1、商品房銷售收入確認和成本結轉流程結算流程涉及表格：1、收入確認流程1-1物業清單1-2當期結轉收入匯總表1-3項目累計結轉收入匯總表2、成本結轉流程2-1開發產品結轉表2-2開發產品成本分配表2-3開發成本匯總表2-4-1直接開發成本明細表2-4-2間接開發成本明細表2-5利息資本化分攤計算表3、稅金測算流程3-1當期結轉營業稅及附加計算表3-2土地增值稅主表物物業業清清單單項項目目名名稱稱及及分分期期:制制表表時時間間：當當期期全全部部可可售售房房源源房房款款及及代代收收款款項項信信息息業業主主收收房房信信息息銷銷售售收收入入確確認認信信息息主責部門銷售部報批報建銷售部銷售部和物業公司財務部

2、序號產品類型（注1）房號/地下室號/車位號（注2）業主姓名狀態（合同/協議）銷（預）售合同編號（注3）銷（預）售合同實際簽約日期(年/月/日)銷（預）售合同約定收房日期(年/月/日)合同是否已備案銷（預）售單價(元/平米)銷（預）售面積（平米）銷（預）售合同值（元）銷（預）售回款（元）應收賬款應收預售房款（元）（注4）實測面積（平米）（注5）實測面積與預售面積差（平米）按合同，業主是否需要繳納（退回）面積補差款應收賬款應收面積補差款(元)（注6）應收賬款合計（注7）應代收款項1應代收款項2應代收款項3應代收款項4應代收款項合計（注8）應收款項合計（注9）是否發放入住通知入住通知書中規定最晚辦理

3、收房時間(年/月/日)辦理入住時業主繳款金額（元）業主欠款合計（注10）其中：應收賬款欠款金額（元）（注11）其中：代收款項欠款金額（元）（注12）實際辦理交房時間(年/月)（注13）財務部復核收款及欠款數據是否正確銷售收入確認期間(年/月)（注14）銷售收入確認金額（元）備注公式abc=a*bde=c-dfg=e+fhijkl=h+i+j+km=g+lno=m-n00000000000000000000合計0 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 0制制表表：銷銷售售部部審審核核：設設計計開開發發部部審審核核：財財務務部部審審核核：銷

4、銷售售部部門門章章設設計計開開發發部部門門章章財財務務部部門門章章本本表表作作為為銷銷售售收收入入結結轉轉確確認認會會計計憑憑證證的的附附件件此此表表應應當當作作為為XXXX項項目目當當期期結結轉轉收收入入匯匯總總表表的的明明細細表表。如如果果同同時時結結轉轉收收入入有有多多期期，必必需需按按分分期期填填寫寫多多張張此此表表格格。注注釋釋:1產品類型：按照NC總賬科目設置的產品類型區分。2房號/地下室號/車位號：應以具體每一戶的房號車位號地下室號為準進行填寫。3銷售合同編號：應與備案銷售合同的編號一致。4應收賬款應收預售房款：指預售銷售合同值與預售銷售回款的差額。5實測面積：應與竣工驗收實測報

5、告中的分戶面積一致，由項目公司負責報批報建責任部門，如工程管理部或設計開發部填列。6應收賬款應收面積補差款：指按照合同約定，根據實測面積與預售面積差異計算的面積差，需要補交（退回）的面積差款。7應收賬款合計：“應收賬款應收預售房款”與“應收賬款應收面積補差款”之和。8應代收款項：是指由項目公司向業主代收的，并于未來一定期間向稅局等單位繳納的款項，包括應代收的契稅、公共維修基金、物業管理費等稅費，及違約金補償款等。應代收款項合計：等于各項代收款項之和，因各地區房地產政策差異，導致代收款項存在差異，項目公司可增加列并注明代收款項性質和代收款項明細。9應收款項合計：“應收賬款合計”與“應代收款項合計

