1、金輝優(yōu)步大道2018年度營銷方案l2018年3月-5月，三個(gè)月期間（90天左右），去化房源576套。l首開總銷售金額6億，3月底前實(shí)現(xiàn)4號(hào)地清盤。營銷目標(biāo)l整體石家莊市場預(yù)測會(huì)在上半年持續(xù)下行，且金科暗自低價(jià)團(tuán)購，拉低后期客戶市場心理預(yù)期。l正定新區(qū)同時(shí)放量，“暗開”成風(fēng)，多盤已搶占市場先機(jī)，有限的客戶總量已被搶奪相當(dāng)份額。l原有客戶水客居多，且受備選樓盤爭奪，現(xiàn)有蓄水量虛高，實(shí)際蓄客嚴(yán)重不足。l品牌在市場上聲量較小，推廣時(shí)間不充足，首開3月18日，在非傳統(tǒng)旺銷階段的春節(jié)前后蓄客，半個(gè)月要完成6億清盤金額，難度較大，需更多支持。目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵考慮點(diǎn)營銷總綱短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)6億的清盤放量與現(xiàn)階段市場情

2、況不甚匹配，需更多條件以轉(zhuǎn)化為量。宏觀市場分析1NEW BLOCK項(xiàng)目現(xiàn)狀分析2NEW BLOCK項(xiàng)目營銷策略3NEW BLOCK營銷推廣分解4NEW BLOCK目 錄宏觀市場分析1SECTION TITLE HERE市場格局巨變，土儲(chǔ)矛盾地王虧損，政策拐點(diǎn)的猜想，中央與地方博弈2017年調(diào)控開啟：2017年3月起，以北京為代表的主要城市限購開始，打響了調(diào)控的第一槍。全國進(jìn)入四限時(shí)代：接下來的3-12月里，調(diào)控持續(xù)加碼進(jìn)入深水區(qū)，中國迎來了“四限”時(shí)代。房子不是用來炒的：中央調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，2017年持續(xù)下行，大部分城市房地產(chǎn)量價(jià)齊跌。201020082012.62011.12015.32014

3、.320182017.3新國八條保增長/降息空頭論降準(zhǔn)降息/去庫存持續(xù)限購16個(gè)月打壓20個(gè)月反彈11個(gè)月下行20個(gè)月上漲新國十條/限貸救市限購限價(jià)保障房新國五條雙向分類調(diào)控信貸收緊四限加碼分級(jí)調(diào)控20個(gè)月復(fù)蘇-上漲政 策 走 勢市場政策是歷年房地產(chǎn)走勢的拐點(diǎn)，本輪四限調(diào)控，短期內(nèi)不可逆。何時(shí)觸底？限購限貸：2017年3月17日，石家莊限購政策出臺(tái)，主城區(qū)限購限貸，人口向外新四區(qū)擠壓限地價(jià)，競配建人才安置房：國土部門給每宗地塊都設(shè)置了最高限價(jià)，接受最高限價(jià)后，即轉(zhuǎn)入競配建人才安置房面積，競價(jià)幅度是以建筑面積100平方米為單位，最多者即為競得人。雙限雙競：“限房價(jià)競地價(jià)，限地價(jià)競房價(jià)”，即在同時(shí)

4、限定土地最高出讓價(jià)格和房屋最高銷售平均價(jià)格的前提下，先競土地價(jià)格，未超過土地最高限制價(jià)格（含土地最高限價(jià)）按報(bào)價(jià)最高者得的原則確定競得人。限售：石家莊5年限售，正定部分十年限售。石家莊（9月23日）新購住房自交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間起五年內(nèi)不得上市交易,不含新四區(qū)。正定限售土地出讓活動(dòng)中競得土地的競買人，在房屋銷售時(shí)須告知該宗地房屋的購買者，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣。宏 觀 政 策市場2017下半年，石家莊始終處于調(diào)控深水區(qū)，四限政策高壓！宏 觀 政 策市場加住房制度改革和長效機(jī)建設(shè)，加快建設(shè)和培育住房租賃市場，加大租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)力度，實(shí)現(xiàn)低收入階層選擇保障房、外來人租賃

5、住房、中低收入階層選擇共有產(chǎn)權(quán)住房和中高收入階層選擇受住房限價(jià)管控的商品住房，這樣的多層次、多渠道住房供應(yīng)體系。中共中央政治局常務(wù)會(huì)議中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差異化調(diào)控。推進(jìn)住房制度改革，低收入階層通過政府提供的廉租房、公租房滿足基本居住需求。推進(jìn)長期租賃，減少短期、不穩(wěn)定的租賃行為，保障出租人和承租人合法權(quán)益，給予租房者市民化待遇，刺激租賃需求釋放，減輕住房需求對(duì)商品房過度仰仗的問題。中央和地方事權(quán)分開，中央負(fù)責(zé)長效機(jī)制建立，加強(qiáng)加快頂層設(shè)計(jì)；地方負(fù)責(zé)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定地方性調(diào)控政策，各地情況不同政策亦不同。全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議實(shí)行差異化

6、調(diào)控政策，強(qiáng)化地方主體責(zé)任其一，各地調(diào)控政策對(duì)自住需求“網(wǎng)開一面”，首置和改善需求予以支持，但投資需求是當(dāng)前市場“不受歡迎之人”。其二，庫存較多的三、四線城市和縣城繼續(xù)做好“去庫存”，政策寬松，市場有機(jī)會(huì)。其三，通過加強(qiáng)基本公共服務(wù)水平，疏解人口和住房需求，這將對(duì)中心城區(qū)周邊的衛(wèi)星城有積極利好。其四，來自中央的房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治壓力將加大，嚴(yán)查行動(dòng)將保持高壓態(tài)勢。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議三大會(huì)議落定調(diào)控穩(wěn)定性，但一城一策給二級(jí)以下城市地方政府提供突破機(jī)會(huì)。態(tài)度不變：12月18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，明確提出保持當(dāng)前調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。一城一策：當(dāng)前實(shí)施的行政化調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)退市，事權(quán)分開、

7、因勢調(diào)控和長效機(jī)制，令2018年市場仍將整體從緊。提供機(jī)會(huì)：不過，決策層對(duì)購房需求分而治之，特別是對(duì)自住需求支持，有望在實(shí)際操作層面為網(wǎng)開一面。蘭州等多城借機(jī)“因地施政“戰(zhàn)略，以精細(xì)化調(diào)控來釋放壓力。宏 觀 政 策市場1月5日蘭州對(duì)部分區(qū)域解除限購，同時(shí)還增加限售，但是放松調(diào)控的跡象已非常明顯。合肥、南京、濟(jì)南、武漢、成都、長沙、鄭州等幾座城市也變相放松了調(diào)控政策。通過人才引進(jìn)政策，為非本市戶籍居民購房放寬門檻，當(dāng)然，有學(xué)歷限制，但考慮當(dāng)前本科、專科已是常態(tài)，所以近似松綁。對(duì)現(xiàn)行住房限購政策調(diào)整，往往是中心城區(qū)加重，周邊行政區(qū)或非熱點(diǎn)地區(qū)放松，符合中央“因城施策”的態(tài)度。預(yù)計(jì)對(duì)現(xiàn)行住房限價(jià)政策

