39總計-297821.043567.69-294253.35 66959.85-4.39土方土方車庫果：果：板回填范圍：37274.36，回填55911.54m，總土方為外運238341.81m規劃般不允許市政路界出現擋墻，導致此版土

29、方較大，后期考慮減少土方措施：1.場地內 增加分臺，但是場地舒 性會 低2.由于場地東北側及東側規劃 路未形成，可以過和路設計單位，抬路設計標，達到減少土方 的目的3.壓縮景觀主軸，建筑往場地中央，為放坡留足充足的空（不建議）本次土方本次土方為為版本，具體土方版本，具體土方 以以專業專業公司公司土石方 統計表為為準準豎向設計Vertical Design人區總車位數1448（包含人 車位199）負層車庫平本層車庫總建筑積：47195.08 ,其中人車庫積：7350車庫入口坡設備用房吊層 套人車庫出入口出入口出入口停車區域車庫出入口單車位指標：32.59/地下車庫平Vertical design

30、T2大化N慶慶家家目技目技術術團團目目濟濟指指標標（方案三）（方案三）數數值值備備注注建建 用地用地 積積戶戶數數66926.001120.00建建積積186010.67其中地上建筑積137071.67居住T2洋房38684.00T4洋房T4小小計商業25992.0059992.00124668.002000.00套每100戶總建筑置不小于20積的3社區組織用房物業管理用房居委會社區衛生服務中心托老所農市場文化活動中心224.00560.00500.001000.00500.002000.002400.00開所200.00地下不計容小計7384.00地下建筑積48939.00單車位指標32其中

31、總建筑 積的4架空層容建容建人 車庫人 車庫積積7450.0041489.003019.67133852.00容容積積率率建建 密度密度住宅住宅凈凈密度密度地率地率2.0028.54%22.56%30.01%停停其中其中位位地上停地上停地下停地下停人人 停停1483014831282人人停停201建建度（度（層層數）數）39M(13F)5.9w）總平 圖（T2洋房3.8w+T4洋房2.5w+T4小masterplan方案三方案三（T2洋房最大化洋房最大化)圖Aerial view方案三方案三（T2洋房最大化洋房最大化)產品 比Product ratio戶型套數及 積 比表產品類型積段數套數套數

32、比積積比T4小T4洋房12859992.00 48.12%25992.00 20.85%99118991184041641866236.07%14.64%16.61%5.54%T2洋房1251930427.14%38684.00 31.03%小計39.000 1120100.00%124668.0 100.000%洋房總占比為49.29%，T4小層占比為50.71%圖例：Legond洋房T4-98+118洋房T2-125小 T4-118+98小 T4-118+98方案三（方案三（T2洋房最大化洋房最大化)戶戶型平型平 洋房洋房T4-98+118Product DesignG-4G-6G-5G-

33、7洋房T4指標表戶型特點 房 輪廓線 積臺全積挑空 積 套內 積臺占比(%)建筑積 總套數 總套內 積 總建筑 積 整 得房率 公積 公 系數410.4288.21%47.330.13G4戶型G5戶型3房房2廳廳2衛衛4房房2廳廳2衛衛91.58108.1410.7411.790.000.0086.21102.2512.4611.5397.73115.911186.21102.25G6戶型3房房2廳廳2衛衛89.6410.300.0084.4912.1995.78184.49G7戶型3房房2廳廳2衛衛86.6611.0281.1513.5892.00181.15總計43.854354.10產品

34、設計Product design戶戶型平型平 洋房洋房T4-98Product Design此戶型根據團標準化戶型調整三房二三房二廳廳二二衛衛 5 寬寬得房率：得房率：88%套內套內建建積積：86.21積積：97.73積積：10.06全全半半積積積積產品設計Product design戶戶型平型平 洋房洋房T4-96Product Design此戶型根據團標準化戶型調整三房二三房二廳廳二二衛衛得房率：得房率：88%5 寬寬套內套內建建積積：84.49積積：95.78積積：10.47全全半半積積積積產品設計Product designT4 8FPLAN 4洋房為主N團團慶慶家家目技目技術術濟濟指

