1、青浦朱家角生態居住區 B、C 地塊修建性詳細規劃 2 目 錄 第一章 總體分析.6 第一節 背景概述.6 第二節 基地分析.8 第二章 上位規劃及編制要求研究.11 第一節 青浦區區域總體規劃實施方案.11 第二節 朱家角新市鎮規劃.13 第三節 朱家角復興路以西、東方綠洲以東地區控制性詳細規劃.14 第四節 規劃編制要求.18 第三章 發展框架.19 第一節 規劃依據.19 第二節 規劃原則與目標.19 第三節 開發策略與模式.22 第四章 詳細規劃.23 第一節 規劃要素.23 第二節 總體構思.24 第三節 設計概念.25 第三節 空間結構.31 第四節 公共服務設施規劃.37 第五節

2、開發強度.39 3 第六節 水系景觀規劃.40 第七節 道路交通系統規劃.49 第八節 市政公用設施規劃.57 第九節 豎向設計.64 第十節 分期建設規劃.66 第五章 規劃控制.67 第一節 土地使用.67 規劃用地構成表.67 主要經濟技術指標表.68 第二節 地塊劃分.69 第三節 地塊控制.70 各地塊控制指標表.70 第六章 建筑空間規劃.73 第一節 空間布局.73 第二節 建筑設計.75 項目投資測算.84 附 1：評審會議紀要.85 附 2：關于評審會議紀要的落實情況的說明.88 4 5 6 朱家角鎮區鳥瞰 朱家角鎮區街巷空間 朱家角鎮區歷史建筑 朱家角鎮區河道設施 古樹 朱

3、家角鎮區格局 朱家角建筑肌理 第一章 總體分析 第一章 總體分析 第一節 背景概述 第一節 背景概述 一、項目背景 朱家角鎮位于上海西郊青浦淀山湖畔，素有“上海威尼斯、滬郊好萊塢”之譽。2005 年，青浦區政府正式確立朱家角新的運作思路：將朱家角從傳統的觀光旅游景點，提升為集觀光、休閑、度假、居住為一體的特色生態人文宜居區域。從那一刻起，一個將秉承千百年來歷史文脈的水鄉古鎮朱家角，從“百城一面”的古城鎮中脫穎而出邁向高速發展的現代化“新江南水鄉”的宏大進程拉開了序幕；一個將保護性開發與創造性開發相融合、塑造獨特品質和傳世經典的“新江南水鄉”的藍圖開始與上海這個國際化大都市的現代化發展建設景象相

4、匹配、相交融。朱家角以社會文明、經濟富裕、環境優美、資源承載、生活便宜、公共安全六個方面為宜居標準，著力打造成為一個上海近郊最具潛力的生態人文居住社區，將“宜居”作為一個永恒的追求。21 世紀伊始，上海上實（集團）有限公司已經將戰略目光瞄準朱家角這片極具人文生態魅力的熱土，開始了雄心勃勃的精品社區發展計劃；目前，上實朱家角海源別墅區（A 地塊）已經初具規模。為了更好的實現生態人文宜居的理念，在亞圖建筑設計咨詢（上海）有限公司方案基礎上，上海市城市規劃設計研究院編制了青浦朱家角生態居住區 B、C 地塊修建性詳細規劃。2009 年 1 月 22 日，青浦區規劃和土地管理局組織了專家評審會，認為該規

5、劃符合上位規劃和編制要求，達到設計深度，提出的發展理念及方案具有一定創新，原則上通過該規劃，并提出進一步優化的建議；結合專家提出的建議，我院對總平面布局、道路系統、市政設施等進一步完善，完成了最終成果。7 二、城市宏觀發展背景 城市特色：上海將逐步建成國際經濟、金融、貿易、航運中心之一，國家歷史文化名城，城市布局按“多心、多軸、開敞與組團式”的方向發展，形成以中心城為主體，以高速公路、高速鐵路、軌道交通和高等級航運為依托，結合生態走廊，跳躍式重點組團發展的“多心三軸”空間格局，進而與周邊城市相聯系，使上海成為長江三角洲城市群的中心城市。上海在推進現代化與國際化的進程中，城市建設重點由中心城轉向

6、郊區，近期重點發展的區域是：松江、嘉定安亭、臨港地區等。重點發展的城鎮是安亭鎮、朱家角鎮、楓涇鎮、浦江鎮、奉城鎮、高橋鎮、羅店鎮、陳家鎮等。逐步實施對松江、朱家角、嘉定、南翔 4 個歷史文化名鎮的老鎮區的保護性改造。其中，朱家角鎮作為“宜居”城市的典范，因其獨有的人文、生態魅力吸引著人們熱切的目光。基地 優美的環境，休閑的天堂 和諧的社區 宜居的城市 8 第二節 基地分析 第二節 基地分析 一、基本概況 1、基地范圍 朱家角生態居住區范圍：東至復興路，南至綠舟路，西至綠湖路，北至規劃淀山湖大道，分為 ABC 三個地塊。其中 A 地塊已經建設，本次規劃基地為 B、C 地塊，范圍為復興路-海源別墅

7、-綠舟路-綠湖路-引航苑-淀山湖大道，用地面積約為 80.86 公頃，其中 B 地塊用地面積 40.00 公頃，C 地塊用地面積 40.86 公頃。2、基地現狀 1)用地 基地大多屬于未開發狀態，基本為農田、水域，現狀基本無建筑物，生態環境良好；基地整體出讓為居住用地。2)道路交通 地塊周邊主要有復興路、綠舟路、綠湖路和淀山湖大道。復興路現狀基本已達紅線寬度 32 米，機非分隔三塊板；綠舟路路幅寬度約 26 米，機非分隔三塊板；綠湖路路幅寬度約 7-11 米；淀山湖大道路幅寬度約 5 米。現狀道路流量較小，通行狀況良好。3)河道水系 基地地形地貌屬于典型的江南水鄉，現狀基地內水域面積較大，約占

8、基地面積的 20%，是形成良好生態基質的重要要素。現狀照片 現狀土地使用圖 基地 現狀照片 現狀照片 現狀照片 9 二、基地發展條件分析 1、區位分析 基地具有良好的區位條件，主要表現在所處城市區位、交通條件以及景觀條件三個方面。隨著周邊區域按規劃逐步實施，這三方面的優勢將會進一步加強。1）城市區位基地位于上海第一大鎮朱家角生態居住區內，與“十五”期間市政府重點建設的朱家角新鎮區一路之隔，地理區位十分優越。周邊規劃發展為以朱家角新市鎮為依托，服務于上海乃至長三角的以高檔生態居住為主的復合功能區，這將為基地提供更為優越的發展條件。2）交通條件朱家角地區是上海真正意義上的西大門，位于浙江、江蘇、上

9、海兩省一市的交匯處，臨近A9、318 等交通動脈，交通條件比較優越。在長三角聯動效應中，“3 小時經濟圈”、“16 城市交通不超過 3 小時”的交通規劃建設，使本身就地處要沖的朱家角更加凸顯其經濟價值。3）景觀條件基地西側臨近淀山湖、東方綠洲、高爾夫球場，東、南、北側均為生態居住區，周邊規劃有生態公園等，地塊內以及周邊河道縱橫，為典型的江南水鄉，并憑借豐富的自然、人文景觀形成獨特的魅力。宏觀區位 中觀區位 微觀區位 10 2、周邊環境 基地東臨復興路，與規劃中的朱家角新鎮區生態居住區隔路相望；東南側為在建的海源別墅區，南側綠舟路以南規劃為生態居住區，西隔綠湖路與上海國際鄉村高爾夫俱樂部接壤，西

10、北側與已建成的引航苑和友邦保險公司培訓中心相鄰(均為低密度建筑)。基地處于上海近郊最具潛力的生態人文居住社區，其建設發展必將成為朱家角區域新的亮點和精品。3、周邊居住建設動態 目前基地東南側海源別墅區基本建成，其他如東方庭院（康橋水鄉）位于青浦朱家角復興路以東、滬青平公路以北朱家角新鎮區內，已經建成。中信泰富朱家角新城項目一期、二期已經開盤銷售。4、項目 SWOT 分析 1)優勢：項目位于淀山湖畔，地塊西面靠近湖面，是不可多得的極具景觀價值的開發用地；項目位于滬青平高速公路以北，不論從上海市區還是周邊城鎮到達項目的交通均較為便捷；項目周邊旅游資源豐富，成功的低密度住宅項目眾多，項目如以此為依托

11、開發房地產項目可以事半功倍的效果。2）劣勢：位于朱家角新鎮區外側，目前市政配套相對欠缺，綠舟路等現狀等級較低，尚未按照規劃實施。3）機遇：市場發展機會：隨著低密度住宅用地的嚴控政策，低密度住宅物業在市場上的供求關系越加緊張，使得項目在未來的市場競爭中占據了良好的位置；經過近幾年的發展，朱家角生態住區的概念已經形成市場吸引力，消費群體成熟，新建高品質低密度住宅物業引人注目。綜合開發機會：項目較大，合理的區域規劃布局將使項目更能吸引高端的消費群落的前來；4）挑戰：目前上海低密度住宅分成了幾大比較成熟區域板塊，而項目的開發將受到來自其它板塊和項目周邊項目的威脅；由于目前國內外經濟形勢，作為一個開發周

12、期較長的項目將在一定的時間內受到宏觀經濟形勢的影響。發展條件總結：地區發展潛力巨大，地塊平整，環境良好，利于近期開發，但基礎配套設施欠缺有待增強。地塊周邊開發動態分析 11 第二章 上位規劃及編制要求研究第二章 上位規劃及編制要求研究 第一節 青浦區區域總體規劃實施方案 第一節 青浦區區域總體規劃實施方案 青浦區區域總體規劃實施方案由上海市城市規劃設計研究院于 2006 年 9 月編制完成，同期上報并獲批復。青浦區地處上海市的西郊，是連接江浙滬的重要門戶通道，全區西靠上海市最大的淡水湖泊淀山湖，東臨閔行區，北與嘉定交界，南與松江、金山接壤。城區中心距上海市中心 40 公里，全區總面積 669.