8、調(diào)整，不會(huì)取消，但有調(diào)整，有上浮。石家莊對(duì)于政策的一貫態(tài)度，中庸&狡猾&追隨石家莊調(diào)控政策走向預(yù)判：土地庫存&調(diào)控雙重壓力，前途未卜。宏 觀 政 策市場庫存壓力大：2016年石家莊土地成交額較15年猛增70%，2017年土地成交面積較16年猛增41%，目前商品房量價(jià)齊跌，造成庫存壓力過大。土地債務(wù)高：地方政府債務(wù)率與土地政策相關(guān)，其對(duì)于土地的依賴程度，使得出現(xiàn)變相放松調(diào)控，以求喘息機(jī)會(huì)。專項(xiàng)整治力度不減，捆綁銷售遇風(fēng)險(xiǎn)，一房一價(jià)須標(biāo)明 石家莊撤銷商品房合同備案新規(guī)調(diào)整，門檻大幅下降 放寬石家莊建設(shè)用地轉(zhuǎn)用征收申報(bào)審批門檻全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治展開，采取“雙隨機(jī)”；重點(diǎn)檢查捆綁銷售、未實(shí)施

9、一房一價(jià)等行為。9月25日前已網(wǎng)簽備案的商品房，可與房企協(xié)商溝通撤銷備案；9月25日后已網(wǎng)簽備案的商品房，不可與房企溝通撤銷；11月3日，出臺(tái)關(guān)于撤銷商品房買賣合同備案的補(bǔ)充意見。石家莊等六地市中心建設(shè)用地轉(zhuǎn)用征收審批內(nèi)容減少；鼓勵(lì)城中村、棚戶區(qū)、老城區(qū)、老工業(yè)區(qū)再開發(fā)。全國市場嚴(yán)查，沖擊開盤，加劇觀望。購房合同網(wǎng)簽備案撤銷政策的力度和門檻大幅下降，為投資客留下了順利撤出的時(shí)間和空間。石家莊中心城區(qū)建設(shè)用地轉(zhuǎn)用征收條件適當(dāng)放寬，有利于土地收儲(chǔ)加快節(jié)奏。宏 觀 政 策市場實(shí)際11月，反應(yīng)中庸的石家莊在政策上，已有網(wǎng)開一面的跡象。土地成交面積土地成交結(jié)構(gòu)2017年土地出讓總量7772.0512畝，

10、總面積517.8525萬，整體住宅成交91宗，總面積262.1590萬2017年石家莊出讓以純住宅為主，住宅成交畝價(jià)相對(duì)2016年有明顯浮動(dòng)，居住成本大幅地高。石 家 莊 市 場市場石家莊2017年土地出讓以鹿泉和正定為主，未來重點(diǎn)競爭區(qū)域。土地出讓分析市內(nèi)五大城區(qū)放量放緩，周邊區(qū)域加速入市。正定縣及鹿泉區(qū)出讓比例最高，未來競爭激烈。12月市場市場石家莊市場持續(xù)下行，淡季推量不減，優(yōu)惠頻出，成交分化嚴(yán)重。12月的石家莊普通住宅成交2140套和25.29萬平方米，環(huán)比上升11%，房企在歲末年初沖刺銷售和回款任務(wù)的動(dòng)能非常強(qiáng)勁，營銷動(dòng)作比比皆是。其中，部分項(xiàng)目通過特價(jià)房、員工房、內(nèi)購房等形式，或通

11、過購房首付款分期支付、精裝修購房款提供貸款支持等政策，降低首付門檻，刺激需求持續(xù)釋放。一些項(xiàng)目甚至通過隱性調(diào)價(jià)，旨在加快回款速度。當(dāng)月僅保利西悅春天開盤銷售，開盤價(jià)格低于市場預(yù)期，成交效果良好。不過，全國性開發(fā)項(xiàng)目的市場占有率下降至53%，本地項(xiàng)目升至47%。與以往相比，全國性房企開發(fā)項(xiàng)目在改善需求和中心城區(qū)有較大話語權(quán)，120平方米及以上普通住宅幾乎被其主導(dǎo)。但受優(yōu)惠政策和調(diào)價(jià)操作影響，12月的首置需求表現(xiàn)較活躍，本地項(xiàng)目主導(dǎo)的周邊行政區(qū)表現(xiàn)較好。12月盡管有公寓項(xiàng)目推出購房首付款分期支付政策支持，且有恒大中央廣場等項(xiàng)目攪動(dòng)市場，但投資需求心態(tài)低迷，公寓成交的冷熱不均和整體弱勢狀態(tài)不改。成交

12、價(jià)格松動(dòng)：沖刺業(yè)績優(yōu)惠調(diào)價(jià)頻出 住宅淡季不淡成交分化 12月普通住宅成交價(jià)格環(huán)比下降7.89%，降幅收窄，但仍處于下行通道；公寓下降1.38%，穩(wěn)中微降。為沖刺銷售和回款任務(wù)，房企低開跑量增多，且部分項(xiàng)目開盤銷售的成交價(jià)格明顯低于市場預(yù)期，或略低于片區(qū)均價(jià)漸增。成交規(guī)模較大的項(xiàng)目，其價(jià)格普遍低于區(qū)域均市場持續(xù)下行：住宅成交價(jià)格連續(xù)下行 低開撬動(dòng)成交漸成主流 投資需求撤場：公寓成交冷熱不均 投資需求持續(xù)低迷品 牌 房 企市場2016-2017年，受京津冀規(guī)劃影響，全國性房企大量進(jìn)駐石家莊。2017年下半年，萬科、富力、碧桂園、融創(chuàng)、保利等項(xiàng)目集中推售在市場持續(xù)下行情況下，品牌開發(fā)商承載了各區(qū)域主

13、要去化的角色。12月，市場銷量進(jìn)入冰點(diǎn)，品牌快銷盤客戶重疊，品牌房企除融創(chuàng)量大外，基本在15套以下，非品牌項(xiàng)目周成交個(gè)位數(shù)。除了順銷階段的領(lǐng)跑者仍為融創(chuàng)的兩個(gè)樓盤（融創(chuàng)中心157套/融創(chuàng)裕華壹號(hào)104套），品牌開發(fā)商樓盤月銷售均在50-60套左右：富力城（新推洋房/67套）、萬科翡翠公園（64套）、保利茉莉公館（59套）、遠(yuǎn)洋7號(hào)（50套）、碧桂園天匯（42套）。高層尾盤的榮盛華府（42套）、恒大御景半島（28套）。淡市營銷，各大開發(fā)商都圍繞價(jià)格和降低首付門檻推出促銷手段，以精裝部分分期或者精裝貸來降低首付門檻；均以持續(xù)暖場活動(dòng)、圈層、特價(jià)房或者低首付門檻為主要核心競爭策略，收攏客戶。高端別墅

14、項(xiàng)目受此影響較小，將來低端剛需、高端別墅兩頭客戶會(huì)有較大的空間。石家莊客戶的片區(qū)意識(shí)、品牌之間意識(shí)并非特別清晰，價(jià)格、首付門檻是市場爭奪戰(zhàn)中最主要的利器。2017年品牌房企大量首次進(jìn)駐，集中于9-12月開盤，淡市逆行。萬科開盤9.28碧桂園天匯開盤9.29富力城高層開盤融創(chuàng)中心開盤10.1融創(chuàng)裕華壹號(hào)開盤10.14富力洋房開盤茉莉公館開盤西悅春天開盤11.1112.16保利西悅春天以品牌開發(fā)最低首付門檻成為市場黑馬。12月16日開盤四棟樓（11#3#4#15#）480套，當(dāng)日消化390套，均價(jià)在13500-13600元/含精裝，精裝部分分期8年，相當(dāng)于去年一期首次（毛坯7600）價(jià)格。85平米

