商業地產轉型韜略——新鴻基“租售并舉”模式轉型（17頁）.doc
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商業地產轉型韜略——新鴻基“租售并舉”模式轉型（17頁）.doc
1、商業地產轉型韜略 【 證券市場周刊特約研究員 杜麗虹】針對住宅市場的調控，在一定程度上推動了商業地 產的發展面對國內住宅市場的嚴密調控和高波動，地產企業們不禁羨慕起新鴻基地產公司 （下稱“新鴻基” ）的租售并舉模式，如果每年能有幾十億元穩定的租金收益，那么，企業 的生存狀況將大為改善，抗沖擊能力提升。 在此背景下，內地地產企業紛紛嘗試租售并舉轉型。截至 2010 年中期，A 股地產上市公 司中，投資性物業與存貨之比約為 1：10，而在香港上市的內地房企，這一比例更高，有些 公司的出租型物業與開發物業之比已達到 1：3-1：4 水平。 然而， 新鴻基轉型之路需要多項基礎條件足夠大的現金流平臺、
2、可復制的成功商業地產 模式、地產市場處于長周期的上升階段、資本市場能提供持續的融資支持；轉型過程也并非 一蹴而就轉型前期準備工作用了 11 年，集中轉型用了 4 年，整個轉型過程用了 15 年時間。 目前，A 股及香港上市地產公司僅有 10%具備轉型基礎，而即使是那些具備了轉型潛力 的企業， 轉型的過程也是一次巨大的挑戰要忍受擴張速度的減緩、 培育期資產回報率的降低。 如果你準備好了轉型，而且能夠忍受轉型中的代價，那么，你就跟隨著新鴻基的轉型之 路前進吧。 新鴻基：轉型用了新鴻基：轉型用了 1515 年年 從全球范圍看， 典型的租售并舉企業僅活躍于亞洲市場， 尤其是商業和商務活動集中發 展的香
3、港地區和新加坡，更孕育了一批優質的租售并舉企業。但在相似的經濟模式背后，香 港地區和新加坡的地產企業走上了兩條不同的成長道路。 在香港模式下，企業通過“以售養租”和“以租養售”的內部現金流平衡來實現租售并 舉；而新加坡模式則更多借助 REITS、私募基金等地產金融平臺來完成租售并舉。即，香港 模式強調的是重資產下的內部資金平衡，而新加坡模式則強調輕資產下的外部資金平衡。 兩種模式各有優劣。香港模式下地產公司的轉型周期長、轉型門檻高，但轉型完成后企 業抗風險能力顯著提升；而新加坡模式下地產公司轉型周期短、轉型風險低，但對外部金融 環境的要求較高，轉型完成后開發收益仍占主導地位。 新鴻基自上世紀 70 年代走上了租售并舉轉型之路，其成功轉型需要多項基礎條件：企 業在開發物業上已經形成一個足夠大的現金流平臺在開發物業維持當前規模 （不擴張） 情況 下，每年的凈經營現金流貢獻應達到集中轉型期投資物
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