13、69 平方公里，人口約 73 萬。一、規劃重點 1.結合上海市總體規劃和本區發展要求，合理確定青浦區的功能定位和發展規模。2.適應青浦社會經濟發展的要求，尊重自然條件和歷史基礎，構建合理的城市空間發展和產業分布格局，為城市的社會經濟發展提供空間支撐。3.重視地域文化特色，注重歷史風貌的保護，建構富有意味和品位的城市景觀風貌。4.綜合考慮青浦與周邊地區在重大交通市政工程設施和生態環境保護等方面的協調發展。二、功能定位 青浦區位于上海東西發展主軸線的西端，地處長江三角洲的核心地帶，是上海西郊重要的休閑旅游渡假基地，是具有江南歷史文化和環境特色的生態型水鄉都市，上海郊區的現代農業基地和先進制造業基地

14、，上海的水源保護地。功能定位的重點是：體現地方文化特征的休閑旅游區；具有濃郁地域特色的水鄉生態住區；具有集約性和都市型特征的現代農業區；與自然環境相協調的綠色工業區；三、總體目標 以上海新一輪發展和融入長三角一體化發展為契機，以城市化地區的建設與自然生態環境和諧為關注點，以建設與經濟、社會和城鎮發展相適應的市政基礎設施為重點，經過近 20 年或更長時間的努力，把青浦建成人與自然和諧的、具有時代特征、地域特色、青浦特點的國際大都市現代化的郊區。朱家角鎮（中心鎮）是全國歷史名鎮，青浦新城的重要組成部分，也是上海重點發展的“一城九鎮”之一。將以古鎮旅游、文體休閑為主導產業。規劃至 2020 年城鎮人

15、口為 6 萬人，建設用地規模 8.5 平方公里。12 四、特色建設 1、建設“東方水都”，打造淀浦河景觀河道和 A9 高速公路之間的區域，形成橫貫青浦區的景觀長廊。2、圍繞“水文化”、“古文化”資源，通過水質的再生、引進與自然環境共存的新興功能，建設功能多樣、特色明確的現代休閑渡假地區，形成環淀山湖地區的景觀風貌。3、規劃成為一個藝術與生活相容的特色地區，建設雕塑公園和藝術島將引導青浦新城向西發展，并確立新城的個性，創造出互動互補的多樣城市空間，配置多種與藝術相關的開發內容與活動，加強城市雕塑的建設和管理。4、形成由“藍、綠、文”“三脈”結合的，春景秋色、典雅自然的景觀特色，具有現代與傳統和諧

16、統一的水鄉風貌特征，并形成“城在林中，人在綠中”的意境，以體現出青浦區“水網之城”、“綠網之城”、“新老文化交融之城”的特色風貌。基地位于青浦區朱家角生態居住區，定位為生態綠化為主的，開發容量較低的，極具水鄉特色的居住區。13 第二節 朱家角新市鎮規劃 第二節 朱家角新市鎮規劃 1、概況。朱家角鎮東與青浦鎮接壤南與練塘鎮、松江區小昆山鎮交界，西依淀山湖，與西岑鎮相連北與昆山市淀山湖鎮毗鄰。全境總面積 13828 平方公里，其中，耕地面積 3549 公頃，總人口 60326 人，其中農業人口 43851 人，農村勞動力 24433 人。2、歷史沿革。朱家角歷史淵源流長，據史料記載，在宋、元時已形

17、成集市，名朱家村，由于貫 穿全鎮的漕港河水運方便，遂商業日盛，煙火千家。至明萬歷年間正式建鎮名珠街閣，又稱珠溪。清嘉慶年間編撰的珠里小志把珠里定名為鎮名，俗稱角里。朱家角以 她得天獨厚的自然環境及便捷的水路交通，商賈云集，往來不絕，曾以布業著稱江南 號稱“衣被天下”成為江南巨鎮。明末清初，朱家角米業突起，帶動了百業興旺，時“長街三里，店鋪千家”老店 名店林立南北百貨，各業齊全，鄉腳遍及江浙兩省百里之外。3、人文資源。千年古鎮朱家角，歷史悠久，文化底蘊深厚，人杰地靈，文儒輩出，水木清華，風光旖旎，孕育出眾多的文人雅士，保留了較多的名勝古跡，1991 年被命名為上海市四大文化歷史名鎮之一，成為上海

18、地區的重要旅游景點之一。朱家角鎮旅游資源豐富，休閑設施聞名中外。淀山湖畔的上海水上運動場是具有國際現代化水上設施的活動中心；東方綠舟是全國一流的上海市青少年校外活動營地；上海太陽島國際俱樂部、上海國際高爾夫鄉村俱樂部是集商務、度假、休閑為一體的娛樂旅游基地；古鎮區已開發開放了課植園、城隍廟、園津禪院、童天和藥號、放生橋、北大街、大清郵局、王昶紀念館、稻米鄉情館、上海遠古文化展示館等 20 多個景點。古鎮九條老街依水旁河，千余棟民宅臨河而建，其中著名的北大街，又稱一線街，是上海市郊保存得最完整的明清建筑第一街，其是最富有代表性的明清建筑精華所在。4、特色住區建設 近年，朱家角以社會文明、經濟富裕

19、、環境優美、資源承載、生活便宜、公共安全六個方面為宜居標準，著力打造成為一個上海近郊最具潛力的生態人文居住社區，將“宜居”作為一個永恒的追求。基地緊鄰朱家角新鎮區，是一個低密度居住區。朱家角鎮區規劃用地圖 基地 14 第三節 朱家角復興路以西、東方綠洲以東地區控制性詳細規劃 第三節 朱家角復興路以西、東方綠洲以東地區控制性詳細規劃 目前，青浦區規劃和土地管理局、朱家角鎮人民政府組織編制完成了朱家角復興路以西、東方綠舟以東地區控制性詳細規劃，該規劃對于朱家角項目 B、C 地塊提出了相關規劃控制要求。用地性質：為低層、多層混合居住區（R1、R2）。地塊劃分：劃分為 B、C 兩個地塊。規劃用地圖 1

20、5 在朱家角復興路以西、東方綠洲以東地區控制性詳細規劃中，對本規劃范圍的控制要求有：1、用地面積：總用地 80.86 公頃，其中 B 地塊用地面積 40.0 公頃，C 地塊用地面積 40.86 公頃。2、地塊容量：地塊容積率為 0.5，總建筑面積為 40.5 萬平方米。其中 B 地塊建筑面積 19.44 萬平方米，C地塊建筑面積 21.06 萬平方米。用地面積（公頃）建筑面積（萬平方米）B 地塊合計 40.0 19.44 住宅建筑 17.32 公建設施 2.12 C 地塊合計 40.86 21.06 住宅建筑 19.83 公建設施 1.23 16 相關地塊控制表：3、道路交通：地塊內部道路均為

21、居住區內部道路，可以根據修建性詳細規劃方案對內部道路進行調整。4、水系：地塊內部河道水系水面率控制在 10%左右，可以根據修建性詳細規劃方案對內部河道水系進行調整。5、引導控制 創建南北向的生態廊道奠定基地生態基礎。在生態廊道的基礎上，生長出脈絡狀的水系統，連接基地每個地塊。每個居住組團具有合理規模，有利于社區歸屬感的建立。位于基地地理位置中心的公共設施，濱水綠帶及擴大的水面形成社區心臟，為基地帶來增值效應，并增強其識別性。基地東北角地塊充分利用其對面公交首末站帶來大量人流的機遇，配置商業等公共設施，作為基地標志性地塊。小結：對控規的深化建議：1位于基地中心湖面南部的公共設施距海源別墅過近，其

