1、無錫太湖如院2019年營銷策略報告2019年7月目錄城市背景1.1 經濟層面無錫GDP超1.1萬億，增速領跑江蘇2018年，無錫實現地區生產總值（GDP）11438億元，依然是江蘇省內繼蘇州、南京之后排名第三的城市。無錫經濟發展持續高效的創造歷史性的跨越，2018年GDP名義增速達7.4%，城市能級和綜合實力顯著增強。城市背景1.1政策層面調控長期化常態化已成共識目前無錫依舊實行“限購”“限售”“限價”的政策，政策層面無放松的跡象；僅對公積金貸款額度和比例進行了調整，但這部分的調整也是利好于剛需自住購房者，對于整體宏觀市場無明顯影響。2017.04.28 限價申報價格備案的商品住房規模不得低于

2、3萬平方米，且價格備案后1年內不得調高，同一項目分批報備的，后一批次申報備案價格不得高于前一批次備案價格。無錫購房政策一覽無錫購房政策一覽2017.05.20 限售暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售二手住房。購買住房在取得不動產權證2年內不可轉讓；法人單位購買住房，在取得不動產權證3年內不可轉讓。2017.09.25限購本地人分區域禁購第三套新建商品住房；外地人限購一套住房并需在錫繳納社保滿2年;第二次使用公積金貸款，首付比例不低于4成。2018.04.13 組合貸款政策還貸對象的調整，原委托還貸業務涵蓋公積金住房貸款、商業性住房貸款基礎上增加了組合住房貸款還貸業務。無錫公積金

3、貸款政策一覽無錫公積金貸款政策一覽2018.06.29額度調整借款人本人符合貸款條件的，最高貸款額度為50萬元；借款人及配偶均符合貸款條件的，最高貸款額度為80萬元。地處長江三角洲腹地，江蘇省東南部，無錫市西南部。南依太湖，北接北塘、惠山兩區，連南長區、新區，西臨常州武進區。濱湖區面積592.7平方公里，其中，沿太湖湖岸線82公里；現下轄8個街道。全區以七大新興產業為主導方向，致力于把濱湖建設成為新興產業集聚區。2018年，濱湖區入選中國百強區、工業百強區、全國投資潛力百強區、全國科技創新百強區、全國新型城鎮化質量百強區、全國綠色發展百強區。濱湖區區域概況1.2自2017年“9.25”限購升級

4、，無錫大部分熱門板塊遭遇限購。本案位于濱湖區漁港板塊，屬限購區域。未限購限購惠山區惠山新城錫北、港下、羊尖等鵝湖鴻山新吳區錫東新城濱湖區梁溪區馬山東亭蘇州市常州市常州市東北塘區域概況1.2區域概況1.22018年無錫7個區域土地成交中，錫山區得益于規劃潛力，成為土拍最熱區域，占據成交建面第一；濱湖溢價率最高，開發商拿地熱情高昂，北塘區以8340元/的樓板價位于全市高位，區域改善屬性較強。u成交面積最大區域：得益于區域規劃利好，錫山一度成為剛需剛改以及投資客的青睞，2018年錫山區住宅成交量可觀，土地供應量大，全年 共 成 交 9 宗 地 塊，成 交 建 面123.52萬方，樓面價4803元/平

5、，溢價率1.45%；u溢價率最高區域：濱湖區作為全市樓市標桿，2018年成交14宗地塊，溢價率10.35%，開發商拿地熱情較高。u樓面價最高區域：北塘區作為傳統主城區，2018年地市表現不俗，整體成交樓面價8340元/平，領銜無錫全市土地市場。土拍溢價率領跑無錫，開發商拿地熱情高區域概況1.2作為全市范圍內的熱銷區域，18年濱湖區市場供應及成交仍較為活躍，價格已趨于維穩，在9-10月備案松綁后，存量明顯下滑，但截止至目前仍有約148萬方，按12個月均值計算，去化周期約為8個月。商品住宅供銷兩旺，價格維穩項目本體1.32019年首推房源41#、42#、44#、45#毛坯洋房2.3 萬方6億貨值2