15、小戶型，首付門檻低至（20%首付30萬），性價(jià)比超高，收攏了一部分被壓制的剛需。品 牌 房 企市場融創(chuàng)品牌領(lǐng)跑者：融創(chuàng)中心占據(jù)幾大品牌項(xiàng)目的成交制高點(diǎn)，去化量占市場很大份額。14500起步的毛坯入市價(jià)格，頻繁的動(dòng)作，大量渠道的引入，符合融創(chuàng)中心高性價(jià)比產(chǎn)品優(yōu)勢，又離不開融創(chuàng)頻繁的營銷動(dòng)作。萬科淡定均衡者：萬科首先開盤，由于價(jià)格及戶型綜合原因，開盤受挫（不足200套），但后期以特價(jià)房、優(yōu)惠等促銷政策頻繁聚客，穩(wěn)定消化。保利巧妙爭奪者：保利兩項(xiàng)目開盤均以小戶型、低首付門檻策略完勝（“精裝貸”或8年分期最長分期政策）富力市場追隨者：富力開盤當(dāng)日開出168套清盤，數(shù)量較小。后期價(jià)格、門檻均不占優(yōu)勢，營

16、銷動(dòng)作較少，表現(xiàn)平平。融創(chuàng)中心領(lǐng)跑市場，高性價(jià)、低首付門檻盤在淡市中表現(xiàn)優(yōu)異。9月10月11月12月168142154699008717457119158344172307185694738069392萬科融創(chuàng)中心融創(chuàng)裕華壹號(hào)富力城碧桂園天匯保利茉莉公館保利西悅春天萬科翡翠公園開盤當(dāng)月茉莉公館開盤當(dāng)月碧桂園天匯開盤當(dāng)月西悅春天開盤當(dāng)月富力開盤當(dāng)月融創(chuàng)中心開盤當(dāng)月品牌領(lǐng)跑者：融創(chuàng)雙盤齊發(fā)，奔跑的兄弟城市黑馬：保利低門檻，剛需避風(fēng)塘后知后覺：萬科先發(fā)不利，后起緊追追隨：富力緩慢消化，求得溢價(jià)石家莊越來越成為品牌地產(chǎn)強(qiáng)勢爭奪的版圖，未來，已來。品 牌 房 企市場正定新區(qū)，屬于政策導(dǎo)向性城市。正 定

17、城 建市場正定新區(qū)自2009年開始建設(shè)，十年來成效不大。北跨滹沱河、建設(shè)正定新區(qū)的重大戰(zhàn)略決策建設(shè)決策2009融創(chuàng)中心開盤2011加大招商引資再提戰(zhàn)略2016正定新區(qū)破土動(dòng)工太平洋建設(shè)集團(tuán)承建石家莊市新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃一河兩岸三組團(tuán)，都市區(qū)核心石家莊國際投資合作洽談會(huì)華夏幸福基業(yè)/寶能/碧桂園中鐵投資2月，正定縣“縣區(qū)合一”揭牌儀式3月，石家莊三區(qū)不限4-5月，正定新區(qū)受到持續(xù)關(guān)注6月，正定新區(qū)拍地?zé)?2月，新城大道正式通車政府搬遷意向再受關(guān)注2017持續(xù)申報(bào)國家級(jí)新區(qū)，未果，被雄安碾壓2016-2017受整體房市、自身規(guī)劃影響，新區(qū)再度被關(guān)注，建設(shè)加快提上日程但未來3-5年仍是空城

18、，市區(qū)客戶暫時(shí)對(duì)新區(qū)信心不足。正 定 城 建市場副市長姜陽2007年11月8日發(fā)表言論確保在2018年9月1日前，正定新區(qū)職教園區(qū)一期的四所學(xué)校全部搬遷入駐。（正定新區(qū)職教園區(qū)位于正定新區(qū)太行北大街以東、天澤大街以西、崇因路以南、華陽路以北，系教育用地，占地117.52公頃約合1762.8畝，擬建10所學(xué)校，容納在校生4萬人，教職員工3200人，項(xiàng)目投資55億元）京石城際鐵路規(guī)劃過審，計(jì)劃2018年上半年開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2020年建成并投入使用；地鐵1號(hào)線2期、2號(hào)線現(xiàn)已全面開工建設(shè)；BRT快速公交系統(tǒng)，將領(lǐng)先于石家莊地鐵一號(hào)線，率先完成直達(dá)正定新區(qū)的任務(wù)。奧體中心投入使用；國際會(huì)展中心已經(jīng)封頂

19、，到2018年投入使用是“大限”；雙子座規(guī)劃落定；五館”（科技館、大劇院、青少年宮、圖書館、規(guī)劃館）計(jì)劃2018年竣工并投入使用。正定新區(qū)擬建906.26億，拆遷20個(gè)村，征地9.7萬。2008年年1月月2日上午，日上午，石家莊市委常委、正定縣委書記、正定新區(qū)黨工委書記張業(yè)：加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，做到資源共享、資金融通，推動(dòng)項(xiàng)目合理布局，推進(jìn)古城和新區(qū)融合發(fā)展；并做以下批示：抓緊國際展覽中心建設(shè)，確保5月18日中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易洽談會(huì)前正式投入使用；著力推進(jìn)青少年宮、規(guī)劃館、圖書館等功能性場館建設(shè)，確保2018年底竣工投入使用；加快推進(jìn)職教園區(qū)建設(shè)，力爭9月1日一期四所學(xué)校投入使用，二期五所學(xué)校6月1日

20、開工，2019年竣工；加快醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、商場、飯店等公建配套設(shè)施建設(shè)，提升新區(qū)載體功能，為首批入駐單位創(chuàng)造條件。正定新區(qū)市場對(duì)政策、規(guī)劃和城建推動(dòng)力相當(dāng)倚重。2016年起，正定新區(qū)愿景利好不斷，目前緊鑼密鼓建設(shè)。正定新區(qū)，2017年底-2018年住宅面臨集中放量。2017年市場放量擠壓為12月：上半年僅天山、旅投少量房源存量，下半年市場無新貨供應(yīng)，隨著金科、天山的啟動(dòng)，年底出現(xiàn)松動(dòng)。2017年12月三大普宅已暗開：正定新區(qū)內(nèi)目前品牌類住宅項(xiàng)目約9個(gè)，金科博翠園、旅投福美十號(hào)、天山熙湖二期均已暗開。2018年集中放量，競爭激烈：2018年已知項(xiàng)目將脫離空窗期、面對(duì)集中放量狀態(tài)，競爭大幕將拉

21、開。2018品牌項(xiàng)目或?qū)⒓蟹帕浚簠^(qū)域供貨量約70萬，未來供應(yīng)沖充足，后期一線房企意向地塊較多，潛在競爭較大。品牌名稱產(chǎn)品類型存貨量（）金科博翠園高層、洋房6.23萬正定府高層、洋房6.6萬金輝優(yōu)步大道小高層、洋房11.6萬7號(hào)地別墅6.5萬旅投福美十號(hào)高層、小高層、洋房3.61萬天山熙湖二期小高層、洋房、別墅0.14萬8號(hào)地7.25萬10/11號(hào)地高層、洋房、合院18.6萬潤江12號(hào)地9.49萬區(qū)域住宅供應(yīng)量合計(jì)70.02萬金科博翠園天山熙湖二期旅投福美十號(hào)院天山8號(hào)地天山10/11號(hào)地潤江12號(hào)地金科正定府本案金輝7號(hào)地潛 在 競 品直 接 競 品競 品 分 析市場正定新區(qū)2018年或?qū)⒓?/p>

