二三線城市商業地產開發策略與招商管理（92頁）.ppt
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二三線城市商業地產開發策略與招商管理（92頁）.ppt
1、 不同類型租戶特點 人流貢獻型租戶：一般零售主力店、次主力 店如百貨、大賣場，娛樂業態如影院、電玩、 冰場等 通常承受租金能力相對最低，以純 租金方式居多，也有可控租戶采取扣率租金 （有保底營業額）的方式 租金貢獻型租戶：部分品牌店、一般專賣店、 中西快餐、花車租戶 承租能力相對最高 零售類以扣率租金或兩者取高為主，而 中西快餐與花車則以純租金模式為主 提升形象型租戶：各業態業種中的旗艦品牌如次主力 店的ZARA，休閑運動服飾中的NORTHFACE，快餐中的 必勝客 承租能力相對一般，視地段、客流、交通等 情況，以扣率租金為主 功能配套型租戶：以服務類機構為主，以滿足購物中 心的一站式消費，除
2、了個別租賃面積小或銀行、展示 等機構外，一般承租能力較低，以純租金為主 填空補漏型租戶：以消化購物中心富裕樓層或面積為 考慮 通常租金較低；純租金為主 不同類型商家租金承受能力 超市 百貨 專業賣場 文化娛樂（電玩、影院、KTV) 快餐 服裝服飾 黃金珠寶 進入購物中心排在前兩位的因素 排在第一位的決策因素中項目定位和業態組合為 37.5%，項目區位為28.1%； 排在第二位的決策因素中項目定位和業態組合為 41.7%，臨近業態和品牌為22.9%。 各業態排在首位的考慮因素 前期決策過程最希望了解的信息 主主 力力 店店 與與 小小 商商 鋪鋪 小商鋪小商鋪 低收益低收益 高安全性高安全性 黃
3、金分割線黃金分割線 高收益高收益 低安全性低安全性 主力店主力店 1. 1. 如何選擇商家如何選擇商家 如何解決三對矛盾如何解決三對矛盾 租租 金金 與與 品品 牌牌 1. 1. 選擇商家選擇商家 如何解決三對矛盾如何解決三對矛盾 連連 鎖鎖 品品 牌牌 與與 當當 地地 商商 家家 1. 1. 如何選擇商家如何選擇商家 如何解決三對矛盾如何解決三對矛盾 2. 2. 招商實施中的幾大要素招商實施中的幾大要素 時間時間 地域地域 人員人員 流程流程 招商工作階段劃分招商工作階段劃分 市場推廣市場推廣 談判簽約談判簽約 開業協調開業協調 項目啟動項目啟動 招商工作時序表 預先征求 商家意見； 反饋基本 設計信息 -15個月 啟動主力店 招商； 主力店簽約 完成； 簽約儀式； 啟動小商 鋪招商 完成所有 主力商家 簽約； 小商鋪進入 密集簽約期 小商鋪招商 完成率90%； 進場裝修協 調
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