1、項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo) 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目指指標(biāo)標(biāo)值值計(jì)算式說明核心指標(biāo)：1、內(nèi)部收益率%#NUM!使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率%#DIV/0!項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入100%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)-期間費(fèi)用-所得稅參考指標(biāo)：3、總投資回報(bào)率%#DIV/0!項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資100%項(xiàng)目總投資=總開發(fā)成本+期間費(fèi)用4、銷售毛利率%#DIV/0!項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入100%項(xiàng)目利潤(rùn)=銷售收入-開發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加6、獲利指數(shù)#DIV/0!現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值貼現(xiàn)率為10%7、資金峰值比例#DIV/0!資金峰值/項(xiàng)目總投資資金峰值為累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值8、地價(jià)

2、支付貼現(xiàn)比#DIV/0!各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額貼現(xiàn)率為10%10、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)#DIV/0!項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金啟動(dòng)資金=三個(gè)季度最高資金峰值之和/3本本表表自自動(dòng)動(dòng)從從后后續(xù)續(xù)報(bào)報(bào)表表中中取取數(shù)數(shù)，勿勿須須填填寫寫 核核心心指指標(biāo)標(biāo)的的基基本本要要求求（參參考考）：1、內(nèi)部收益率25%2、銷售凈利率9%審審核核人人：填填表表人人：建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃要要點(diǎn)點(diǎn)總占地面積66037建筑用地（凈地）總建筑面積126189.8 規(guī)劃容積率計(jì)容積率建筑面積126128.8不計(jì)容積率建筑面積 其中：住 宅120000 其中：商 業(yè)6189.8 會(huì) 所 學(xué) 校 幼兒園可銷售面積126128.8總戶

3、數(shù)（戶）其中：住 宅120000車位數(shù)（個(gè)）商 業(yè)6189.8 其中：地 下 車 庫 架 空可售率%100 地 面建筑密度%綠化率%面積單位：平方米573592.235地地價(jià)價(jià)及及付付款款方方式式單位成本：元/m2金額單位：萬元總占地面積 （m2）（畝）占地比例%其中：1、建筑用地（凈地）（m2）（畝）2、代征綠地 （m2）（畝）3、代征道路 （m2）（畝）4、代征其他 （m2）（畝）地價(jià)總額（萬）土地協(xié)議中的地價(jià)（萬）其他相關(guān)土地成本（萬）合計(jì)1、政府地價(jià)及市政配套費(fèi) 其中：土地出讓金 土地開發(fā)費(fèi) 市政配套費(fèi) 應(yīng)交契稅 其 他2、合作款項(xiàng)3、紅線外市政設(shè)施費(fèi)其中：水、電、氣、暖 道路通訊及其

4、他4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)合 計(jì) 單位地價(jià)（元/m2）：樓面地價(jià)（元/m2）：按總占地面積按凈占地面積按計(jì)容積率建筑面積按可售建筑面積 土地現(xiàn)狀與特征：合作方式與條件：地價(jià)付款方式：（土地合同或開發(fā)協(xié)議中規(guī)定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，付款時(shí)間、金額、進(jìn)度等條件）說明：1、市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)；土地開發(fā)費(fèi)：指政府對(duì)土地做了前期投資和 開發(fā)，在交納土地出讓金的同時(shí)還要交納土地開發(fā)費(fèi)；2、合作款項(xiàng)：指補(bǔ)償給合作方的地價(jià)，合作建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本及相應(yīng)稅金等；3、紅現(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)：指紅現(xiàn)外道路，水、電、氣、暖，通訊等建造費(fèi)，管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)成成本本測(cè)測(cè)算算說說明明文文件件擬擬建建造造項(xiàng)項(xiàng)目