22、中放量70萬，品牌集中，競爭壓力大。新 區(qū) 土 拍市場12月土地持續(xù)放量，土價(jià)較高，未來品牌項(xiàng)目云集，競爭更劇烈。萬科意向地塊品牌進(jìn)駐石門的“敲門磚”正定新區(qū)因?yàn)槠涮厥獾恼攮h(huán)境長期申報(bào)國家級(jí)新區(qū)石家莊省會(huì)副中心的區(qū)域定位潛力發(fā)展地塊，規(guī)劃完善政府引導(dǎo)各大外來品牌開發(fā)商進(jìn)駐12月土地放量品牌名稱產(chǎn)品類型存貨量泰禾泰禾地塊天山天山翡麗公館高層兩室、三室（90-120），13000包含2000精裝修，首付三十萬4棟19層高層4.9萬河北翰弘地產(chǎn)翰弘林溪郡小高層、洋房6萬正定縣城2017年基本無項(xiàng)目在售，個(gè)別新民居項(xiàng)目通過渠道走量，年底隨著天山、泰禾宣布進(jìn)駐，以及本土小項(xiàng)目入市，勢必瓜分新區(qū)客戶。正

23、定老城區(qū)目前品牌類住宅項(xiàng)目約2個(gè)，均處于待售狀態(tài)，新進(jìn)項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，處在城市外延，但存在競爭潛力。翰弘林溪郡正定縣城競品分布圖天山翡麗公館縣 區(qū) 競 品市場縣區(qū)現(xiàn)階段項(xiàng)目較少，未來品牌開發(fā)商意向進(jìn)駐，搶占新區(qū)客戶。正定新區(qū)房價(jià)經(jīng)歷了2016年過山車過程，2017年容量有所萎縮。正定拍地?zé)崾仪f整體市場浮力2016.66000元2016.1212000元2017.616000元2017.1215000/13800元2016.99000元2009正定新區(qū)，原稱滹沱新區(qū)2011.5正定新區(qū)破土動(dòng)工正定縣域外溢市區(qū)投資+200%2017.315000元預(yù)期一路飛漲有市無供應(yīng)量房價(jià)起飛限購石家莊市場遇冷

24、再浮無量觀望懸崖？探底？正 定 房 價(jià)市場正定新區(qū)2016年乘借石家莊房價(jià)漲勢，價(jià)格預(yù)期翻倍。但9月后放量極少，2017年幾乎無放量，緊接著迎來市場萎縮。容量萎縮正定新區(qū)價(jià)格翻倍因素復(fù)雜，目前價(jià)格高于區(qū)域發(fā)展，競品暗開拉低市場預(yù)期。區(qū)域暗開價(jià)格較低，金科/天山把客戶心理預(yù)期拉為1.5萬/以下。市 場 價(jià) 格本體蓄客1年12月暗開基本售罄實(shí)際成交價(jià)：15000元/13800元/毛坯團(tuán)購25萬車位中10萬轉(zhuǎn)嫁實(shí)際毛坯成交價(jià)：14633元/預(yù)期精裝價(jià)：16000-16500元/所剩房源不多不以走量為目標(biāo)，求長期溢價(jià)實(shí)際成交價(jià)：17500元/最具參考價(jià)值的是金科毛坯14633元/，精裝16000-16

25、500元/。客戶對(duì)門檻要求較高，對(duì)精裝與毛坯的價(jià)格更傾向于門檻較低的毛坯。金科在預(yù)售上已搶占先機(jī)，且智能小白提升其性價(jià)，若需爭奪客戶，需要更有吸引力的價(jià)格策略。建議首開價(jià)格毛坯14500元/，精裝價(jià)格16000元/。正定新區(qū)原有土地（潤江/金科/天山）2.5萬預(yù)期價(jià)仍需等市，后期土地儲(chǔ)備卻仍在加速。正定市場首攀（擾亂市場）金科（品牌好/產(chǎn)品好/位置好）正定市場跟隨者金輝（品牌好/產(chǎn)品好/位置好/動(dòng)作慢）爭奪者（撿漏）旅投福美十號(hào)（產(chǎn)品面積小/不限購/價(jià)格低）投機(jī)者（先下手為強(qiáng)）天山熙湖（產(chǎn)品面積小/不限購/價(jià)格低/先下手為強(qiáng)）天山院子/正定府潤江12號(hào)地時(shí) 機(jī)性 價(jià)未來正定市場，是平坦還是更陡

26、峭的懸崖？前有猛虎，后有追兵。金科天山均依據(jù)各自優(yōu)勢，突破市場束縛，實(shí)現(xiàn)去化。入市時(shí)間早,投入大，動(dòng)作頻繁工程進(jìn)度快，示范區(qū)包裝較為出色雙盤聯(lián)動(dòng)，營銷動(dòng)作頻繁，市場知名度高；入市時(shí)間早，通過驗(yàn)資蓄客，擁有客戶量；正定府做樣板示范，提高客戶心理預(yù)期，期望值高；毛坯入市，價(jià)格優(yōu)勢突出。金科動(dòng)作頻繁、現(xiàn)場體驗(yàn)感強(qiáng)、宣傳力度大、團(tuán)購價(jià)格擾亂市場。金科兩個(gè)地塊，正定府以高價(jià)預(yù)期等待市場，但將示范區(qū)開放計(jì)入博翠園節(jié)點(diǎn)內(nèi)，提升高性價(jià)感。金科營推動(dòng)作不斷，營推節(jié)點(diǎn)前置于本案，暗銷（200套左右）現(xiàn)被叫停，價(jià)格13800毛坯（綁定25萬車位及地下室）。金科博翠園預(yù)計(jì)1月可獲規(guī)劃證，開盤節(jié)點(diǎn)受制于證件到位時(shí)間，預(yù)

27、計(jì)1月底（或3月初）開盤，低價(jià)搶收。戶型面積套數(shù)占比B1256413.56%A1286413.56%C(帶景觀陽臺(tái))13517236.44%C1（無景觀陽臺(tái)）1358718.43%D180439.11%E138428.90%合計(jì)472洋房三室兩廳兩衛(wèi)135洋房三室兩廳兩衛(wèi)138洋房四室兩廳三衛(wèi)180小高層三室兩廳兩衛(wèi)125小高層三室兩廳兩衛(wèi)1282017年6月28成功競得2017003號(hào)地塊2017年9月2日-5日石家莊媒體重慶行2017年9月23日北國城市展廳開放2017年11月8日萬達(dá)品牌館開放2017年7月25日石家莊媒體見面沙龍2017年9月4日案名發(fā)布會(huì)2017年10月21-22日美

28、好時(shí)光照相館盛大開啟2017年11月11日金科石家莊品牌發(fā)布盛典2017年11月13日啟動(dòng)驗(yàn)資2017年12月2日金科正定府示范區(qū)開放12月28日暗開傳言200套區(qū)域個(gè)案分析市場本土大佬，標(biāo)桿項(xiàng)目多，客源基數(shù)大，敢打“價(jià)格戰(zhàn)”本土房企大佬，市場認(rèn)可度高，口碑好；石家莊標(biāo)桿項(xiàng)目多，客源基數(shù)大。多盤聯(lián)動(dòng)，客資共享；敢于打“價(jià)格戰(zhàn)”。2017年6月啟動(dòng)排卡2017年12月28日項(xiàng)目拿地2017年9月對(duì)外輸出項(xiàng)目信息二期二期產(chǎn)品類型面積套數(shù)占比高層9010050%12710050%洋房140204100%合計(jì)404天山熙湖二期蓄客半年，年底取得土地證，借“員工福利房”低價(jià)落定，小高層成交價(jià)14500元

