1、猛追灣城市更新項目 商業定位 Part-1.Part-2.Part-3.項目研究 對標案例分析 項目定位及業態規劃 項目占位 根據政府天府錦城發展規劃，猛追灣片區改造建設三大主題：市民休閑、市井文化、時尚運動 天府錦城“十景”成都十大重點工程之一、“中優”戰略支撐性項目 天府錦城 文殊坊文創區 猛追灣市民休閑區 天府錦城建設主題：寬窄巷文化旅游區 天府文化公園“老成都、蜀都味、國際范”浣花溪歷史風景區 天府錦城城市設計：大慈寺文化商業區“十景、四園、一帶”錦江岸文化交往區 武侯祠三國城文化旅游區 水井坊酒文化旅游區 城市有機更新：對城市中已不適應一體化城市社會生活的 地區作必要的改建，使之重新
2、發展和繁榮。音樂坊音樂旅游區 包括對建筑物等客觀存在實體的改造、生態環境、空間環 境、文化環境、視覺環境、游憩環境等的改造與延續。中優區域典范 城市更新樣板 城市有機更新：保持街巷格局、維護城市肌理 項目主題開發：優化升級業態、注入新鮮活力 核心開發思路1：歷史記憶點挖掘 猛追灣文化記憶開發的最大價值點在當代而非古代 市井生活、休閑娛樂和工業風文創是猛追灣的三大當代文化標簽 約874年 約1643年 清朝年間 1950年代 80-90年代 2018年 歷史溯源 河水急轉 船舶急追 得名猛追灣 張獻忠被大慈寺武 僧“猛追”至此 刑場之地 一片荒野 大型國企 工業建設 游樂園、游泳池 城區退二進三
3、 老城稍顯沒落 一代人的快樂記憶 50年代至今 80-90年代 80年代至今 00年代至今 工業文明記憶 時尚文創園區 休閑娛樂中心 城市歡樂陣地 美食茶歇棋牌 市井休閑生活 成都第一高塔 城市地標名片 人民紙箱廠、69信箱 游樂園、游泳館、活水公園、川劇院 望平街、香香巷、河濱茶鋪 天府熊貓塔 核心開發思路2：最大限度保留當地市井印跡 最大限度保留猛追灣的市井印記，注入新的內涵實現活力再生 游樂園的歡樂時光 錦江畔的悠閑午后 香香巷的味覺記憶 核心開發思路3:融入春鹽商圈發展大版圖，借勢成華區文創產業發展方向，成為城市豐富形態的有機補充 項目距太古里僅300米，步行5分鐘可達，可借勢春鹽商圈
4、步行客群游逛到訪，規避項目自身交通直達條件限制 400m 前峰路換乘站 停車困難 號線在建）現有地面停車位僅80個，地下停車設施缺 400m 乏，車位嚴重不足 建設北路（號線在建）紅星 地鐵無法直達 除紅星橋外其余站點位置均在直達范圍外 400m 紅星橋站位于物業分散的北側端頭位置，新鴻路 400m 號線在建）市二醫 僅部分目的性客群可乘地鐵直達 春鹽核心商圈 太古里 例 春鹽商圈輻射范圍內 300米 春熙路換乘站 玉雙路換乘站 號線在建）地鐵2號線 地鐵3號線 地鐵4號線 地鐵6號線 地鐵換乘站 地鐵站 借勢商圈現有客群 項目距太古里僅300米，步行可達 東門大橋 春鹽商圈典型客群分析 客戶
5、年輕化、高頻、追求時尚、社交聚會目的顯著；旅游客群對流量貢獻巨大 20-40歲時尚客群聚集 核心商圈 年輕客群 到訪頻次高，追潮流愛美食 20-39歲 2.1次/月到訪頻次 45%社交約會目的45%購物目的 2.5倍美妝4倍美食 次數 654元/單次消費 54%72%其他年齡 IFS 太古里 以社交聚會為主要到訪目的 旅游客群占比高 IFS/王府井 太古里 24%41%25%22%45 旅游客群 都市客群 1%6%58%6%6%12%1%1%按客群類型 按消費貢獻 專柜購物 超市購物 美食餐飲 娛樂運動 兒童娛樂 社交約會 區域產業現狀及趨勢分析 項目區域內及周邊存在大量年輕化潮流時尚客群 內
6、部節點吸引潮流時尚青年 周邊區域年輕化客群多 項目位于成華文創發展軸 周邊文創園區林立，存在大量年輕化客群 項目三公里內有三大高校 339 Space 貳麻酒館 電子科大 東郊記憶 紅星路35號 美食街 U37 iBox 四川大學 四川音樂學院 祥和里 香香巷 大學 文創園區 項目定位猛追灣 新畔老街巷，最成都時尚青年匯聚的最活力街巷 旅游達人尋覓的最市井體驗 原創設計、網紅餐飲、跨界運動、文化體驗 客群定位 本項目將以潮流時尚客群為主力核心，旅游客群為重要成員，區域居民為補充客群 核心客群 潮流時尚客群 重要客群 旅游客群 補充客群 區域居民 春鹽商圈、339、年齡：20-39歲 園區中大量