22、較高強度的開發會影響后者的居住環境。建議將其置換到中心湖面西北側，通過社區道路建立對外連接，并圍繞它進行較高密度的開發，實現土地價值最大化。2建議將位于基地西側的公共設施置換到基地南部啟動區，與內港結合布置。一方面使生態廊道的公共節點建筑后退紅線（米）地塊編號 用地面積用地性質容積率 建筑密度（%）建筑高度（米）綠地率（%）東 南 西 北 機動車出入口方位泊車位（個）B-1 1.69 RC 0.9340 18 25 3-3 N,E 40 B-2 37.57R1 0.4610 18 43 3 3-3 N,E,S 1468 B-3 0.73 RS 0.7538 35 3 N 15 B 地塊合計 4

23、0.0 1523 C-1 38.79R1 0.5128 18 43-3 3-S,W 1695 C-2 1.58 RC 0.5 28 18 30-20 C-3 0.49 RC 0.9133 18 30-3-W 12 C 地塊合計 40.86 1727 17 均質分布，服務社區的每個地塊；另一方面為啟動區的開發創建標志性地塊。3控規南北向道路對基地各組團穿越太強，不利于社區分期開發。結合甲方倡導的可持續，節能的交通策略，建議每個組團建立單獨的對外連接，獨立的道路系統使得社區分組團管理成為可能，可以最大限度地對經濟和市場的變化做出靈活回應。18 第四節 規劃編制要求 第四節 規劃編制要求 規劃用地性

24、質：居住用地。規劃允許建筑性質：住宅及配套公建。容積率：0.5 建筑密度：住宅密度不大于 35%、公建密度不大于 45%。綠地率：住宅綠地率 35%以上、公建綠地率 25%以上。建筑限高：18.0 米。建筑退界：遵守朱家角復興路以西、東方綠舟以東地區控制性詳細規劃及上海市城市規劃管理技術規定的控制要求。建筑間距、日照：遵守上海市城市規劃管理技術規定。住宅的類型及其比例：獨幢住宅和聯排、雙拼、疊加住宅。比例和各住宅單體面積配比依據設計參考資料。停車位：低密度住宅機動車停車位按 1.0 輛/戶配置，獨幢住宅機動車停車位按 2.0 輛/戶配置，其他設施按建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準DGJ0

25、8-7-2006、J10716-2006 配置。公建配置：按朱家角復興路以西、東方綠舟以東地區控制性詳細規劃及上海市城市規劃管理技術規定的控制要求。19 第三章 發展框架第三章 發展框架 第一節 規劃依據 第一節 規劃依據 1、上海市城市規劃管理技術規定（2003 年）2、城市居住區公共服務設施設置標準（2002 年）3、上海市城市總體規劃（19992020）4、上海市城市近期建設規劃（20062010 年）5、青浦區區域總體規劃實施方案 6、朱家角鎮總體規劃、7、朱家角復興路以西、東方綠洲以東地區控制性詳細規劃 8、青浦朱家角生態居住區 B、C 地塊修建性詳細規劃設計任務書 第二節 規劃原則

26、與目標 第二節 規劃原則與目標 一、規劃原則 從朱家角生態居住區發展的需求出發，結合當前居住建設發展政策，針對市場動態，提出以下原則。1、可持續發展原則：使所有居民都享有較好的生活品質，規劃設計始終堅持生態、宜居、和諧、有序的可持續發展原則。2、以人為本原則：考慮人的心理和行為模式，滿足未來一定時期內居民不斷增長的日常物質生活和精神生活的雙重需要。3、創新性原則：從城市整體環境出發，繼承和發揚朱家角優秀的歷史文化和傳統特色風貌，以發展的眼光、開闊的視野、先進的理念，構筑“宜居、時尚、人文的生態住區”。4、可操作性原則：針對現狀用地資源，細致調查、認真分析基地條件及朱家角區域房產開發建設現狀，充

27、分利用現狀資源，在研究基地空間環境、文化內涵、風貌特色、人民生活習慣的基礎之上，合理有效、適度的對基地進行開發，充分考慮規劃的可操作性。5、節能環保原則：既從規劃、設計、材料等方面滿足“節能型”住宅要求，實現節能、節水、節材的目標，從而提高住宅的適應性、節約能耗開支、降低環境影響。6、效益最佳原則：堅持社會效益、經濟效益和環境效益相統一，通過規劃使各方面的收益達到最佳，既樹立良 20 好的社會形象，創造優美宜人的景觀環境，又贏得合理的經濟效益。7、有機整體原則：從城市整體出發，在功能分區、用地布局、公建配置、交通組織、空間形態、環境形象和設施配套等方面統籌兼顧，形成統一協調的有機整體，實現社區

28、與城市的和諧發展。8、科技性原則：以科技為先導，應用“四新”即新技術、新產品、新工藝、新材料，改善住宅功能和環境質量，提高經濟和環境效益。二、規劃目標 引領生態宜居潮流、具有獨特品位和環境魅力、面向高端市場的特色居住社區；以生態為主線、水資源為基礎，打造自然環境優美、服務設施完善、低密度國際化生活社區。建設成為集居住、休閑、生態為一體的，具有綜合功能的，高起點、高水平、高標準、高品質，優美時尚的國際生態居住區，進一步改善地區經濟、人文、社會與環境，形成朱家角新一輪開發的亮點。1、以人文為先導，在自然環境和社區環境上和諧統一，形成以水為主題的國際化生態休閑社區；大面積珍貴的水體、綠地、高大的喬木

29、環抱，完美體現了可持續發展和生態型社區的開發理念。2、體現江南文化的傳承與創新，體現上海及青浦朱家角地區獨特人文魅力，創造文化氛圍濃郁、生態環境良好的高檔現代宜居環境；3、引領休閑養生的健康生活方式，延續傳統水鄉城鎮平靜卻不失活力的特質，使人們享受現代水鄉恬淡宜居的體驗；21 4、融合意境創造、自然景觀、人文地理、風俗習慣等總體環境，創造性地設計一個便捷、舒適、優美、高雅的居住場所。5、體現江南水鄉的詩意、含蓄、層次。整合鄰里的服務功能，塑造動態宜人的街道景觀，布置完善的配套設施，滿足不同人群的需求。6、智能型、節能型的社區。倡導新技術在社區中的運用，中央供熱、太陽能發電、水循環系統、大容量通

30、信網絡等構建智能化環保型社區。22 第三節 開發策略與模式 第三節 開發策略與模式 一、開發策略 1.生態環境策略 建成一個富有特色的生態社區，重點結合大型生態水景、綠地形成生態網絡。2.住宅開發策略 根據不同的開發條件和開發需求，選擇不同的住宅戶型建筑單體，建設不同特色的鄰里環境。3.水景營造策略 對規劃和現有水系進行梳理，建立一個不斷流動的水網。采用雨污水分流體制，對所有經河道的地表水進行充分的土壤進化和生物進化。二、開發模式 營造獨立的島式單元，社區開發采用整體設計、市場操作、滾動開發的模式，在規劃指導下的投資主體多元化。23 第四章 詳細規劃第四章 詳細規劃 第一節 規劃要素 第一節

31、規劃要素 一、控制要素 根據上報審核中的控制性詳細規劃，本規劃在城市道路、建設用地規模、建筑容量及空間輪廓等要素上都已經有了一些明確的要求。1、城市道路及道路綠帶 規劃復興路、綠舟路、綠湖路、淀山湖大道紅線以及道路綠帶已經確定，基地東南側的海源別墅、西北側的引航苑項目邊界條件清晰。2、用地和建筑容量控制要素 規劃范圍用地面積約 80.86 公頃，全部為居住用地，開發建設總量控制在 40.4 萬平方米以內（含公建配套設施）。3、建筑空間構架控制要素 規劃控制基地中央南北向以景觀水面為軸，形成南北向生態廊道。二、引導要素 1、內部水系 保障主體水面率 10%，內部水系可以根據方案構思進行水景營造，

32、形成獨具特色的生態景觀氛圍。2、內部道路 規劃范圍內為居住區內部道路，在滿足功能前提下服從方案設計。3、地塊劃分 保持建筑容量不變，地塊邊界線可以根據方案調整。周邊設計條件 24 第二節 總體構思 第二節 總體構思 1、構思主題：以水為肌理，以島為單元，水中有園、園中有宅、宅中有院。2、充分利用基地優越的自然資源條件，以中央水景、綠島、社區中心為設計主題，將生態水景、綠化網絡由中央向外延伸，使得水、綠、建筑相互交融、有機滲透，創造充滿陽光、水網環繞、綠網覆蓋的新型生態社區。3、通過緊湊的富有活力的社區中心設計，塑造獨特的社區形象，注重商業、文化、休閑、娛樂等公共機能的復合，提供社區國際化的生活

33、服務標準，為未來的居民定制舒適而合理的公共空間。4、通過別具特色的街道空間、親切人性的街區尺度、容易識別的鄰里單元，更豐富地表達“島、園、宅、苑”特有的主題，傳遞一種文化、思想、居住理念。25 第三節 設計概念 第三節 設計概念 1、1、生態廊道作為基地動脈 生態廊道作為基地動脈 基地大面積水網相連的魚塘賦予其生態個性。我們的設計概念之一是在盡量減少土方量的前提下，利用現狀魚塘和水系，在基地建立綠色生態廊道，連接其南北兩側生態系統，促進“綠色網絡”概念。作為基地動脈，生態廊道及其兩側濱水步行環境和跨越其間的橋梁，奠定了基地主要架構,構成基地恒久的場所及景觀。26 2、社區中心與生態綠島作為社區

