1、魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN設計時間：2015年10月|concept design:October 2015LUNENG CITY PROJECT DESIGN魯能城一期項目方案設計W E A R E T H E C I T Y D R E A M E R魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN前言公司介紹COMPANY INTRODUCTION魯能中央公園重慶渝北空港魯能渝南星城重慶巴南魚洞魯能城重慶北部新區云鼎創大原著重慶白市驛朝天門之心重慶渝中區朝天門江北

2、嘴商業項目重慶江北CBD銅梁嘉和廣場重慶銅梁銀翔汽摩廠房項目重慶渝北兩路新天澤國際總部城重慶茶園重慶漁人灣碼頭重慶盤溪賽瑪特辦公樓重慶江北建新北路萬州新天地重慶萬州天仙湖貝蒙盤古重慶兩江新區人和和鴻國際江山匯重慶渝中區肖家灣東方國際廣場重慶江北嘴CBD觀音橋COSMO重慶江北觀音橋海棠曉月溫泉之都重慶南濱路英利IFC重慶渝中區CBD民權路重慶銀行總部大樓重慶江北嘴CBD新歐鵬蘭亭別院重慶銅梁巴川中學旁遠達巴南住宅項目重慶巴南區 公司近年來部分項目重慶錦天大酒店重慶大渡口融匯梨樹灣溫泉酒店重慶沙坪壩梨樹灣皇冠假日溫泉度假酒店重慶南濱路黑山谷瑞午“上谷院”重慶萬盛黑山谷瑞午南洋華僑城中國云南與緬甸

3、結合部德宏州沈陽原鄉奧地利沈陽市于洪區光輝現代農業示范區鳳嘴江風情商業街重慶南川南山高屋酒店重慶南山三亞崖縫會所海南三亞融匯沙坪壩小學重慶沙坪壩梨樹灣重慶國際學校重慶九龍坡區華巖南方玫瑰花街立面改造重慶渝北回興渝航路建筑風貌改造重慶渝北渝航路陽光100國際新城重慶南濱路沙坪壩體育片區規劃重慶沙坪壩井口雙碑片區頤尚溫泉依云小鎮重慶北碚頤尚溫泉復地南山別墅重慶南山春光集團三亞度假別墅海南三亞檳榔村仙女山度假別墅重慶武隆仙女山鎮學府大道69號重慶南岸區學府大道中化方興重慶工職院項目重慶九龍坡袁家崗 我公司獲獎項目魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT

4、DESIGN前言公司介紹COMPANY INTRODUCTION建筑和結構設計大師領銜的精英設計隊伍。編制規范標準、執行規范原則、超越規范水準”的設計技術能力。超高層綜合體、高星級酒店等高技術項目設計領域領先地位及豐富經驗。山地建筑、邊坡及地基基礎領域的領先技術能力。結構設計“安全可靠、指標經濟”的超強把控能力。與境外設計事務所有效合作優勢互補的成功經驗。與項目開發相關各方的綜合協調溝通能力。公司核心競爭力 我們服務的主要客戶魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN目 錄DIRECTORY魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計

5、 LUNENG CITY PROJECT DESIGN魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN區位分析Location analysis 項目位于重慶兩江新區中央公園板塊，寸灘保稅港區與重慶國際博覽中心連線必經中心位置；依托絲綢之路經濟帶及“渝新歐”國際鐵路聯運大通道，寸灘保稅港區將帶來重慶高端零售業的洗牌；未來城市CBD，人流量大，商氣聚集。渝中區南岸區江北區渝北區兩江新區本案江北機場本案重慶國際博覽中心（國家級會展中心）寸灘保稅港區同茂大道車程6公里車程7.7公里中央公園-重慶北部新中心中央公園魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項

6、目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN交通分析Traffic analysis中央公園輕軌10號線（在建）本案中央公園同茂大道規劃路公園北路公園東路公交站點公交站點輕軌9號線(規劃)輕軌換乘公交樞紐社會停車場雙輕軌，雙主干道，絕對交通優勢。項目區位商業價值最優點商業價值次優點商業價值一般點公交站點魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN社會功能配套Social functions supporting教育市八中、巴蜀小市八中、巴蜀小學學醫療渝北區人民醫院、重慶國際醫療中心市政中央公園、重慶文化藝術中心、檔案館

