1、商業房地產項目開發流程 1、 市場條件判斷 開發商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判 斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市 場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性。 和對該項目 的定位有個宏觀的思考。因為商業房地產的形式種類比較多，而且各種商業房地產形 式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區的社會生產力水平比較低，人們的收入水 平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區投資建設大型商業房地產項目。 2、項目位置選擇 商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并 不是所有的地方都適合做
2、商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才 可以做。商業房地產鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有 過之而無不及。一個住宅社區， 一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但 商業房地產則不同，所要解決的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增，也會發生 銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為 一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案，開發商可以組織自己的團隊進 行該項工作的研究分析，也可以委托專業咨詢機構進行選址。 3、判斷可發展規模 在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及 可發展規模的可行性分析
3、。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可 能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。 例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達 74000 平方米，二期可 出租面積達 43000 平方米，一期 1998 年投入運營后，生意興隆，但二期 2000 年開業 后，二期長期經營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二 期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近，二期經營狀況才得到改觀。其 實新世界二期運營不佳的原因在于市場規模判斷不準確：崇文門地區在 2000 年尚不 足以支撐面積十多萬平方米的商業， 這說明開發商對市場可支撐的發展規模的判斷不 夠準確。該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構分析時使用的方法是：以市場調查為 基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發生的客戶流量，依據對所在地區 人均零售消費額的判斷，可以測算出該
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