6、”之和。10業主欠款合計：等于“應收款項合計”與“辦理入住時業主繳款金額”之差。11應收賬款欠款金額：為業主辦理入住手續前，尚未繳納的房款金額。12代收款項欠款金額：為業主辦理入住手續前，尚未繳納的代收款項金額。13實際辦理交房時間：如果業主在規定辦理入住期間辦理了入住手續（即業主簽署驗房單），應以業主實際簽署的日期為準填寫；如果業主在規定辦理入住期間提出拒絕收房且理由正當，確實需要整改的，應以解決后重新交付業主并確認簽收的時間準填寫。業主在未繳齊所有房款和代收款項（包括應收房款、應收面積補差款和各中代收款項和違約金）之前，項目不得為業主辦理入住手續。14銷售收入確認期間：指財務進行銷售收入結

7、轉確認的會計期間。銷售收入的確認應以辦理入住手續作為必要條件之一，即只有辦理入住手續或如果業主在規定辦理入住期間未辦理入住手續，且無正當理由拒絕收房的，才能確認銷售收入。XXXX項項目目當當期期結結轉轉銷銷售售收收入入匯匯總總表表本本次次入入住住時時間間:制制表表時時間間:項目分期產品類型本次入住情況套數預售面積(平米)預售銷售合同值(元)預售銷售回款（元）應收賬款應收預售房款（元）實測面積(平米)實測面積與預售面積差（平米）應收賬款應收面積補差款(元)應收賬款合計（元）應代收款項合計（元）應收款項合計（元）辦理入住時業主繳款金額（元）業主欠款合計（元）其中：應收賬款欠款金額（元）其中：代收款

8、項欠款金額（元）確認收入期間（年/月）銷售收入確認金額（元）合合計計000000000000000制制表表：財財務務審審核核：本本表表作作為為銷銷售售收收入入結結轉轉確確認認會會計計憑憑證證的的附附件件之之一一,且且為為XXXX項項目目XXXX期期物物業業清清單單的的匯匯總總表表。XXXX項項目目累累計計結結轉轉收收入入匯匯總總表表截截止止日日期期:制制表表時時間間:項目分期 產品類型套數預售面積(平米)預售銷售合同值(元)預售銷售回款（元）應收賬款應收預售房款（元）實測面積(平米)實測面積與預售面積差（平米）應收賬款應收面積補差款(元)應收賬款合計應代收款項合計應收款項合計辦理入住時業主繳款

9、金額（元）業主欠款合計（元）其中：應收賬款欠款金額（元）其中：代收款項欠款金額（元）確認收入期間（年/月）銷售收入確認金額（元）合合計計0 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 0此此表表為為統統計計項項目目累累計計結結轉轉收收入入的的數數據據及及信信息息的的匯匯總總，應應按按月月進進行行數數據據更更新新統統計計，不不作作為為憑憑證證附附件件。本本期期項項目目開開發發產產品品結結轉轉表表本期項目名稱：XX項目XX期單位：元編碼產品類型可售單位成本面積成本金額總成本/可售總面積可售總面積本期銷售面積累計已售面積未售面積總成本本期結轉成本累計結轉成本待

10、結轉成本合計0.000.000.000.000.000.000.000.000.0001別墅0.000.000.000.000.000.000.000.000.000101獨棟別墅0102雙拼別墅0103聯排別墅0104疊拼別墅02住宅0.000.000.000.000.000.000.000.000.000201多層0202小高層0203高層0204超高層03寫字樓04公寓05酒店06商業0.000.000.000.000.000.000.000.000.000601集中式商業0602商鋪07車庫0.000.000.000.000.000.000.000.000.000701非人防車庫070

11、2人防車庫99其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.009901學校9902幼兒園9903會所9904游泳池9905球場制制表表：財財務務部部審審核核：財財務務部部門門章章本本期期項項目目開開發發產產品品成成本本分分配配表表本期項目名稱：XX項目XX期編碼開發成本已發生成本分攤原則及計算方法產品類型分攤率分攤金額可售面積可售單位成本編碼分類分攤金額/可售面積500201土地成本小小計計0.000.000.000.0001別墅0.000.000.000.000101獨棟別墅0.000102雙拼別墅0.000103聯排別墅0.000104疊拼別墅0.0002住宅0