29、/，綁定地下室和車位。依靠前期蓄客、天山龐大的“老業(yè)主”和價(jià)格優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)快速去化，基本售罄，提前搶奪客戶。高層兩室兩廳一衛(wèi)87高層三室兩廳一衛(wèi)109洋房三室兩廳兩衛(wèi)140洋房三室兩廳兩衛(wèi)140（首層帶小院）2017年12月28日推出特價(jià)房，可更名區(qū)域個(gè)案分析市場天山熙湖二期：無證銷售，依靠龐大的員工基數(shù)去化。正定新區(qū)量：2018年市場集中放量，正定新區(qū)進(jìn)入品牌房企爭奪時(shí)代；競：金科、天山品牌項(xiàng)目提前發(fā)力，已經(jīng)采取實(shí)質(zhì)性營銷動(dòng)作，我項(xiàng)目局面較為被動(dòng)；價(jià)：對(duì)標(biāo)項(xiàng)目價(jià)格參考值較少，目前新區(qū)普通住宅價(jià)格成交價(jià)在14500-16500元/；貨：2018年新區(qū)高品質(zhì)別墅項(xiàng)目預(yù)計(jì)增多，新區(qū)居住品質(zhì)再拔升。正定

30、縣城老城板塊躍躍欲試，項(xiàng)目向城市邊緣擠壓，對(duì)新區(qū)市場形成客戶分流。市 場 總 結(jié)市場2018年放量增加，品牌房企競爭愈加激烈。1、目前正定公寓市場銷售慘淡：寶能中心、國金中心月銷售10套左右；壹方中心停滯。2、在售住宅均已暗開：金科博翠園、正定天山熙湖、旅投福美1號(hào)均選擇了“暗開”的形式。旅投最先以內(nèi)部員工房消化剩余房源，價(jià)格高收效不大（17000/19000）;天山熙湖將之前所蓄客戶以天山集團(tuán)內(nèi)部員工福利房，15000元/起依靠內(nèi)部去化和前期排卡鎖定房源，基本售罄。金科博翠園項(xiàng)目已公示，預(yù)計(jì)1月可獲規(guī)劃證，共約472套房源，近期以團(tuán)購形式啟動(dòng)暗銷據(jù)說已團(tuán)購200套左右。價(jià)格13800毛坯（綁

31、定25萬車位及地下室），團(tuán)購名額不僅限政府，普通的驗(yàn)資客戶也經(jīng)過內(nèi)部篩選有選擇的通知。3、高端住宅在等市場：天山院子產(chǎn)品未定、銷售進(jìn)場蓄客但仍處于停滯狀態(tài)。金科正定府也并未開始蓄客。現(xiàn)階段正定市場均采用暗開形式，來搶奪市場，并且價(jià)格都比預(yù)期有所下降。我項(xiàng)目應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，策略上將蓄客形式進(jìn)行深度考慮。項(xiàng)目現(xiàn)狀分析2SECTION TITLE HERE正定新區(qū)主要普通住宅項(xiàng)目均已暗開，其客戶構(gòu)成以正定縣域?yàn)橹鳌?%10%3%45%30%金科來訪客戶區(qū)域分析裕華區(qū)長安區(qū)開發(fā)區(qū)正定老城區(qū)新區(qū)大學(xué)城客戶構(gòu)成：各項(xiàng)目均以正定地緣性客戶為主，向周邊村鎮(zhèn)輻射，公務(wù)員、機(jī)關(guān)單位、企事業(yè)單位、個(gè)體打工等均有。金科博

32、翠園區(qū)域來源金科的客戶主要來自正定老城區(qū)（35-45%）和正定新區(qū)入駐企業(yè)（新區(qū)大學(xué)城占20-30%），市區(qū)主要來自裕華區(qū)、長安區(qū)、開發(fā)區(qū)占20%左右。基本都為自住，投資客占5%左右。職業(yè)特征正定縣及即將進(jìn)駐新區(qū)的私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中層，有固定收入年齡層35-45歲職務(wù)特征收入穩(wěn)定，注重生活品質(zhì)要求方便快捷，消費(fèi)意識(shí)高天山熙湖區(qū)域來源 原積累客戶，正定60%以上職業(yè)特征 正定縣剛需打工人員，白領(lǐng)年齡層30-40職務(wù)特征 個(gè)體，打工，中層干部福美十號(hào)院區(qū)域來源 正定及偏城北村莊職業(yè)特征務(wù)農(nóng)，打工，現(xiàn)階段周邊和市政單位人員較多年齡層30-45職務(wù)特征 機(jī)關(guān)單位和打工人員較多置業(yè)用途 自用，子女

33、婚房較多一般首次置業(yè)競 品 客 群市場地緣自住型客戶是各競品項(xiàng)目的主要客戶來源。目前市場，投資萎縮，競品客戶與本項(xiàng)目客戶區(qū)域構(gòu)成有一定差異。來 電 分 析本體來電客戶意向單價(jià)：1.4-1.6萬，與現(xiàn)階段正定區(qū)域暗開項(xiàng)目定價(jià)相符合，銷售人員需引導(dǎo)。來電客戶：區(qū)域廣泛，裕華區(qū)較多（占比34%），樣板間可參觀后正定客戶呈上升趨勢，后勁明顯。來電客戶意向面積：在100-120，剛需需求明顯。來電客戶獲知途徑：主要來自網(wǎng)絡(luò)，占比63%，其次為微信朋友圈，推廣媒體作用有限。Series1,橋西區(qū),31Series1,裕華區(qū),71Series1,長安區(qū),27Series1,新華區(qū),6Series1,開發(fā)區(qū),

34、9Series1,藁城區(qū),26Series1,欒城區(qū),2Series1,正定,25Series1,郊縣,5Series1,外地,8橋西區(qū)裕華區(qū)長安區(qū)新華區(qū)開發(fā)區(qū)藁城區(qū)欒城區(qū)鹿泉區(qū)正定郊縣外地Series1,100以下,17Series1,100-120,92Series1,120-130,67Series1,130-140,19Series1,140以上,15100以下100-120120-130130-140140以上Series1,1.4萬以下,20Series1,1.4-1.6萬,134Series1,1.6-1.8萬,53Series1,1.8-2萬,31.4萬以下1.4-1.6萬1.

35、6-1.8萬1.8-2萬Series1,搜房房天下,49Series1,安居客,15Series1,新浪來客,1Series1,今日頭條,3Series1,微信朋友圈,26Series1,882,9Series1,992,12Series1,106.7,1Series1,946,3Series1,道閘,2Series1,LED大屏,2Series1,項(xiàng)目圍擋,9Series1,朋友介紹,5Series1,路過,1Series1,電開,2Series1,其他,1Series1,合計(jì),210搜房房天下搜狐焦點(diǎn)騰訊新浪樂居網(wǎng)易銀河安居客新浪來客今日頭條992微信微信朋友圈882992106.7946

36、道閘品牌館道旗LED大屏戶外圍擋項(xiàng)目圍擋正定道旗正定藍(lán)牌電梯框架公交站牌地鐵巡展派單朋友介紹來電客戶區(qū)域廣泛，網(wǎng)媒效果好范圍廣，意向價(jià)格1.6萬以下。來 訪 分 析本體Series1,30歲以下,74Series1,30-40歲,361Series1,40-50歲,399Series1,50-60歲,277Series1,60歲以上,5030歲以下30-40歲40-50歲50-60歲60歲以上來訪客戶年齡：多在30-50歲，為購房的主力客；來訪客戶工作性質(zhì)：行業(yè)廣泛，涉及各行各業(yè)，相對(duì)來說個(gè)體和服務(wù)業(yè)較多；來訪客戶家庭結(jié)構(gòu)：多為三口之家，占比48%，為購房的主力軍；來訪客戶的購房目的：多為自住