7、、人社局、渝北區體育館、人武部、測繪院、地礦院、有線電視臺交通周邊市政干道、輕軌9、10號線、公交樞紐、社會停車場社會停車場文化藝術中心文化藝術中心2km范圍涵蓋全方位配套。本案魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN地塊現狀Current SituationF55-3F55-2F55-1F54-1F53-1F50-1F54-1地塊場地內較為平整，利于開發；F50-1、F53-1為山地原始地貌，目前高差較大，但后續市政道路的建設，會一定程度上減少場地內土方量。且項目設計應考慮適當保留土方，減少開挖量。350.8375.09360.00

8、362.43385.00420.00魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGNF50-1地塊用地屬性：R2用地面積：15231平方米計容面積：38077.5平方米容積率：2.5F53-1地塊用地屬性：R2/B1/B2用地面積：23614平方米計容面積：70842平方米住宅計容面積80%容積率：390米地標建筑高度100米F54-1地塊用地屬性：R2/B1/B2用地面積：25906平方米計容面積：103624平方米住宅計容面積80%容積率：4公共開場空間用地面積2000平米該面積不計入綠地率計算F55-1地塊用地屬性：B1/B2用地面積：

9、16496平方米計容面積：90728平方米容積率：5.5120米地標建筑高度150米F55-2地塊用地屬性：B1/B2用地面積：20302平方米計容面積：81208平方米容積率：4F55-3地塊用地屬性：S2/S4/B1/B2用地面積：18589平方米計容面積：74356平方米容積率：4F50-1、F53-1、F54-1地塊總用地面積：64750平方米總計容面積：212541平方米綜合容積率：3.28規劃設計導則意見:1.住宅塔樓需垂直或平行市政道路布置；2.F53-1、F54-1、F55-1、F55-2地塊中重要界面的建筑水平投影線與建筑控制線的重合率應大于80%，F55-3地塊中應大于70

10、%。用地規劃條件Condition of land use planning魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN宗地分析小結The analysis summary重慶北部新中心，城市CBD項目集醫療、教育、交通、公園景觀資源等社會配套于一體，配套優勢明顯。中央公園板塊區域整體用地平整、開闊，依托城市化進程及城市規劃優勢，城市屬性及社會配套優于照母山片區的純資源板塊，具備做豪宅的屬性條件（具有城市核心區的商業及其它配套資源及交通優勢，同時具有核心景觀資源）0101020203030404050506060707中央公園一線景觀雙輕

11、軌（9號線規劃中，10號線在建），雙主干道（同茂大道及公園東路沿F54-1段已建成，沿F50-1、F53-1段待建），絕對交通優勢F54-1地塊場地內較為平整，利于開發；F50-1、F53-1為原始地貌，目前高差較大，但后續市政道路的建設，會一定程度上減少場地內土方量。項目北區F50-1地塊容積率為2.5，F53-1地塊容積率為3.0，北區綜合容積率為2.8，南區F54-1地塊容積率為4.0，F50-1、F53-1、F54-1地塊綜合容積率3.28，不適合布置低密度產品，該產品會降低樓盤整體品質感。0808靠中央公園一側應以休閑型商業業態為主，靠醫院 一側應以服務型配套商業為主；該側住宅主要功

12、能房間應避免朝向與其正對。魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN地區市場環境Market environment供應量分析：渝北區商品房年均供應量334萬方，約占重慶市商品房供應量14%，近兩年受土地供應及開發速度影響，占比有所下降，未來中央公園、悅來等板塊的持續開發，市場占比預計將會回到早期水平；成交量分析：渝北區商品房年均成交量294萬方，約占重慶市商品房成交量13%，2015年受大環境影響，占比下降；成交價分析：渝北區商品房成交

13、均價較低，2010-2012年與重慶市商品房均價基本持平，2013、2014的重慶整體市場商務及商業成交占比增加，成交價格結構性上漲，而渝北區商品房成交仍以剛需高層為主導，市場變化以價換量，成交價格持續低位。2010-2015年渝北區商品年渝北區商品房供銷價走勢房供銷價走勢2010-2015年渝北區年渝北區商品房供應量占比商品房供應量占比2010-2015年渝北區年渝北區商品房成交量占比商品房成交量占比2014年區域內市場客群以兩路空港回興片區客戶為主，到2015年，主城區客戶增多，達到一半，中央公園板塊正在逐步突破區域認知。年份2010年2011年2012年2013年2015年2015年1-

14、7月渝北區供應量（萬）367374245354332122重慶市供應量（萬）209520972182242425331369渝北供應占比18%18%11%15%13%9%年份2010年2011年2012年2013年2015年2015年1-7月渝北區成交量（萬）367374245354332122重慶市成交量萬223915252284239623881329渝北成交占比16%25%11%15%14%9%年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年1-7月渝北區成交價（元/）582266156609643060216854重慶市成交價（元/）596268326805725771