6、019年第一批次項目本體1.3S優 勢1.項目位于城市最熱門區域，享受更多政府規劃紅利；2.臨近外太湖一線風景絕佳處，不可復制的生態資源優勢，咫尺5A景區，適宜打造生態健康住區；3.無錫唯一自帶1.7萬方超大水景樓盤，內外雙水系涵養；4.容積率僅1.2的純粹低密社區，市場罕見的產品組合稀缺性。W劣 勢1.熱門區域中相對冷門的板塊，客群對板塊的認知度有限；2.項目周邊交通、生活、商業配套等基礎建設較薄弱，入住率不高，缺乏人氣氛圍。3.項目開發時間的特殊性增加時間成本，人工、建材等因素的上漲，抬高項目定價，可能增加客戶抗性。O機 會1.濱湖區的市政配套建設一直在逐步完善，未來漁港板塊的升值空間廣闊

7、，潛力無限；2.項目內部規劃的親水木棧道、多點位、大面積文化活動場地等，在競品項目中具有唯一性，更符合改善類客群追求健康宜居環境的購房動機。同時，這種完善的內部規劃，也在一定程度上彌補了外部配套薄弱的弊端。3.現房銷售，給予客戶所見即所得的心理支撐，飽含市場期待。T威 脅1.相比其他房企例如融創、萬科等在無錫深耕多年累積的人氣和知名度，本案的品牌影響力略顯不足。2.今年同類型競品的開盤或加推計劃，對本案的客群勢必產生一定的分流影響。競爭格局1.4蠡湖金茂府中銳星公元榮悅灣蠡湖天著棲霞棲園競爭格局1.4競品情況一覽表競爭格局1.4重點競品分析蠡湖金茂府基本概況：項目位于蠡湖新城板塊，部分樓棟可直

8、接眺望蠡湖風光。項目以無錫頂級豪宅占位入市，成為無錫價格標桿，以極致的圈層營銷直擊準客戶群體。目前在售為5號樓，均價30000元/，目前月認購在55-60套左右。蠡湖金茂府33#32#30#34#31#別墅、小高層規劃中1#6#4#2#7#3#5#C地塊B地塊A地塊注：成交數據截止2019年4月競爭格局1.4重點競品分析中銳星公元基本概況：項目在目前整個無錫土拍歷史上樓面價最高，達18050元/，是當之無愧的無錫地王項目。項目依托自然景觀資源：項目西側金匱公園、東側自然景觀河道，總體布局采用南低北高、西高東低。中銳星公元注：成交數據截止2019年4月客群分析1.5源自項目周邊，民營企業主發力從

9、競品客群來源調研分析中，我們發現一個現象，盡管各項目主力客戶特征存在細分差異性，但都逃脫不了兩大特征：是來源于項目周邊，地緣特質明顯，本地情懷突出；是民營企業主扛大旗，購買熱情高，經濟承受能力強。無錫高端競品項目主力客戶特征客群分析1.5環湖而居是無錫高端客群的共識，注重對環境、健康、風水等方面考量 具有太湖情結，對湖居有向往愿意為自己的中年生活改變生活方式，為下一代的成長環境考慮根植無錫，成功路上，真正支撐無錫發展的企業主們 追求更高階層注重健康生活的泛公務員、企事業單位管理層 信奉風水，相信寶地旺財說希望尋找一個符合身份，可體現榮譽價值的居住場所目標客群置業心態：客群分析1.5本案理論客戶

10、來源界定 地緣客戶周邊改善客戶周邊改善客戶北京上海蘇州等地投資客戶周邊改善客戶基于項目的區域規劃、產品打造、交通配套、購房成本等先決條件，本案存在以下三類客戶：本區域地緣客戶（占比65%，來源于漁港板塊、蠡湖新城、太湖新城、梁溪老城區等）周邊區域改善客戶（占比25%，少量來源于無錫其他區域及周邊地級市，鄉鎮企業發達的陽山、錢橋、胡埭、洛社等）外地擠壓投資客戶（占比10%，來源于北京首開品牌的追隨者、上海蘇州等高房價區域外溢的投資客）客群分析1.5目錄開盤指標分解2.1250組認籌客戶6億貨值，144套2500組有效客戶綜合考慮，按照60%解籌率綜合考慮，按10:1轉籌比目標課題：8-12月份，

