1、 某項目銷售物業規劃設計方案WANDA PROJECT SALES PROPERTY PLANNING AND DESIGN PLAN總圖方案匯報內容01展示中心方案匯報02C O N T E N T S目 錄PART 01總圖方案匯報內容A/規劃分析城市區位城城市市區區域域劃劃分分即即墨墨區區市市區區嶗嶗山山區區城城陽陽區區膠膠州州市市平平度度市市萊萊西西市市黃黃島島區區SITE13.8KM24.5KM嶗山風景區24.4KM青島流亭國際機場青島北站市南區35.2KM市北區萬達廣場（臺東店）青島CBD萬達廣場萬達廣場（李滄店）萬達廣場（城陽店）基地位于即墨區西北部，靠近馬山國家級自然保護區，與

2、機場相距較近，約13.8KM；與市中心有一定距離，相距約35KM；其他區分布有多個XX廣場；馬山國家級自然保護區高程區間在28-30高程區間在24-28高程區間在30-34高程區間在32-34高程區間在34-38低低高高高高低低中間低 東西高整體呈東高西低的地勢形態最大高差約5m整體呈西低東高、南低北高的地勢形態最大高差約5.5m場地原始高差分析規劃設計條件新配比要求東西分區戶型面積區間為90-135建筑限高54M，售樓處位置確定，強排以大戶型為主，與新配比有出入展示中心選址強排方案規劃重難點梳理設計重點難點分析 日照要滿足連續2小時時長要求；配比現方案戶型以小戶型居多，受限高影響，會在強排方

3、案基礎 上增加樓棟數；形態在滿足戶配和日照的前提下，形成良好的規劃形態；日照配比形態強排方案對比強排方案一規劃形態最佳 組團清晰強排方案二多個圍合開放空間并列圍合布局形式，大戶型居中布局形成組團但日照不滿足均質布局，大戶型以雙拼產品為主居中布局日照仍不滿足強排方案對比強排方案三點板結合，放大中央空間強排方案四中央圍合開放空間最大化中央采用點板結合式布局，放大開放空間西側日照滿足，東側相對好轉三大圍合組團空間日照滿足方案生成規劃形態三大組團 大戶型居中布局戶型分布滿足配比要求大戶型居中布局東側靠近泵站，將小戶型靠東側布局商業軸線住宅軸線圍合組團圍合組團中央花園90+115戶型135戶型115戶型

4、100戶型90戶型日照滿足所有住宅都滿足連續最低2小時時長要求總平面圖用地范圍線用地退線地下室范圍線模型體塊展示模型體塊展示模型體塊展示經濟技術指標經濟技術指標項目單位數值備注總用地面積98819148.2畝總建筑面積274796其中地上建筑面積197635.8其中住宅建筑面積169986.21商業建筑面積21024.14展示中心建筑面積1268.14配套用房5357.31地下建筑面積74909.3容積率2.0建筑密度%20.2綠地率%30戶數戶1476建筑高度m54停車位個2451含為大商業分攤566個車位其中地上停車個245地下停車個2206戶型分布大戶型居中布局 享最佳景觀小戶型沿最東側

5、布局 東側地塊套數面積套數占比要求套數比差值9010291809.94%10.00%0.06%1002222220021.64%20.00%-1.64%1154144761040.35%40.00%-0.35%1352883888028.07%30.00%1.93%總計1026117870100.00%100.00%西側地塊套數面積套數占比要求套數比差值90000.00%0.00%0.00%1001441440032.00%30.00%-2.00%1152162484048.00%50.00%2.00%135901215020.00%20.00%0.00%總計45051390100.00%10

6、0.00%135戶型115戶型100戶型90戶型規劃結構分析圍合組團圍合組團中央花園商業規劃軸住宅規劃軸商業規劃軸住宅組團空間圍合空間布局模式 組團清晰交通分析PPP外部城市道路車行出入口內部車行流線（消防登高場地）地下室出入口PPP停車便捷 內部消防環通場地高差處理29.00030.00031.00032.00033.000地塊內存在高差，東高西低，最大高差約8M，南北向較為平整。因坡度較小，場地內以1M高差為基礎，場地高差劃分八級，以緩坡的形式處理。34.00035.00036.00037.000場地剖面示意11地下室場地東高西低 坡度約0.1%西東28.00034.50028.90030