7、存在 高地緣粘性，鄰里級消費升級 春鹽商圈、太古里中大量存在 希望體驗本土文化與成都休閑 生活 的訴求 關注點：設計感、潮流、生活方式、社交 消費特征：社交聚會頻次高 本土文化與休閑生活方式的實 踐者 Part-1.Part-2.Part-3.項目研究 對標案例分析 項目定位及業態規劃 對標案例研究-香港荷李活道 對標連接市中心關鍵節點的城市更新項目，在舊歷史建筑及文化的基礎上，挖掘新興業態 香港荷李活道 區位：香港城市核心區域，連接中環與上環，緊鄰香港餐飲、酒吧街區蘭桂坊與 SOHO區（與本項目區位條件類似）歷史建筑：文武廟、中區警署建筑群等 主要業態：古董文玩：古董文玩店 藝術畫廊：原創畫
8、廊 原創設計：原創設計、原創潮牌店 休閑餐飲：餐酒吧、咖啡廳、特色餐飲 對標案例研究-香港荷李活道-業態發展 荷李活道業態與周邊區域協同發展，聚焦重點業態 發展 補充 延續 融入 中央商務區 國際時尚區 老香港街區 創意SOHO區 發展藝術氛圍 補充原創設計 延續市井文化 融入休閑氛圍 藝術畫廊 原創設計 古董文玩 休閑餐飲 Yan GalleryKumquat GalleryArt Supermarket萬玉堂 Tom Dixon松心閣 有明堂 Dragon-i元創坊 208 Duecento OttoWagyu Kaiseki Den繼遠古美術 對標案例研究-香港荷李活道-業態發展 街區更
9、新應充分考慮其全時的可游性，日間、夜間業態相互補充，給街區帶來活力 Am.9:00 Am.12:00 Pm.6:00-Am.2:00 上午：喝咖啡，賞藝廊，逛潮店等 時尚青年 愛好藝術與設計 注重生活美學與品質 游客 下午：游覽古董街、文武廟、元創方，打卡知名餐廳等 游覽旅游景點 打卡知名商鋪 體驗美食與夜生活 駐港外籍人士 晚上：餐廳品嘗美食，酒吧派對聚會等 社交需求 各類藝廊聚焦當代藝術 夜生活愛好族群 設計師店鋪吸引青年 酒吧街區帶來夜間活力 對標案例研究-香港荷李活道-建筑及公共空間 依托區域標志性舊建筑進行改造，制造景觀亮點，同時打造節點性景觀記憶點 舊改項目-“香港創意新地標”PM
10、Q元創方（前警察宿舍）改造亮點：在盡可能保留警察宿舍原貌基礎上，運用現代元素，如加 裝玻璃穹頂、設置景觀小品等打造原創藝術空間。街頭景觀節點 建筑外立面裝飾 街頭涂鴉 新外立面改造 案例借鑒-日本東京自由之丘 東京自由之丘云集上千家創意小店，尤其以眾多集中的網紅甜品店而聞名，吸引國內外食客前來打卡。日本東京自由之丘 自由之丘是東京西南部有名的高級住宅區，被民眾選為最向往的居住 區之一。這里的許多街道以植物命名，例如洋蘭通、若草通、楓樹街、栗子樹 通等，可想而知環境有多美。街邊聚集了1000多家個性十足的生活雜貨店，是文藝青年閑逛的好 去處。這里還是東京美食甜品的集中區域，以法式甜品為主，有“甜
11、點森林 之稱”，對于吃貨來說是不可錯過的享受甜品的圣地。日本栗子蛋糕創始店Mont-Blanc素食甜品店T s LOMO相機主題雜貨店Popeye來自神戶的水果塔a la campagne豆乳甜甜圈Hara DonutsPart-1.Part-2.Part-3.項目研究 對標案例分析 項目定位及業態規劃 項目現狀形態分析 核心運營思路：針對國稅局、海洋館兩個關鍵節點及五個區域進行亮點打造，串聯整體動線 海洋館、成華公園 開敞空間 場館式建筑 339 地標建筑 酒吧聚集地 祥和里 知名美食街 國稅局、紙箱廠 緊鄰太古里 建筑可改造性高 天祥濱河路節點二 現狀市井文化展示節點 上灣區 天祥濱河路節
