城市綜合體的開發(fā)策略與模式研究（30頁）.ppt
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城市綜合體的開發(fā)策略與模式研究（30頁）.ppt
1、娛娛 樂樂 專賣專賣店店 主力店主力店 休閑休閑 餐餐 飲飲 業(yè)態(tài)組合，其實就是功能的組合業(yè)態(tài)組合，其實就是功能的組合 項目定位 目標市場 商戶定位 商戶定位不僅要與項目定位相符合，同時也要與目標市場的需求層次相 符合 業(yè)態(tài)組合要尊重市場業(yè)態(tài)組合要尊重市場 上海正大廣場上海正大廣場.ppt 各不同品牌、不同商業(yè)類型之間不僅存在品牌共生現(xiàn)象，還存在各不同品牌、不同商業(yè)類型之間不僅存在品牌共生現(xiàn)象，還存在 品牌互補與品牌排斥現(xiàn)象。同時不同的商戶組合還會產(chǎn)生不同的品牌品牌互補與品牌排斥現(xiàn)象。同時不同的商戶組合還會產(chǎn)生不同的品牌 效應及租金收益。效應及租金收益。 利用好品牌共生性與品牌互補性可以大大提
2、高雙方的營業(yè)效益，利用好品牌共生性與品牌互補性可以大大提高雙方的營業(yè)效益， 處理不好品牌排斥問題不僅導致營業(yè)下滑甚至導致優(yōu)質(zhì)品牌流失處理不好品牌排斥問題不僅導致營業(yè)下滑甚至導致優(yōu)質(zhì)品牌流失 。 商戶的共生與互補商戶的共生與互補 商業(yè)商業(yè)“馬太馬太”：一般檔次高、行業(yè)地位高的品牌要放置在優(yōu)勢位置，醒目位一般檔次高、行業(yè)地位高的品牌要放置在優(yōu)勢位置，醒目位 置。置。 位置差位置差 位置好位置好 商業(yè)商業(yè)“馬太馬太” 不同業(yè)態(tài)還存在互補現(xiàn)象：業(yè)態(tài)互補是指兩種不同的商業(yè)形態(tài)可以不同業(yè)態(tài)還存在互補現(xiàn)象：業(yè)態(tài)互補是指兩種不同的商業(yè)形態(tài)可以 共享客流，可以相互促進對方營業(yè)效益的商業(yè)現(xiàn)象。共享客流，可以相互促
3、進對方營業(yè)效益的商業(yè)現(xiàn)象。 電影電影 院院 電子游電子游 戲戲 美食廣美食廣 場場 娛樂大娛樂大 世界世界 品牌專品牌專 賣店賣店 業(yè)態(tài)互補業(yè)態(tài)互補 負一負一 樓樓 一一 樓樓 二二 樓樓 三三 樓樓 檔次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠寶、化妝品店等 中檔次、中租金：如服裝店、禮品店等 檔次低、租金低、目的性消費如餐飲、娛樂 檔次低、形像差、租金低：如超市、運動休閑服裝、鞋類等 租金承受能力的不同及人流帶動的不同也導致業(yè)態(tài)組合分布不同。 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布 要找到品牌效益、人流帶動、租金效益、形象效益的最佳平衡點。不同的業(yè)態(tài)、要找到品牌效益、人流帶動、租金效益、形象效益的最佳平衡點。不同的業(yè)態(tài)、 不同的商戶品牌需考慮到不同的品牌影響力、客流帶動力、形象沖擊力及租金收益不同的商戶品牌需考慮到不同的品牌影響力、客流帶動力、形象沖擊力及租金收益 力等等個性化因素。但業(yè)態(tài)配比并沒有最好之說，最適
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