11、完成144套的去化量，完成2500組有效客戶的積累如何在眾多“湖居”賣點的競品中脫穎而出，塑造健康人居先行者的高端形象？難點與問題2.2課題思考：難點一：形象標簽樹立面對高來訪指標和相對固化單一的客群，如何擴大客戶基數，激發客戶購房欲？難點二：客戶基數來源破題關鍵2.3項目“1+N”戰略體系搭建！只有將項目自身優勢的核心價值點確立之后才能挖掘有效客群，實現開盤熱銷錫城！一個核心標簽N個條線拓客破題關鍵2.3？形象標簽樹立，核心價值賣點包裝升級，調性輸出推廣：梳理核心價值賣點，全媒體矩陣投放，擴大市場發聲，提高知名度陣地：強化陣地包裝，配合階段主題，及時調整包裝內容，調性輸出活動：大型節點立勢活

12、動、資源類、暖場累活動輔助項目導客蓄水體驗：利用項目售樓處及示范區等場所，持續體驗式營銷活動吸客企劃思路破題關鍵2.3？客戶痛點化解，多個條線精準拓客，落實團隊激勵推售：低開高走，提高入市價格競爭力，小批量多頻次加推，分批逼定客戶內銷：團隊銷售管理優化，技能培訓，擴大拓客數量，提高來訪成交比外拓：加強外場渠道拓客力度，競品攔截，發展中介下線，精準導客激勵：制定合理銷售激勵政策，實行帶看獎、全民營銷、全城導客等機制企劃思路目錄【天地人和】，中華民族獨有的處世觀念。孫子兵法始計篇有云“天地人和”。人，生長于天地之間。下立足于“地”，上敬奉于“天”。在“天地”之間休養生息。“天地人和”將人置于天地之

13、間，將人處于“和諧”與“平和”的世界之中。人與自然合為一體，是道家的主要思想。與太湖如院的生態資源以及打造理念不謀而合。契合太湖如院承太湖天賦，得漁港地制，用人本精神，打造出承載人與自然和而為一的“健康生活”的住區。也為太湖如院的精神內核，為無錫世族賦予天地人和的精神屬性。天地人和價值體系價值體系包裝3.1【天然無界】外太湖活水畔，天然水域與城市內湖蠡湖的人工相比，外太湖水域更大，且為天然活水，名副其實的湖居【天賜自然】國家5A級景觀環繞，鮮氧覆蓋項目周邊多個5A級景觀，棲息于景觀極為集中的風光線上，出游更方便，節約時間成本天，環境也，極致的山水資源，秀麗的地理環境，湖山賦形，此為太湖如院的營

14、造先決條件，也是人們青睞這片區域的本源。價值體系包裝3.1天 賦區域如 院天賦稀境，勝卻人間地，人類生長活動的所在，居所之地需有與生活密切相關的便捷交通、豐盛配套，更需有完美的風水格局，太湖如院深諳此理念，于上風上水之地，擇工作與生活線上的中心點，打造理想人居。價值體系包裝3.1璞玉貴脈，地盡其利地 制地段如 院【地脈占位】生活樞紐，城市繁華與山水靜謐隨心切換漁港之地，天然璞玉，一邊連接中心繁華，一邊連接田園悠然，名副其實的生活樞紐地【風水堪輿】面湖依山的上善之地，風水上境南面太湖，北靠惠山，藏風聚氣，風水寶地【便捷交通】多維交通，貫連全城四周漁港路、觀湖路、西環路、環太湖公路（省道S230）

15、等城市主干道環伺；距離地鐵2號線梅園站開原寺站約1公里；3、4 號線正在建設中，預計2019年末通車【優質配套】豐盛配套，滿足半小時生活圈【商業】：河埒口萬達商圈、太湖新城萬象城/海岸城商圈、市中心商圈、湖濱商業街【醫療】：無錫九院，開車15分鐘左右即達。【教育】：自帶幼兒園、蠡園實驗幼兒園、育英錦園實驗小學、漁港中學（規劃中）【新勢產業】城市核芯 世界無錫的核心新秀“城市新中心、產業新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生態新標桿”人，以人為本也，在太湖如院思想里，不僅僅是造房子這么簡單，更指為如院所營造的生活，有大自然的鬼斧神工，也有如院建筑師、園林師、空間師、服務師的巧思妙構，這也是太如如院有