7、.60035.400商鋪36.20037.10033.00032.300商鋪通過調整建筑正負零消化高差，以1M高差為基礎分為四個梯度，以保持立面一致性。一二三四西側地塊1-1剖面示意22東側地塊2-2剖面示意33.00033.90039.50040.40035.60041.20042.10035.60037.30038.200地下室場地東高西低 坡度約0.1%商鋪日照分析住宅均滿足連續日照最低2小時時長需求；0-1小時1-2小時2-3小時3-4小時4-5小時5-6小時B/戶型競品分析SITE招商公園1872海爾產城創翡翠公園禹洲朗廷府海爾產城創東方學府海信君和海信文墨里中駿麗景府三盛國際海岸天

8、泰天空之城港中旅藍谷壹號臻璽碧桂園藍谷之光金茂智慧國際城萬科北宸之光競品分布競品對標戶型90戶型100戶型115戶型135戶型萬科北宸之光89 3房1衛中駿麗景府 89 3房1衛金茂智慧國際城 883房1衛海爾產城創翡翠公園 1013房1衛中駿麗景府 1023房2衛金茂智慧國際城 1053房1衛港中旅藍谷壹號臻璽 1003房1衛海爾產城創東方學府 1143房2衛海爾產城創翡翠公園 1183房2衛天泰天空之城 1183房2衛金茂智慧國際城 1183房2衛碧桂園藍谷之光118 3房2衛禹洲朗廷府 1033房1衛海爾產城創翡翠公園 1383+1房2衛招商公園1872 1403+1房2衛三盛國際海岸

9、1354房2衛金茂智慧國際城 1354房2衛禹洲朗廷府 1373+1房2衛競品特點1.贈送:凸窗贈送，100以上戶型陽臺以雙面寬陽臺居多2.空間：空間方正，無特殊創新空間3.功能：傳統房型功能，135以下戶型動靜分區，135戶型客餐廳居中設計4.特點：形體規整，體型系數小戶型對比 90戶型面積產品名稱餐客廳主臥次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)88.02m2本案36006200330040502800345033003050（含設備平臺）94.56m2標準化（95）360071003400420028003500340

10、02900（含設備平臺）13戶型差異：戶型差異：1、調整玄關和餐廚關系。、調整玄關和餐廚關系。2、根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。3、由于面積限制，取消次臥陽臺。、由于面積限制，取消次臥陽臺。4、調整衛生間尺寸，北側增加設備平臺，洗衣機由衛生間移至陽臺。調整衛生間尺寸，北側增加設備平臺，洗衣機由衛生間移至陽臺。4標準化戶型 T4-3M-95-3房本方案 22T4:88.02 115 90 90 115面寬面寬-100mm-100mm進深進深-150mm-150mm面寬面寬-100mm-100mm進深進深+150mm+150mm進深進深-600

11、mm-600mm進深進深-50mm-50mm本項目實施戶型與標準版戶型差異對比金茂智慧國際城本方案T4:88.02 88 3房房1衛衛面積產品名稱餐客廳主臥次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)88m2本案36006200330040502800345033003050（含設備平臺）88m2金茂智慧國際城33005800300037002800310026003100戶型對比 90戶型本案戶型：房間開間和進深尺度更優，空間更舒適。競品分析T4:99.16 面積產品名稱餐客廳主臥次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(m

12、m)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)99.16m2本案36007100340042003000360034002900（含設備平臺）94.56m2標準化（95）36007100340042002800360034002900（含設備平臺）本方案 1戶型差異：戶型差異：1、根據實際面積增大整體面寬，滿足銷售需要。根據實際面積增大整體面寬，滿足銷售需要。2、次臥和衛生間面寬各增加次臥和衛生間面寬各增加200mm。標準化戶型 T4-3M-95-3房2戶型對比 100戶型（1-T4戶型）115 100 100 115面寬面寬+200mm+200mm本項目實施戶型與標準版戶型