5、目單單體體建建筑筑概概況況建筑類別總棟/層數(shù)基礎(chǔ)類型結(jié)構(gòu)類型單體外型 部位地下地上地上、地下層數(shù)合計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù) 項(xiàng)目裙樓主樓層數(shù)技術(shù)層情況面積建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)外墻外門窗戶門陽臺(tái)欄桿屋頂樓內(nèi) 裝潢裙樓戶內(nèi)公共部位主要 設(shè)備電梯 基本要求（臺(tái)）：貨梯 基本要求（臺(tái)）：自動(dòng)扶梯 基本要求（臺(tái)）：空調(diào)系統(tǒng) 基本配置：消防系統(tǒng) 基本配置：其它說明：說明：以上指標(biāo)未定或不能確定時(shí)，應(yīng)予說明并給出一個(gè)基本要求（標(biāo)準(zhǔn)）和范圍成成本本估估算算表表 項(xiàng)目名稱 可售面積成本項(xiàng)目總成本（萬元）單位成本（元/m2）估算依據(jù)說明參考項(xiàng)目單位成本與參考項(xiàng)目之成本差異說明一、土地獲得價(jià)款 1、政府地價(jià)及市政配套 2、合作款項(xiàng) 3

6、、紅線外市政配套 4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察丈量費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑研究用房 2、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)水 電 氣 增容費(fèi) 3、三通一平費(fèi) 臨時(shí)道路 臨時(shí)用電 臨時(shí)用水 場(chǎng)地平整費(fèi) 4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 臨時(shí)圍墻 臨時(shí)辦公室 臨時(shí)場(chǎng)地費(fèi) 臨時(shí)圍板三、主體建筑工程費(fèi) 1、基礎(chǔ)工程費(fèi) 土 方 護(hù)壁(坡)樁 基 樁基檢測(cè) 降 水 2、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程 3、門、窗工程 室外門窗 戶 門 防火門 4、公共部位精裝修 大堂精裝修 樓梯間精裝修 屋面精裝修 外立面精裝修 5、室內(nèi)裝修 廚房精裝修 衛(wèi)生間精裝修 廳房精裝修 陽臺(tái)、露臺(tái)精裝修四、主體安裝工程費(fèi) 1、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備

7、室內(nèi)給排水系統(tǒng) 室內(nèi)采暖系統(tǒng) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng) 室內(nèi)電氣系統(tǒng) 2、室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi) 空調(diào)及安裝 電梯及安裝 高低壓配電及安裝消防通風(fēng)及安裝 3、室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi) 保安監(jiān)控及停車管理費(fèi)用 電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用 衛(wèi)星電視費(fèi)用 三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用 家居智能化費(fèi)用五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 1、室外給排水系統(tǒng) 自來水系統(tǒng) 雨污水系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) 熱水系統(tǒng) 2、室外采暖系統(tǒng) 管道系統(tǒng) 熱交換站 鍋爐房 3、室外燃?xì)庀到y(tǒng) 管道系統(tǒng) 調(diào)壓站 4、室外高低壓系統(tǒng) 高壓線路工程 低壓線路工程 配電室 開閉站 5、室外消防系統(tǒng) 6、室外智能化系統(tǒng) 電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)費(fèi) 小區(qū)停車管理系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)六、園林環(huán)境費(fèi) 1、環(huán)境設(shè)計(jì)

8、費(fèi) 2、綠化建設(shè)費(fèi) 3、建筑小品 4、道路廣場(chǎng)建造費(fèi) 5、圍墻建造費(fèi) 6、室外照明 7、室外背景音樂 8、室外零星工程七、配套設(shè)施費(fèi) 1、游泳池 2、會(huì)所 3、幼兒園 4、學(xué)校 5、網(wǎng)球場(chǎng)七、開發(fā)間接費(fèi) 1、工程管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 行政管理費(fèi) 施工合同外獎(jiǎng)金 質(zhì) 檢 費(fèi) 2、利息 3、營(yíng)銷費(fèi)用 媒介廣告費(fèi) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) 4、物業(yè)完善費(fèi)開開發(fā)發(fā)成成本本合合計(jì)計(jì)八、期間費(fèi)費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資 說明：1、成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，可更為明細(xì)，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時(shí)可作部分簡(jiǎn)化 2、參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：已竣工的項(xiàng)目；結(jié)構(gòu)、設(shè)