15、797088渝北價格對比-2%-3%-3%-11%-16%-3%2010-2015年渝北區年渝北區商品房成交價對比商品房成交價對比魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN周邊競品分析Competing products analysis本案本案洋房產品結構小結：洋房分為平層、錯躍兩條線開發，傳統平層滿足四房功能，錯躍滿足三房功能，性價比高，此類躍層產品銷售速度快，據公園大道一線銷售代表反饋，原公園一線豪宅面積由500降為250，洋房產品熱銷戶型面積由2014年的95上升為2015年的115，表明中央公園板塊正在突破區域認知，主城區泛改

16、善型需求客戶逐漸增加，由此可知，躍層產品在該區域無抗性。公園大道(世界級公園綜合體)占地面積：42萬平方米建筑面積：110萬平方米，其中住宅70萬方，商業40萬方物業類型：高層、洋房、別墅、商業、商務樓面價：3611元/平方米容積率：2.61項目現狀：一期已開盤產品類型：前期以錯躍洋房為主，主力面積115-118；銷售均價：11000元/平方米，總價131-136萬房型戶型主力面積區間推出套數去化套數去化率月均去化（套）套內均價（元/）主力總價（萬）錯躍洋房底躍128-1531005555%612500159-170平躍116-11825019678%2211000131-136平層71505

17、0100%61220086-88合計40030175%331180086-170平層洋房一房101-10288100%113000128-138四房120-148544787%512600150-160五房230-2472150%011500162-173合計645688%612600128-173洋房推售情況魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN融創嘉德莊園占地面積：21.7萬平方米建筑面積：39.9萬平方米物業類型：高層、別墅容積率：2.50項目現狀：一期別墅已交房產品類型：高層主力面積61-72，別墅主力面積169-237銷售

18、均價：高層9800元/平方米，總價58-69萬；別墅12000元/平方米，總價220-250萬本案本案2013年年9月月-2015年年6月高層供銷價走月高層供銷價走勢勢別墅推售情況別墅推售情況2013年年8月月-2015年年6月月別墅供銷價走勢別墅供銷價走勢戶型主力面積區間推出套數去化套數去化率月均去化（套）套內均價（元/）主力總價（萬）端套169-237222222100%2312000220-250中套211-2965454100%2315000390-420疊拼106-1204444100%2311800120-160合計320320100%2312100120-420高層推售情況高層推

19、售情況戶型主力面積區間推出套數去化套數去化率月均去化（套）套內均價（元/）主力總價（萬）一房47271271100%22980045-47二房半61-7217991799100%221000058-69三房半88264264100%22930079-83合計23342334100%22970045-83 項目高層于2013年9月正式面市，2013年低價走量，去化較好，2014年4月劃片“八中”招生范圍，名校教育配套直接提升溢價及去化速度（較周邊高層溢價 1500元/左右，去化速度是周邊高層的2倍），目前高層已售罄；項目別墅以經濟型聯排為主，戶型面積相對較小，總價相對較低，贈送面積較大，性價比較

20、高，2013年低價面市，價格低開高走，2014年4月通過“八中”教育配套提升產品溢價，增加產品賣點，15年清盤為主，特價低價銷售，目前別墅已售罄。小結：高層產品控制總價，贈送面積大，享八中指標，市場接受度高，針對空港兩路回興片區純剛需客戶；經濟型聯排戶型面積相對較小，總價相對較低，贈送面積較大，性價比高，主要針對空港兩路回興片區經濟能力較好的剛需客戶。周邊競品分析Competing products analysis魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN渝北金茂悅(世界級商務綜合體)占地面積：21.7萬平方米建筑面積：80.5萬平方

21、米，其中住宅65萬方，商業15萬方物業類型：高層、別墅、商業、商務樓面價：3529元/平方米容積率：2.78項目現狀：一期高層預計9月開盤產品類型：主力戶型71-110銷售均價：8700元/平方米本案本案公園大公園大道道項目信息產品類型產品細分面積段建面（）存量套數套數配比預計成交均價(建面元/)預計總價（萬元）去化（套/月）去化率近一年成交量（萬）潛在供應量（萬）方興渝北金茂悅規模:81萬方容積率:2.78普通住宅（首開）高層（二房半）63-8793%73003.13高層（三房半）1437%72000.36普通住宅合計63-143100%73003.49小結：高層主力戶型71-110，面對兩