35、指標標（方案四）（方案四）備備注注建建目目用地用地積積數數值值66926.00戶戶數數1176.00其中建建地上建筑積積積185469.70137223.70T2洋房居住 T4洋房T4小小計商業10160.0064064.0050432.80124656.802000.00社區組織用房235.20每100戶 置不小于20總建筑積的3物業管理用房居委會套 社區衛生服務中心托老所農市場文化活動中心560.00500.001000.00500.002000.002400.00開所200.00地下不計容小計7395.20地下建筑積48246.00單車位指標32其中人總建筑積的4人車庫車庫7420.00

36、40826.00架空層3171.70容建容建積積133852.00容容積積率率建建 密度密度住宅住宅凈凈密度密度地率地率2.0029.67%23.70%30.01%停停位位1462其中其中地上停地上停0地下停地下停人人人人停停停停14621261201建建度（度（層層數）數）39M(13F)5.0w）總平 圖（T2洋房1.0w+T4洋房6.4w+T4小masterplan方案四方案四（T4洋房洋房為為主主)圖Aerial view方案四方案四（T4洋房洋房為為主主)產品 比Product ratio戶型套數及 積 比表產品類型T4小T4洋房T2洋房積段9911899118125數10.0020

37、.005.00套數33814246215480套數比28.74%12.07%39.29%13.10%6.80%積50432.8064064.0010160.00積比40.46%51.39%8.15%小計35.0001176100.00%124656.80 100.00%洋房總占比為59.19%，T4小層占比為40.81%圖例：Legond8F T4-98+118洋房T2-125小 T4-118+98方案四（方案四（T4 8F洋房洋房為為主主)立 意向Elevation intention展區SHOWCASE AREA快 奏開發Villa environment匠心品Ingenuity展 拻廣I

38、dentity啟動區Selling Centre于場地北側臨主干又臨，加上 向原因，吊層商業于地塊北側，售于處，便人入，也可享受。區位景觀Regional LandscpaeSITE經過比分析，售樓址在地地塊塊正北正北側側最為合：1利用地塊的三角形區域，形成開的城市開空，昭示性最優；2 可 向西北邊城市公 ，望，景觀資源最優；3可結合場地差將售樓設置為吊層商業，節約土地資源；4臨廣場用地，人流最大B-3-2/04售樓售樓址址：地：地塊塊北北側側臨規劃主干路，要設置開空售樓售樓址二：地址二：地塊東塊東正北正北側側臨空廣場用地，利用地塊的三角形區域，形成開 的城市開小區入 前廣場，構建泛大堂入戶，

39、并且可享受。基地分析Base analysis位置及概況Location and overview巴巴濱濱側側看看方案生成Scheme Generation產品說明商業生成業態分布圖圖例例售樓處商業泛大堂套設施車庫電梯套城市前廣場：1.利用 20米的場地 差，布置商業及2.構建優美便捷的歸家動線電電梯梯泛大堂（售樓處及小區主入口）停車場售中心主入口房停啟動區Selling Centre售樓功Sales department樣板主入口觀光電梯售中心會所（后期使用）視圖Design sketch售樓 分效果展示Sales department啟動區Selling Centre售樓功Sales de

40、partment下層輪廓線售中心平 圖 630售中心辦公層平203售樓功Sales department啟動區Selling Centre售樓功Sales department售中心樣板啟動區Selling Centre2KM 3KM周周產產品品湖春湖春 天境天境南南東東小小灣灣(均價0.94W)(均價1.13W)千千 凌云凌云科科大城天大城天(均價1.12W)中中 建建創創 時時代代(均價1.01W)地地周邊競品分析Competitive Analysis業業推出存推出存 （萬方）（萬方）中期中期庫庫存（萬方）存（萬方）19年成交年成交積積(萬方）萬方）產權產權均價（均價（19年）年）存存比

41、（年）比（年）主主品品庫庫存（萬方）存（萬方）層層27.9182.0110.897651.6朗基八20.97，湖春 天 14.8匯半島13.23小小層層7.920.618.8107111.1湖春天5.7，千 凌云3.38洋房洋房13.071.826.2117072.7華 海藍城9.23，千 凌云8.14城花洋樓洋樓排排別別疊加疊加別別1.80.13.515.74.411.65.72.94.71021913796135852.81.52.5愛普典新城著13.96半島4.29九 5.86合合 別別0.30.30.2105061.3東海定南山0.3獨獨別別000.3234610.000數據數據度：度