13、差異對比T3:96.37 面積產品名稱餐客廳主臥次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)96.37m2本案36007050340042003000360032003750（含設備平臺）93.80m2標準化（95）36006950320041003000350030003650（含設備平臺）本方案戶型對比 100戶型（2-T3戶型）1戶型差異：戶型差異：1、根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。2、主、次臥面寬增加、主、次臥面寬增加200mm，進深增加，進深增加100mm。標準化戶

14、型 T3-3/4M-95-3房2 1115 100 115 進深進深+100mm+100mm面寬面寬+200mm+200mm進深進深+100mm+100mm面寬面寬+200mm+200mm進深進深+100mm+100mm進深進深+100mm+100mm本項目實施戶型與標準版戶型差異對比禹洲朗廷府本方案T4:99.16 103 3房房1衛衛面積產品名稱餐客廳主臥次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)99.16m2本案36007100340042003000360034002900（含設備平臺）103m2禹洲朗廷府350056

15、00300040002700280028002500本案戶型：房間開間和進深尺度更優，空間更舒適。戶型對比 100戶型（T4戶型)競品分析T4:114.17 面積產品名稱餐客廳主臥次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)114.17m2本案40006600360048003300350033003100（含設備平臺）113.16m2標準化（115）42006700370048003200350029003100（含設備平臺）戶型差異：戶型差異：1、適當減小了客餐廳面積。適當減小了客餐廳面積。2、主臥面寬減小主臥面寬減小100

16、mm；次臥面寬分別增加；次臥面寬分別增加100mm、400mm。標準化戶型 T4-3M-115-3房-2本方案戶型對比 115戶型（1-T4戶型）12 21159011590115 100 100 115面寬面寬-200mm-200mm進深進深-100mm-100mm面寬面寬-200mm-200mm面寬面寬+400mm+400mm面寬面寬-100mm-100mm面寬面寬+100mm+100mm本項目實施戶型與標準版戶型差異對比T3:114.47 面積產品名稱餐客廳主臥次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)114.47m2本

17、案40008300360052003300390027003100（含設備平臺）112.80m2標準化（115）42008200360051003000380026003100（含設備平臺）戶型差異：戶型差異：1、根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。2、客廳面寬減小、客廳面寬減小200mm、次臥面寬各增加、次臥面寬各增加300mm、100mm。3、調整衛生間尺寸，洗衣機由衛生間移至陽臺。調整衛生間尺寸，洗衣機由衛生間移至陽臺。標準化戶型 T3-3M-115-3房本方案32 1戶型對比 115戶型（2-T3戶型）115 100 115 進深進深-6

18、00mm-600mm面寬面寬+300mm+300mm進深進深+100mm+100mm面寬面寬+100mm+100mm面寬面寬-200mm-200mm進深進深+100mm+100mm進深進深+100mm+100mm本項目實施戶型與標準版戶型差異對比碧桂園藍谷之光本方案T4:114.17 118 3房房2衛衛面積產品名稱餐客廳主臥次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)114.17m2本案40006600360048003300350033003100（含設備平臺）118m2碧桂園藍谷之光36006600320040002800

19、300028002600本案戶型：房間開間和進深尺度更優，空間更舒適。戶型對比 115戶型（T4戶型)競品分析T2:134.16 面積產品名稱餐客廳主臥次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)134.16m2本案70007500360048003000350029003100（含設備平臺）129.72m2標準化（125）66507500360048003000350029003100（含設備平臺）標準化戶型 T2-3.5M-125-3房本方案戶型對比 135戶型戶型差異：戶型差異：1、橫廳面寬增加到、橫廳面寬增加到7000m

