1、江江蘇蘇常州常州灣城北路灣城北路東側東側、義務義務路南路南側側地地塊塊概念概念規規劃及建筑劃及建筑設計設計2020.7CONTENTSLOCATIONALPLANNINGPRODUCTbusinessFACADEDE MONS TRATION目錄區位篇規劃篇產品篇商業篇立面篇示范區篇非典范不傳奇E S TAT E區篇REALMODEL位常州黑牡丹G105G45WUJIN DISTRICT南昌西站東鄉東鄉DONG XIANG撫州FU ZHOU永修YONG XIU奉余干YU GAN撫州東站鄱陽城市新城市新興興板板塊塊承接城市外溢承接城市外溢發發展潛力凸展潛力凸顯顯“常州常州東東大大門門”2015年

2、，常州最新一輪行政規劃調整，常州經濟開發區正式成立，自此經開區成為常州最年輕、最有活力的一片熱土。1區位分析區位分析LOCATION ANALYSIS宏宏觀觀SITE經經開區開區JINKAI DISTRICT靖安JING AN鐘鐘樓區樓區ZHONGLOU 新 DISTRICTFENG XIN高安GAO AN新北區新北區XINBEI DISTRICT 湖Po yang hu南昌昌北國際機場南昌南昌天寧區天寧區TIANNING DISTRICT豐城FENG CHENG樟樹 武武進進區區ZHANG SHUSITE丁塘河站丁塘河站基地位置地鐵2號線城市主干道中中觀觀“最靠近主城區宅地最靠近主城區宅地“

3、緊鄰龍城大道高架、青洋路高架、東方大道等城市主干道城市主干道。2KM范圍內吾悅廣場，愛琴海購物中心，加速補齊補齊商商業業配套短板配套短板。商商業業氛氛圍圍日日趨濃趨濃厚厚。交通交通優勢優勢十分明十分明顯顯。1區位分析區位分析LOCATION ANALYSIS吾悅廣吾悅廣場場愛愛琴海琴海購購物中心物中心嘉宏蔚來天地嘉宏蔚來天地商商業綜業綜合體合體微微觀觀“板板塊塊城芯城芯”教育資源豐富,學校環伺，濕地公園300米一路之隔區域以廠房為主，板板塊塊內在售新房內在售新房較較少少景景觀觀綠綠地地在售樓在售樓盤盤競競爭之爭之勢勢1區位分析區位分析LOCATION ANALYSIS美的世茂云筑（在售）地地塊

4、塊特征特征城市新城市新興興板板塊塊周周邊邊景景觀觀良好良好未來前景未來前景可期可期 地段一地段一三三線線城市，城市，新新興興板板塊塊，東東部部門戶門戶，現現狀尚屬生地狀尚屬生地。環環境一境一地地塊塊離丁塘河離丁塘河鄰鄰濕地公園濕地公園300米范米范圍圍，但未占據一但未占據一線線景景觀資觀資源源。教育一教育一東側緊鄰經東側緊鄰經開區中小學和開區中小學和規規劃幼兒園，劃幼兒園，教育文化教育文化設設施施齊齊全全。交通一交通一區域區域對對外交通路外交通路較較多，地多，地鐵鐵，高架，高，高架，高鐵環鐵環伺周伺周圍圍，交通條件良好交通條件良好。挑挑戰戰與機遇并存！與機遇并存！1區位分析區位分析LOCATI

5、ON ANALYSIS非典范不傳奇E S TAT E規篇REALMODEL劃常州黑牡丹上上輪輪方案回方案回顧顧4棟棟高高層層，滿滿足足北北側側沿沿線線日照日照,北北側側界面界面還還有有富余富余順順地形地形4棟棟27F高高層層，或者，或者27F+18F組組合可合可滿滿足日照要求足日照要求5棟棟高高層組層組合，合，不不滿滿足足日照日照27F27F27F27F27F27F27F18F18F18F27F24F27F27F27+18組組合合,滿滿足足北北側側沿沿線線日照日照用足北用足北側側界面界面日照參數分析日照參數分析北北側順側順地形方向日照沿地形方向日照沿線線分析分析順順地形方向地形方向測試測試北北

6、側側用地極限狀用地極限狀態態1.洋房最大化洋房最大化2.極致面極致面寬寬建建議議取消高取消高層層區域中區域中間間2棟棟18F示范區位置示范區位置調調整到整到東東南角南角上上輪輪方案方案總結總結:新任新任務書務書條件條件輸輸入入戶戶配要求配要求95-98110-115120-128140-1432+1房房2廳廳2衛衛（1.5衛衛）3+1房房2廳廳2衛衛（橫（橫廳廳）3+1房房2廳廳1衛衛4房房2廳廳2衛衛占比占比35%占比占比25%占比占比20%占比占比20%其他其他訴訴求求1.示范區示范區設設置在地置在地塊東塊東南角靠南角靠地地鐵鐵口口位置位置2.建筑朝向建筑朝向沿南沿南側東側東方西路排布，方

7、西路排布，順順地形地形根據根據營銷戶營銷戶配要求，會出配要求，會出現現哪些哪些戶戶型型組組合方式？合方式？125按按27F測測算算143323套套15個個單單元元125323套套6個個單單元元115404套套7.5個個單單元元98 565套套10.5個個單單元元戶戶配配組組合合 1115+98+98+115（T4）98+98+98+98（T4）（T2）125+125143+143115+98+98+115（T4）125+98+98+125（T4）115+115+115+115 （T4）143+143125按按18F測測算算143323套套15個個單單元元125323套套9個個單單元元11540