12、.000.000.000.000201多層0.000202小高層0.000203高層0.000204超高層0.0003寫字樓0.0004公寓0.0005酒店0.0006商業0.000.000.000.000601集中式商業0.000602商鋪0.0007車庫0.000.000.000.000701非人防車庫0.000702人防車庫0.0099其他0.000.000.000.009901學校0.009902幼兒園0.009903會所0.009904游泳池0.009905球場0.00500202前期工程費小小計計0.000.000.000.0001別墅0.000.000.000.000101獨棟別

13、墅0.000102雙拼別墅0.000103聯排別墅0.000104疊拼別墅0.0002住宅0.000.000.000.000201多層0.000202小高層0.000203高層0.000204超高層0.0003寫字樓0.0004公寓0.0005酒店0.0006商業0.000.000.000.000601集中式商業0.000602商鋪0.0007車庫0.000.000.000.000701非人防車庫0.000702人防車庫0.0099其他0.000.000.000.009901學校0.009902幼兒園0.009903會所0.009904游泳池0.009905球場0.00500203建筑安裝工程

14、費小小計計0.000.000.000.0001別墅0.000.000.000.000101獨棟別墅0.000102雙拼別墅0.000103聯排別墅0.000104疊拼別墅0.0002住宅0.000.000.000.000201多層0.000202小高層0.000203高層0.000204超高層0.0003寫字樓0.0004公寓0.0005酒店0.0006商業0.000.000.000.000601集中式商業0.000602商鋪0.0007車庫0.000.000.000.000701非人防車庫0.000702人防車庫0.0099其他0.000.000.000.009901學校0.009902幼兒

15、園0.009903會所0.009904游泳池0.009905球場0.00500204紅線內市政管網工程費小小計計0.000.000.000.0001別墅0.000.000.000.000101獨棟別墅0.000102雙拼別墅0.000103聯排別墅0.000104疊拼別墅0.0002住宅0.000.000.000.000201多層0.000202小高層0.000203高層0.000204超高層0.0003寫字樓0.0004公寓0.0005酒店0.0006商業0.000.000.000.000601集中式商業0.000602商鋪0.0007車庫0.000.000.000.000701非人防車庫0

16、.000702人防車庫0.0099其他0.000.000.000.009901學校0.009902幼兒園0.009903會所0.009904游泳池0.009905球場0.00500205園林環境工程費小小計計0.000.000.000.0001別墅0.000.000.000.000101獨棟別墅0.000102雙拼別墅0.000103聯排別墅0.000104疊拼別墅0.0002住宅0.000.000.000.000201多層0.000202小高層0.000203高層0.000204超高層0.0003寫字樓0.0004公寓0.0005酒店0.0006商業0.000.000.000.000601集

17、中式商業0.000602商鋪0.0007車庫0.000.000.000.000701非人防車庫0.000702人防車庫0.0099其他0.000.000.000.009901學校0.009902幼兒園0.009903會所0.009904游泳池0.009905球場0.00500206公共配套設施費小小計計0.000.000.000.0001別墅0.000.000.000.000101獨棟別墅0.000102雙拼別墅0.000103聯排別墅0.000104疊拼別墅0.0002住宅0.000.000.000.000201多層0.000202小高層0.000203高層0.000204超高層0.0003

18、寫字樓0.0004公寓0.0005酒店0.0006商業0.000.000.000.000601集中式商業0.000602商鋪0.0007車庫0.000.000.000.000701非人防車庫0.000702人防車庫0.0099其他0.000.000.000.009901學校0.009902幼兒園0.009903會所0.009904游泳池0.009905球場0.00500207開發間接費小小計計0.000.000.000.0001別墅0.000.000.000.000101獨棟別墅0.000102雙拼別墅0.000103聯排別墅0.000104疊拼別墅0.0002住宅0.000.000.000.

