大連中信上海路商業(yè)地產項目市場定位營銷策劃方案（144頁）.ppt
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大連中信上海路商業(yè)地產項目市場定位營銷策劃方案（144頁）.ppt
1、大連中信上海路項目 市場定位策劃提案 2007/12/132007/12/13 提案匯報框架 總結論 總結論說明 系統(tǒng)分析 用地 市場 發(fā)展商 規(guī)劃條件 政府政策 定位細化結論 市場 產品 操作 是什么? （what） 為什么? （why） 怎么做? （how） 總結論：復合型城市生態(tài)街區(qū) 復合多種物業(yè)類型、高檔為主 并具有中一定彈性 城市從城市的角度定位的，開 放的，24小時的 生態(tài)技術上可持續(xù)發(fā)展，不同 功能之間互補與共生 街區(qū)道路與城市道路是連接的， 具有引入人流功能的，各地塊相 對獨立 what 核心要素分析？ 舊城中心/開放性高/線性空間 區(qū)域升值 價值深層挖掘 風險分散 吸引有效購
2、買力 造勢 復合 城市公共空間 亮點 持有 核心要素 主要目的 主要手段 區(qū)域認可度不高 缺乏提升價值的現(xiàn)成資源 地價高/成本高 周邊價格低/高端競爭激烈 高端消費不足 單一物業(yè)面臨的市場風險大 品牌/利潤/資金回收統(tǒng)一考慮 what 物業(yè)分布示意 what 物業(yè)分布示意 豪宅 酒店式公寓 辦公 商業(yè)（地上）娛樂 酒店 公寓式酒店 會展 學校 地下賣場 1.50.8352120.614 what 總平面圖 what 分析圖 what 剖面圖（地上地下） what 分期開發(fā)建議 what 系統(tǒng)分析 Why? 為什么？ what 系統(tǒng)分析 市場 政府 政策 規(guī)劃 條件 發(fā)展 商 用地 如何深入 挖
3、掘價值？ 如何創(chuàng)造城市意 向（city image）？ 如何吸引有 效購買力？ 如何操作？ 如何持續(xù)升 值與繁榮？ why 城市尺度 地塊內部 why 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 地段認可度不高 CBD（中山廣場、天津街一 帶） 青泥洼 西安路 星海廣場 老城區(qū) 大連市政府和體育場一定 程度上有區(qū)域參考性 高爾基路對于大連本地人 和外地人其認可度并不高 why 本項 目 用地 規(guī)劃條件 市場 發(fā)展商 政府政策 土地成本高 土地費用預計共6 億元（其中土地出 讓金為1661萬元） 樓面單價為3547元 /平方米 單方成本在10000 元/平方米左右 總價單位造價 （萬元）（元/平方米） 一、土地費用一、土地費用60,00060,0003,5473,547地價及動遷費 二、前期費用二、前期費用8,3588,358494494 （一）前期工程費6,791401市政交費 （二）勘察設
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