8、4套套7.5個個單單元元98 565套套10.5個個單單元元戶戶型型組組合合 2按按兩種方向深化兩種方向深化總圖總圖125-27F125-18F方向方向1：27+11組組合合總總建筑面建筑面積積：254504計計容容總總面面積積：19295127F面面積積：13787411F面面積積：50336.00沿路洋房占比大沿路洋房占比大洋房無洋房無組團組團景景觀觀內部內部應應日照原因，日照原因，導導致面致面寬資寬資源未用足源未用足天天際線際線落差大落差大出出現現115中中間戶間戶經經市市場調場調研研18F比比27F多多0.15w溢價溢價18F單單價：價：2.15w27F單單價：價：2w17F27F27

9、F27F萬萬科科新新都都匯匯方向方向2：125置置換換成成18F,提升提升貨值貨值總總平面平面圖圖總總建筑面建筑面積積：254504 計計容容總總面面積積：192951 27F面面積積：10139818F面面積積：40198洋房面洋房面積積：46618商商業業面面積積：2000 9單單元元18F，15單單元元11F，拉高，拉高貨值貨值天天際線際線豐富豐富總總平面平面圖圖鳥鳥瞰瞰2規規劃劃設計設計Competitive analysis產產品落位分析品落位分析戶戶型配比型配比面面積積段段98115125143產產品品類類型型高高層層洋房洋房合合計計戶戶數數5304223243261588戶戶數比

10、數比33.2%26.3%20.2%20.3%100.0%營銷營銷要求要求35%25%20%20%100%圖圖例例:98115125143商商業業配套用房配套用房+配配電電房房2車車行主入口行主入口規規劃劃設計設計Competitive analysis人行出入口人行出入口公共停公共停車車出入口出入口人行出入口人行出入口消防消防應應急口急口交通分析交通分析流流線線合理合理1.人人車車分流分流圖圖例例:2.地面停足地面停足10%，盡量外盡量外圍圍布置布置城市道路城市道路車車行入口行入口消防流消防流線線人行入口人行入口地面停地面停車車公共停公共停車車入口入口公共停公共停車車地地庫庫坡道坡道2規規劃劃

11、設計設計Competitive analysis景景觀觀空空間間分析分析130M130M中央花園45M中央花園30M中央花園十字雙十字雙軸軸超大尺度景超大尺度景觀觀花園花園組團2規規劃劃設計設計Competitive analysis前場前場門為禮門為禮院為樂院為樂庭為和廊為序廊為序廊為序廊為序院為樂景景觀觀空空間間分析分析空空間間升升級級四重禮四重禮儀儀空空間間前場門為禮1.門為門為禮禮2.院院為樂為樂3.廊廊為為序序4.庭庭為為和和2規規劃劃設計設計Competitive analysis一期一期二期二期圖圖例例:分期開分期開發發分析分析南北分二期南北分二期1.首開區涵蓋所有首開區涵蓋所有

12、戶戶型型2.開開發節發節奏合理奏合理一期一期二期二期施工通道施工通道27F18F11F總圖總圖有無其他可能，有無其他可能，進進一步增加一步增加18F和洋房和洋房單單元數？元數？方向方向3：27+18+11組組合合總總建筑面建筑面積積：254504計計容容總總面面積積：19295127F面面積積：8514718F面面積積：53875洋房面洋房面積積：49192 12單單元元18F，16單單元元11F，進進一步提升一步提升貨值貨值1.2.密度尚未用足，土地價密度尚未用足，土地價值值是否已挖掘到極致？是否已挖掘到極致？9F洋房洋房+頂頂復復產產品溢價能力是否更高？品溢價能力是否更高？總圖總圖是否是否

13、還還有其他可能性？有其他可能性？方向方向4：27F+18F+9F組組合，合，貨值貨值最大化最大化 用足密度用足密度 洋房由洋房由11F降至降至8+1 頂頂復復產產品增加溢價品增加溢價 拉拉長長商商業業界面，多做一界面，多做一層層總總平面平面圖圖總總建筑面建筑面積積：254504 計計容容總總面面積積：192951 27F面面積積：8514718F面面積積：53875洋房面洋房面積積：49192商商業業面面積積：2000 總總平面平面圖圖鳥鳥瞰瞰2規劃設計PLANNING CONCEPT產產品落位分析品落位分析戶戶型配比型配比圖圖例例:98115125143商商業業配套用房配套用房+配配電電房房

14、面面積積段段98115125143產產品品類類型型高高層層洋房洋房合合計計戶戶數數5304223243261588戶戶數比數比34.6%25.4%18.2%21.8%100.0%營銷營銷要求要求35%25%20%20%100%2規劃設計PLANNING CONCEPT車車行主入口行主入口人行出入口人行出入口公共停公共停車車出入口出入口人行出入口人行出入口消防消防應應急口急口圖圖例例:交通分析交通分析流流線線合理合理1.人人車車分流分流2.地面停足地面停足10%，盡量外盡量外圍圍布置布置城市道路城市道路車車行入口行入口消防流消防流線線人行入口人行入口地面停地面停車車公共停公共停車車入口入口公共停