37、，與家庭結(jié)構(gòu)緊密相關(guān)。Series1,單身,41Series1,兩口之家,149Series1,三口之家,560Series1,三代同堂,347Series1,其它,64單身兩口之家三口之家三代同堂其它Series1,自住,798Series1,給子女父母,136Series1,投資,162Series1,其他,65自住給子女父母投資其他Series1,公務(wù)員,49Series1,金融保險(xiǎn),46Series1,教育科研,35Series1,制造業(yè),23Series1,建筑、地產(chǎn),32Series1,文化傳媒,30Series1,貿(mào)易物流,27Series1,服務(wù)業(yè),88Series1,其他,6

38、45公務(wù)員金融保險(xiǎn)教育科研制造業(yè)建筑、地產(chǎn)文化傳媒貿(mào)易物流個(gè)體服務(wù)業(yè)其他來訪客戶均為自住，投資客（+200%至10%左右）已明顯萎縮。來 訪 分 析本體Series1,100以下,86Series1,100-120,533Series1,120-130,355Series1,130-140,113Series1,140以上,74100以下100-120120-130130-140140以上來訪客戶需求面積：在100-120占比46%。來訪客戶需求單價(jià)：為1.4-1.6萬，與現(xiàn)階段正定區(qū)域暗開項(xiàng)目定價(jià)相符合，銷售人員需引導(dǎo)。來訪客戶付款方式：以按揭為主，可見客戶對(duì)到訪客戶首付資金要求較低。來訪客

39、戶獲知途徑：主要自來網(wǎng)絡(luò)，圍擋也起到一定作用。Series1,1.4萬以下,314Series1,1.4-1.6萬,578Series1,1.6-1.8萬,248Series1,1.8-2萬,20Series1,2萬,11.4萬以下1.4-1.6萬1.6-1.8萬1.8-2萬2萬Series1,按揭,1138Series1,一次性,23按揭一次性Series1,搜房房天下,13Series1,搜狐焦點(diǎn),6Series1,新浪樂居,6Series1,網(wǎng)易,1Series1,銀河,1Series1,992微信,2Series1,微信朋友圈,28Series1,882,3Series1,992,4S

40、eries1,946,2Series1,LED大屏,3Series1,戶外圍擋,3Series1,項(xiàng)目圍擋,14Series1,派單,647Series1,朋友介紹,62Series1,路過,243Series1,電開,103Series1,活動(dòng),1Series1,其他,19搜房房天下搜狐焦點(diǎn)騰訊新浪樂居網(wǎng)易銀河安居客新浪來客今日頭條992微信微信朋友圈882992106.7946道閘品牌館道旗LED大屏戶外圍擋項(xiàng)目圍擋正定道旗正定藍(lán)牌電梯框架公交站牌地鐵巡展派單朋友介紹路過電開活動(dòng)其他來訪基本是按揭，價(jià)格意向以1.4-1.6萬為主，對(duì)門檻有一定要求。項(xiàng)目由于節(jié)點(diǎn)，導(dǎo)致推廣規(guī)模形式單一，目前客

41、戶參考性不大。客 戶 分 析本體正定客群市區(qū)客群正定縣城剛需客戶新區(qū)工作剛需客戶自住兼長期投資客第一居所環(huán)境改善者家庭結(jié)構(gòu)升級(jí)者正定區(qū)域客戶，因受到正定供應(yīng)量限制，而就近首選正定新區(qū)，目前為剛性需求或改善居住條件，選擇在正定購買住房正定新區(qū)新晉企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)型人群，對(duì)區(qū)域認(rèn)知度較高，靠近工作地點(diǎn)，地域情緣，比較關(guān)注性價(jià)比和舒適型的滿足看重正定區(qū)域，目前以自住以及長線投資為目的，一般事業(yè)有成，稍有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，看重正定區(qū)域長期發(fā)展價(jià)值以居住升級(jí)為目的人群，以養(yǎng)老或者改善環(huán)境為目的，一般事業(yè)有成，稍有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，再次置業(yè)關(guān)注物業(yè)品質(zhì)和投資價(jià)值家庭結(jié)構(gòu)變化，再次置業(yè)的目的主要處于對(duì)居住現(xiàn)狀不滿，希望在經(jīng)

42、濟(jì)承受范圍內(nèi)提高居住品質(zhì)關(guān)注社區(qū)環(huán)境和居住舒適型金科客群以及現(xiàn)階段我項(xiàng)目來訪客群，發(fā)現(xiàn)市區(qū)客戶松散難收集。我項(xiàng)目為快銷盤，但遭遇市場下行及正定政策信心不足。整 體 規(guī) 劃本體004地塊005地塊005地塊園博園新 城 大 道天 寧 路l占地面積：108畝/71960.8l建筑面積：122333.3l整體規(guī)劃：小高層9棟、洋房9棟，一座幼兒園，70年產(chǎn)權(quán)，住宅限價(jià)13800元/l容 積 率：1.7l項(xiàng)目地塊：分004、005兩個(gè)地塊進(jìn)行開發(fā)004地塊約35畝：3棟8-10層洋房、2棟18層小高層（含2層公建）；1棟15層小高層。005地塊約73畝：4棟17/18層小高層組成（005南18層含2層

43、公建），2棟15層小高層，6棟9/10層洋房。土地規(guī)劃指標(biāo)地塊宗地面積容積率綠化率套數(shù)地下室車位004#48378.41.735%2961900395005#23582.41.735%340272345235%2801648354合計(jì)71960.81.735%91662701201金輝優(yōu)步大道項(xiàng)目總規(guī)金輝優(yōu)步大道兩個(gè)地塊，總建筑面積約為12.2萬平米。核 心 價(jià) 值本體高樓面價(jià)決定需突出高潛力區(qū)域價(jià)值，同時(shí)注重產(chǎn)品及品牌輸出。品牌名企高潛力板塊產(chǎn)品保障五十強(qiáng)品牌地產(chǎn)全產(chǎn)品鏈開發(fā)一線品牌屬性國家級(jí)正定新區(qū)未來規(guī)劃完善超大潛力區(qū)域品牌大盤全產(chǎn)品線覆蓋金輝物業(yè)品質(zhì)服務(wù)U+LIFE體系品牌地產(chǎn)&產(chǎn)品配

44、比產(chǎn)品類型面積區(qū)間套型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比高層18F1113房2廳2衛(wèi)28831.44%3196826.75%1303房2廳2衛(wèi)28831.44%3744031.33%洋房1423房2廳3衛(wèi)29131.77%4132234.58%1694房2廳3衛(wèi)293.17%49014.10%1934房2廳3衛(wèi)202.18%38603.23%總計(jì)916100.00%119491100.00%戶 型 配 比本體主力戶型為111-142（94.5%），符合主流客戶需求面積。111169004005（團(tuán)）005（南）193130142推 售 節(jié) 奏本體2018年2-5月推售916套，節(jié)奏密集，短期爆破，銷售壓力巨

45、大。組團(tuán)組團(tuán)1（團(tuán)購組團(tuán)）組團(tuán)2預(yù)售售證2018年年2月月-日日2018年年8月月26日日2018年年5月月21日日推售推售時(shí)間2018年年3月月18日日2018年年2月月2018年年5月月27日日銷售面售面積385034356036576銷售套數(shù)售套數(shù)296套套340套套280套套預(yù)期價(jià)格期價(jià)格17000/19000（元（元/）13800（元（元/）18000/20000（元（元/）18F18F18F18F15F15F9F9F10F10F8F8F18F18F17F17F15F15F10F10F15F15F10F10F18F18F18F18F9F9F9F9F10F10F10F10Fl根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)