34、心臟 2、社區中心與生態綠島作為社區心臟 位于生態廊道地理位置中心的生態綠島，城鎮中心及連接它們之間的橋梁，步道不僅為人們提供了與自然對話的空間，同時也是社區主要公共開放空間，對構建具有識別性的居住社區至關重要。作為社區的心臟，他們有良好的可達性，是社區重要聚會之地。我們希望通過對他的成功開發，提高基地的環境品質和土地價值，促進社區歸屬感的建立，使之有別于上海其他地方的開發，成為更為獨特，更有吸引力的宜居之所。27 3、內港作為基地南部標志門戶 3、內港作為基地南部標志門戶 位于基地生態廊道南端的內港構成了基地南部標志性地塊。建筑設計通過多樣性、對比性和優雅迷人的形態體現 現代江南“漁人碼頭”

35、的概念。建筑單體應形態多樣，變化豐富，并具親切感作為社區公共空間最活躍的元素之一，它擁有餐飲娛樂，酒吧，零售商店，郵局，文化等設施。這些設施增強了居民對社區的認同感。2-3 層建筑，形成很好的空間圍合感。建筑之間宛若村落的布局，構筑起豐富有活力的戶外活動場所，體現江南水鄉商業活動空間的購物情趣。并成為重要的社區聚會之地。28 4、公共交通支持的商業中心 4、公共交通支持的商業中心 位于生態廊道東端，公共交通支持的商業中心是依托淀山湖大道，復興路及公交首末站典型的以公共交通為導向的開發。中高密度的商業開發不僅為社區服務，也服務于地方居民。我們希望通過對它的成功開發，在基地東北角建立標志性門戶，增

36、強社區識別性。29 5、濱水步道作為連接 5、濱水步道作為連接 從生態廊道生長出來的脈絡狀的水系統及其兩側濱水步道串聯了基地每個地塊，形成一體化的環境。多功能，充滿活力和豐富活動的步行環境鼓勵居民社會交往，并倡導生態優先，步行優先。30 6、具有合理規模并有獨立出入口的組團綠島 6、具有合理規模并有獨立出入口的組團綠島 基地被水系分為大小不同的 6 個居住組團。每個組團具有合理規模，有利于鄰里歸屬感的建立。獨立的交通系統及單獨對外的出入口不僅有利于組團管理，保證其私密性，更利于社區分期開發，為社區適應市場靈活性提供最大彈性。31 第三節 空間結構 第三節 空間結構 根據構思主題對內部道路、水系

37、、地塊劃分進行調整。規劃縱貫社區的中央景觀河道將基地劃分成 B、C（注：街坊編號由上層次控制性規劃統一排序）2 個街坊地塊，2 個街坊地塊由水為聯系紐帶，形成相對獨立的 6 個島式組團。32 1、居住空間 社區以居住為主要功能，由中央向兩側、南向北由獨立住宅向聯列住宅、花園洋房逐漸過渡。組團以島式單元區分，形成不同的特色空間，具有一定可識別性；住宅地塊中均規劃集中公共綠地，特別是低層住宅區，在強調每戶綠化均好性的同時，也考慮公共的共享空間，以創造鄰里和睦，社區和諧的居住環境。規劃居住戶數約 2324 戶，居住人口約 7000 人左右。33 2、公共活動空間 社區中心作為社區的心臟，是社區中最活

38、躍的公共空間。通過綜合性功能開發集聚人氣，創造具有活力和親和力的公共活動空間。中心內設有超市、餐飲、菜場等商業設施，并有中心廣場供休憩和駐足。臨近淀湖大道、復興路公建設施用地，規劃為社區保健中心，集中設保健、康復設施及老年和青少年活動室等。社區的物業管理和物業維修等設施，健身中心設置各類健身設施和小型運動場地。社區中心建筑群統一規劃設計，形成風格統一、功能有機、界面連續的群體建筑。34 3、交通空間 除了劃定紅線的道路系統外，社區中還規劃了層次清晰的內部交通系統。島式組團均相對獨立，以魚骨狀內部道路系統與城市道路有機銜接；島式組團通過生態水系、景觀步道等串聯。島式單元內部及相互之間沿景觀河道等

39、規劃了以步行、自行車等游覽性交通為主的交通空間；相鄰單元之間規劃了內部的交通通道。社區內部的交通與外部規劃城市公共交通設施有機結合，使社區居民的出行得到保證，根據不同出行目的、距離等可以進行多方式選擇。35 4、綠化空間 規劃在社區中形成點線面結合的綠化空間構架。中央水面以及綠島為社區提供純凈的空氣和充足的養分。沿中央景觀水系形成南北向生態綠化走廊，并通過水系分支滲透至每個島式單元，營造豐富的景觀綠化通道。各島式單元中的集中公共綠地，構成綠化空間的點狀元素，點綴在社區的各個角落中，構成了社區完善的綠化空間體系。綠化空間組合 36 5、濱水空間 社區中的景觀水系創造了富有變化的濱水空間，提供了不

40、同的濱水活動場所。中央景觀水系岸線向公共開敞，形成最重要的濱水公共空間，確保社區居民均能獲得親水的機會；以低密度住宅為主的島式單元之間的景觀水系分支，濱水岸線規劃為半私密性生活岸線。沿社區中心及綠島的濱水區以生態型、公共型岸線為主，局部用作水上活動或提供觀賞及休閑活動空間。開放的濱水空間為整個基地內部所共享，如濱水步道、親水廣場、碼頭、水廊平臺等。私密的濱水空間為水岸住宅所享有，或者為不同的組團所共享。規劃 80.86 公頃基地范圍中央主水系面積約 8.30 公頃左右。37 第四節 公共服務設施規劃 第四節 公共服務設施規劃 公共服務設施可分為基礎教育設施和社區公共服務設施兩部分，基礎教育設施

41、主要指中小學、幼托等基礎教育設施；社區公共服務設施包括各類商業、文化娛樂、餐飲休閑等設施。本基地位于朱家角新鎮區西側，周邊以休閑娛樂、特色居住為發展導向，規劃考慮靠近新鎮區一側公共設施可以承擔部分居住區級服務設施的內容，如文體育場館、行政管理等。在基地中央設置社區中心，可配合現代化國際社區的功能定位設置為內部服務的公建配套設施，社區服務設施結合小區級商業中心集中布置。1、基礎教育設施 按 7000 人的規模，在淀湖大道南側、復興路西側島式單元內規劃一所幼托，規劃用地面積 0.72 公頃，建筑面積約 5500 平方米。2、社區公共服務設施 規劃設置 3 處社區公共服務設施，總用地 4.59 公頃

42、，其中 B 地塊用地 2.42 公頃，C 地塊用地 2.07 公頃。總建筑面積 3.35 萬平方米，其中居住小區級公共服務設施建筑面積 0.81 平方米，街坊級公共服務設施 0.14 平方米，其它公共服務設施 2.40 平方米。規劃社區中心結合中央景觀水系設置，為社區內部居民休閑、娛樂、休憩、交流的高級場所。建筑面積 0.78 萬平方米。規劃在復興路與淀湖大道交叉口集中形成一個商業服務中心。設置社區的管理機構和商業、文化、菜場及其他休閑活動設施。建筑面積 1.57 萬平方米。規劃在綠舟路結合水域入口設置文化及休閑場所，設有文化中心、居委會、物業管理、治安聯防站、畫廊、工作室等，建筑面積 0.4

43、5 萬平方米。在各居住組團中結合公共綠地廣場規劃零星的、小型公建，如便利店、社區服務站等。38 39 第五節 開發強度 第五節 開發強度 按照青浦區區域規劃實施方案、朱家角復興路以西、東方綠洲以東地區控制性詳細規劃，本社區以中低密度居住為主，允許 R1R2 混合，規劃容積率 0.5。本社區各個島式組團按照不同的功能布局，劃分為三個強度等級：1、中密度 基地北部花園洋房組團和淀湖大道、復興路交叉口周邊公建區域規劃為中密度開發區，容積率為 0.81.2，住宅建筑為 46 層，公共建筑為 23 層。2、較低密度 基地中的社區中心規劃容積率為 0.5 左右，建筑層數為 34 層。基地西側、南側為較低密

44、度開發區，規劃聯排式、疊加式低密度住宅等，住宅層數為 2-4 層，容積率為 0.40.5。3、低密度 基地中部為低密度開發區，以 23 層住宅為主，規劃獨立式、雙拼式低密度住宅，容積率為 0.3 左右。40 第六節 水系景觀規劃 第六節 水系景觀規劃 一、設計理念 1、以生態為本 中央景觀水系、綠島、社區中心是基地的靈魂，對于提升區域的環境品質具有綜合性生態效益，為周邊市民生活工作之余提供一個綠色的、開放的、自然的公共活動場所。2、以水為核心 基地內河流環繞，狹長的水系和綿延的綠地創造出豐富的濱水景觀和親水場所。3、以休閑為主題 基地內濱水步道、廣場為居民提供休閑、交流場所。41 二、水景營造