15、公共停車車地地庫庫坡道坡道2規劃設計PLANNING CONCEPT一期一期二期二期圖圖例例:分期開分期開發發分析分析南北分二期南北分二期1.首開區涵蓋所有首開區涵蓋所有戶戶型型2.開開發節發節奏合理奏合理一期一期二期二期施工通道施工通道27F18F11F禮禮儀軸線儀軸線，院落空，院落空間間2規劃設計PLANNING CONCEPT景景觀觀空空間間分析分析130M70M中央花園30M中央 130M花園獨立分區獨立分區超大尺度，禮超大尺度，禮儀儀雙雙軸軸組團2規劃設計PLANNING CONCEPT2.院院為樂為樂3.廊廊為為序序4.庭庭為為和和前場門為禮前場前場門為禮門為禮院為樂院為樂庭為和廊

16、為序廊為序廊為序廊為序院為樂景景觀觀空空間間分析分析空空間間升升級級四重禮四重禮儀儀空空間間1.門為門為禮禮前場前場門為禮門為禮院為樂庭為和廊為序廊為序廊 院為 為序 樂廊為序院為樂前場門為禮壹門為禮前場前場門為禮門為禮院為樂庭為和廊為序廊為序廊 院為 為序 樂廊為序院為樂前場門為禮貳院為樂前場前場門為禮門為禮院為樂庭為和廊為序廊為序廊 院為 為序 樂廊為序院為樂前場門為禮叁廊為序前場前場門為禮門為禮院為樂庭為和廊為序廊為序廊 院為 為序 樂廊為序院為樂前場門為禮肆庭為和歸歸家體家體驗驗升升級級牡丹八景牡丹八景+歸歸家家動線動線（地面）（地下）體體驗驗升升級級牡丹八景牡丹八景1.中央中央綠綠化

17、化2.閑閑庭景庭景軒軒3.景景觀觀步道步道4.共享客共享客廳廳5.寬寬景景書閣書閣6.童夢童享童夢童享7.健身小站健身小站8.夜光跑道夜光跑道牡丹八景牡丹八景+歸歸家家動線動線223341441455556781.中央綠化2.閑庭景軒3.景廊步道4.共享客廳牡丹八景牡丹八景5.寬景書閣6.童夢童享7.健身小站8.夜光跑道牡丹八景牡丹八景體體驗驗升升級級車車行行歸歸家家動線動線七重禮遇空七重禮遇空間間城市空間小區入口車庫入口地下采光井地下大堂電梯廳入戶玄關車行歸家流線牡丹八景牡丹八景+歸歸家家動線動線車行歸家流線城市空間小區入口車庫入口地下采光井地下大堂電梯廳入戶玄關歸歸家流家流線線小區入口小區

18、入口城市空間小區入口車庫入口地下采光井地下大堂電梯廳入戶玄關歸歸家流家流線線內聚型入口廣內聚型入口廣場場城市空間小區入口車庫入口地下采光井地下大堂電梯廳入戶玄關歸歸家流家流線線地地庫庫出入口出入口城市空間小區入口車庫入口地下采光井地下大堂電梯廳入戶玄關歸歸家流家流線線雙首雙首層層景景觀觀大堂大堂電梯廳入戶玄關歸歸家流家流線線電電梯梯廳廳城市空間小區入口車庫入口地下采光井地下大堂電梯廳尊享入戶綜綜合合對對比，推薦方向二和方向四！比，推薦方向二和方向四！方向一方向一27F+11F方向三方向三27F+18F+11F方向二方向二27F+18F+11F推薦！推薦！方向四方向四27F+18F+9F推薦！推

19、薦！沿路洋房占比大沿路洋房占比大 洋房無洋房無組團組團景景觀觀 內部內部應應日照原因，日照原因，導導致面致面寬資寬資源未用足源未用足 天天際線際線落差大落差大 出出現現115中中間戶間戶 9棟棟18F，15棟棟11F，拉高，拉高貨值貨值 天天際線際線豐富豐富 12棟棟18F，16棟棟11F，進進一步提升一步提升貨值貨值 天天際線際線豐富豐富 用足密度用足密度 洋房由洋房由11F降至降至8+1 頂頂復復產產品增加溢價品增加溢價27F：1013981.98w/18F:401982.08w/洋房洋房:466182.15w/商商業業：20003w/總貨值總貨值：39.06億億27F：851471.98

20、w/18F:538752.08w/洋房洋房:491922.15w/商商業業：20003w/總貨值總貨值：39.24億億27F：851471.98w/18F:538752.08w/洋房洋房:491922.15w/商商業業：20003w/總貨值總貨值：39.24億億27F：1378741.98w/18F:02.08w/洋房洋房:503362.15w/商商業業：20003w/總貨值總貨值：38.72億億非典范不傳奇E S TAT E戶篇REALMODEL型常州黑牡丹我我們們的的對對手？手？旭旭輝輝都會上著都會上著萬科萬科新都會新都會美的世茂云筑美的世茂云筑旭旭輝輝都會上著都會上著美的世茂云筑美的世茂

21、云筑基地萬科萬科新都會新都會5KM范范圍圍內內競競品：萬科品：萬科+旭旭輝輝+美的，美的，直接直接競競爭爭對對手美的手美的競競品樓品樓盤盤美的世茂云筑美的世茂云筑旭旭輝輝都會上著都會上著萬科萬科新都新都匯匯95-10010095115-118118115116125-128143142140140競競品樓品樓盤盤美的世茂云筑美的世茂云筑旭旭輝輝都會上著都會上著萬科萬科新都新都匯匯面面積積段段10011814211514095116140戶戶型型結結構構3-2-13-2-24-2-23-2-23+1-2-23-2-13-2-24-2-2戶戶型面型面寬寬3面面寬寬3面面寬寬4面面寬寬3面面寬寬4面