16、別于其他項目的個性所在。價值體系包裝3.1以人為本，專筑定制人 本項目如 院【定制雙湖】靈動水域約1.7萬方社區人工湖相當于24個足球場大小，是正常人工湖的5-6倍，市場唯一，與太湖水形成“內外雙湖”的少見格局【定制低密】4層疊墅*6層洋房 純粹低密墅區約1.2的容積率、綠化率40%，4層院落疊墅+6層墅境洋房，無錫市場少有【定制水韻】雙層臨水動線 兼顧歸家與休閑打造只有公共公園才有的濱水散步道與親水木棧道，雙層臨水動線設計，兼顧不同親水需求與安全性【定制歡樂】2座兒童樂園 記錄童年更精彩2座不同主題樂園營造不同歡樂氛圍，可自由選擇喜愛的游樂設施。【定制活力】約1000文體活動場地 全齡暢享更

17、自由配備乒乓球區、羽毛球區、兒童娛樂區，積極倡導健康生活理念【定制靜謐】約480m林蔭散步道 家有公園更放松位于圍墻與外河道之間的代建綠地，兼顧歸家入戶與休閑散步雙重功能人，以人為本也，在太湖如院思想里，不僅僅是造房子這么簡單，更指為如院所營造的生活，有大自然的鬼斧神工，也有如院建筑師、園林師、空間師、服務師的巧思妙構，這也是太如如院有別于其他項目的個性所在。價值體系包裝3.1以人為本，專筑定制人 本項目如 院【定制健康】環形跑步道 專業標準更健康專業跑步道材料專設約600m的環形跑步道，跑道上特別設計夜跑草坪燈裝置【定制優雅】親水下沉式卡座 創意設計更高端以水中下沉式設計為主，營造置身于水中

18、的近距離親水之感，使項目整體展示面更高端【定制品質】三大權威認證 居有品質更安心國家綠色建筑二星、英國綠色建筑BREEAM、WELL金級，堅持與健康同行【定制閑逸】南北雙入戶庭院 陽光花園更難得 上疊、下疊均擁南北入戶花園，市場少見【定制品牌】大國工匠 聯袂鉅制首開保利招商三強聯袂，打造首個無錫項目，開端標桿，品質保障【定制物業】保利物業 23年人文服務經驗國家物業管理一級資質，中國物業服務百強企業服務規模TOP10，打造“中國最具人情味的物業服務品牌”和，即為太湖如院打造的生活方式：滿足心靈深處對自然對本質的溯源，對健康生活的向往，于此，達到天地人和之境界。價值體系包裝3.1往來人物，和鳴歸

19、一和 一精神標簽如 院【精神和一】靈心慧性，俯仰湖山亦俯仰生活從湖山的靈感共鳴生活的真意，人之本源始于自然歸于自然【人物和鳴】出入皆人物，世家的藏品洋房+疊墅產品的高端性注定了如院圈層的高端性，企事業家的目標客群決定了家族的傳承性，他們愿意為自己的中年生活改變生活方式，為下一代的成長環境考慮【天地人和】價值體系天賦如院落位區域【天然無界】外太湖活水畔，天然水域【天賜自然】國家5A級景觀環繞，鮮氧覆蓋地制如院【地脈占位】生活樞紐，繁華靜謐隨心切換落位地段【風水堪輿】面湖依山的上善之地，風水上境【便捷交通】多維交通，貫連全城【優質配套】豐盛配套，滿足半小時生活圈【新勢產業】城市核芯 世界無錫的核心

20、新秀人本如院落位項目【定制雙湖】靈動水域，約1.7萬方社區人工湖如院和一落位圈層【精神和一】靈心慧性，俯仰湖山亦俯仰生活【人物和鳴】出入皆人物，世家的藏品【定制低密】4層疊墅*6層洋房 純粹低密墅區【定制水韻】雙層臨水動線 兼顧歸家與休閑【定制歡樂】2座兒童樂園 記錄童年更精彩【定制活力】約1000文體活動場地 全齡暢享更自由【定制靜謐】約480m林蔭散步道 家有公園更放松【定制健康】環形跑步道 專業標準更健康【定制優雅】親水下沉式卡座 創意設計更高端【定制品質】三大權威認證 居有品質更安心【定制閑逸】南北雙入戶庭院 陽光花園更難得【定制品牌】大國工匠 聯袂鉅制【定制物業】保利物業 23年人文

21、服務經驗價值體系框架3.2目錄從案名、售樓處、示范區及推廣調性和活動方面全面落實項目生態健康宜居住區的整盤形象以“天地人和”價值體系包裝為切入點，加強賣點輸出節點大活動造勢搭配圈層活動逐步遞進，引發精神共鳴以地緣板塊為核心，由點及面，逐步展開地毯式外拓挖掘項目周邊原住民、鄉鎮企業主群體各團隊拓客指標分解量化，加強團隊管理與培訓設定獎懲機制，促進團隊內部優勝劣汰策略總綱領4.1核心策略推廣團隊展示拓客階段策略4.1營銷四部曲，太湖如院，強勢來襲起承轉合整體推廣節奏鋪排4.27.28線上案名揭幕重要節點8.20營銷中心開放9.28產品發布會9.29示范區及樣板間開放11.10實景樣板間 開放12.

