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商業(yè)地產(chǎn)招商的原理、作用（223頁(yè)）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)招商的原理、作用（223頁(yè)）.doc

1、第一篇第一篇招商工作的原理招商工作的原理招商行為是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的必需動(dòng)作。商業(yè)地產(chǎn)是一種中間產(chǎn)品，本身并不能直接產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)，必須通過(guò)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為獲得利潤(rùn)后向商業(yè)地產(chǎn)的擁有者分配，這時(shí)商業(yè)地產(chǎn) 的價(jià)值才能得到兌現(xiàn)。所以，商業(yè)地產(chǎn)為了兌現(xiàn)自身的價(jià)值，就必須引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，我們將這種行為約定俗成為“招商”，在美國(guó)又稱為“零售物業(yè)租賃活動(dòng)(Retail property leasing activities)”。本篇主要圍繞招商的主要工作對(duì)象商業(yè)地產(chǎn)和招商之間的關(guān)系進(jìn)行闡述，通過(guò)本篇分析研究，可以了解到：招商是商業(yè)地產(chǎn)成功與否的關(guān)鍵。一、一、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和招商商業(yè)

2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和招商商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值是一種復(fù)合價(jià)值，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)的效用性。它的價(jià)值構(gòu)成包括兩方面，一是代表商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的商業(yè)價(jià)值，二是來(lái)源地區(qū)(商圈)、物業(yè)自身所具備的土地和建筑建造所產(chǎn)生的房地產(chǎn) 價(jià)值。相對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值而言，商業(yè)價(jià)值是一種動(dòng)態(tài)價(jià)值，其價(jià)值的大小，與在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中導(dǎo)人的業(yè)態(tài)大有關(guān)系。即商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅僅要選好商圈、地塊，造好房子，還要通過(guò)高超的招商藝術(shù)，使之“商業(yè)能經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)租金高，物業(yè)能升值”。其中，商業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)是商業(yè)物業(yè)升值的主要?jiǎng)右颍裕猩虒?duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)起著十分關(guān)鍵的作用。 1 1商業(yè)價(jià)值是商業(yè)地產(chǎn)的主要價(jià)值商業(yè)價(jià)值是商

3、業(yè)地產(chǎn)的主要價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，是用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)種類，是一種經(jīng)營(yíng) 性的物業(yè)。廣義上的商業(yè)地產(chǎn)包括了零售物業(yè)、辦公、酒店、工業(yè)、倉(cāng) 儲(chǔ)、物流以及一切用于盈利為目的的房地產(chǎn)(包括服務(wù)類的娛樂(lè)、金融、體育、電影院、醫(yī)院、學(xué)校等)。狹義的商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外又稱為零售地產(chǎn)，即一切從事門(mén)市經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)。雖然這些物業(yè)千變?nèi)f化，但它們的本質(zhì)都是一致的，即追求商業(yè)利潤(rùn)兩次分配中的租金收益。可以說(shuō)，商業(yè)物業(yè)就是物化的資本。從不同的角度來(lái)看，人們投資商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有具體的、不同的要求，但是歸根結(jié)底，人們還是選擇了商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)效用，幾乎沒(méi)有人是因為商業(yè)建筑特點(diǎn)去投資商業(yè)地產(chǎn)的(有藝術(shù)、文物價(jià)值的除外)。通過(guò)表1-1，我們發(fā)現(xiàn)，除了各主體的具體身份不一樣之外，他們實(shí)現(xiàn)各自要求的共同條件，就是商業(yè)繁榮。在商業(yè)繁榮的前提下，商鋪投資者對(duì)賺取差價(jià)或租金上漲的要求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)高商業(yè)利潤(rùn)的要求

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