22、面寬寬3面面寬寬3面面寬寬4面面寬寬陽臺陽臺單單/雙雙雙陽臺雙陽臺雙陽臺雙陽臺雙陽臺雙陽臺雙陽臺雙陽臺雙陽臺雙陽臺單單陽臺陽臺單單陽臺陽臺雙陽臺雙陽臺是否南北通是否南北通否否否否否否否否否否否否否否是是贈贈送點（陽臺送點（陽臺/飄飄窗）窗）飄飄窗，未做足陽臺窗，未做足陽臺贈贈送送飄飄窗，未做足陽臺窗，未做足陽臺贈贈送送飄飄窗，未做足陽臺窗，未做足陽臺贈贈送送飄飄窗，未做足陽臺窗，未做足陽臺贈贈送送飄飄窗，未做足陽臺窗，未做足陽臺贈贈送送飄飄窗，未做足陽臺窗，未做足陽臺贈贈送送飄飄窗，未做足陽臺窗，未做足陽臺贈贈送送飄飄窗，未做足陽臺窗，未做足陽臺贈贈送送1.常常規規面面寬寬,功能功能為為主主2

23、.陽臺未做足陽臺未做足15%贈贈送送3.125產產品周品周邊邊空缺空缺周周邊競邊競品特點分析表：品特點分析表：競競品先行入市品先行入市+外部外部資資源有限源有限+常常規戶規戶型型=無法突無法突圍圍如何突如何突圍圍？城市爆款、市城市爆款、市場補場補缺者缺者產產品定位品定位產產品策略品策略精準定位打精準定位打擊擊挖掘內部挖掘內部資資源源產產品力作品力作為為第一要素第一要素同功能同功能-控面控面積積同面同面積積-多功能多功能計計容面容面積積解解讀讀-規范依據常州市市區建設工程方案審查相關細則(試行)3.結結構外陽臺構外陽臺凸窗（凸窗（飄飄窗）窗臺與室內窗）窗臺與室內地坪地坪高差不小于高差不小于0.4

24、5米且米且進進深不大于深不大于0.8米米時時，不折算建，不折算建筑面筑面積積。4.設備設備平臺平臺1.不不計計面面積積的的飄飄窗窗X2.結結構內陽臺構內陽臺在在主體主體結結構內構內的陽臺，的陽臺，應應按其按其結結構外構外圍圍水平面水平面積積計計算全面算全面積積。（計1/2面積）（不計面積）（計全面積）（不計入面積）X最大最大進進深不深不應應大于大于2.1米米。其投影其投影總總面面積積每每戶戶不不應應大大結結構底板投影面構底板投影面積積之和之和不不應應 于于4平方米，平方米，每每戶戶可多可多設設置一置一大于大于10平方米或平方米或者每者每戶戶陽臺陽臺 處處水平投影面水平投影面積積不超不超過過1.

25、5平平結結構底板投影面構底板投影面積積之和占之和占該該 方米的室外機方米的室外機擱擱板。板。戶戶套內使用面套內使用面積積的比例的比例不不應應大于大于15%，計計1/2面面積積。戶型設計策略：做足15%陽臺贈送+飄窗贈送98平米悅享高層不止于舒適HONORABLE AND MORE27F-96(3K-3房2廳1.5衛)優勢優勢點點 1.5衛衛 大面大面寬寬寬寬景陽臺景陽臺 陽臺做足陽臺做足14.6%半贈送全贈送美的世茂云筑100(3房2廳1衛)萬科新都會常規3面寬常規3面寬95(3房2廳1衛)美的世茂云筑100(3房2廳1衛)95(3房2廳1衛)27F-98(3K-3房2廳2衛)優勢優勢點點 雙

26、雙衛衛 主臥套房主臥套房 大面大面寬寬寬寬景陽臺景陽臺 陽臺做足陽臺做足14.7%萬科新都會常規3面寬常規3面寬半贈送全贈送優勢優勢點點 3.5面面寬寬 雙雙衛衛 主臥套房主臥套房 大面大面寬寬寬寬景陽臺景陽臺 陽臺做足陽臺做足14.6%27F-102(3.5K-3房2廳2衛)半贈送全贈送美的世茂云筑100(3房2廳1衛)萬科新都會3.5面寬常規3面寬常規3面寬95(3房2廳1衛)115平米悅享高層不止于舒適HONORABLE AND MORE27F-115(3.5K-3+1房2廳2衛)優勢優勢點點 3.5面面寬寬 南北通南北通廳廳 +1，可，可變變空空間間 大面大面寬寬寬寬景陽臺景陽臺 陽臺

27、做足陽臺做足14.8%3.5面寬美的世茂云筑常規3面寬 118(3房2廳2衛)萬科新都會常規3面寬 116(3房2廳2衛)半贈送全贈送半贈送全贈送27F-117美的世茂云筑(4房2廳2衛)優勢優勢點點 雙陽臺雙陽臺 4房房 陽臺做足陽臺做足14.9%常規3面寬 118(3房2廳2衛)萬科新都會常規3面寬 116(3房2廳2衛)半贈送全贈送27F-116美的世茂云筑(3K-4房2廳2衛)優勢優勢點點 大面大面寬寬寬寬景陽臺景陽臺 4房房 陽臺做足陽臺做足14.9%常規3面寬 118(3房2廳2衛)萬科新都會常規3面寬 116(3房2廳2衛)125平米悅享高層不止于舒適HONORABLE AND