45、 1、水體設計：設計結合自然，充分利用既有水系網絡格局，人工營造作為改善景觀環境的輔助手段。強調內部水體的生態景觀獨立性，并與外部系統保持有機聯系 2、碼頭設計：開放河道中結合中央社區中心以及開放空間節點，設計小型游船碼頭，作為基地內部水上巴士。專人管理以達到用途的平衡以及效率。42 3、水岸設計：水岸的邊緣可以設計成臺階式邊緣、硬質邊緣、綠色邊緣、斜坡綠色邊緣、臺階綠色邊緣等多種形式。綿長的濱水岸線也可運用自然坡度、軟質材料、硬質材料、臺階等多種設計手法。43 有親水臺階的人工駁岸 狹窄的濱水步道 44 自然駁岸 帶有木棧道的自然駁岸 45 三、綠景設計 1、生態綠島景觀 結合水面，在中心湖

46、區布置一處占地 1.88 公頃的綠島公園，成為小區的綠核，也是小區內的主要景觀節點，倚靠 6 大居住組團的濱江綠帶，形成綠色通廊，結合步行步道引導人流向 3 大景觀節點聚集。生態綠島以強化生態環境為目的，著重體現生態特征，綠化以成片的密植林地為主，是重要的休閑活動地帶，綠化設計應著力體現其觀賞、活動功能。綠地景觀開敞舒展，可創造平緩起伏的地形，種植大面積草坪,形成開敞的草坡，供游人自由休憩；選用樹冠大而華美的常綠及落葉喬木，以孤植為主、群植為輔，提供適當面積的樹蔭并對空間進行局部限定；限制使用中低灌木，以避免遮擋視線。3 大景觀節點：充分利用地塊內 3 處大型公建，以其相對獨特新穎的建筑形體和

47、色彩，即在空間高度上的優勢，成為地塊內視覺的中心。綠島 46 2、道路綠化景觀 道路兩側的綠化帶通常位于道路與建筑物之間，是人們休閑、游憩、交往的重要場所，也是構成景觀的主要元素。綠化的設計應符合道路的級別和道路周邊用地的功能，同時提供宜人的綠化景觀。重要的道路應有識別性較強的道路綠化種植，并具有交通引導性。3、濱水綠化景觀 社區中的濱水綠化景觀帶盡量寬闊，設置風格自然的綠地。綠化種植結合地形、水體、人行步道及自行車游覽道進行統一設計，形成地形起伏、空間層次豐富、趣味盎然的自然景觀；植物配置應模擬自然狀態，構圖應柔和，利用草坪的起伏及多樹種的群植營造收放有致、高低錯落、色彩豐富的綠化環境；水岸

48、、人行道及自行車道旁應栽種高大喬木，提供樹蔭及視覺焦點，并設置休憩區、觀景區、自行車停車區等設施。47 4、廣場綠化景觀 廣場綠化是構成廣場景觀的重要元素之一，綠化設計應以創造舒適宜人的公共活動場所及良好的景觀為主要目的。廣場綠化的設置以規則種植的高大喬木、花壇及硬地為主，結合其他環境要素如座椅、噴泉、矮墻等，形成視野開闊、動靜分區、各具特色的城市景觀。樹種宜選用適合孤植的常綠及落葉喬木，注意季節色彩的搭配，同時確定適當的栽植密度及樹池的處理手法；花壇的設置可結合休息座椅，種植應喬灌搭配。5、組團綠化景觀 住宅組團中的綠地是人們日常生活中對綠化最直接的享受。組團綠地中設計小尺度的塊狀綠化、多種

49、草皮、灌木，間或種植喬木。較大的組團綠地中可設置些小型的休閑娛樂設施，如兒童樂園、游泳池等。48 6、橋 各組團之間，采用一些形態各異的橋梁來連接，通過材質、曲線、形式的變化，形成既美觀又實用的景觀橋，強化居住小區水的主題。49 第七節 道路交通系統規劃 第七節 道路交通系統規劃 一、現狀情況 地塊周邊主要有復興路、綠舟路、綠湖路和淀山湖大道。復興路現狀基本已達紅線寬度 32 米，機非分隔三塊板；綠舟路路幅寬度約 26 米，機非分隔三塊板；綠湖路路幅寬度約 7-11 米；淀山湖大道路幅寬度約 5 米。現狀道路流量較小，通行狀況良好。二、規劃原則 1、以島式組團為單元合理組織車流，既能保證組團相

50、對的獨立性，又能使到發交通具有良好的可達性。2、遵循以人為本，以濱水景觀步道、景觀步橋、宅間步道等組織人流，為行人創造良好條件，使人車互不干擾，人和景融為一體。3、提供充足的交通設施，完善地區公共交通，合理安排內部停車，為社區的發展提供保障。50 三、道路系統 根據朱家角復興路以西東方綠舟以東地區控制性詳細規劃，地塊周邊道路情況如下：規劃道路一覽表 道路等級 道路名稱 紅線寬度（米）隔離帶（米）復興路 32（西 25，東 55）綠舟路 32 主干路 淀山湖大道 42 次干路 綠湖路 32 10 規劃道路紅線索引圖 51 2、內部居住組團道路 6 大島式組團內部車行道路相對獨立，直接與周邊城市道

51、路銜接。內部車行道路直接聯系車庫出入口。內部步行道路為一個有機整體，直接聯系各個組團、各個休閑景觀節點以及住宅出入口。52 四、交通設施 1、公共交通 地塊離軌道交通 20 號線朱家角站僅 1.6 公里，建議今后配合 20 號線運營，開通換乘班車，加強與軌道交通車站的換乘，提高公交的便捷性。配合綠湖路、淀山湖大道的改建，完善地塊周邊公交線網。結合淀山湖北面規劃公交始末站，建議地塊東北角加強與公交始末站的聯系。2、機動車出入口 規劃分別在復興路設置 1 個出入口、綠舟路設置 2 個出入口、綠湖路設置 3 個出入口、淀山湖大道上設置 1 個出入口。出入口交通組織應盡可能右進右出，同時注意保證干道通

52、暢，減少延誤。53 3、停車 根據上海市工程建設規范建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準（DGJ08-7-2006），停車主要以地下為主，低層住宅按照 1.5 個/戶、多層住宅按照 1.1 個/戶配置，公共建筑按照 0.25 個/百平方米配置，小汽車停車規模約 3250 個泊位。居住區機動車停車采用地面和地下、半地下相結合的方式布置。局部抬高組團集中綠化，形成步行平臺的同時利用地形高差設置半地下停車庫。地下車庫主要結合組團主要出入口設置，以達到人車分流的效果，減少干擾，營造休閑的步行空間。非機動車停車按照 0.5 個/戶，公共建筑按照 1.5-2 個/百平方米配置。54 五、交通組織 利用地

53、塊周邊城市道路，有序組織過境交通與到發交通。適應地塊島式組團的布局，單元內道路相對獨立，形成互不干擾的步行系統和車行系統。島式單元之間通過景觀橋梁聯系，平時以人行為主，緊急情況下允許車輛通行，便于日后管理。55 人行流線：主要分為濱河步行道、組團內街巷步道、出入組團主要步行道。濱河步行道：保證公眾對濱水的良好到達性。人們可以從街頭，公寓，公園不同的角落絡繹不絕的來到水邊散步，嬉戲，步道沿水系串聯基地各個組團，形成一體化的環境，鼓勵社區居民活動和交往。組團內街巷步道：主要是各組團內部的交通組織，解決居民步行到戶的需求。出入組團主要步行道：主要結合地塊內集中綠地，形成步行通道，成為居民出入組團的主

54、要活動流線。56 六、交通影響評估 基地用地面積 80.86 公頃，規劃居住戶數為 2324 戶，居住人口約 7000 人，總建筑量為 40.50 萬平方米。公共建筑量為 3.35 萬平方米，主要服務于基地本身。基地采用島式組團布局，交通量適度分解。而基地周邊規劃城市道路等級相對較高，疏解能力較強。結合國內外交通影響評價的實踐，經過對基地項目建設后的交通影響進行初步的分析，本次規劃認為基地的建設基本上不會加重周邊道路及交叉口交通壓力。57 第八節 市政公用設施規劃 第八節 市政公用設施規劃 一、供水 1、現狀 基地現由復興自來水廠供水。沿綠舟路、綠湖路已敷設 DN300 上水管，淀山湖大道下已

55、敷設 DN300 和 DN400 上水管。2、規劃?水量預測 人均生活用水量按 180 升/日計，未預見水量按 10%計，日變化系數取 1.2。預測最大日用水量約為 1660 立方米。?供水設施 復興水廠近期予以保留。遠期待青浦三水廠建成后，該地區將納入青浦區供水管網，復興水廠將予以廢除。規劃沿復興路敷設 DN500 上水管。在居住區內部道路下規劃敷設 DN150 上水管，與城市上水管網接通。58 二、燃氣 1、現狀 基地現由朱家角天然氣高-中壓調壓站供氣。沿綠舟路已敷設 DN300 中壓天然氣管，沿復興路已敷設 DN250 中壓天然氣管，沿綠湖路已敷設 DN150 中壓天然氣管。2、規劃?用