19、000201多層0.000202小高層0.000203高層0.000204超高層0.0003寫字樓0.0004公寓0.0005酒店0.0006商業0.000.000.000.000601集中式商業0.000602商鋪0.0007車庫0.000.000.000.000701非人防車庫0.000702人防車庫0.0099其他0.000.000.000.009901學校0.009902幼兒園0.009903會所0.009904游泳池0.009905球場0.00500208資本化利息小小計計0.000.000.000.0001別墅0.000.000.000.000101獨棟別墅0.000102雙拼別墅

20、0.000103聯排別墅0.000104疊拼別墅0.0002住宅0.000.000.000.000201多層0.000202小高層0.000203高層0.000204超高層0.0003寫字樓0.0004公寓0.0005酒店0.0006商業0.000.000.000.000601集中式商業0.000602商鋪0.0007車庫0.000.000.000.000701非人防車庫0.000702人防車庫0.0099其他0.000.000.000.009901學校0.009902幼兒園0.009903會所0.009904游泳池0.009905球場0.00合計小小計計0.000.000.000.0001別

21、墅0.000.000.000.000101獨棟別墅0.000102雙拼別墅0.000103聯排別墅0.000104疊拼別墅0.0002住宅0.000.000.000.000201多層0.000202小高層0.000203高層0.000204超高層0.0003寫字樓0.0004公寓0.0005酒店0.0006商業0.000.000.000.000601集中式商業0.000602商鋪0.0007車庫0.000.000.000.000701非人防車庫0.000702人防車庫0.0099其他0.000.000.000.009901學校0.009902幼兒園0.009903會所0.009904游泳池0.

22、009905球場0.00制制表表：財財務務部部審審核核：財財務務部部門門章章500205園林環境工程費本本期期項項目目開開發發成成本本匯匯總總表表本期項目名稱：XX項目XX期單位：元科目編碼NC系統科目名稱明源系統科目名稱直接開發成本調整后間接開發成本(包含財務調整數)開發總成本調整后累計已付款(包含財務調整數)應付金額（存貨計提金額）間接開發成本調整金額abc=a+bde=c-d5002開發成本 開發成本500201土地成本 土地成本500202前期工程費 前期工程費500203建筑安裝工程費 建筑安裝工程費500204紅線內市政管網工程費 紅線內市政管網工程費500205園林環境工程費 園

23、林環境工程費500206公共配套設施費 公共配套設施費500208資本化利息 資本化利息制制表表：財財務務部部審審核核：財財務務部部門門章章直直接接開開發發成成本本明明細細表表編制單位：XX公司項目項目名稱：XX項目XX期建筑面積：XXX 單位：元制表日期：責任部門成本部序號科目代碼科目名稱類別合同/非合同編碼合同/非合同名稱客商名稱簽約金額變更金額預估變更金額已發生成本合同是否已結算待發生合約規劃上期結轉至本期結轉成本變動金額(注1)直接開發成本累計已付款應付金額公公式式a ab bc cd=a+b+cd=a+b+ce epf=d+ef=d+eg gh=f-gh=f-gA.1001 開發成本

24、 科目1A.1001.01 土地成本 科目請選擇請選擇請選擇請選擇2A.1001.02 前期工程費 科目請選擇請選擇請選擇請選擇3A.1001.03 建筑安裝工程費 科目請選擇請選擇請選擇請選擇4A.1001.04 紅線內市政管網工程費 科目請選擇請選擇請選擇請選擇5A.1001.05 園林環境工程費 科目請選擇請選擇請選擇請選擇6A.1001.06 公共配套設施費 科目請選擇請選擇請選擇請選擇7A.1001.07 開發間接費 科目請選擇請選擇請選擇請選擇8A.1001.08 資本化利息 科目制制表表：成成本本部部審審核核：成成本本部部門門章章注釋1.上期結轉至本期結轉成本變動金額：是指本期某