42、：家家板板塊塊，截止，截止2020-1-31住宅市住宅市場場：洋房溢價不明：洋房溢價不明顯顯，小，小與洋房與洋房單單價差價價差價800-1000市場研究Market research住宅市住宅市場場：產產品品 構構 求求變變化化產產品品 積積90-100價價100-120萬市萬市場場份份穩穩中有升中有升市場研究Market research層層去化去化 況況 成交均價,2019年6月,11315 成交均價,2019年9月,11292成交均價,2019年7 成 月 交,11221 2019年8月,11217均價,成交均價,2019年10交均 11180成月,價,2019年11月,11193112

43、00成交均價,2020年1月 11000供應套數,2018年12月,326成交均價,2019年4月,1060025010600200成交均價,2018年12月,10327供應套數,2019年9月,182供應套數,2019年1月,178100位置巴南區家巴濱路（匯半島旁）占地 積容積率4133.0建筑 積綠化率81.67萬方36%總戶數2052（期）車位比1:1.38（期）物業形態層 小 層洋房 商業商務裝修標準清水當前均價層10924 小12743 洋房13282業業開開時時T6/T8層（平層）戶戶型型三室兩廳單衛建建 積積94.07推出套數推出套數130套數套數130率率100%建建 單單價

44、價11102價價104月均流月均流102018/12/15三室兩廳雙衛四室兩廳雙衛T6/T8層（躍層）四房及以上104.90115.84126.49151.56168.196133375822841061317755228310100%53%95%100%100%1089311172110741039711881114129140158200451341211175.89214.7424810442%50%13605961923920710284.1644100%124233530供應套數,2019年10月,248供應套數,2019年12月,280,162 1 ,3 ,4 ,5 ,6 ,8 ,

45、9 ,套 2 化 67 185 198 184 126 月,套 套 月,數 去月,數 去月,數 19510000去化套數,2018年12 去 月 化套數,2019年去 月 化69數,2019年去 月,套數,2019年去 月 化套數,2019年去 月 化套數,2019年去 月 化套數,2019年去 月 化套數,2019年7 去化 110 數,2019年去 月 化86數,2019年 去化套 81,2019年10化套 1522019年11化套 1162019年12 去 月 化套數,2020年1月,529800,1082210800供應套數,2019年7月,206 1040010200500300 成

46、交均價,2019年2月,10724 成交均價,2019年12月,10709成交均價,2019年1月,10577450 成交均價,2019年5月,11243 11400400350 成交均價,2019年3月,10872 供應套數,2019年5月,384150 供應套數,2019年3月,1882018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月供應套數去化套數成交均價數據維度：截止時 2020-1-24層層：主力在售94-152 ，去化最快戶型為建

47、 105/總價114萬產品，實現均價10893元/過可申請付分期3個月，低置業，加之推出低價大戶型特價房源，整體去化132套/月；小小 層層：分布 期，用全4房設計，主力戶型144/152 ，總價179-200萬，整體均價12743元/，利用大平層概念 售但受總價影響，整體月均去化僅44套/月（流是層的3-4成）洋房：洋房：分布二期，主力建 127 /總價165萬，景資源優勢不足，客戶接受度下，整體月均去化約33套/月品卡片：品卡片：湖春湖春 天天二期 層由套內82-121調小至套內73-104市場研究Market research3T8三室兩廳雙衛+104.6106595890%940398

48、53300成交均價,2019年9月,9729成 成交均價,2019年 年 10月,10000交均價 ,202010109110240推出套數推 2018年11月,326 月,322,出套數,2018年12250推出套數,2018年 推月套 252 成交均價 月 2018推出套數 2019 2019 9208256 均價成交均價3套數 9206月年 9110套數,價,2019年7月,9119價成交均價1,2019年2,2019 推 年 2019,年4年 交 9113月,9073月,8出 數95002019,推出 247 2019年 月 2405月 交,15050位置占地 積容積率總戶數物業形態巴

