零售業(yè)商業(yè)地產(chǎn)選址與商圈分析（16頁(yè)）.doc

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零售業(yè)商業(yè)地產(chǎn)選址與商圈分析（16頁(yè)）.doc

1、商業(yè)地產(chǎn)（零售業(yè)）選址與商圈分析一、商業(yè)地產(chǎn)： 1.1 商業(yè)地產(chǎn)概念：商業(yè)地產(chǎn)是滿足商業(yè)、貿(mào)易活動(dòng)的一種地產(chǎn)形式，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是“商貿(mào)+地產(chǎn)”。 1.2 商業(yè)地產(chǎn)形式（按市場(chǎng)功能和建筑形態(tài)來(lái)劃分）：（1）底商、裙樓（商場(chǎng)）、社區(qū)臨街商鋪（2）專業(yè)市場(chǎng)、專業(yè)商場(chǎng) （3）整合性復(fù)合性的商業(yè)樓（4）寫字樓（5）步行街（6）地下商業(yè)城（街）（7）購(gòu)物中心（SHOPPING MALL）（8）酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店）（10）會(huì)展中心、會(huì)館、會(huì)所（11）文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（電影院、娛樂(lè)城）（12）衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（藥房、診療所）（13）教育產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（校園商業(yè)廣場(chǎng)）（14）工業(yè)園

2、區(qū)商業(yè)地產(chǎn) （15）旅游商業(yè)地產(chǎn) 1.3 商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn) （1）開發(fā)口岸的擇優(yōu)性（交通要道、臨街、周圍有巨大消費(fèi)群）（2）功能定位的差異性（3）物業(yè)經(jīng)營(yíng)的多樣性（出售、出租、又租又賣、零售整租、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)）（4）業(yè)態(tài)組合的復(fù)雜性（5）主力品牌的號(hào)召性（6）裝修配置的層次性（7）保值增值的可靠性（土地增值、裝修、商業(yè)經(jīng)營(yíng)）（8）抵押融資的變現(xiàn)性（9）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性（10）服務(wù)管理的專業(yè)性（物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理）二、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)區(qū)（商圈）調(diào)查： 2.1 商圈（trade area）概念：商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說(shuō)成是一

3、個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者所來(lái)自的區(qū)域，或者是一個(gè) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。 2.2 商圈的劃分：任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī) 則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將再細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。次級(jí)商圈邊際商圈某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目注：核心商圈（primary trading area）約占 50%70%的人流量次級(jí)商圈（secondary trading area）約占 15%20%的人流量邊際商圈(fringe trading area)約占 10%左右的人流量 2.3 不同商圈內(nèi)的人口數(shù)量：（一）核心商圈： 1、步行 20

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