28、MORE 陽臺做足陽臺做足14.9%半贈送全贈送18F-125(3.5K-3+1房2廳2衛)優勢優勢點點 3.5面面寬寬 洄游洄游動線動線 家政空家政空間間環生活3.5面寬半贈送全贈送18F-128(4K-4房2廳2衛)優勢優勢點點 4面面寬寬 4房房 陽臺做足陽臺做足14.6%4面寬18F-117(3K-4房2廳2衛)優勢優勢點點 大面大面寬寬寬寬景陽臺景陽臺 單單梯入梯入戶戶 4房房 陽臺做足陽臺做足14.9%半贈送全贈送美的世茂云筑常規3面寬 118(3房2廳2衛)萬科新都會常規3面寬 116(3房2廳2衛)143平米尊享洋房不止于尊貴HONORABLE AND MORE頂躍標準層底層1

29、43143143143143143143地下室143地下室155143143143155143143143洋房-143(4K-4房2廳2衛)優勢優勢點點 8m寬寬景陽臺景陽臺 南北通南北通廳廳 陽臺陽臺贈贈送送14.9%美的世茂云筑142(4房2廳2衛)萬科新都會常規4面寬常規4面寬 140(4房2廳2衛)半贈送全贈送優勢優勢點點 2.5衛衛 洄游洄游動線動線 家政空家政空間間 7.2m寬寬景陽臺景陽臺 陽臺陽臺贈贈送送14.9%洋房-143(4K-4房2廳2.5衛)半贈送全贈送美的世茂云筑142(4房2廳2衛)萬科新都會常規4面寬常規4面寬 140(4房2廳2衛)頂層戶頂層戶型升型升級級全景

30、全景頂躍頂躍超大景超大景觀觀露臺、情景化體露臺、情景化體驗驗洋房-155頂躍下層(4K-4房2廳2衛)優勢優勢點點 寬寬景大露臺景大露臺 洄游洄游動線動線 270觀觀景方景方廳廳 露臺露臺贈贈送送90半贈送全贈送半贈送全贈送3.7m3.3m洋房-155頂躍上層(4K-4房2廳2衛)優勢優勢點點 寬寬景大露臺景大露臺 洄游洄游動線動線 270觀觀景方景方廳廳 露臺露臺贈贈送送908.9m全景墅全景墅質質洋房洋房90平米超大露臺平米超大露臺空空間間展示展示頂層北向大露臺頂層南向大露臺頂躍底層全景大露臺空空間間展示展示樓盤本案美的世茂云筑萬科新都匯面積段969810210095戶型結構3房2廳1.5

31、衛衛3房2廳2衛衛3房2廳2衛衛3房2廳1衛3房2廳1衛戶型面寬3面寬3面寬3.5面寬3面寬3面寬Pk點1.5衛衛2衛衛主臥套主臥套主臥套主臥套橫橫廳廳常規戶型常規戶型95-98面面積積段段產產品分析品分析總結總結：110-115面面積積段段產產品分析品分析總結總結：樓盤本案美的世茂云筑旭輝都會上著萬科新都匯面積段115118117116118115116戶型結構3+1房2廳2衛4房2廳2衛4房2廳2衛4房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛戶型面寬3.5面寬3面寬2.5面寬3面寬3面寬3面寬3面寬Pk點3.5面面寬寬+1可可變變空空間間南北通南北通廳廳4房房4房房單單梯入梯入戶戶4房

32、房常規戶型常規戶型常規戶型120-143面面積積段段產產品分析品分析總結總結：樓盤本案美的世茂云筑旭輝都會上著萬科新都匯面積段125128143143155142140140戶型結構4房2廳2衛4房2廳2衛4房2廳2衛4房2廳2.5衛4房2廳2衛4房2廳2衛3+1房2廳2衛4房2廳2衛戶型面寬3.5面寬4面寬4面寬4面寬5面寬4面寬4面寬4面寬Pk點3.5面面寬寬家政家政洄游空洄游空間間4面面寬寬4房房南北通南北通廳廳南北通南北通廳廳2.5衛衛家政家政洄游空洄游空間間洄游空洄游空間間送露臺送露臺常規戶型常規戶型南北通廳非典范不傳奇E S TAT E商篇REALMODEL業常州黑牡丹【商業設計原

33、則】1、打造獨立高溢價配套商業2、結合商業設置的入口節點3、社區尺度導向的商業動線4商商業業策略策略bussines support幼兒園用地中小學用地建材市場規劃住宅用地商業價值第二界面規劃住宅用地城市綠化帶地鐵出入口 沿智博路商沿智博路商業業價價值值最高最高，沿灣城北路，沿灣城北路，義烏義烏路商路商業業價價值較值較高高 地地鐵鐵+學校學校沿智博路沿智博路設設置商置商業業4商商業業策略策略bussines support轉角廣場一般性2F配套商業普遍存在：1.單鋪面積高，2.去化速度慢，3.影響住宅品質的問題。4商商業業策略策略bussines support體塊交錯2層露臺體塊穿插城市林蔭

34、道城市人行步道轉角廣場本案二層利用退臺產生互動溢價空間，在保證單鋪面積可控的同時，結合商業打造社區廣場入口，進一步提高社區品質，帶動商業價值。4商商業業策略策略bussines support體塊交錯2層露臺體塊穿插城市林蔭道城市人行步道轉角廣場本案通過加長流線使底層商鋪面積最大化，最大化減少二層商鋪面積，帶動商業價值。4商商業業策略策略bussines support通過擴大商業庭院，增加商業二層退臺等手法，在提升商業價值的同時，也增添了沿街商業的趣味性。4商商業業策略策略bussines support沿街商業4商商業業策略策略bussines support沿街商業非典范不傳奇E S T