56、氣量預測 人均天然氣用氣指標按 0.25 立方米/.日計，公建用氣量按居民用氣量 10%計。預測日均天然氣用氣量約為 1900立方米。?供氣設施 為完善天然氣供氣管網，規劃沿淀山湖大道敷設 DN300 中壓天然氣管。基地內采用低壓供氣方式，由周邊道路下的中壓天然氣管接入天然氣，往分散設在基地內的中低壓調壓柜將氣壓由 0.4MPa 的中壓天然氣降為 2500Pa，沿基地內道路敷設 DN50-DN100 低壓天然氣管接至用戶。為便于分步建設，在基地內共需設 6 座天然氣中低壓調壓柜。中低壓調壓距居住建筑一般控制 6 米間距。59 二、供電 1、現狀 基地現由淀山 110kV 變電站供電。沿朱盈路、

57、復興路、綠舟路下已敷設電力電纜。2、規劃?用電量預測 用電負荷指標：住宅按 60 瓦/平方米計，公建按 80-100 瓦/平方米計，同時率取 0.6。預計 2020 年居住區用電負荷約為 1.5 萬千瓦。?供電設施 根據朱家角復興路以西東方綠舟以東地區控制性詳細規劃，在基地南側設置 1 座規劃 35KV 變電站。基地內設 3 座 10KV 開關站和 24 座 10KV 箱式配電站。開關站可結合公建或單獨設置。10KV 箱式配電站可結合綠地布置。規劃在綠舟路下加排電力排管。基地內道路下敷設電力電纜。60 三、通信 1、現狀 由朱家角通信機房提供固定通信號線。朱家角通信機房現狀裝機容量 5.9 萬

58、門，實裝 4.9 萬門。2、規劃?需求量預測 固定通信：住宅電話按每戶 2 門計，公建按 1 對號線/80 平方米計，預計共需固定通信號線 5400 對。有線電視：有線電視按每戶 4 個端口計，公建按 1 個端口/100 平方米計，需 1 萬個端口。?通信設施 基地內在淀山湖大道南、復興路西的公建內設置 1 座 POP 點機房，面積約 20-50 平方米。有線電視光信號接入點可結合固定通信 POP 點機房設置。規劃在綠湖路下敷設通信導管 6-12 孔，綠舟路、復興路下敷設通信導管 9-12 孔，在淀山湖大道下敷設通信導管15-24 孔。在基地內部道路下敷設光纜，居住區建筑內部光纖到戶。三、郵政

59、 基地屬朱家角郵政支局服務范圍。為方便住戶的信件包裹投遞、郵政儲蓄、報刊、匯兌等生活需求，居住區內規劃設置 1 座郵政網點。61 四、雨水 1、現狀 基地雨水自流出浜。基地雨水自流出浜。綠湖路、綠舟路、復興路下已敷設雨水管。2、規劃 由于基地內水系發達，調蓄能力較強，雨水宜以自流方式就近排放。為保證排水通道的暢通無阻，加強河道整治和清潔管理。62 五、污水 1、現狀 基地現為農田，內部尚未建立污水收集系統。2、規劃?污水量預測 污水量按平均日用水量的 90%，地下水滲入量按 10%計。預計日均污水量約 1250 立方米。?污水設施 基地屬朱家角污水廠服務范圍。朱家角污水處理廠遠期規模達 3.0

60、 萬立方米/天，近期實施 1.5 萬立方米/天。朱家角污水處理廠尾水水質應符合水體環境質量要求。根據 朱家角復興路以西東方綠舟以東地區控制性詳細規劃，規劃復興路西、綠舟路北設置 1 座污水中途泵站。規劃在綠湖路、綠舟路、淀山湖大道、復興路下敷設污水管 DN300-DN400。六、環衛 按人均 1 公斤/天計，基地內日均生活垃圾量為 7 噸。在基地內設置 1 座小型垃圾壓縮站，建筑面積 80 平方米。小壓站開口直接面向道路，與周邊建筑間距不小于 5米，并設綠化隔離帶。63 七、消防 基地按接警五分鐘內到達責任區邊緣的原則，由現狀朱家角消防站負責其消防安全。基地消防管網依托城市供水管網。按有關規范

61、，消防栓設置一般控制在 100-120 米。區消防、市政、供水、開發單位應協調市政消防栓的規劃建設、日常維護管理，以保證一旦發生火災時能夠可靠啟用消火栓。64 第九節 豎向設計 一、設計原則 第九節 豎向設計 一、設計原則 1、豎向規劃與用地選擇及建筑布局同時進行，使各項建設在平面上統一和諧、豎向上相互協調；2、豎向規劃有利于居住區建筑的布置及空間環境的規劃和設計；3、豎向規劃滿足各項建設用地及工程管線敷設的高程要求，滿足道路布置、車輛交通與人行交通的技術要求，滿足地面排水及防洪、排澇的要求；4、豎向規劃在滿足各項用地功能要求的條件下，盡量利用原有地形地貌，避免高填、深挖，減少土石方、建(構)

62、筑物及擋土墻、護坡等防護工程數量。二、地形地貌的利用 二、地形地貌的利用 本基地內部現狀基本為農田和水域，現狀地形平坦，西北略高，南側略低，高程最低 3.2 米最高 4.1 米平均約 3.8米。規劃保持地形地貌的江南水鄉風韻，基本保持平坦、開闊、河道縱橫、大水面的格局。三、道路豎向控制 三、道路豎向控制 參照控制性詳細規劃，規劃城市道路中心線吳淞高程 3.73.8 米左右，路側邊溝、路緣石根據不同的路幅寬度、場地標高綜合確定。內部道路與城市道路銜接一般以滿足城市道路高程斷面要求，內部道路在地塊內滿足不同場地的設計要求。四、河道豎向控制 四、河道豎向控制 根據水務專業規劃，基地內部水系常水位與區

63、域保持一致，為吳淞高程 2.5 米；堤岸頂高程一般控制在 3.7 米以上，親水步道、平臺等設施按照實際設計需要確定，一般不低于 2.6 米。根據規劃及現狀水系平衡，依據相關專業規劃，水系營造需挖方約 25 萬立方米。五、場地豎向平衡 五、場地豎向平衡 現狀室外地坪最高 4.2 米，最低 3.7，平均場地高程約 3.9 米。規劃室外地坪最高 4.5 米，平均高程 4.2 米，根據島式組團的設計理念，一般島式組團的場地中央最高，按照場地的性質適用不同的坡度向四周降坡。按照平均高程設計，基地內除水系外場地需填方約 24.5 萬立方米。一般場地適用坡度參照標準：密實性地面和廣場 0.33.0%廣場兼停

64、車場 0.20.5%65 室外場地:1、兒童游戲場 0.32.5%2、運動場 0.20.5%3、雜用場地 0.32.9%綠地 0.51.0%按照水系營造、場地設計的方案，估算基地內整體挖方量為 25 萬立方米，填方量為基地內 24.5 萬立方米，結余土方量可以作為周邊道路填方，基本做到土方就地平衡。66 第十節 分期建設規劃 第十節 分期建設規劃 1、建設啟動區 建議水系框架及基地西南側結合本規劃進行城市設計的兩個組團，作為基地建設的啟動區，打出“生態、人文”品牌，快速吸引中高端市場的目光。2、穩步發展區 建議建設啟動區北側，臨綠湖路兩個組團、社區中心以及生態綠島作為基地穩步發展區，煥發持續的

65、魅力。3、建設成熟區 東北部兩個組團，完善公建配套，突出“宜居”的永恒追求。67 第五章 規劃控制第五章 規劃控制 第一節 土地使用 第一節 土地使用 規劃總用地為 80.86 公頃，其中住宅組團用地 43.00 公頃，公共服務設施用地 4.60 公頃，集中綠化用地（含水域）24.06 公頃，道路用地 9.20 公頃。規劃用地構成表 規劃用地構成表 用地性質 用地面積（公頃）占比例（%）住宅組團用地 住宅組團用地 43.0 53.18 公共服務設施用地 公共服務設施用地 4.60 5.69 道路用地 道路用地 9.20 11.37 集中綠地（含水域）集中綠地（含水域）24.06 29.76 總

66、計 總計 80.86 100.00 68 主要經濟技術指標表 主要經濟技術指標表 項目 單位 數值 百分比（%）人均面積（平方米/人）總建筑面積總建筑面積 萬平方米 40.50-住宅建筑面積住宅建筑面積 萬平方米 37.15 91.73 53.1 公建建筑面積公建建筑面積 萬平方米 3.35 8.27 4.8 居住小區公建建筑面積 萬平方米 0.81 街坊級公建建筑面積 萬平方米 0.14 其他公建建筑面積 萬平方米 2.40 人口毛密度人口毛密度 人/公頃 87-人口凈密度人口凈密度 人/公頃 120-住宅面積毛密度住宅面積毛密度 萬平方米/公頃0.46-住宅面積凈密度住宅面積凈密度 萬平方