9、計(jì)、規(guī)模、配套、裝修等具有最大可比性現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量及及內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率售價(jià)敏感系數(shù)：100%成本敏感系數(shù)：100%金額單位：萬元項(xiàng)項(xiàng) 目目第一年第二年第三年第四年合合計(jì)計(jì)1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度全年一一、現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入銷售面積（m2）-平均售價(jià)(元/m2)銷售額-回款額-小小計(jì)計(jì)-現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV-二二、現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出 1、付地價(jià)款-2、付工程款-3、開發(fā)間接費(fèi)-4、期間費(fèi)用-5、稅金-小小計(jì)計(jì)-現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV-三三、凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量-四四、累累計(jì)計(jì)凈凈流流量量-五五、平平均均資資金金占占用用-*六六、資資金金成成本本-七七、

10、內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率IRR#NUM!八八、獲獲利利指指數(shù)數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值#DIV/0!九九、資資金金峰峰值值比比例例資金峰值/（總開發(fā)成本+期間費(fèi)用）#DIV/0!十十、地地價(jià)價(jià)支支付付貼貼現(xiàn)現(xiàn)比比各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額#DIV/0!十十一一、啟啟動(dòng)動(dòng)資資金金獲獲利利倍倍數(shù)數(shù)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金#DIV/0!說明：1、開發(fā)周期在3年以內(nèi)（含3年）時(shí)，要求按季度編制該表；開發(fā)周期超過3年時(shí)可按年度編制；2、現(xiàn)金流量項(xiàng)目中應(yīng)扣除非付現(xiàn)成本，如折舊等；3、平均資金占用指現(xiàn)金凈流量為“零”以前各期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的平均數(shù)。年平均資金占用=第1-4季末累計(jì)凈現(xiàn)金流量之和/4；4、現(xiàn)值可

11、使用NPV函數(shù)，表達(dá)式=NPV（貼現(xiàn)率，B2：Bn）+B1，B指各期現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）；5、內(nèi)部收益率可使用IRR函數(shù)，表達(dá)式=IRR（B1：Bn），B指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）；本公式不適用于以物業(yè)抵付地價(jià)款的情況 6、當(dāng)年銷售現(xiàn)金回款，一般按當(dāng)年銷售額的70%計(jì)算，加上年銷售額的30%計(jì)算；7、當(dāng)年工程支付款，一般按當(dāng)年工程開發(fā)成本的80%，加上年工程開發(fā)成本的20%計(jì)算；8、資金成本以累計(jì)凈現(xiàn)金流量為零以前的各期資金占用乘以同期銀行利率計(jì)算。9、年度期望貼現(xiàn)率定為10%年利率、則季度貼現(xiàn)率為2.5%；項(xiàng)項(xiàng) 目目第一年第二年第三年第四年合合計(jì)計(jì)1季度2季度3季度4季度1

12、季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度全年開開發(fā)發(fā)及及銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃售價(jià)敏感系數(shù)：100%項(xiàng)項(xiàng) 目目第一年第二年合合計(jì)計(jì)1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一一、開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃（m2）一期/區(qū)二期/區(qū)三期/區(qū)小小計(jì)計(jì)000000000二二、銷銷售售面面積積（m2）一期/區(qū) 均價(jià)：二期/區(qū) 均價(jià)：三期/區(qū) 均價(jià)：小小計(jì)計(jì)000000000三三、銷銷售售額額（萬萬）一期/區(qū)000000000二期/區(qū)000000000三期/區(qū)-0小小計(jì)計(jì)000000000說明：稅稅費(fèi)費(fèi)測(cè)測(cè)算算表表 單位：萬元稅稅 項(xiàng)項(xiàng)稅稅率率%計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)或或應(yīng)應(yīng)稅稅所所得得預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅額額計(jì)計(jì)算算說說