22、路空港回興客戶，總價過高，銷售情況一般，由此可知，對于剛需產品客戶，控制總價是關鍵。周邊競品分析Competing products analysis魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN市場小結Market summary通過融創嘉德莊園樓盤高層熱銷，說明融城客戶及本地剛需客戶量依然很大；010102020303040405050606通過融創嘉德莊園樓盤高性價比聯排別墅產品熱銷，說明針對空港兩路回興片區經濟能力較好的剛需客戶依然有市場；通過公園大道熱銷洋房面積增加及豪宅面積減小，說明主城區泛改善型需求客戶正逐步增加；針對空港兩路

23、回興片區純剛需客戶，產品為贈送面積大、性價比高、享有教育配套、總價在70-80萬的高層；針對空港兩路回興片區經濟能力較好的剛需客戶，產品為高性價比、總價在100-110萬的高層大戶型、經濟型別墅及洋房；針對主城區泛改善性客戶，產品為低總價同時具備高端居住品質的豪宅產品，總價在130-140萬。魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN周邊競品較多，且產品同質化競爭嚴重，如何突破紅海市場，創新產品，精準打擊客戶是該項目設計關鍵。未來北部核心

24、區；中央公園：集約化商業配套、教育、醫療、文化產業等社會資源；雙交通主干道，絕對交通優勢；醫院臨近住宅；目前地處非成熟地段，對商業現階段存活及現有人口導入有一定難度；綜合容積率偏高，對產品研發有一定難度；隨著國家政策、城市脈絡的導向及產業的導入，一個新的CBD將在北部逐漸形成；魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN綜合分析Comprehensive analysis010102020303040405050606該項目的客群有三類：1

25、.空港兩路回興片區純剛需客戶；2.空港兩路回興片區經濟能力較好的剛需客戶3.主城區泛改善型需求客戶。該項目應結合自身優勢及魯能教育資源優勢，可考慮抓此三類客戶：1.利用八中指標，針對空港兩路回興剛需客戶，迅速跑量，快速回籠第一筆現金流；2.針對空港兩路回興片區經濟能力較好的剛需客戶，打造輕奢型產品，提高產品溢價及利潤空間；3.面對主城區客戶，利用中央公園一線景觀價值打造微豪宅產品。從市場定位角度看，該項目不適宜做純豪宅產品，重慶此類客群基數較小，項目開發周期較長，且溢價空間不明顯，成本投入高，雙輕軌主干道，若能很好解決臨街面停車問題，商鋪價值極有可為。周邊項目競品較多，在控制成本的前提下，如何

26、研發出符合這三類客戶的產品，抓住客戶的敏感點，創新產品，脫穎而出，是該項目成敗的關鍵。本項位于北部核心區域，坐擁中央公園及繁華的商業和社會資源配套，具備做高端項目的先決條件,受容積率限制，不適宜做低密度產品，但適宜做高層高品質住宅豪宅或泛豪宅受規劃設計條件限制，該項目如何最大化利用景觀資源，是本項目設計的難點，如何最大化規避醫院對本項目影響，也是項目設計的關鍵因素。魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN總體定位Overall posi

27、tioning整體形象定位：具有豪宅住區品質的社區形象且具有都市繁華感及現代時尚感建筑風貌檔次定位：具有豪宅形象，實則為中高端檔次。客群定位：1.兩路、回興與空港區域以首置與教育投資型為主要目標的客戶2.空港兩路回興片區追求高品質、小調性且經濟能力較好的剛需客戶3.主城區泛改善型需求客戶產品定位：1.1T8高層產品舒適型產品2.1T4小戶型錯躍產品輕奢型產品3.1T2大戶型錯躍產品微豪宅產品產品特征：具有公館式大開間尺度的客廳具有度假風情感的臥室開發節奏定位：北區F50-1地塊先行開發，結合中央公館現有售房部迅速占領市場，節約開發時間，迅速回籠現金流經營方式定位：物業管理建議一梯八戶高層產品與

28、微豪宅、輕奢產品分區域統一管理。成本定位：主體外墻材料成本方面，緊鄰中央公園一側采用石材為主（規劃硬性要求），其它部分采用價格經濟且易出效果的質感涂料，玻璃選用性價比高的LOW-E玻璃，控制成本同時保證外觀效果。魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN總圖規劃General evolution總圖布局原則：1.價值最大化原則最大化利用中央公園景觀資源；2.容積率平衡原則北區F50-1地塊相對狹長，布置剛需高層產品，拔高容積率，中央公園一