12、點一 望平濱河路 連續街鋪集中區域 聯排店鋪 開敞空間、構筑物分散 宜打造目的性商業 大面積外擺空間 下灣區 緊鄰太古里，大量連續街鋪 宜打造游逛性街區 項目發展策略“一灣一園一塔”串聯，“雙核五片”猛追灣城市休閑區 派對秀場 最燥成都夜生活目的地 深夜食堂 最火成都本土美食 城市會客廳 天府錦城萬巷更新展廳 記憶走廊 最真記憶中的老成都 甜品博物館 最美網紅甜品聚集區 追夢游樂園 最潮運動打卡圣地 原創土壤 最in本土原創設計 招商亮點 尋覓城市匠人匠心 挖掘成都最i 本土美食 引入重點連鎖品牌 樂 樂 茶 王亥：用設計完成老成都記憶的有機更新 張師鱔魚面 鐘水餃 星 巴 克 See Saw
13、 莊祖宜：美食作家的成都美食匠心 青年火鍋“雙核”節點1：城市會客廳 改造策略：點位：現國稅大樓、紙箱廠 國稅大樓：植根于周邊客群定位，利用國稅大樓空間，在1F打造猛追灣城市更新展 廳；2/3F引入方所，4-7F上引入辦公；紙箱廠：因紙箱廠區域封閉內向，對原有區域該區域進行改造，引入方所及IP主題店，更新為文創+人文餐飲集合。現狀 改造后 國稅大樓 紙箱廠 紙箱廠 國稅局 擬改造建筑面積 產權面積（）鋪面總數（間）現有業態及面積占比 現狀 改造后/政務辦公 片區1-望平濱河路段 發展方向:原創土壤（業態：原創設計師零售、輕餐飲）本土原創設計師店：依托太古里-春熙路商圈時尚 定位，引入本土原創設
14、計師店，打造區域本土時尚 亮點，形成優勢互補；望平濱河路段 餐飲業態互補：依托該區域本身成熟的香香巷美食 文化，國稅局、紙箱廠等文創、產業資源，植入輕 餐飲業態，實現餐飲業態升級。收儲店鋪現狀統計 鋪面總數 產權面積（）現有業態及面積占比（間）茶樓 70.3%零售11.2%按摩5.7%文印店7.4%社區用房5.4%151489.06片區2天祥濱河路段節點 發展方向：甜品博物館（業態：甜品）區段店鋪內部面積較小，且層高較低，外擺區 域較大，規劃打造成都“甜品博物館”，統一 打造最美玻璃房子外擺區域，形成亮點。天祥濱河路段 節點一 改造后 現狀 收儲店鋪現狀統計 鋪面總數 現有業態及占比產權面積（
15、間）9茶樓 100%232.57現狀 改造后 片區3：天祥濱河路段節點二 擬保留的理發鋪 發展方向：記憶走廊 天祥濱河路段（業態：生活方式、潮流配套）節點二 網紅打卡點：此區段為連續3家店鋪，展面 較長，可利用環境打造拍照點、記憶點 保留市井文化項目：保留項目現有老手藝理 發，引入最新潮流體驗業態形成反差記憶 收儲店鋪現狀統計 鋪面總數（間）現有業態及占比產權面積（）茶樓 33%紋身店 33%婚慶店 33%3 144.34 片區4：祥和里 發展方向：深夜食堂（業態：特色餐飲、網紅餐飲）美食餐飲：依托祥和里本身具備的特色餐飲屬性，盡可能的豐富業態品類，引入高人 氣鬼飲食，打造成都最有影響力的深夜
16、食堂。改造后 現狀 祥和里 收儲店鋪現狀統計 鋪面總數（間）產權面積（現有業態及占比）現狀 改造后 以餐飲、小零售及生活 配套類業態為主 33 1199.77 辦公節點1：通美大廈 發展方向：短辦萬匯空間 發展策略：依托紅星路35號電子科大，打造文創、高新科技產業聚集地；基于目 前零散收儲的單元，無法對樓宇內部改造，僅對單元內清理，以市場價格出租；待 后期整體收儲后，整體改造作為萬匯空間來運營，定位文創及科技新媒體產業。通美大廈 改造后 現狀 通美大廈 收儲物業現狀統計 樓層分布 產權面積（9979）現狀 改造后 4-21F 辦公節點2：藍色港灣 發展方向：健身業態 發展策略：依托周邊社區及成華公園及濱河跑道，此區段已成為市民健身、跑步熱 門區域，建議以此為重要節點，引入運動類業態?，F狀 藍色港灣 藍色港灣 收儲物業現狀統計 樓層分布 產權面積（）約1400（1F有獨立門廳）2-4F T H A N K S 謝 謝 聆 聽
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