1、逐鹿 泗涇項目整合營銷報告泗涇項目整合營銷報告 市場篇市場篇- -煮酒說英雄煮酒說英雄 營銷篇營銷篇- -談經論道談經論道 產品篇產品篇- -謀變遠行謀變遠行 廣告篇廣告篇- -傲笑天下傲笑天下 銷售篇銷售篇- -規矩成方圓規矩成方圓 報告報告- -布局布局 承上啟下篇承上啟下篇- -戰略認識戰略認識 天啟對于項目的思考模式天啟對于項目的思考模式 戰略前思考戰略前思考 定義一類產品模式定義一類產品模式 定義一類消費群體定義一類消費群體 造就一種市造就一種市 場聚合場聚合 倡導一種生活模式倡導一種生活模式 確立一種市場地位確立一種市場地位 分析一種產品模式分析一種產品模式 研究市場研究市場 形成
2、一個項形成一個項 目概念目概念 促成銷售策略促成銷售策略 整合一類項目品牌整合一類項目品牌 特殊的產品特殊的產品 社區模式社區模式 戰略前思考戰略前思考 天啟對于市場的判斷形勢天啟對于市場的判斷形勢 混亂，然亂世出英雄 無序，然蛛絲可尋跡 莫測，然有備將無患 市場篇市場篇 煮酒說英雄煮酒說英雄 項目位置項目位置 松江泗涇松江泗涇 泗涇泗涇 佘山板塊佘山板塊 松江新城板塊松江新城板塊 九亭板塊九亭板塊 滬青平板塊滬青平板塊 新閔板塊新閔板塊 公寓市場的不成熟公寓市場的不成熟 （無大規模開發項目，價格處于城市低洼） 別墅項目棄泗涇靠佘山別墅項目棄泗涇靠佘山（佘山銀湖） 泗涇城市化發展、板塊概念都不
3、足以支撐一個成泗涇城市化發展、板塊概念都不足以支撐一個成 熟的市場，板塊是一個開發商不輕易涉足或不輕熟的市場，板塊是一個開發商不輕易涉足或不輕 易啟動的市場易啟動的市場 項目產品配比項目產品配比 類型 體量（M2） 面積（M2） 比例（%） 雙拼 33952.98 245-255 10.15 270-280 2.69 聯排 97166.44 215-220 10.85 230-240 25.91 疊加 74567 190-210 16.84 210-225 11.39 高層 58612.01 70-264 22.17% 0.9容積率 尷尬的指標 70萬方 具備大盤體量 產品組合 大面積聯排及疊加所占比例過大 尷尬的區域尷尬的區域 尷尬的指標尷尬的指標 競爭力偏弱的產品競爭力偏弱的產品 + + + + 市場存在較大的風險市場存在較大的風險 項目存在較大市場風險項目存在較大市場風險 時機風險
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