46、有情況，遵循低開高走、價(jià)差不大的價(jià)格制定原則l首開高層17000元/平米，洋房19000元/平米計(jì)算；5號(hào)南地塊均價(jià)高層18000元/平米，洋房20000元/平米計(jì)算l項(xiàng)目總貨值為208413萬元，非團(tuán)購地塊總貨值為138717萬元房 源 貨 量本體按照均價(jià)18000-19000元/計(jì)算；非團(tuán)購約13.9億貨值。004地塊樓棟業(yè)態(tài)層數(shù)111130142169193可售面積銷售套數(shù)預(yù)期價(jià)格預(yù)期貨量4/5/6洋房8/9/10F891915849108190003011310001/2/3中高層18/18（2F公建）/15F94942265418817000385118000住宅合計(jì)94948919

47、038503296均18000686249000005團(tuán)購地塊樓棟業(yè)態(tài)層數(shù)110129140167191可售面積銷售套數(shù)預(yù)期價(jià)格預(yù)期貨量4/6洋房10F5010201249080163002035870001/2/3/5小高18/17/15F1301303107026015800490906000住宅合計(jì)1301305010204356034016000696960000005南地塊樓棟業(yè)態(tài)層數(shù)110129140167191可售面積銷售套數(shù)預(yù)期價(jià)格預(yù)期貨量9/10/11/12洋房8/9/10F15221280152200004256000007/8小高18/18（2F公建）6464152961

48、2818000275328000住宅合計(jì)64641520036576280均19000700928000總房源合計(jì)2882882912920118639916208413700031%31%32%3%2%可售房源合計(jì)15815824119075079576均18500138717700027%27%42%3%0%目 標(biāo) 分 解本體一組團(tuán)推售目標(biāo)257套總貨值7.6億，目標(biāo)6億去化目標(biāo)：首開4號(hào)地塊產(chǎn)品，總房源296套，房源貨值6.9億。目標(biāo)去化量為6億元，257套房源，轉(zhuǎn)化率為86.8%。18年3月團(tuán)購地塊推售目標(biāo)340套總貨值6.7億，目標(biāo)6.7億（甲方團(tuán)購）去化目標(biāo)：2月推售5號(hào)地北區(qū)產(chǎn)品

49、，總房源340套，房源貨值6億。目標(biāo)銷售額6億元，目標(biāo)去化量為340套房源。二組團(tuán)推售目標(biāo)240套貨值7.6億，目標(biāo)6億去化目標(biāo)：二推5號(hào)地南區(qū)產(chǎn)品，總房源280套，房源貨值7億。目標(biāo)去化量為6億元，240套房源，轉(zhuǎn)化率為85.7%。18年2月18年5月全盤19.9億貨量，二次推售一次團(tuán)購，推售地塊實(shí)現(xiàn)13.9億。備注：含車位（15萬計(jì)算）及地下室受競品入市價(jià)格影響，正定新區(qū)價(jià)格預(yù)期降低。實(shí)際成交價(jià)：15000元/實(shí)際毛坯成交價(jià)：14633元/價(jià) 格 建 議本體客戶對(duì)正定區(qū)域的整體市場價(jià)格預(yù)期降低，應(yīng)進(jìn)行客觀權(quán)數(shù)分析u保證開發(fā)商成本（經(jīng)濟(jì)&品牌）u滿足開發(fā)商階段性銷售計(jì)劃及資金回籠目標(biāo)u符合市

50、場現(xiàn)狀及條件u充分考慮目標(biāo)客戶群體的價(jià)格承受能力定價(jià)原則定價(jià)方法1、市場比較法 2、顧客感受定價(jià)法銷量與2016年比大幅下滑：由于現(xiàn)階段市場整體下行，各大開發(fā)商銷量均不理想，投資客萎縮市場容量小：限價(jià)政策，各開發(fā)商加入精裝價(jià)格，首付門檻大幅增加，大量剛需推出市場，導(dǎo)致的市場容量小政策導(dǎo)向性性城市：正定新區(qū)未來發(fā)展不明朗，區(qū)域信心不足（價(jià)格普降+5年限售）未來市場客群觀望：市場瞬息萬變，無法預(yù)估2018年的市場情況。因此根據(jù)市場比較法只能算出大概的價(jià)格范圍，也需要考慮顧客感受定價(jià)法。項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目融創(chuàng)中心萬科翡翠公園富力城碧桂園天匯總項(xiàng)目參考權(quán)重自選權(quán)重修正權(quán)重得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)

51、得分加權(quán)ABCDEF得分得分得分得分得分大環(huán)境6%11%5%9%9%8.00%705.6907.2907.2806.4756交通11%6%9%7%9%8.40%705.88857.14806.72756.3705.88周邊配套6%6%9%7%5%6.60%754.95855.61905.94805.28905.94合計(jì)23%23%23%23%23%23.00%16.4319.9519.8617.9817.82個(gè)別因素修正地段10%8%11%7%10%9.20%807.36857.82857.82807.36756.9規(guī)模8%6%7%9%9%7.80%705.46957.41907.02705.

52、46705.46檔次6%9%7%6%7%7.00%855.95906.3956.65805.6755.25開發(fā)商4%6%9%6%5%6.00%804.8855.1905.4804.8804.8產(chǎn)品9%8%7%12%9%9.00%958.55908.1857.65807.2807.2精裝標(biāo)準(zhǔn)8%6%6%7%9%7.20%805.76001007.2906.48906.48首付門檻13%11%7%8%13%10.40%808.32959.88606.24808.32909.36升值潛力5%4%9%4%4%5.20%854.42904.68804.16804.16804.16銷售結(jié)果10%13%8%

53、11%10%10.40%808.32808.32606.24606.24808.32物業(yè)管理4%6%6%7%3%5.20%804.16804.16854.42753.9753.9合計(jì)77%77%77%77%79%77.40%63.161.7762.859.5261.83區(qū)位和個(gè)別因素修正合計(jì)100%79.5381.7282.6677.579.65綜合計(jì)算欄項(xiàng)目參考權(quán)重0.90.70.91項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)（毛坯）15500216001580021000修正后的售價(jià)（毛坯）15084.6182120782.0953316213.8580620968.36158擬定項(xiàng)目售價(jià)15921元/參考各大品牌開發(fā)

54、商首開價(jià)格，本案應(yīng)為均價(jià)15921元/價(jià) 格 建 議本體參考正定項(xiàng)目，近期首開合理價(jià)格應(yīng)不高于毛坯14633元/，精裝16000-16500元/l根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有情況，遵循低開高走、價(jià)差不大的價(jià)格制定原則l首開高層17000元/平米，洋房19000元/平米計(jì)算；5號(hào)南地塊均價(jià)高層18000元/平米，洋房20000元/平米計(jì)算l項(xiàng)目總貨值為193535萬元，非團(tuán)購地塊總貨值為121914萬元房 源 貨 量本體按照均價(jià)16000-16500元/計(jì)算；非團(tuán)購12.2億貨值。004地塊樓棟業(yè)態(tài)層數(shù)111130142169193可售面積銷售套數(shù)預(yù)期價(jià)格預(yù)期貨量4/5/6洋房8/9/10F8919158491