22、21首次開盤營銷階段推廣策略形象導入期（7.25-8.31）立勢引爆期（9.01-10.10）集中蓄客期（10.11-11.20）開盤銷售期（11.21-12.31）起承轉合天賦 起勢首秀：啟幕新湖居時代地制 傳承地脈：區域及板塊價值挖掘人本 轉化產品：如院價值密集輸出和一 適合圈層：精神高度認同節點活動久仰湖山終如院首開保利招商 啟幕新湖居時代湖定江山 院合天下太湖如院雙湖示范區 大美呈現天地一院 湖山境開無錫全新健康湖居作品 全球發布國著天工 耀啟錫城太湖如院臨湖實景樣板 傾城綻放太湖正席 世家傳承太湖如院約115-150院墅洋房 預約盛啟天賦如院 錫心所向太湖如院首開勁銷XX億紅動無錫1

23、1-12月客戶蓄水收割推廣媒介官微/網站通欄/軟文/戶外出街/LED大屏/大V號投放官微/網站通欄/大牌/三面翻/道閘/地鐵投屏官微/LED大屏/大牌/APP開屏/抖音/電臺及時性廣告官微/紙媒/大牌/高端小區道閘/地鐵/網站通欄重要活動壹一場喚醒時代力量的巔峰論壇貳一次驚艷城市的產品發布會叁一個星光璀璨的示范區盛宴肆一場萬人投入的公益盛事分階段推廣4.3起第一階段：形象導入期時間節點：7.25-8.31核心訴求：該階段為項目首度發聲，營銷重點是項目形象塑造，揭示新湖居時代來臨！注重媒體口碑鋪墊，宣傳重心圍繞“天賦”價值開展，拔高項目入市調性，制造全城期待感！分階段推廣4.3本階段媒體訴求久仰

24、如院 湖居新生分階段推廣4.3線上案名發布倒計時四宮格海報分階段推廣4.3線上案名發布案名公開H5分階段推廣4.3“天賦”價值炒作世界湖居經典案例巡禮全球每600座城市，才能享有一座城市湖區，臨湖而居，是世界人居的至高共識 外太湖天然價值挖掘，純粹綠色生態屏障2338.1平方公里的太湖水域，具有不可復制的生態調節作用，是和諧自然的生命系統環太湖景區鮮氧覆蓋，湖居土地資源不可再生5A級國家風景區環繞，構筑無邊界健康大環境；漁港板塊占據稀缺的環湖土地資源，擁有湖的靈氣，城的大觀，是自然與繁華的共融圈中心天賜太湖，無錫湖居即將啟幕新時代分階段推廣4.3三大展點開放活 動 時 間 擬定8月1日主 要

25、動 作 “天工”展點全城揭幕活 動 形 式 項目第一波造勢，選取項目周邊三大人氣旺盛的商超鋪設展位，蓄水工作全面開啟。大潤發覆蓋區家樂福覆蓋區歐尚覆蓋區分階段推廣4.3媒體圈拜訪活 動 時 間 擬定8月89日主 要 動 作 “天生愛湖”禮盒派送活 動 形 式 項目第二波造勢。定制尊貴禮盒派送公關無錫主流媒體，為項目創造良好的媒體關系。刷屏朋友圈，傳遞人文關懷，凸顯項目調性。筆墨紙硯禮盒德國LAMY鋼筆禮盒Channel NO.5香水禮盒分階段推廣4.3“天賜十二景”太湖風光刷屏稿價值輸出宮格海報選取太湖岸、黿頭渚、拈花灣、靈山大佛、十八灣、梅園等風景名勝視角定制系列宣傳稿，凸顯項目生態湖居資源