35、AT E立篇REALMODEL面常州黑牡丹根據金根據金盤盤網網調調研研近年近年獲獎獲獎作品主流作品主流風風格格現現代典雅代典雅風風格格為為主主5立面立面設計設計Peripheral support本案需本案需脫脫穎穎而出而出提升立面形象提升立面形象助力品牌價助力品牌價值值提升提升美的世茂云筑美的世茂云筑萬科新都會萬科新都會旭旭輝輝都會上著都會上著競競品樓品樓盤現盤現狀狀多多為現為現代代風風格，格，品品質質一般一般美的世茂云筑美的世茂云筑5立面立面設計設計Peripheral support高高層層南立面方案一南立面方案一高高層層南立面方案二南立面方案二高高層層南立面方案三南立面方案三高高層層南

36、立面南立面5立面立面設計設計Peripheral support高高層層北立面方案一北立面方案一高高層層北立面方案二北立面方案二高高層層北立面方案三北立面方案三高高層層北立面北立面5立面立面設計設計Peripheral support洋房南立面方案一洋房南立面方案一洋房南立面方案二洋房南立面方案二洋房南立面方案三洋房南立面方案三洋房南立面洋房南立面5立面立面設計設計Peripheral support洋房北立面方案一洋房北立面方案一洋房南立面方案二洋房南立面方案二洋房北立面方案三洋房北立面方案三洋房北立面洋房北立面推薦風格一：現代典雅單單元元門頭門頭做法做法歸納歸納（1-1.5層層）推薦風格一

37、：現代典雅單單元元門頭門頭做法做法歸納歸納（2-3層層）5高高層單層單元元門頭門頭方案方案推薦風格一：現代典雅立面立面設計設計Peripheral support強強調調橫向立面橫向立面風風格格強強調豎調豎向立面向立面風風格格5立面立面設計設計Peripheral support推薦風格 單單元元門頭門頭方案一方案一 雅洋房洋房 一：現代典5立面立面設計設計Peripheral support推薦風格 單單元元門頭門頭方案二方案二 雅洋房洋房 一：現代典完全可控的落地支撐完全可控的落地支撐75017004505立面立面設計設計Peripheral support500mm典雅灰仿石涂料典雅灰仿

38、石涂料250mm深灰色平涂涂料深灰色平涂涂料200mm深深藍藍色平涂涂料色平涂涂料250mm深灰色平涂涂料深灰色平涂涂料樓樓層線層線梁底梁底線線窗臺窗臺線線樓樓層線層線遮陽卷簾盒遮陽卷簾盒線線條條節節點做法點做法對對比比-構造解決方案構造解決方案深灰色深灰色鋁鋁合金合金線線條條淺米色涂料淺米色涂料深灰色涂料深灰色涂料淺米色涂料淺米色涂料深灰色涂料深灰色涂料成品成品EPS線線條條淺米色涂料淺米色涂料深灰色涂料深灰色涂料EPS做法做法價格涂料涂料+鋁鋁合金合金線線條做法條做法高結結構做法構做法低1200120012005立面立面設計設計Peripheral support墻體外+普通窗質感涂料飾面

39、局部金屬漆低窗臺飄窗做法中空鋼化玻璃 滿足防火要求 不使用防火玻璃 外墻質感涂料為主 局部金屬漆收邊5立面立面設計設計Peripheral support陽臺做法 玻璃欄板體現價值感 陽臺分戶墻退在玻璃欄板之后，增加立面整體感 外墻咦質感涂料為主 局部金屬漆收邊灰色金屬框中空鋼化玻璃質感涂料飾面局部金屬漆灰藍色中空玻璃淺米色涂料深灰色玻璃欄桿深灰色涂料深灰鋁合金窗框深灰色金屬格柵要素分類立面配置現代輕奢立面材料配制產品要素及細分材料選型材料技術參數（顏色/質感/規格/工藝）使用部位成本指標數值 單位住宅外立面墻面鋁合金線條涂料鋁合金仿石涂料深灰色淺米色線腳主體框架部分25090元/元/質感涂料

40、深灰色墻身主體部分50元/門窗部品外窗空調百葉鋁合金窗鋁制百葉框料氟碳噴涂、中空玻璃、鋁合金窗套深灰色同墻面外立面室外機位處700560元/元/露、陽、平臺欄桿玻璃欄桿熱鍍鋅鋼管+聚氨酯噴涂+夾膠鋼化玻 主立面陽臺護璃，同門窗色 欄540元/材料價格材料價格非典范不傳奇E S TAT EREALMODEL篇示范區常州黑牡丹國內市國內市場場主流示范區：主流示范區：現現代立面代立面風風格格+多重院落體多重院落體驗驗空空間為間為主主旭輝都會上著示范區-城市街角，重視視覺沖擊12324153萬科新都會示范區-拉長動線，重視前場空間11232345美的世茂云筑示范區-重室內空間體驗參觀動線：1 前場（架