25、次結算時，合同成本金額與本期上次結算時確定的合同成本的差異。間間接接開開發發成成本本明明細細表表編制單位：XX公司項目項目名稱：XX項目XX期建筑面積：XXX 單位：元制表日期：責任部門成本部財務部序號科目代碼科目名稱類別合同/非合同編碼合同/非合同名稱客商名稱簽約金額變更金額預估變更金額已發生成本合同是否已結算待發生合約規劃上期結轉至本期結轉成本變動金額(注1)間接開發成本合同累計已付款成本分攤原則(注2)本期成本分攤比例(%)(注2)本期成本分攤金額本期成本累計已付款結算時點成本分攤原則(注3)結算時點本期分攤比例(%)(注3)結算時點本期間接開發成本本期間接開發成本調整金額本期累計已付款

26、調整金額調整后本期累計已付款結算時點本期應付金額（存貨計提金額）公公式式abcd=a+b+cepf=d+egh=f*gijk=f*jl=k-hmn=i+mo=k-nA.1001 開發成本科目1A.1001.01 土地成本科目請選擇請選擇請選擇請選擇2A.1001.02 前期工程費科目請選擇請選擇請選擇請選擇3A.1001.03 建筑安裝工程費科目請選擇請選擇請選擇請選擇4A.1001.04 紅線內市政管網工程費科目請選擇請選擇請選擇請選擇5A.1001.05 園林環境工程費科目請選擇請選擇請選擇請選擇6A.1001.06 公共配套設施費科目請選擇請選擇請選擇請選擇7A.1001.07 開發間接

27、費科目請選擇請選擇請選擇請選擇8A.1001.08 資本化利息科目制制表表：成成本本部部審審核核：財財務務部部審審核核：成成本本部部門門章章財財務務部部門門章章注釋1.上期結轉至本期結轉成本變動金額：是指本期某次結算時，合同成本金額與本期上次結算時確定的合同成本的差異。2.成本分攤原則和本期成本分攤比例：成本分攤原則是指成本部提供的成本分攤原則或成本系統中成本部認可的成本分攤原則；本期成本分攤比例是指按照成本部認可的成本分攤原則確定的本期成本分攤比例。3.結算時點成本分攤原則和結算時點本期成本分攤比例：財務部應根據成本部提供的間接開發成本明細，在綜合考慮稅務籌劃、資金安排等方面的基礎上，將按照

28、不同分攤方法下測算的結果進行比較，選擇最適合本項目的成本分攤原則，并按照分攤原則確定合同本期分攤比例。成本分攤原則一經確定，不得隨意變更，后期應遵循一貫性原則。舉例：責任部門成本部財務部序號科目代碼科目名稱類別合同/非合同編碼合同/非合同名稱客商名稱簽約金額變更金額預估變更金額已發生成本合同是否已結算待發生合約規劃上期結轉至本期結轉變動金額(注1)間接開發成本合同累計已付款成本分攤原則(注2)本期成本分攤比例(%)(注2)本期成本分攤金額本期成本累計已付款結算時點成本分攤原則(注3)結算時點本期分攤比例(%)(注3)結算時點本期間接開發成本本期間接開發成本調整金額本期累計已付款調整金額調整后本

29、期累計已付款結算時點本期應付金額（存貨計提金額）公公式式abcd=a+b+cepf=d+egh=f*gijk=f*jl=k-hmn=i+mo=k-nA.1001 開發成本科目80,500.0020,000.0010,000.00110,500.00300,000.00410,500.00184,725.0040,000.00195,775.0011,050.0010,000.0050,000.00145,775.001A.1001.01 土地成本科目2A.1001.02 前期工程費科目80,500.0020,000.0010,000.00110,500.00300,000.00410,500.

