1、第一章第一章 規劃設計的原則和方向規劃設計的原則和方向 規劃設計的原則和方向規劃設計的原則和方向 首先聲明：我不是學規劃設計的，這里我所談的規劃設計的 原則和方向，主要是站在市場的角度，從買家的需求出發，并結合自 己這么多年來與國內外眾多設計大師們合作時所學習得來的經驗， 提 煉整理出的個人體會，并且重點放在規劃設計的理念而非專業技術 上。 但我認為， 正是這種以市場需求為視角的理念更符合目前中國房 地產開發中對產品的創新和研發。 不得不說，現在太多的設計師在實施他們的設計時，更多的是以 個人的設計文化、設計偏好、設計理念，以對技術參數的絕對服從、 對開發商意見的妥協為設計原則的，而不是立足于
2、市場的需求。可以 說，更多的設計師目前是走入了一個設計誤區的。這也就是為什么一 個規劃方案修改調整無數遍仍始終得不到認可的主要原因。 當然， 另一個誤區是， 開發商把設計公司的主要職能進行了分解， 設計公司不僅要設計產品、還要擔當對項目的定位。很多開發商拿到 地后，第一時間第一件事就是找設計院，便是基于這樣一個出發點。 所有的這些誤區都是普遍存在的，這在我與眾多的開發商、 設計師合作中得到了太多的證明。 我這里強調的是：這種現狀現在必須改變了。 第二章第二章 總體規劃的核心是如何最大化的總體規劃的核心是如何最大化的實現地實現地 塊價值塊價值 總體規劃的核心是如何最大化的實現地塊價值總體規劃的核
3、心是如何最大化的實現地塊價值 最大化的實現地塊開發價值是開發的最終目標、也是一切開發行 為的指向。那么，作為開發流程之一的規劃設計同樣要以此為最核心的 原則。要站在城市發展的高度，用前瞻性的眼光來審視本地塊。只有如 此才能使本地塊價值最大化。 現在的開發用地一般政府都規定了明確的用地性質，且該地塊的技 術參數也是明確的，但是，這是不是說我們就清楚了這塊地到底應該做 什么？怎么做呢？答案是否定的。比如，該地塊是商住用地，那么商業 到底做多少？住宅到底該做多少？ 住宅的建筑形態有多層（多層有一般洋房、有電梯高端洋房）、小 高層、高層、超高層，那么，到底做哪種形態？ 雖然容積率有所規定，是不是一定要按容積率進行設計才能使價值 最大化？ 設計師在最初規劃該地塊時，有哪家公司真正做過這方面的研究？ 大部分都是聽開發商的意見， 可是開發商并不專業， 開發商追求容積率、 追求建筑面積沒有錯，但不是容積率
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