41、空）2 接待 3 功法展示 4 會所功能展示（泳池+健身房）5 二層沙盤區+接待區 6 臨時樣板房125346P(內部內部)競競品，品，重重視視室內空室內空間間體體驗驗我我們們，如何，如何差異化差異化競競爭？爭？強強調調室外空室外空間間+室內空室內空間間綜綜和體和體驗驗 多重院落空多重院落空間間打造打造，營營造移步異景的造移步異景的視覺視覺體體驗驗 利用交通利用交通優勢優勢，打造網打造網紅紅打卡點打卡點示范區策略示范區策略如果說，競品售樓處是個英俊少年我們希望，我們的售樓處是個江南淑女4四方別院(方案一)設計理念Concept方案一Option 1用現代建筑的設計手法表達傳統東方美學水、天、光

42、、影、來 清 云 半。如 影 畝許 共 方，徘 塘為 徊 一有，鑒源 問 開頭 渠，活 那 天水 得 光HIC 翰創設計概念說明Concept形體處理：突出建筑形象，形成強烈 設計理念：四水歸堂的東方建筑理的視覺沖擊效果 念，水、天、光、影HIC 翰創設計方案一Option 1體塊生成Concept體體塊塊生成生成根據地形生成體塊四水四水歸歸堂堂形成內部景觀形體形體處處理理城市界面，立面效果底底層層抬升抬升形成入口，人流導入周周邊現邊現狀狀SITE住宅用地地地鐵鐵參參觀觀人流人流地鐵站停車場駕車駕車參參觀觀人流人流小區人行入口小區人行入口流流線組織線組織1F商業空間（前期示范區），2-3F物業

43、配套用房商業空間（前期售樓處）物業配套空間駕車參觀流線地鐵參觀流線小區人行出入口HIC 翰創設計方案一Option 1HIC 翰創設計效果圖Renderings方案一Option 1HIC 翰創設計效果圖Renderings方案二Option 2HIC 翰創設計效果圖Renderings方案二Option 2HIC 翰創設計效果圖Renderings方案二Option 2效果圖Renderings方案二Option 2從主入口看示范區HIC 翰創設計效果圖Renderings方案二Option 2從街角界面看示范區HIC 翰創設計效果圖Renderings方案二Option 2從城市界面看示范

44、區HIC 翰創設計效果圖Renderings方案二Option 2從地鐵站出口看示范區HIC 翰創設計HIC 翰創設計流線分析與重要節點Circulation and Important Spots1、公園落客 Arrival駕車進入：3景觀引入6主入口步行進入：4前場空間7沙盤區8洽談區9樣板展示區12大廳2、林蔭停車 Green P5景觀水院10藝術階梯11簽約區12349567811104329511 61078方案一Option 1步行進入：駕車進入：1、公園落客 Arrival2、林蔭停車 Green P3景觀導入6主入口4前場空間7沙盤區8洽談區9樣板展示區5景觀水院10藝術階梯1

45、1簽約區12大廳3HIC 翰創設計步行進入：駕車進入：1、公園落客 Arrival2、林蔭停車 Green P3景觀導入6主入口4前場空間7沙盤區8洽談區9樣板展示區5景觀水院10藝術階梯11簽約區12大廳4HIC 翰創設計步行進入：駕車進入：1、公園落客 Arrival2、林蔭停車 Green P3景觀導入6主入口4前場空間7沙盤區8洽談區9樣板展示區5景觀水院10藝術階梯11簽約區12大廳5HIC 翰創設計步行進入：駕車進入：1、公園落客 Arrival2、林蔭停車 Green P3景觀導入6主入口4前場空間7沙盤區8洽談區9樣板展示區5景觀水院10藝術階梯11簽約區12大廳HIC 翰創設

46、計步行進入：駕車進入：1、公園落客 Arrival2、林蔭停車 Green P3景觀導入6主入口4前場空間7沙盤區8洽談區9樣板展示區5景觀水院10藝術階梯11簽約區12大廳HIC 翰創設計步行進入：駕車進入：1、公園落客 Arrival2、林蔭停車 Green P3景觀導入6主入口4前場空間7沙盤區8洽談區9樣板展示區5景觀水院10藝術階梯11簽約區12大廳6HIC 翰創設計HIC 翰創設計動線分析Analysis沙盤區接待門廳品牌展示區藝術階梯工法展示區VIP室深度洽談區簽約室水吧區兒童活動區中庭（水院）6781011樣板間展示（室外）954方案一Option 1步行進入：駕車進入：1、公

47、園落客 Arrival2、林蔭停車 Green P3景觀導入6主入口4前場空間7沙盤區8洽談區9樣板展示區5景觀水院10藝術階梯11簽約區12大廳HIC 翰創設計步行進入：駕車進入：1、公園落客 Arrival2、林蔭停車 Green P3景觀導入6主入口4前場空間7沙盤區8洽談區9樣板展示區5景觀水院10藝術階梯11簽約區12大廳HIC 翰創設計步行進入：駕車進入：1、公園落客 Arrival2、林蔭停車 Green P3景觀導入6主入口4前場空間7沙盤區8洽談區9樣板展示區5景觀水院10藝術階梯11簽約區12大廳HIC 翰創設計步行進入：駕車進入：1、公園落客 Arrival2、林蔭停車

48、Green P3景觀導入6主入口4前場空間7沙盤區8洽談區9樣板展示區5景觀水院10藝術階梯11簽約區12大廳HIC 翰創設計HIC 翰創設計功能分析Analysis物業配套售樓處辦公洽談、簽約區示范展示區方案一Option 1平面圖Plan一層平面圖（1053）二層平面圖（827）三層平面圖（385）HIC 翰創設計方案一Option 1屋面構造Roof Construction一、金屬復合瓦及不銹鋼檐溝施工順序：1、混凝土結構層2、20mm厚水泥砂漿找平層3、SBS燙粘防水卷材4、鋪設保溫層5、C20細石混凝土找平層6、焊接不銹鋼檐溝，與混凝土結構固定（15天）7、不銹鋼檐溝部位做二次防水