30、00184,725.0040,000.00195,775.0011,050.0010,000.0050,000.00145,775.00合約規劃方案設計合同-4 否300,000.00300,000.00占地面積45.00%135,000.00無45.00%135,000.00-135,000.00合同BLDnh010301025 中信山語湖樣板花園M04，C11 XXX公司80,500.0020,000.0010,000.00110,500.00是110,500.0060,000.00占地面積45.00%49,725.0040,000.00可售面積55.00%60,775.0011,050.

31、0010,000.0050,000.0010,775.003A.1001.03 建筑安裝工程費科目4A.1001.04 紅線內市政管網工程費科目5A.1001.05 園林環境工程費科目6A.1001.06 公共配套設施費科目7A.1001.07 開發間接費科目8A.1001.08 資本化利息科目利息資本化分攤計算操作步驟主責部門工作內容關鍵控制點資料清單步驟一財務部根據付款支出情況，以月度或季度為計算基礎，將項目總投資分攤至各分期，計算各分期投資額計算各分期項目投資額2-5利息資本化分攤計算表步驟二財務部計算各分期投資額占項目總投資額比例計算各分期投資額占項目總投資額比例步驟三財務部計算利息資

32、本化總額計算各分期應分攤的利息資本化金額步驟四財務部按照各分期投資額占比，將利息資本化總額分配至各分期利息資本化分攤計算表項目名稱 項目分期項目投資額各期投資額占比利息資本化總額各期分攤利息資本化金額一期二期三期四期五期六期七期八期合計例：項目名稱 項目分期項目投資額各期投資額占比利息資本化總額各期分攤利息資本化金額XX項目一期1,000.0019.23%5,000,000.00961,538.46二期900.0017.31%865,384.62三期800.0015.38%769,230.77四期700.0013.46%673,076.92五期600.0011.54%576,923.08六期5

33、00.009.62%480,769.23七期400.007.69%384,615.38八期300.005.77%288,461.54合計5,200.00100.00%5,000,000.00當當期期結結轉轉營營業業稅稅及及附附加加計計算算表表項目分期產品類型套數結轉營業收入應交營業稅應交城市建設維護稅應交教育費附加應交地方教育費附加應交堤圍防護建設稅應交稅費合計已交營業稅已交城市建設維護稅已交教育費附加已交地方教育費附加已交堤圍防護建設稅已交稅費合計未交稅費合計01別墅0101獨棟別墅0102雙拼別墅0103聯排別墅0104疊拼別墅02住宅0201多層0202小高層0203高層0204超高層0

34、3寫字樓04公寓05酒店06商業0601集中式網業0602商鋪07車庫0701非人防車庫0702人防車庫99其他9901學校9902幼兒園9903會所9904游泳池9905球場合計()項項目目土土地地增增值值稅稅試試算算表表主主表表稅款所屬時間：年 月 日至 年 月 日單位：元項項目目類類型型行行次次合合計計普普通通住住宅宅非非普普通通住住宅宅備備注注一、轉讓房地產收入總額12+31其中貨幣收入2請檢查是否存在視同銷售收入的情況實物收入及其他收入3二、扣除項目金額合計45+6+13+16+21+224取得土地使用權所支付的金額5房地產開發成本67+8+9+10+11+126請關注是否存在無效憑

35、證問題，如有需做調增處理其中土地征用及拆遷補償費7前期工程費8建筑安裝工程費9基礎設施費10公共配套設施費11開發間接費用12房地產開發費用1314+1513利息費用是否有金融機構證明以及利率是否超過商業銀行同期同類貸款利率其中利息支出14其他房地產開發費用15與轉讓房地產有關的稅金1617+18+19+2016其中營業稅17城市維護建設稅18教育費附加、地方教育附加19其他(河道稅)20加計20%扣除數額（5+6）20%21法律（財政部）規定的其他扣除項目22三、增值額231-423四、增值額與扣除項目金額之比（%）2423424五、適用稅率（%）25六、速算扣除系數（%）26七、應繳土地增值稅稅額272325-42627八、已繳土地增值稅稅額（含預繳稅額）28九、免繳土地增值稅稅額29十、應補（退）土地增值稅稅額3027-28-2930 10