26、賣點，健康生活氛圍濃厚。分階段推廣4.3營銷中心包裝分階段推廣4.3售樓處開放邀請函H5H5二維碼二維碼分階段推廣4.3售樓處開放開放主題：湖定江山 院合天下8.20 太湖如院營銷中心 大美呈現分階段推廣4.3區域高峰論壇（暫定8月31日）風 起 長 三 角 世 界 看 太 湖政商領袖葉檀博士長三角經濟論壇暨無錫民營企業家交流會 一場喚醒時代力量的巔峰論壇分階段推廣4.3拓客策略渠道團隊外拓，意向客戶摸底及調研，小規模拓客先鋒銷售團隊可以在周末去大型商超和高檔社區進行首輪客戶購房意向摸排和調研。商家聯動：提供紙巾盒、車載充電器、U盤等拓客小禮品，在城區大型4S店進行派發；和濱湖區、梁溪區高端商

27、家聯動，放置項目DM資料、易拉寶、聯盟優惠活動信息等。分階段推廣4.3承第二階段：立勢引爆期時間節點：9.01-10.10核心訴求：項目正式面世后，重點樹立整盤市場占位。通過對區域及板塊資源價值的系列解讀，強化項目擇址觀，突出項目“地制”的稀缺性。各拓客動線準備工作就緒，多點位、高頻次蓄水動作開啟，配合推廣條線全面攻占市場。分階段推廣4.3本階段媒體訴求天地一院 湖山境開分階段推廣4.3“地制”價值炒作根脈深厚，城市熱土的絕佳風水寶地無錫臨湖地塊拍一塊少一塊，土地資源不可再生濱湖區一直在擴建公共休閑配套設施，可供開發的住宅性質用地越來越稀少漁港板塊是太湖岸線上的璞玉，價值高地，價格洼地板塊位于

28、最純粹的環湖生態圈，占據湖的靈氣，城的大觀，是自然與繁華的共融圈中心上佳地理位置優勢，藏風納水聚氣，助推人事兩興旺項目背靠惠山，前臨太湖，十八灣水景環繞。水是生命之源，能生養萬物，傳統風水學認為水即是財源，自然山水可抵抗一切災難，保家庭興旺發達安康分階段推廣4.3產品發布（暫定9月28日）一次驚艷城市的產品發布會天地一院 湖山境開無錫全新健康湖居作品 全球發布分階段推廣4.3示范區+樣板間開放 （暫定9月29日）太湖如院大美示范區及臨湖樣板間 傾城綻放 一個星光璀璨的示范區盛宴分階段推廣4.3推廣邏輯“點亮星輝”預熱助力H5“雙湖璀璨”前宣小視頻不老女神趙雅芝親臨現場“萬千星輝映雙湖”示范區點

29、亮儀式天幕煙花秀現場同步直播活動后宣通稿發布分階段推廣4.3step1：H5預熱以“萬千星輝映雙湖”作為示范區開放傳播主線提前一周預熱上線“點亮星輝”創意互動H5，強勢吸睛以簡單的交互方式，可邀請好友助力，自帶傳播度跨界合作網紅奶茶喜茶，提升參與積極性，遞增市場影響力同時，預告雙湖璀璨示范區即將隆重揭幕！分階段推廣4.3step2：前宣小視頻“雙湖璀璨“小視頻放送航拍太湖及示范區內湖雙重景致，內外美景交融，健康湖居力量！分階段推廣4.3step3：示范區營造線下落地配合，實景示范區燈光亮化裝扮香港不老女神趙雅芝親臨示范區，共鑒盛事以不同燈飾將示范區布置成一片“星光世界”，以點亮雙湖星輝為主題，

30、增加激光舞表演、點燈儀式等活動，舉辦無錫最高規格“星夜”示范區公開活動，擴大項目知名度，提升市場獨有影響力。分階段推廣4.3step3：活動亮點趙雅芝親臨為項目背書天幕煙花秀模特星光高定裙走秀分階段推廣4.3拓客策略10月1日，首輪認籌啟動，如院雅薈VIP正式辦理VIP申領：申領條件：初步意向客戶信息登記 辦理目的：項目正式開始收籌，通過VIP卡申領鎖定誠意客戶，提升客戶尊貴感分階段推廣4.3拓客策略9-10月，多點位、全覆蓋社區巡展設置，擴大收客區域在無錫重點中高端小區附近，設立項目外展點，鋪設渠道人員進行派單，攔截競品客戶等，確保項目價值賣點全面傳播，項目推售信息全覆蓋！設立看房車，方便意