49、南區 家4392.66351戶層 小 層洋房 疊拼聯排 商業巴濱路中段（桑 大橋東橋頭旁）建筑 積 75.98萬方綠化率 33%車位比 1:1.12裝修標準 清水當前均價層10232 小 10472洋房11922 疊拼14981,2019年推出套年11月,年12 月,數,購套年 月,年 ,年 數,1 ,2 3 4,5月,6 數,7 8,8購 數 2018 數 認2018 240 11月 認月,套數,月,套年 認購 年,月 購287 月,套 年認購套 年認,購,套,月,年 認購 購 年 購 數 月,129 ,年 購 203認月套數 購 數 年,購套年認購套年 認 套數,12月,年 7購 月套 1

50、98 月,數 月,數,購 月,年推 數,成 套 交 數,年,月,年4年,月,3 月 推出2018,均價 年 月 237,8交 價,均價,2018 12月,成交均價,2019年5月,97346 交均價,成交均價,2019年成 月,98812019年8月,9883 成交均價,2019年12月,10232成交均價,2018年 成月均 9499 2018年10月,9493 成交均價,2019年11月,10108推出套數推出套數,20192042019204 月,204900085008000推出套數認購套數成交均價業業 戶戶型型 建建 積積 推出套數推出套數 套數套數 率率 建建 單單價價 價價 月均

51、流月均流 開開時時兩室兩廳單衛+84.3 492 492 100%9521 80 274T9/T10 兩室兩廳雙衛+97.4 1424 1424 100%9520 93 79 2018/3/23層350 層層去化去化 況況 10500200 出套 成交均價 2018 2018 238,48951 9013100認購套數 認2018數,3 2018 232 4月,285 認購套數,2018年 認月套 252認購套 年10 購套數,2018 套 98 122019 203 認 2019 62 2019 套數認 2019 套數 認2019 數,2019 67數月 2019年2019年 認 2019

52、認 201921,20191612019104 2020 155 月,710開盤去化率在90%以上，整體月均去化159套最新成交均價較次開盤上約14%，為10232元/；小小層層：主力推出凌云峰二期共72套，建 117四房/總價122萬元，因景觀資源不足去化較差，月均10套；洋房：洋房：在售建 113-137 ，總價127-165萬元，2019年均價11922元/，月均流 34套；疊拼：疊拼：上疊132-144 /總價203-207萬元；下疊152-163 /總價219-231萬元（帶雙層地下室+花 ），整體月均去化12套，實現均價14981元/市場研究Market research品卡片：千

53、品卡片：千 凌云凌云層層：主力在售84-105 ，控 積控總價（100萬以內），每次105116127慢慢小小 或或洋房：洋房：層層：小：小 積積段段產產品去化快，品去化快，117左右的左右的 積積段段 層層或小或小 層層去化去化125 積積段沿段沿 布布 ，沒有，沒有 景洋房景洋房125 積積段以上去化慢段以上去化慢市場研究Market research建建：減少小：減少小118積積占比；提占比；提樓品多做樓品多做8F建建總圖回General layout review方案三方案三（T2洋房最大化洋房最大化)方案四方案四（T4洋房洋房為為主主)（推介方案）（推介方案）方案二方案二（T4小小為

54、為主主)（推介方案）（推介方案）戶型套數及積段98118125產品類型T4小T2洋房小計積 比表套數比81.23%11.00%7.77%100.00%積比77.50%12.87%9.63%100.00%戶型套數及積 比表積段9911899118125產品類型T4小T4洋房T2洋房小計套數比28.74%12.07%39.29%13.10%6.80%100.00%積比40.46%51.39%8.15%100.00%產品類型T2洋房小計戶型套數及 積 比表積段 套數比98 68%118 25.2%125 6.8%100.00%積比77.50%12.87%9.63%100.00%總圖回General layout review方案二（方案二（T4小小 為為主主)（推介方案）（推介方案）方案四（方案四（50%T4 8F洋房）洋房）（推介方案）（推介方案）戶型套數及積段98118125產品類型T4小T2洋房小計積 比表套數比81.23%11.00%7.77%100.00%積比77.50%12.87%9.63%100.00%產品類型T2洋房小計戶型套數及 積 比表積段 套數比98 68%118 25.2%125 6.8%100.00%積比77.50%12.87%9.63%100.00%慶家目方案設計期待 目成功THANK YOURsun Chongqing PLOT PLAN DESIGN