67、米/公頃0.86-居住區建筑面積毛密度（容積率）居住區建筑面積毛密度（容積率）萬平方米/公頃0.50 建筑密度 建筑密度%21.5 綠地率 綠地率%42.2 居住戶數居住戶數 戶 2324-居住人數居住人數 人 7000-B、C 地塊規劃地上建筑面積為 40.50 萬平方米，其住宅建筑面積為 37.15 萬平方米，公建建筑面積為 3.35 萬平方米。B 街坊：規劃建筑面積 19.41 萬平方米，其中住宅建筑面積 17.28 萬平方米，公建建筑面積 2.12 萬平方米。C 街坊：規劃建筑面積 21.11 萬平方米，其中住宅建筑面積 19.88 萬平方米，公建建筑面積 1.23 萬平方米。69 第

68、二節 地塊劃分 第二節 地塊劃分 延續上層次規劃地塊劃分方式，以中央景觀河道中心線為街坊的劃分依據，對 B、C 地塊的街坊邊界根據方案構思進行合理調整。70 第三節 地塊控制 第三節 地塊控制 貫徹島式組團的理念，開發建設既要有長遠的整體規劃，又要有階段性、靈活性的控制，在總量不變的前提下，允許島式組團的邊界、水系邊界根據具體實施方案進行調整，使開發建設總量與市場吸納達到有機的平衡。各地塊控制指標表 各地塊控制指標表 建筑后退紅線（米）地塊編號 用地面積用地性質容積率 建筑密度（%）建筑高度（米）綠地率（%）東 南 西 北 機動車出入口方位泊車位（個）B-1 1.69 RC 0.9340 18

69、 25 3-3 N,E 40-B-2 37.57R1 0.4610 18 43 3 3-3 N,E,S 1468-B-3 0.73 RS 0.7538 35 3 N 15 B 地塊合計 40.0 1523 C-1 38.79R1 0.5128 18 43-3 3-S,W 1695 C-2 1.58 RC 0.5 28 18 30-20-C-3 0.49 RC 0.9133 18 30-3-W-12 C 地塊合計 40.86 1727 71 地塊控制圖則 72 地塊控制圖則 73 第六章 建筑空間規劃第六章 建筑空間規劃 第一節 空間布局 1、整體布局 第一節 空間布局 1、整體布局 按照打造精

70、品、適應市場的要求，B、C 地塊根據不同功能分區對建筑形式的要求，以及從整體環境景觀塑造方面考慮，臨近中央景觀河道以及海源別墅的區域，以不同風格形式的獨立住宅為主，西側、北側外圍以布局聯列住宅為主。整體建筑布局遵循保證每個住戶擁有充足的陽光、良好的通風、建筑空間整體統一、富有層次感和韻律感的原則，且保證居住空間和公共服務設施空間布局各具特色、對比鮮明。2、居住建筑空間布局 2、居住建筑空間布局 借鑒朱家角江南水鄉居住模式和神韻，采用集約化的布局模式，壓縮交通空間和消極空間（確保日照間距），擴大公共空間和綠化空間的面積。增加居民享受陽光、空氣、景觀的機會。3、公共建筑空間布局 3、公共建筑空間布

71、局 公共設施建筑通過空間組合以及與綠化景觀的關系突出了功能帶的空間形式，同時通過靈活多變的造型，打破居住建筑的秩序和節奏，成為靈動的音符。其中社區中心成為整個區域的焦點與核心。74 4、日照分析 4、日照分析 通過計算機軟件分析，均符合國家及上海市的規定。75 第二節 建筑設計 1、住宅建筑設計 第二節 建筑設計 1、住宅建筑設計 多層住宅 根據本案房產開發的特點，多層住宅主要為一梯兩戶，面積 100 平方米左右。戶型以兩室兩廳為主，平面布置力求動、靜分區，內、外有別，減少干擾。以較大面積的起居室為中心組織家庭活動，并保證擁有良好朝向和視覺景觀，保證空間使用功能的獨立性和私密性。房型平面根據居

72、民的生活習慣及氣候特點，將起居室和主臥室布置在南側，明廳、明廚、明衛，便于組織自然通風。住宅設計理念 意向照片 76 聯列住宅 住宅造型吸取傳統與現代風格結合的住宅造型語匯，結合江南水鄉傳統地方風情，力求親切、新穎。細部處理突出磚砌傳統工藝，追求水平向凹凸變化，注意壓頂，窗臺，窗楣等部件的精細雅致；頂部選用坡頂造型，選用比較雅致的深灰色瓦；屋頂與基座間的中段墻面采用外墻淺色涂料，利用材料質感和色彩塑造典雅、大氣的建筑風格。77 獨立住宅 以創造出具有高層次、超前性、示范性、科學性的可持續發展的新型室內外空間環境、生態環境、人文環境為設計指導思想，力爭在建筑形式、建筑技術及材料設備的使用上有所突

73、破，達到先進性及新穎性，增加高科技與新技術含量，起到示范作用，滿足居民現代居住生活的發展要求。低密度住宅單體面積從 200-300 平方米不等，主流面積 250 平方米左右，滿足居民對戶型的多樣化選擇。組合形式以單體組團式發展為主，群體圍合成形成了相對獨立的開敞流動組團空間，為居民的室外活動與交往提供一個活動場所。建筑采用大開間體系，使用輕質隔墻材料分隔空間，提供了更大的靈活性和更廣的適應性。在建筑設計上設有多種套型，為不同需要的家庭提供多元化的選擇。戶內設計以較大面積的起居室（家庭室）為中心組織家庭活動，且各戶起居室（家庭室）均有良好的正南陽光和視覺景觀。起居室在戶內位置恰當，有效地減少了交

74、通穿越，保證了空間使用功能的獨立性。78 不同類型住宅建筑平面設計 79 80 81 2、公共建筑設計 2、公共建筑設計 整個片區內公共建筑統一設計，力圖達到風格統一而又結合不同功能要求各具特色。整體采用現代風格，局部小尺度吸收傳統建筑空間和符號元素，在傳統的基礎上有所發展和傳統精神的發揚。公共建筑形式新穎，功能完備，布局合理、美觀舒適。社區中心建筑群體考慮現代生活的復合化集成化，將多種功能壓縮在一起，形成一個立體交叉的復合功能休閑娛樂綜合體，整合商業、影視、娛樂和體育健身功能，使未來都市居民的城市生活品質得到提升。沿復興路、淀湖大道布置綜合商業等，打破傳統建筑布局的平面功能分割模式，采用各種

75、功能集中整合的開發策略，希望以此提升本地塊開發潛力和前景，使之發展朱家角生態居住區域富有活力的公共活動中心。建筑采用新穎現代風格造型，強調剖面空間設計，利用空間和功能的立體分布和三維交叉，既形成了豐富的內外部空間，更能體現復合緊縮的都市休閑商業特性。有公交支持商業中心 社區中心 內港商業中心 82 3、新技術應用 3、新技術應用 規劃節能技術 節能：通過科學的規劃布局、建筑朝向等設計手段，提高建筑維護結構保溫隔熱性能，減少能源消耗。節水：充分考慮水資源開采利用與補給的平衡關系，通過分質供水，推廣運用節水器具等；節材：推廣可循環利用的新型建筑體系和高性能、低材耗的建筑材料，減少環境污染。在設計景

76、觀水體注意日常管理和維護，防止水資源流失，就可塑造舒適、宜人的居住環境。規劃采取以下措施：雨水利用：將住區內屋面和路面的雨水收集、處理、儲存，再作為雜用水回用，或將徑流引入住區中水處理站，中水處理滿足國家標準，作為中水水源之一。對不便收集的雨水，宜通過綠地和滲水型地面鋪采經土壤滲透凈化后涵養地下水，以促進水土保持。景觀水：景觀水自然融匯在綠化和建筑之間，岸型曲線流暢，水面與地面接近，景觀用水為流動循環水，可通過物理方式、化學方式、微生物方式或生態方式進行水處理。建筑節能技術 高新技術的含量是決定片區生活環境質量的重要因素。根據住區人居環境研究課題的較新成果、充分的市場調查以及房產市場的發展態勢

77、，建議廣泛考慮并使用高新技術使本案在宏觀與微觀層面上均達到先進、新穎的目的。房屋建筑外保溫系統的應用：墻體外保溫采用無空腔體系聚苯顆粒膠粉保溫系統，不但有效地起到保溫作用外，經濟性、耐久性、安全性及抗裂性能均達到較高水平。新型門窗材料的應用:采用彩色噴涂斷熱型鋁合金中空玻璃門窗，公建玻璃幕采用 LOW-E 中空玻璃，提高保溫、防風、防滲性能，節約能源并減少光污染。新型屋面材料的應用:采用熱型屋面防水材料，提高保溫、防水、耐老化性能，做到屋面材料無污染。新型給水管材的應用:冷水給水管擬采用不銹鋼 PPR 管，熱水管擬采用 PPR 管，直飲水管采用襯不銹鋼 PPR 管，節能、耐腐、耐用、污染小。新