29、側F53-1、F54-1地塊布置微豪宅及輕奢型產品；3.不利因素規避原則盡量減少受醫院影響的戶數，避免住宅主要功能房間朝向正對醫院；4.大中庭景觀原則；5.貼線率與停車位協調原則在滿足貼線率的前提下，商業前方留出足夠的停車空間，保證商業存活。建筑朝向西南向布置，價值最大化，但不滿足規劃部門對建筑布局形態的要求；建筑垂直或平行道路布置，最大化中庭景觀，但南地塊住宅沒有最大化利用中央公園的景觀價值；北地塊部分樓棟之間存在對視，東西向樓棟數量增多；部分樓棟之間存在對視，標志性建筑召示性不強部分樓棟之間存在對視，標志性建筑召示性不強總圖過程文件分析北地塊部分樓棟之間存在對視，東西向樓棟數量增多；階段1

30、階段2魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN總圖規劃General evolution階段2階段3總圖深化設計調整意見：1.與規劃主管部門溝通，調整樓棟體量，使整體布局更協調,相應調整之后總圖布局更具豪宅空間氣質，大大提高居住品質；2.市場反饋1T2輕奢產品戶型建筑面積大，套內單價低，成本高，從而導致去化慢，調整為更優的1T4輕奢產品，降低公攤，控制成本及總價，增大總貨值；3.隨著設計深入，原1T2輕奢產品結構成本相對較高，施工周期較長，優化調整為結構更經濟的1T4輕奢產品。應規劃部門要求，于北地塊設置幼兒園配套設施。階段3最終圖魚

31、洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN總圖規劃產品資源分布Product resource distribution本項目整體景觀視線良好，環境優越。本項目總體布局依據景觀資源逐級分配。一線產品微豪宅直面中央公園，輕奢產品錯縫享受中央公園及大中庭景觀；一梯八戶舒適型高層，除了能享受中庭及中央公館景觀資源外，還可享受西北側山體景觀。項目主要景觀朝向為西南方向的中央公園；其次，西北側有鴿子溝水庫景觀，東側有中央公館小區景觀，項目建筑圍合而成的內庭院景觀。魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT

32、 DESIGN醫院公交站停車場中央公園1.臨街商業靠近中央公園；2.臨近中央公園設有公交站及露天停車場，人流量大。3.靠近中央公園以休閑商業業態為主。商業靠快速干道一側留出停車空間，保證商業價值；靠近醫院，人流量大，以服務型配套商業為主。毗鄰中央公館，雙邊商業商氣聚集，利于存活。總圖規劃商業價值分析Business value analysis本項目商業設計，充分結合地塊自身條件及周邊資源優勢，合理布局商業形態。同時，配置利于商業存活及商業價值最大化的資源（室外停車、外廊、露臺、空中庭院），提高商業附加值。中央公館魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJ

33、ECT DESIGN總圖規劃小區入口設置Residential entrance小區主入口小區次入口南北地塊主入口均設置于地塊角部城市開敞空間位置，面向中央公園：1.昭示性好，相互呼應，體現樓盤品質；2.增加人流，提升商氣一二期次入口結合車行入口設置于東側：1.學校、醫院等城市配套位于東側，方便出行；2.增加人流，提升商氣；3.便于微豪、輕奢產品與舒適性高層產品分區管理醫院小區入口的設置原則：1.昭示性好；2.提升商氣；3.方便出行；4.便于分區分區管理線（可能性）學校商業魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN總圖規劃流線分析Str

34、eamline analysis魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN總圖規劃消防系統Fire control system魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN開發步驟Development stepsStep1：北區F50-1、F53-1地塊先行開發，利用中央公館現有售房部，樣板房設在南區F54-1地塊；售樓部中央公館先開發樣板房臨時接待處售樓部后開發（結合酒店大堂）實體樣板房Step2：南區F54-1地塊后開發，結合F55-1商業地塊酒店大堂設置售樓部，實體樣板房設

35、置在北區。魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN產品分析Products analysis奇數層裝修前奇數層裝修后偶數層裝修前偶數層裝修后（客廳上空）（客廳上空）（客廳上空）微豪宅產品組合平面BBAA編號套型套內面積（）建筑面積（）公攤系數A2+1房單衛帶客廳上空116.45157.40.35B2+1房單衛帶客廳上空110.78149.8編號套型贈送面積（）可私有化面積（）實得面積（）實際公攤系數贈送方式A4房雙衛+私有化空間76.3211.282450.22半面積陽臺15.46全面積凸窗6.65上空54.21前室11.28B4房雙