13、明明1、地地價(jià)價(jià)票票據(jù)據(jù)合合法法性性情情況況 合同中關(guān)于票據(jù)之規(guī)定情況：2、預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅額額情情況況 營(yíng)業(yè)稅 其中：售樓營(yíng)業(yè)稅 合作建房營(yíng)業(yè)稅 城建稅教育費(fèi)附加 土地增值稅（費(fèi)）印花稅 契稅 企業(yè)所得稅 3、項(xiàng)項(xiàng)目目稅稅收收優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策情情況況 1、2、說明：各稅費(fèi)項(xiàng)目的計(jì)算，應(yīng)與“利潤(rùn)表”中損益稅項(xiàng)、“地價(jià)”表中之契稅、分房營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)等計(jì)算相符。利利潤(rùn)潤(rùn)測(cè)測(cè)算算表表售價(jià)敏感系數(shù)：100%成本敏感系數(shù)：100%金額單位：萬面積單位：M2項(xiàng)項(xiàng) 目目序序合合計(jì)計(jì)利利潤(rùn)潤(rùn)體體現(xiàn)現(xiàn)說說明明號(hào)號(hào)第一年第二年第三年竣工面積1-銷售面積2-結(jié)結(jié)算算面面積積3-平均售價(jià)(元/m2)4#DIV/0!營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)收

14、收入入6-營(yíng)業(yè)稅及附加7-單位成本(元/m2)8-銷售成本9-項(xiàng)項(xiàng)目目利利潤(rùn)潤(rùn)10-期間費(fèi)用12-其中：管理費(fèi)用13-銷售費(fèi)用14-財(cái)務(wù)費(fèi)用15-稅前利潤(rùn)16-所得稅（%）17-稅稅后后利利潤(rùn)潤(rùn)18-單位毛利(元/m2)20#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售面積單位凈利(元/m2)21#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!稅后利潤(rùn)/銷售面積銷售毛利率%22#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入100%銷售凈利率%23#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入100%總投資

15、回報(bào)率%25#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資100%說明：1、開發(fā)周期在3年內(nèi)（含3年）的項(xiàng)目，應(yīng)分上半年和下半年列示利潤(rùn)體現(xiàn)情況 2、本表稅后利潤(rùn)合計(jì)數(shù)現(xiàn)金流量表的累計(jì)凈現(xiàn)金流量，其差額應(yīng)等于非付現(xiàn)成本（見現(xiàn)金流量表說明）敏敏感感因因素素的的影影響響金額單位：萬元 面積單位：平方米一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(jià)(元/m2)營(yíng)業(yè)收入 項(xiàng)目利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 銷售毛利率%銷售凈利率%總投資回報(bào)率%獲利指數(shù) 內(nèi)部收益率%二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位成本(元/m2)總投資 項(xiàng)目利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 銷售毛利率%銷售凈利率%總投資回報(bào)率%獲利指數(shù) 內(nèi)部收益率%三、容積率的影響規(guī)劃容積率（1）容積率（2）容積率（3）容積率（4）容積率（5）容積率 可售面積（m2）營(yíng)業(yè)收入 總投資 項(xiàng)目利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 銷售毛利率%銷售凈利率%總投資回報(bào)率%獲利指數(shù) 內(nèi)部收益率%說明：該表敏感系數(shù)為100%時(shí)，指基于可行性報(bào)告測(cè)算的指標(biāo)。敏感因素變動(dòng)的影響，絕對(duì)數(shù)指標(biāo)按可行性報(bào)告測(cè)算 指標(biāo)乘敏感系數(shù)；相對(duì)數(shù)指標(biāo)可改變現(xiàn)金流量表和利潤(rùn)預(yù)測(cè)表對(duì)應(yīng)的不同敏感系數(shù)自動(dòng)求得。