1、售樓環售樓環節之節之稅務籌劃稅務籌劃6 6個攻略個攻略 一、房企代墊首付和購房返稅的營業稅處理一、房企代墊首付和購房返稅的營業稅處理 1.代墊首付代墊首付 針對二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產開發企業推出了代業主墊付兩成首付款的補貼 辦法。 比如，市民購買一套價值100萬元的房產，屬其第二套房，該市民按照政策規定至少首付5成，即50 萬元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地產企業僅收取3成首付款即30萬元，然后自行墊付 20萬元，幫助客戶成功貸款購房。雙方約定，對房地產企業墊付的錢，在1年后交房時由客戶歸還并 按銀行同期貸款利率計算利息。 按照相關稅收政策規定，銷售不動產收取
2、的預收款要繳納營業稅、企業所得稅、印花稅、預征土地增 值稅等。其中中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則 （財政部 國家稅務總局第52號令）第二十 五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收 款的當天。 房地產企業為盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業主繳納的首付 款一起開具收款收據，財務處理上相當于企業取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預售收入，應當 全額計入營業額，計算繳納營業稅及其他稅金。 另外，房地產企業代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂資金墊付協議 ，根據協議約定，客戶必 須在房地產企業規定時限內（一般在交房前）
3、將首付款全額補上，房地產企業再向客戶正式交房。此 墊付協議也屬于企業經營的一部分，財務處理上應當計入其他應收款核算。將來實際收款時直接沖減 其他應收款，與預售收入無關，不需要另作納稅處理。但是，房地產企業收取的墊付資金利息和客戶 不按期還款的違約金，按照營業稅相關法規規定，將資金貸于他人使用同樣要繳納營業稅。 2.2.購房返稅購房返稅 某市規定，購買90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。某房地產企業開發的住宅項目雖不符合 要求，但同樣打出了購房返稅的口號：購買該企業開發的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅， 額外契稅由企業代客戶支付。仍以一套價值100萬元的商品房為例，客戶應繳契稅4萬元，辦理房產證 時客戶僅支付1萬元，另外3萬元由房地產企業承擔。該銷售方式下，企業實際收入僅97萬元，但申報 營業稅還應當按100萬元計算繳納。 二、房地產企業與業主間違約金的處理二、房地產企業與
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