31、向客戶隨時到訪案場。核心拓客核心拓客次要拓客主力主力拓客拓客主主力力拓拓客客次要拓客次要拓客次要拓客次要拓客分階段推廣4.3轉第三階段：集中蓄客期時間節點：10.11-11.20核心訴求：全媒體矩陣配合輸出，以“人本”思想為指導的價值賣點刷屏，生態湖居健康住區深入人心，深化項目市場印象。通過系列傳播推廣動作，積累意向客戶，實現蓄客目標。分階段推廣4.3本階段媒體訴求國著天工 耀啟錫城分階段推廣4.3“人本”價值炒作以人文本，匠筑無錫TOP級生態健康住區約1.7萬方開放式集中水域，4層疊墅 6層洋房，純正低密宜居住區無錫罕見的內外雙湖格局，低密度營造手法布局產品，只為匠筑一方健康生活天地“以人為

32、本”理念規劃的健康住區，真正實現“全齡、全時、全心”社區人性化營造價值體系全面輸出，全面解讀項目的規劃理念、園林景觀、物業服務等 三大權威機構綠色認證，三大王牌房企強強聯合太湖如院以嚴苛標準，打造綠色環保建筑；得王牌房企鼎力加持，啟幕無錫健康湖居新時代分階段推廣4.3“人本”價值解讀稿分階段推廣4.3樣板間開放本宮的御院國寶級臨湖實景樣板間開放一場故宮博物時尚秀本宮的御院單霽翔歇眾文物走T臺故宮博物院原院長一個網紅段子手眾多國寶級的超級IP文物分階段推廣4.3風水講座一場風水命理探討玄琳居士開運風水講座講解易經風水基礎知識，研究“五行”生克與家居風水解讀太湖如院戶型風水及樣板間風水分階段推廣4

33、.3拓客策略企事業單位專場推介會選擇無錫重點大型企亊業單位，通過舉行企業運勱會、單位下午茶、企業文化活勱支持等形式，在企業內部放置宣傳展示物料等，進行拓展及洽談，可以給予適當的團購優惠折扣。分階段推廣4.3拓客策略銀行、基金等金融機構全面合作在與項目有合作的商業銀行開展專場推介，嫁接導入銀行大客戶資源，鎖定意向客群，VIP卡升級洗客。這一拓客模式可以貫穿甲方的整個銷售周期，持續蓄客。分階段推廣4.3合第四階段：開盤銷售期時間節點：11.21-12.31核心訴求：通過前期不斷蓄水洗客，鎖定核心客群，客戶痛點心理防線攻破，引導精神層面產生共鳴，項目營造與客戶需求的高度“和美歸一”。持續公眾活動、高

34、端圈層活動，各類渠道、營銷手段同時鋪開，實現高來訪率，促進項目銷售。分階段推廣4.3本階段媒體訴求天賦如院 錫心所向分階段推廣4.3“和一”價值炒作精神共鳴，健康湖居夢想在此和美歸一更適合的產品 無錫少見的純粹低密產品，大開間，大庭院，大格局，家族身份標簽得以彰顯更適合的距離 太湖如院的擇址觀，透露出平衡之道。擇中軸之芯湖居，工作生活兩相宜更適合的環境 凌亂的道路、嘈雜的環境、污染的空氣，鄉鎮生活的痛點都能在太湖如院破解更適合的圈層 無錫行業先鋒的聚合平臺、中產階層的互動領域，宜居宜業的選擇，更適合的選擇更適合的投資 最好的投資，是投資家庭的下一代，給下一代，定制更適合的成長空間分階段推廣4.3“錫心和一”H5分階段推廣4.3比弗利環湖國際半 程 馬 拉 松 一場萬人投入的公益盛事環湖樂跑（暫定11月）分階段推廣4.3圈層活動圈層資源導入、政府資源聯動如院&婦聯&工會“鵲橋會”聯合舉辦機關、事業單位、群團組織的內部職工相親會，可提供場地，單位適婚群體也存在部分改善型婚房的購買需求。分階段推廣4.3拓客策略12月08日，VIP卡最終升籌，銀行驗資，鎖定客戶項目正式開盤前的最后一輪VIP卡升籌活動，不斷洗客，保留意向強烈的客戶。對客戶意向樓層和價格調研摸底，穩定客戶信心，釋放項目即將開盤信息。匯報完畢，謝謝！