城中村改造項(xiàng)目供地規(guī)劃咨詢經(jīng)濟(jì)可行性論證的報(bào)告（2頁(yè)）.doc

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城中村改造項(xiàng)目供地規(guī)劃咨詢經(jīng)濟(jì)可行性論證的報(bào)告（2頁(yè)）.doc

1、城中村改造項(xiàng)目供地規(guī)劃咨詢經(jīng)濟(jì)可行性論證的報(bào)告城中村改造項(xiàng)目供地規(guī)劃咨詢經(jīng)濟(jì)可行性論證的報(bào)告武土交易武土交易200724200724 號(hào)號(hào) 局領(lǐng)導(dǎo)：推動(dòng)城中村改造項(xiàng)目的有關(guān)會(huì)議精神要求我中心對(duì) “城中村” 改造項(xiàng)目供地規(guī)劃咨詢提出經(jīng)濟(jì)可行性論證模式，根據(jù)武政辦2004173 號(hào)文件精神，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題報(bào)告如下：一、論證模式（一）供地價(jià)格測(cè)算根據(jù)武政辦2004173 號(hào)文，現(xiàn)行城中村改造項(xiàng)目公開(kāi)交易地價(jià)測(cè)算方法為：城中村項(xiàng)目供地價(jià)格= （本宗地地價(jià)+還建安置成本） 1.15+整合國(guó)有用地成本+整合國(guó)有用地政府規(guī)費(fèi)。其中： 1、本宗地價(jià)為開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃用途的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。根

2、據(jù)湖北省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法（湖北省人民政府令 45 號(hào)）規(guī)定，該價(jià)款按該地塊規(guī)劃用途基準(zhǔn) 地價(jià)的 60%核算。 2、還建安置成本=還建房建設(shè)成本+拆遷補(bǔ)償成本（1）還建房建設(shè)成本（含配套）為經(jīng)驗(yàn)值：多層約 800 元/平方米，小高層約 1260 元/ 平方米，高層約 1700 元/平方米。（2）拆遷補(bǔ)償成本指享受還建政策的住戶其現(xiàn)狀住房超過(guò)經(jīng)核實(shí)的還建面積而應(yīng)予補(bǔ)償?shù)?費(fèi)用，單價(jià)多按武漢市重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)磚混二等（650 元/平方米）標(biāo)準(zhǔn)及成新計(jì)算。（3）整合國(guó)有用地成本以儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或村集體報(bào)市區(qū)專班確定的價(jià)格為準(zhǔn)。（二）商品房建設(shè)投入、產(chǎn)出測(cè)算 1、商品房建設(shè)產(chǎn)出即商

3、品房銷售總收入。根據(jù)供地規(guī)劃咨詢提供的商業(yè)用房、住宅的規(guī)劃總建筑面積，參考周邊新售商品房?jī)r(jià)格，計(jì)算商品房銷售總收入。 2、總投入=商品房建設(shè)成本+土地取得成本+其他費(fèi)用（1）房屋建設(shè)成本（含配套）經(jīng)驗(yàn)值：多層約 800 元/平方米，小高層約 1260 元/平方米，高層約 1700 元/平方米。（2）土地取得成本即為取得城中村改造項(xiàng)目土地而支付的價(jià)格。（3）其他費(fèi)用包括前期工作費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、資金成本和銷售稅費(fèi)，其經(jīng)驗(yàn)值：約占商品房銷售總收入 15%20%。（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=商品房建設(shè)產(chǎn)出總投入，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=商品房銷售總收入-商品房建設(shè) 成本-土地取得成本-其他費(fèi)用通過(guò)城中村改造項(xiàng)目投入產(chǎn)出的估算，為確定開(kāi)發(fā)用地容積提供參考。二、有關(guān)建議為順利推進(jìn)城中村改造項(xiàng)目，建議如下：（一）建議城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃仍按現(xiàn)行規(guī)劃程序和要求編制

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