36、衛+私有化空間67.5711.28228.65半面積陽臺12.5全面積凸窗6.65上空48.42前室11.28魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN產品類型：錯躍產品功能：2+1房（改造后可4房）使用功能：享雙廳一體設計，超大橫廳尺度，超大景觀陽臺；全明設計，雙向通風采光；功能空間比例恰到好處，杜絕浪費空間.贈送方式：客廳上空+飄窗+陽臺+前室可私有化空間總價控制在130萬左右。案例分析：公園大道產品功能：3房 面積約118贈送方式：院館+飄窗+陽臺戶型格局：縱向客廳，景觀面狹窄，贈送面積小。總價約150萬（客廳上空）（客廳上空）（

37、客廳上空）A（客廳上空）B戶型A戶型B戶型B戶型B戶型B戶型A戶型A戶型A戶型A戶型產品結構示意對比案例產品分析Products analysis微豪宅產品分戶平面編號套型贈送面積（）可私有化面積（）實得面積（）實際公攤系數贈送方式A4房雙衛+私有化空間76.3211.282450.22半面積 陽臺15.46全面積凸窗6.65上空54.21前室11.28B4房雙衛+私有化空間67.5711.28228.65半面積 陽臺12.5全面積凸窗6.65上空48.42前室11.28魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN奇數層裝修前奇數層裝修后

38、偶數層裝修前偶數層裝修后（客廳上空）（客廳上空）（客廳上空）指標分析Index analysisBBAA輕奢型產品組合平面-1T2編號套型套內面積（）建筑面積（）公攤系數A2+1房單衛帶客廳上空104.02144.610.39B2+1房單衛帶客廳上空101.03140.39編號套型贈送面積（）可私有化面積（）實得面積（）實際公攤系數贈送方式A4房雙衛+私有化空間62.2911.28218.180.25半面積陽臺11.23全面積凸窗3.22上空47.84前室11.28B4房雙衛+私有化空間57.711.28209.37半面積陽臺9.66全面積凸窗3.22上空44.82前室11.28魚洞光宇地塊概

39、念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN案例分析：棕櫚泉悅江國際產品功能：4房面積約135贈送方式：飄窗+陽臺戶型格局：常規尺度客廳空間，贈送面積小。180景觀面陽臺產品產品類型：錯躍產品功能：2+1房（改造后可4房）使用功能：享雙廳一體設計，大尺度橫廳，270景觀陽臺；全明設計，雙向通風采光；贈送方式：客廳上空+飄窗+陽臺+前室可私有化空間總價控制在110萬左右。BA（客廳上空）（客廳上空）（客廳上空）（客廳上空）B戶型A戶型B戶型B戶型B戶型B戶型產品結構示意疊合樓梯示意A戶型A戶型A戶型A戶型對比案例輕奢型產品分戶平面-1T2產品分析Prod

40、ucts analysis編號套型贈送面積（）可私有化面積（）實得面積（）實際公攤系數贈送方式A4房雙衛+私有化空間62.2911.28218.180.25半面積陽臺11.23全面積凸窗3.22上空47.84前室11.28B4房雙衛+私有化空間57.711.28209.37半面積陽臺9.66全面積凸窗3.22上空44.82前室11.28魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN輕奢型產品組合平面-1T4奇數層裝修前奇數層裝修后偶數層裝修前偶數層裝修后（客廳上空）（客廳上空）BBAA產品分析Products analysisBBAA（客廳

41、上空）（客廳上空）（客廳上空）（客廳上空）編號套型套內面積（）建筑面積（）公攤系數A2+1房單衛帶客廳上空96.27121.470.26B2+1房單衛帶客廳上空96.34121.56編號套型贈送面積（）實得面積（）贈送方式面積A4房雙衛+私有化空間44.66166.13半面積陽臺4.31全面積凸窗9.52上空30.83B4房雙衛+私有化空間42.46164.02半面積陽臺3.78全面積凸窗8.4上空30.28魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN案例分析：棕櫚泉悅江國際產品功能：4房面積約135贈送方式：飄窗+陽臺戶型格局：常規尺度

42、客廳空間，贈送面積小。180景觀面陽臺產品產品類型：錯躍產品功能：2+1房（改造后可4房）使用功能：享雙廳一體設計，大尺度橫廳，270景觀陽臺；全明設計，雙向通風采光；贈送方式：客廳上空+飄窗+陽臺總價控制在100萬左右。BA（客廳上空）（客廳上空）（客廳上空）B戶型A戶型B戶型B戶型B戶型B戶型產品結構示意疊合樓梯示意A戶型A戶型A戶型A戶型對比案例輕奢型產品分戶平面-1T4產品分析Products analysis（客廳上空）編號套型贈送面積（）實得面積（）贈送方式面積A4房雙衛+私有化空間44.66166.13半面積陽臺4.31全面積凸窗9.52上空30.83B4房雙衛+私有化空間42.