49、附加層8、鋪設阿爾托金屬瓦（安裝10天，訂購時間30天）二、不銹鋼排水檐溝做法：1、采用不銹鋼焊接排水檐溝，外包鋁單板收邊；排水檐溝外面不可見，為內排水形式，所以一定要確保排水檐溝不能漏水。2、側山墻帶弧排水檐溝根據屋面弧度返尺，切割焊接成與屋面一致曲面檐溝，確保整個效果。HIC 翰創設計方案一Option 1建造時間控制Construction Timeline工序模塊第一周第二周第三周第四周第五周混凝土結構現場澆筑現場澆筑鋼結構工廠預制工廠預制現場安裝幕墻系統工廠預制工廠預制工廠預制現場安裝屋面系統精裝修工廠預制工廠預制工廠預制工廠預制工廠預制工廠預制現場安裝裝修工作現場安裝裝修工作方案一

50、Option 14龍城會客廳禪意東方(方案二)常州,地處長江三角洲中心地帶,東南瀕太湖,西接寧鎮山脈,北倚長江。歷史悠久,地位顯要,素有“中吳要輔、八邑名稱”之稱。常州歷史文化價值突出,是江南吳文化、齊梁文化的發源地4示范區示范區設計設計DEMONSTRATION AREA DESIGN常州常州歷歷史底史底蘊蘊4示范區示范區設計設計DEMONSTRATION AREA DESIGN4示范區示范區設計設計DEMONSTRATION AREA DESIGN總圖總圖概念生成概念生成N智博路龍城會客廳總平面圖龍城會客廳布局上打破固有模式，從江南園林及建筑體系中提取要素，空間曲徑通幽。設計之初就考慮界面

51、/對景等因素，打造出具有“游園”效果的體驗中心4示范區示范區設計設計DEMONSTRATION AREA DESIGN空空間間分析分析詩詩雅雅門門少陵徑少陵徑林林蔭蔭停停車車一一進進院院門廳門廳二二進進院院水院水院三三進進院院售樓中心售樓中心隱隱月月閣閣后院后院營銷營銷活活動動滄滄浪園浪園人行流人行流線線車車行流行流線線崇雅崇雅廳廳轎廳轎廳樣樣板房板房藏幽藏幽間間N智智博博路路門廳門廳水院水院門廳門廳售樓中心售樓中心停停車車4空空間間分析分析售樓中心售樓中心項目面積（）用地面積5500售樓處售樓處前場售樓處后場15001000500景觀示范區2500示范區示范區設計設計DEMONSTRATIO

52、N AREA DESIGN樣樣板房板房后院后院鳥鳥瞰瞰圖圖4示范區示范區設計設計DEMONSTRATION AREA DESIGN煙雨江南設計設計理念理念綿綿延屋延屋頂頂中式建筑設計草圖沿智博路沿智博路長長界面展示界面展示效果展示效果展示詩詩雅雅門門效果展示效果展示水院卡座（網水院卡座（網紅紅打卡）打卡）效果展示效果展示靜靜謐謐水院水院效果展示效果展示轎廳預轎廳預接待接待效果展示效果展示隱隱月月閣閣效果展示效果展示效果展示效果展示通往通往樣樣板板間間效果展示效果展示樣樣板板間間滄滄浪園（浪園（營銷營銷后后場場）效果展示效果展示4售樓售樓處處平面平面圖圖示范區示范區設計設計DEMONSTRATI

53、ON AREA DESIGN售樓售樓處處面面積積：15004示范區示范區設計設計DEMONSTRATION AREA DESIGN建造建造邏輯邏輯鋼筋混凝土曲面屋頂建造邏輯鋼結構曲面屋頂建造邏輯鋼筋混凝土作為建筑主體材料，鋼結構作為建筑附屬結構4屋面構造屋面構造工序模塊混凝土結構鋼結構幕墻系統屋面系統精裝修第一周現場澆筑工廠預制工廠預制工廠預制工廠預制第二周現場澆筑工廠預制工廠預制工廠預制工廠預制第三周 第四周 第五周現場安裝工廠預制 現場安裝工廠預制 現場安裝 現場安裝工廠預制 裝修工作 裝修工作二、不銹鋼排水檐溝做法：1、采用不銹鋼焊接排水檐溝，外包鋁單板收邊；排水檐溝外面不可見，為內排水形式，所以一定要確保排水檐溝不能漏水。2、側山墻帶弧排水檐溝根據屋面弧度返尺，切割焊接成與屋面一致曲面檐溝，確保整個效果。示范區示范區設計設計DEMONSTRATION AREA DESIGN一、金屬復合瓦及不銹鋼檐溝施工順序：1、混凝土結構層2、20mm厚水泥砂漿找平層3、SBS燙粘防水卷材4、鋪設保溫層5、C20細石混凝土找平層6、焊接不銹鋼檐溝，與混凝土結構固定（15天）7、不銹鋼檐溝部位做二次防水附加層8、鋪設阿爾托金屬瓦（安裝10天，訂購時間30天）4示范區示范區設計設計DEMONSTRATION AREA DESIGN前期售樓處(后期商業)開開發發策略策略補建商業補建商業