商業房地產投資十三參數分析報告( 43頁).doc
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商業房地產投資十三參數分析報告( 43頁).doc
1、 商業房地產投資十三參數分析商業房地產投資十三參數分析 第二章 商業房地產投資十三參數分析 在市場的分析中有眾多的著眼點，這里將眾多的因素歸納成十三 項參數，以此方便對市場的分析。這里所說的市場是指商業房地產領域 中，以收取租金模式。集中化管理運營的商廈或聚合體。它以攤位或柜 臺、房間等形式，以租賃或買斷使用權、產權的方式給經營戶，并依靠 其營業收取租金。市場不同于集中管理的商場或連鎖店主要以收取流水 返扣或自己進貨經營，此處的開發商不涉入商戶的經營，僅提供場所和 服務從而收取租金。 市場這種業態是經濟發展到一定階段的產物，它一般以中低檔產品 為主要經營對象?？v觀國際，在歐美等發達國家，目前這
2、種攤位式的市 場很少，一般都是超市、連鎖店或大型商場、SHOPPINGMALL。市場這 種個體的零散性業態在發展中國家有比較強的生命力，這主要與這些國 家的人們經濟收入水平不高、消費力弱有關。 在發達國家中，除了國際旅游購物市場外，如韓國的南大門市場， 因為這個行業的特性要求市場以攤位式較好，而人們日常生活用品這類 穩定性消費領域如家居、服裝、日用百貨等都由超市或商場代替。 在人均收入低的國家，市場的環境差，但產品價格便宜，適合低 層次的消費者。所以在任何一個城市，消費較高的人往往去商場、專賣 店，而中低收入者一般都喜歡去市場。越是人均收入低的城市，市場業 態的生意越紅火；反之，人均收入越高的
3、城市，市場生意則越差。例 如，上海、北京的商場生意很紅火，而近鄰的石家莊、天津的商場收益 就較差；反而天津的大胡同，石家莊南三條、新華市場在當地則是無人 不知。 城市化水平越低的城市，人均收入越低，市場的表現方式也就越初 商 業 房 地 產 投 資 分 析 16 第二章 商業房地產投資十三參數分析 級。如蘭州市，由于甘肅省人均收入低，人們購物都集中在市場，導致 了大部分大商場生意蕭條。從而造成了蘭州東部市場的一個攤位轉讓費 高達 50 萬（而在 2001 年，蘭州市的一個普通民宅商品房才售 78 萬元） 。 反之在人均收入越高的城市，供給方式也就越高級，如上海人均 GDP 為 4000 美元，則人們的購物方式多為商場購物，上海的初級或中級的攤位 式市場生意就相對很差。 隨著經濟的發展，市場會逐漸過渡到商場、超市等商業形態，市場 模式就會讓位于下一個高級層次的商業模式。 一、時機性 市場這種
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