43、46164.02半面積陽臺3.78全面積凸窗8.4上空30.28魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN我們研發的產品Our products輕奢型產品1T2與1T4對比分析1.總貨值分析1T2輕奢型產品1T4輕奢型產品2.結構成本結論1T4輕奢型產品公攤更小，套內面積區間更合理，能更好控制總價（100萬），提升溢價空間，總貨值優于1T2輕奢型產品；1T4輕奢型產品采用一般經濟型結構，避免結構超限問題，降低成本，減小施工難度，縮短工期，成本優于1T2輕奢型產品1T4輕奢型產品整體優于1T2輕奢型產品，為最終采用產品方案。編號套型套內面

44、積（）建筑面積（）公攤系數A2+1房單衛帶客廳上空104.02144.610.39B2+1房單衛帶客廳上空101.03140.39編號套型套內面積（）建筑面積（）公攤系數A2+1房單衛帶客廳上空96.27121.470.26B2+1房單衛帶客廳上空96.34121.56魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN產品類型：高層平層(一梯八戶高層)面積75，總價60萬贈送方式：院館+飄窗+陽臺普通高層戶型，配八中教育指標渝北金茂悅:2+1房面積約80,總價70萬贈送方式：院館+飄窗+陽臺普通高層戶型，配巴蜀小學指標市面上的傳統高層產品我們的

45、產品舒適型產品產品分析Products analysis魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN空調系統Air conditioning system本項目微豪宅及輕奢產品考慮使用中央空調系統（VRV）奇數層偶數層1.制冷迅速均勻，舒適度高；2.節省空間，美觀時尚，檔次高；3.使用成本低，壽命長。魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN規劃要求，南區沿中央公園商業應為集中商業；設計中，在轉角商業價值大的位置，采用單獨交通體大鋪形式，同時滿足劃分成小鋪的可能；中部位置采用外廊式

46、小商鋪形式，立面處理成集中商業形式，滿足規劃要求同時利于銷售。商業產品-南區我們的產品Our products大商鋪交通體交通體交通體交通體大商鋪小商鋪魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN北區商業以13層臨街小鋪面為主，一層靠中央公園快速干道一側留出停車空間，保證商業價值。二層采用外廊和露臺贈送方式，三層采用露臺及空中庭院贈送方式來提高商業附加值。商業產品-北區我們的產品Our products停車位魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一

47、期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN項目F50-1、F53-1地塊高差較大，F54-1地勢相對平坦。適當保留土方量，與道路形成落差，利用此高差關系布置沿街商業及車庫，最大化減少車庫設計導致的挖方量。市政道路挖方2-2場地剖面車庫層高：負一層3.9米，負二層3.6米，負三層3.6米,南區負二層人防車庫層高為4.2米。11車庫車庫市政道路線378.5370.5367362.4豎向處理Vertical treatment1-1場地剖面(施工步驟)場地實際挖方原始地形魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN車庫

48、集約化處理車庫分析Garage analysis1.規整地下車庫外輪廓，減少無效面積；2.順應場地，魚骨狀布置方式最為經濟；3.考慮采用8mx8m柱網，節省成本，提高效率，約32/個車位（含設備房面積）魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN舒適型產品主體墻面采用質感涂料。規劃要求沿中央公園沿線建筑主體部分部分墻體采用石材外，其余建議外墻面采用價格經濟且易出效果的材料，控制成本同時保證外觀效果。外墻建議Exterior wall suggestion微豪宅產品玻璃選用性價比高的普通LOW-E玻璃。門頭及入戶大堂采用石材和裝飾構件重點打

49、造，提高用戶的體驗感，獲得高檔次的視覺享受。此范圍規劃要求建筑主體用石材魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN總平面圖General layout魯能F50-1、F53-1、F54-1地塊項目（方案）技術經濟指標一覽表項目規劃條件設計數值備注建設用地面積64750.664750.6居住戶數1592居住人口5094每戶按3.2人計算總建筑面積282893.5其中地上建筑面積212543.5地下建筑面積70350按功能劃分1、居住1776