20、m。2、餐廚面寬增加、餐廚面寬增加350mm。21135 135 面寬面寬+350mm+350mm本項目實施戶型與標準版戶型差異對比禹洲朗廷府本方案T4:134.16 137 3(+1)房房2衛衛面積產品名稱餐客廳主臥次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)134.16m2本案70007500360048003000350029003100（含設備平臺）137m2禹洲朗廷府68007200390048003100320031003700本案戶型：房間開間和進深尺度更優，空間更舒適。戶型對比 135戶型競品分析T4-標準層平面

21、圖115+90+90+115115改造前90改造前90改造后115改造后類型套內面積公攤面積陽臺半面積建筑面積贈送面積得房率A1-115三室兩廳兩衛89.19 19.35 6.40 114.94 114.94 11.49 83.16%A2-90三室兩廳一衛69.88 15.16 2.98 88.02 88.02 10.41 82.77%戶型拼接T4-標準層平面圖115+100+100+115115改造前100改造前100改造后115改造后類型套內面積公攤面積陽臺半面積建筑面積贈送面積得房率A1-115三室兩廳兩衛89.19 18.58 6.40 114.17 114.17 11.47 83.7

22、3%A2-100三室兩廳一衛77.85 16.22 5.10 99.16 99.16 10.98 83.64%戶型拼接T3-標準層平面圖115+100+115115改造前100改造前115改造后類型套內面積公攤面積陽臺半面積建筑面積贈送面積得房率A1-115三室兩廳兩衛91.41 17.82 5.75 114.98 114.98 10.90 84.50%A2-100三室兩廳一衛76.47 14.91 4.99 96.37 96.37 10.68 84.53%A3-115三室兩廳兩衛91.31 17.80 5.36 114.47 114.47 10.90 84.45%戶型拼接T2-標準層平面圖1

23、35+135135改造前135改造后類型套內面積公攤面積陽臺半面積建筑面積贈送面積得房率A1-135三（+1）室兩廳兩衛102.61 25.40 6.15 134.16 13.23 81.07%戶型拼接C/立面推薦標準版立面庫風格推薦變體大都會建筑風格推薦其他風格現代風格推薦其他風格新古典風格推薦其他風格地中海風格推薦PART 02展示中心方案匯報內容PLAN A方案一公辦分區，功能獨立體塊穿插，形體咬合方案一總平面圖N項目面積總建筑面積1355展示中心645臨時辦公區308樣板區402示范區占地面積5136景觀面積1900方案一功能分區方案一主要人行流線方案一建筑平面圖一層平面圖總建筑面積：

24、1355展示中心：645臨時辦公區：308樣板區面積：402示范區占地面積：5136后場景觀面積：1900方案一人視效果圖方案一人視效果圖方案一展示中心材質說明白色大理石淺灰色鋁板深灰色鋁板無色玻璃商業模型示意商業模型示意商業材質說明灰色大理石深灰色鋁板無色玻璃淺灰色鋁板PLAN B方案二從海濱城市“海浪”中提取靈感將“海浪”化為起伏的波浪線通過藝術處理融入造型設計方案二總平面圖N項目面積總建筑面積1432.36展示中心635.36臨時辦公區303.80樣板區493.20示范區占地面積5576.62景觀面積4241.54方案二功能分區方案二主要人行流線方案二建筑平面圖一層平面圖總建筑面積：14

25、32.36展示中心：635.36臨時辦公區：303.80樣板區面積：493.20示范區占地面積：5576.62后場景觀面積：4241.54方案二人視效果圖方案二材質說明白色混凝土掛板無色玻璃PLAN C方案三歐式拱券柱廊提升建筑儀式感上部玻璃盒子通透干凈營造大氣、輕盈的形象鳥瞰效果圖人視效果圖入口效果圖PLAN D方案四體塊空間的交錯疊加虛實結合立面引用嶗山之石呼應地域特點鳥瞰效果圖人視效果圖入口效果圖PLAN E方案五竹林之境生態之盒巧用色彩形成豐富的光影效果鳥瞰效果圖人視效果圖入口效果圖售樓處方案回顧方案一方案二方案三方案四謝謝謝謝聆聆聽聽!THANK YOU FOR LISTENING!