78、型排水管材的應用:室內排水管材采用 UPVC 管，室外排水管采用混凝土管，耐腐、節能鋼材。太陽能的充分利用：陽光房，混凝土墻，太陽能集熱管等被動式太陽能利用手段易于實施，符合地域條件；太陽能光電板，可調節百葉等主動式太陽能利用裝置，在經濟條件允許的情況下可進行積極嘗試。83 84 項目投資測算 項目投資測算 本規劃將項目的總投資分為土地獲得及開發成本、開發前期費用、建筑安裝工程費等幾大類，具體測算如下：項目 投資成本估算(萬元)一 土地成本（含毛地轉讓費用，交易手續費，前期規劃研究費，政府配套費等）160000 二 開發前期準備費（政府規費、設計及咨詢費、投資、施工監理以及招投標代理費等）20

79、000 三 建筑安裝工程費 180000 1 住宅 160000 2 商業（沿街商業）20000 四 室外附屬工程 55000 五 開發間接費（管理費、利息等）60000 六 不可預見費 10000 總投資 480000 估算項目總投資約 480000 萬元。85 附 1：評審會議紀要 附 1：評審會議紀要 上實朱家角項目上實朱家角項目 B,C 地塊生態居住區修建性詳細規劃評審會會議紀要地塊生態居住區修建性詳細規劃評審會會議紀要 會議時間：2009 年 1 月 22 日 下午 1：30 會議地址：區規劃局 318 會議室（華青南路 757 號）會議議題：上實朱家角項目 B,C 地塊生態居住區修

80、建性詳細規劃評審會 與會專家：趙萬良、周云、李京生、劉宇揚。與會部門：區發改委、信息委、民防辦、水務局、環保局、房地局、規劃局、消防支隊、交警支隊、綠化署、有線網絡電視、供電所、朱家角鎮人民政府。會議由區規劃局副局長薛鋒同志主持，會議首先進行了上實朱家角項目 B,C 地塊生態居住區修建性詳細規劃的匯報，然后與會專家及各部門分別發表了意見和建議，現整理如下：1、相關政策規定方面。、相關政策規定方面。該項目的規劃定位及開發強度應遵循國家對于土地的集約節約利用政策和關于住宅建設的“9070”規定，應多倡導低密度住宅的概念，盡可能少提及別墅概念。2、用地結構方面。、用地結構方面。A,B,C 三個地塊總

81、用地超過 1 平方公里，地塊劃分偏大。3、開發強度方面。、開發強度方面。現行方案的人口規模達 7000 人之多，如果提高容積率，考慮 9070 標準，人口規模將成倍增長，各類公建配套設施也應詳細考慮。4、道路系統方面。、道路系統方面。1）組團式的布局是規劃的特色之一，但這種布局相應導致了在城市交通干道及次干道上設置了較多的出入口。減少城市干道的主要出入口設置，建議對周邊城市交通作交通影響評估。2）在道路設計上，盡端道路長度大大超過相關規定，不利于緊急情況下的疏散；特別 2 個遠離城市道路的島區，過長的盡端造成對住戶的干擾。從規劃的整體性考慮，建議相鄰組團間有機動車道連通。3）公共交通方面，作為

82、修詳階段，應具體落實公交站點及場所，而不僅僅停留在建議層面。5、公共設施方面。、公共設施方面。6、綠地系統方面。、綠地系統方面。86 1）根據上海市綠化條例的有關規定，各類建設項目的綠地率是根據土地的用地性質確定的，作為生態居住區，綠地率應在 35以上的基礎上加以提高，提升小區品質。2）幼兒園綠地率應不小于 35。3）“豎向設計”中對地下車庫的標高控制應予以明確。根據上海市新建住宅環境綠化建設導則要求，地下建筑上方綠地的覆土層應1.5 米。4）屋頂綠化等多種形式的立體綠化應予以明確要求，特別是公建項目。7、水系方面。、水系方面。1）區域內的水系格局發生變化，須委托相應資質的規劃設計單位作水系調

83、整方案，作專題研究論證。區域內的骨干水系有被設計成景觀河道，須注意保證河道的最小過水斷面，最小斷面應不小于朱家角鎮淀浦河北圩水系規劃中要求的河道控制要素，同時除必要的水面率外，還須保證片內河道的暢通，并與外圍河道連接狀態良好。2）親水平臺、碼頭、護岸、橋梁等在河道管理范圍內的建設項目均應向水文局報批。3）應明確污水接入現有污水管網接入點的標高，以及現有污水管網管徑是否允許接入 1250 立方米/天的污水量；同時應明確盈珠路、綠舟路、淀山湖大道、復興路下污水管網實施年限，建議結合規劃道路實施，同步落實雨、污水以及自來水管網管徑、走向和豎向設計。沿綠舟路、盈珠路已敷設的供水管徑應改為 DN400。

84、4）區域內水系較發達，大型地下空間離河道比較近的，要作專題防汛安全論證。8、消防方面、消防方面 1）道路設計可細化些，應保證消防車道（不小于 4 米寬）可到達每戶單元入口處，盡端式消防車道應設計回車場地，道路的承載要求，尤其是橋梁，作為消防車道設計使用時，應滿足消防車的承載能力。對部分建筑，當規范要求設環形車道或沿建筑兩長邊設消防車道等時，應設環形消防車道，或沿建筑兩長邊設消防車道。消防車道的轉彎半徑也應按規范作明確要求，對主要通道保證兩條車道要求。2）市政公用設施規劃中對供水狀況應再細化說明。按民用建筑水滅火系統設計規程，地塊整體消防給水設計應滿足市政兩路進水。9、有線電視網絡方面、有線電視

85、網絡方面 提供一間 20 平方米左右的有線電視單獨機房。過橋的請預留有線電視單獨管道。有線電視為單獨管道與線路，不與別的弱電同溝井。公建設施如要求要安裝有線電視的，請在圖紙上標明。87 10、供電方面、供電方面 1）B,C 地塊的電力配套規劃方案應與 A 地塊相銜接，并根據最新調整后小區建設總體規模及相關經濟技術指標，其總體的供電規劃方案亦應調整。2）本案中對用電負荷的預測偏小。對于住宅類獨立別墅負荷計標按 100120w/m2 計，公建類應按商業、辦公、學校等不同功能采用不同的負荷密度標準。3）根據小區的用電負荷總量預測確定小區內控制預留 10kw 開關站的數量。開關站的設置位置應滿足規劃、

86、環保等相關技術要求，應靠近其供電范圍的負荷中心道路旁邊，與住宅間距應滿足 12 米以上間距。4）文本中供電系統規劃圖中盈珠路目前沒有電力電纜及排管，應給予規劃預留。11、節能環保方面、節能環保方面 超過 20 萬平方米的建筑需做節能評估報告。建議結合相關排水專業規劃，說明地塊污水管網的建設與地塊開發的相互匹配性。開關站、變電站、垃圾中轉（壓縮）站、污水提升泵站等市政相關配套設施的選址與居住區應保持合理距離，以符合環保要求，同時應結合規劃編制規劃環評。12、通信方面、通信方面 1）固話、通信數據機房等應充分預測，最好安排 2 個，面積 1015 平方米。2）建議對移動通信基站，結合周邊的資源作合

87、理安排。13、民防工程方面、民防工程方面 1）按國家有關規定，地上建筑面積在 7000 平方米以上的民用建筑建設項目應按規定或規劃要求修建抗力等級為五級（含）以上的民防工程。2）9 層以下的民用建筑，基礎埋深超 3 米（含），按首層建筑面積配建；基礎埋深不超 3 米，按地上總建筑面積的 2配建。3）民防工程配建建議統一規劃，集中配建，分期辦理地面結建手續。民防工程功能以二等人員掩蔽為主。請規劃編制單位根據以上內容進行調整修改，落實本次會議專家與部門的意見與建議。青浦區規劃和土地管理局 2009 年 2 月 7 日 88 附 2：關于評審會議紀要的落實情況的說明 附 2：關于評審會議紀要的落實情

88、況的說明 1、關于“90/70”政策及開發強度：上實集團提出，本項目是在國家出臺“90/70”政策之前啟動的，其中 A 地塊已經建成，B、C 地塊定位為低密度住宅，地塊容積率為 0.5。2、關于地塊劃分：本次修建性詳細規劃遵循上層次控制性詳細規劃的地塊劃分方式，對控規規定可以調整的局部要素進行了設計優化。3、關于道路系統：根據評審意見對內部道路系統進行了優化，在保持合理地塊劃分的基礎上，形成內部環路，減少盡端路，減少機動車出入口。并針對本項目單獨進行交通影響評估。4、關于市政設施：按照相關意見，對電力、污水等系統規劃進行了優化，通信等有關詳細設施用房配置需在下階段擴初設計中落實。5、關于水系、環保：水系規劃、環保評估作為單獨項目由建設方委托其他專業設計單位進行。