50、50.32、商業32193.23、幼兒園27009班4、配套1527.925、車庫70350總計容建筑面積212543.5容積率3.28 占地面積22413.48建筑密度34.62%綠地率30.00%停車位2125 其中地上54地下2071 產品配比產品面積（）比例住宅舒適型59000.333.21%微豪宅2380013.40%輕奢型9485053.39%合計177650.3100.00%商業32193.2魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN效果圖Design sketch微豪宅、輕奢產品塔樓效果圖方案一魚洞光宇地塊概念方案設計魯

51、能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN效果圖Design sketch微豪宅、輕奢產品塔樓效果圖方案一魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN效果圖Design sketch舒適型產品塔樓效果圖方案一魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN中庭效果圖Design sketch方案一魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN效果圖Design sketch北區主入口效果圖方案一魚洞光宇

52、地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN效果圖Design sketch南區主入口效果圖方案一魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN沿街效果圖Design sketch方案一魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN沿中央公園效果圖Design sketch方案一魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN鳥瞰圖Design sketch方案一魚洞光宇地塊概念方案設計魯

53、能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN幼兒園效果圖幼兒園效果圖Design sketch方案一魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN效果圖Design sketch微豪宅、輕奢產品塔樓效果圖方案二魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN住宅入口效果圖Design sketch方案二魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN中庭效果圖Design sketch方案二魚洞光宇地塊概念方

54、案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN方案二沿街效果圖Design sketch魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN方案二沿中央公園效果圖Design sketch魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN方案二鳥瞰圖Design sketch魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN戶型展示Apartment display微豪宅奇數層平面微豪宅魚洞光宇地塊概念方案設計魯

55、能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN微豪宅偶數層平面微豪宅戶型展示Apartment display魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN微豪宅奇數層平面戶型展示Apartment display1#標志性塔樓奇數層平面圖魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN微豪宅偶數層平面戶型展示Apartment display1#標志性塔樓偶數層平面圖魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DES

56、IGN輕奢型奇數層平面輕奢型產品戶型展示Apartment display魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN輕奢型偶數層平面戶型展示Apartment display輕奢型產品魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN戶型展示Apartment display舒適型產品魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN室內空間展示Indoor space display客廳魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 L

57、UNENG CITY PROJECT DESIGN臥室室內空間展示Indoor space display魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN陽臺室內空間展示Indoor space display魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN典型商業平面圖Typical business plan魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN典型商業平面圖Typical business plan魚洞光宇地塊概念方案設計魯

58、能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN微豪宅首層平面圖典型住宅平面圖Typical residential floor plan魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN微豪宅頂層平面圖典型住宅平面圖Typical residential floor plan魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN輕奢型產品首層平面圖典型住宅平面圖Typical residential floor plan魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LU

59、NENG CITY PROJECT DESIGN輕奢型產品頂層平面圖典型住宅平面圖Typical residential floor plan魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN1#標志性塔樓首層平面圖典型住宅平面圖Typical residential floor plan魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN典型住宅平面圖Typical residential floor plan1#樓標志性塔樓頂層平面圖魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG

60、 CITY PROJECT DESIGN舒適型產品首層平面圖典型住宅平面圖Typical residential floor plan魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN典型住宅平面圖Typical residential floor plan舒適型產品頂層平面圖魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN北區車庫平面圖Garage plan魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN北區車庫平面圖Garage plan

61、魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN北區車庫平面圖Garage plan魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN南區車庫平面圖Garage plan魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN南區車庫平面圖Garage plan魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGN魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DE

62、SIGN魯能城項目一期經濟指標匯總表序號內容銷售面積（）銷售單價（元）總額（萬元）1舒適型59000.3750044250.23 2微豪宅238001000023800.00 3輕奢型94850900085365.00 4臨街商業34893.22450085488.34 5合計238903.57 成本估算序號內容面積（）成本單價（元）總額（萬元）1舒適型59000.3187011033.06 2微豪宅2380027006426.00 3輕奢型94850250023712.50 4臨街商業34893.2300010467.96 5車庫70350230016180.50 6咨詢調研費130000030.00 7平基土石方287840351007.44 8其他前期成本130500030.50 9不可預見費（2）2878422%0.58 前期工程成本68888.53 魚洞光宇地塊概念方案設計魯能城一期項目方案設計 LUNENG CITY PROJECT DESIGNTHANKS