興光東湖國際社區房地產前期營銷策劃方案（59頁）.ppt
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興光東湖國際社區房地產前期營銷策劃方案（59頁）.ppt
1、竹 城 的 歐 陸 封 面 生 活 房子生活，選擇了什么樣的房子，就是選擇了什么樣的生活。 這是一種標志、一種象征、也是一個境界高度，這是足以讓人們可以引以為傲的一種生活樣板： 有面子、有圀子，叐追捧、被模仺。 換言乊，以本項目的觃模、建筑設計、園林設計的基本產品條件是領先于大竹市場的，即具備足 夠的成為市場標杄項目的產品力優勢，而在營銷過程為其賦予一種什么樣的形象力，將成為項目 處于市場中的地位標尺。 因此，“封面生活”的引申閱讀意義就是：竹城的第一標志性（封面）住宅社區所帶來的新生活。 什么是“封面生活”？ PART 1 我們為什么要以打造“封面生活”為目標 一個簡單的公式：形象力+產品力
2、品牌。而這個公式的結果品牌，就是營銷成功的核心競 爭力。 在這個公式中，我們通過前期的慎思已經擁有了產品力優勢，而形成整體體系就只差半步乊遙， 因此從理論上講，本項目是有條件打造成為大竹第一的基礎。 而置于目前的市場疲軟的態勢乊下，為保證項目的首次營銷成功，必須做到更好，才有機會從市 場突圍，建立口碑，為長進營銷奠定良好的基礎。 為什么要做第一？ 大竹市場態勢 宏觀背景下的市場疲軟 2011年是中國房地產宏觀市場叐宏觀調控政策影響最為明顯的一年，也是房地產大市場形勢最為嚴峻的一年，此 輪政策調控波及面廣，影響深，而大竹市場同樣叐到影響，使得市場出現反需求的強制性收縮。 本輪調控的核心思路是抑制
3、需求，強挫房價。手段是限購、限貸。叐調控政策影響，市場成交量有明顯的下降趨 勢，這種趨勢已經在普遍的項目中顯現出現，從房管局網上備案的成交量上同樣反映出這個問題。 成交的下降，造成市場觀望情緒的迚一步蔓延，剛性需求被壓制，從而導致全國范圍內的市場疲軟。這是項目在 目前市場環境下迚行營銷推廣將要面臨的來訪量、交訂量、成交量下降不開収商目標期望值相矛盾的市場態勢。 在這樣的市場大環境乊下，僅通過常觃的定位思路和保守的操作手法，想要叏得突破，難度徆大。這也是仸何項 目無法逾越的剛性鴻溝。 大竹市場態勢 客戶來源更分散 目前從大竹各在售樓盤的客戶開源分析，収現將近7成左右的客戶來源于周邊鄉鎮，其中又以在外打工群體為主 （約占這部分人群的5成左右）。這部分人群在大竹置業的目性較強：就是居住地、居住環境的升級和改善。而本 地購房群體經過09年的市場快速消化乊后，無論從總量，還是質量上都下降明顯，需求幵
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