55、08165002615085001/2/3中高層18/18（2F公建）/15F94942265418815500351137000住宅合計(jì)94948919038503296均16000612645500005團(tuán)購地塊樓棟業(yè)態(tài)層數(shù)110129140167191可售面積銷售套數(shù)預(yù)期價(jià)格預(yù)期貨量4/6洋房10F5010201249080163002035870001/2/3/5小高18/17/15F1301303107026015800490906000住宅合計(jì)1301305010204356034016000696960000005南地塊樓棟業(yè)態(tài)層數(shù)110129140167191可售面積銷售套數(shù)預(yù)

56、期價(jià)格預(yù)期貨量9/10/11/12洋房8/9/10F15221280152170003617600007/8小高18/18（2F公建）64641529612816000244736000住宅合計(jì)64641520036576280均16500606496000總房源合計(jì)2882882912920118639916193535300031%31%32%3%2%可售房源合計(jì)15815824119075079576均18500121914150027%27%42%3%0%我們把貨量進(jìn)行重新盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)6億的目標(biāo)貨量不允許我們有毛坯價(jià)格目 標(biāo) 分 解本體一組團(tuán)推售目標(biāo)261套總貨值6.8億，目標(biāo)6億去化目

57、標(biāo)：首開4號(hào)地塊產(chǎn)品，總房源296套，房源貨值6.1億。目標(biāo)去化量為6億元，261套房源，轉(zhuǎn)化率為88.2%。18年3月團(tuán)購地塊推售目標(biāo)340套總貨值6.7億，目標(biāo)6.7億（甲方團(tuán)購）去化目標(biāo)：2月推售5號(hào)地北區(qū)產(chǎn)品，總房源340套，房源貨值6億。目標(biāo)銷售額6億元，目標(biāo)去化量為340套房源。二組團(tuán)推售目標(biāo)250套貨值6.7億，目標(biāo)6億去化目標(biāo)：二推5號(hào)地南區(qū)產(chǎn)品，總房源280套，房源貨值6.1億。目標(biāo)去化量為6億元，250套房源，轉(zhuǎn)化率為89.5%。18年2月18年5月全盤18.2億貨量，二次推售一次團(tuán)購，推售地塊實(shí)現(xiàn)12.2億備注：含車位（15萬計(jì)算）及地下室首開時(shí)間緊，任務(wù)重，需要強(qiáng)價(jià)格、

58、多渠道以置換時(shí)間和銷量。首開4#地塊，規(guī)劃3棟小高3棟洋房。4號(hào)地塊296套住宅，高層188套洋房108套。按照16000均價(jià)，總貨值6.8億元，房源貨值為6.1億元。首 開 貨 值本體004地塊貨值樓棟業(yè)態(tài)層數(shù)銷售套數(shù)預(yù)期價(jià)格預(yù)期貨量4/5/6洋房8/9/10F108165002615085001/2/3中高層18/18（2F公建）/15F18815500351137000住宅合計(jì)296均16000612645500004地塊面積配比111130142169193可售面積891915849949422654949489193850331.8%31.8%30.1%6.4%0%100%全盤6.8

59、億貨量，首開6億完成率為88.2%（16000元/均價(jià)）車位428個(gè)，6040萬元，地下室600萬元10月28日-1月19日廣泛蓄客到訪客戶3030組認(rèn)籌客戶435 組到訪客戶 4350 組轉(zhuǎn)定客戶261組訪轉(zhuǎn)籌籌10:1籌籌轉(zhuǎn)定定60%開盤前到訪客戶4110組平銷期到訪客戶240組1月20日-2月10日前置入市期（22天）2月22日-3月18日蓄客開盤期（25天）3月19日-31日 持銷期（12天）開盤余溫發(fā)酵海量蓄客認(rèn)籌小規(guī)模拓客預(yù)熱展廳開放至小規(guī)模拓客前預(yù)計(jì)到訪1080組首開004號(hào)地，去化指標(biāo)銷售額6億元，為261套房源，總計(jì)需要到訪4380組。1月20日到3月開盤前，需要實(shí)現(xiàn)到訪30

60、30組，日均到訪68組。首 開 分 解本體1.205.272.103.181.202.16春節(jié)節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期強(qiáng)銷期春春節(jié)2.22媒體媒體活活動(dòng)自然到自然到訪電CALL自拓自拓+派派單巡展巡展渠道渠道帶客客異異業(yè)聯(lián)盟盟280 100 100 2006603001330601月月20日日2月月10日（日（22天）天）,2月月223月月18日（日（25天），共天），共47天，天，總來來訪3030組，困，困難巨大巨大在春節(jié)阻隔情況下，拓客時(shí)間只有47天，需到訪3030組，難度大。春節(jié)前后的47天總來訪3030組認(rèn)籌17天完成率88%相當(dāng)于全部清盤！難度巨大！均價(jià)均價(jià)17000元元/總貨量量7.2

61、億套數(shù)目套數(shù)目標(biāo)246套套去化率去化率83.3%均價(jià)均價(jià)16500元元/總貨量量7.1億套數(shù)目套數(shù)目標(biāo)250套套去化率去化率84.5%均價(jià)均價(jià)16000元元/總貨量量6.8億套數(shù)目套數(shù)目標(biāo)261套套去化率去化率88.2%均價(jià)均價(jià)15583元元/總貨量量6.7億套數(shù)目套數(shù)目標(biāo)265套套去化率去化率89.5%項(xiàng)目營銷策略3SECTION TITLE HERE首開清盤，客戶落位17天，客戶被競品搶，客戶春節(jié)流失，幾乎為不可完成的任務(wù)！節(jié) 點(diǎn) 思 考營推春節(jié)前后，聚集人氣困難，客戶流失原客戶量不足水客多18天，新增客戶困難認(rèn)籌前期更很難召集新開地塊時(shí)間充足但由于預(yù)售拿證晚不可能打銷售信息困境抓前期客戶

62、，分解壓力引入渠道，快速帶客以4號(hào)地（已取證）銷售推廣+老帶新，暗進(jìn)行5號(hào)地蓄客蓄客前置 增加渠道 維客為核心 1.205.273.184.15.13.103.2認(rèn)籌樣板間開放 首開再開2.16春節(jié)節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期春春節(jié)首開短期蓄客，需要通過蓄客前置、引入渠道、緊密維客分解壓力反應(yīng)迅速，非常規(guī)手段！營 銷 總 綱營推拓客前置抓前期客戶，分解壓力穩(wěn)引入渠道快速落位，精準(zhǔn)帶客準(zhǔn)密集活動(dòng)開盤爆破，靈活多元狠以下方法，用以完成不可完成的任務(wù)！年前團(tuán)購，分解壓力1降首付門檻擴(kuò)容或 改 變6億目 標(biāo)2時(shí) 間節(jié)點(diǎn)后搓3快速大量引入渠道4尊重市場，靈活應(yīng)對(duì)，不走尋常路。1年前搶奪客戶，將目標(biāo)進(jìn)行

63、分解，團(tuán)購3棟房源164套。年 前 團(tuán) 購策略18F18F18F18F15F15F9F9F10F10F8F8F18F18F17F17F15F15F10F10F15F15F10F10F18F18F18F18F9F9F9F9F10F10F10F10F團(tuán)購地塊地塊地塊樓棟樓棟業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)層數(shù)層數(shù)111111130130142142169169可售面積可售面積銷售套數(shù)銷售套數(shù)4 4號(hào)地號(hào)地5#5#洋房洋房10F10F303010105950595040401#1#中高層中高層18F18F（2F2F配建）配建）323232327712771264643#3#中高層中高層15F15F3030303072307

64、2306060住宅合計(jì)住宅合計(jì) 62626262303010102089220892164164關(guān)注首付門檻，利用貨幣的時(shí)間價(jià)值。2保利西悅春天首付分期：與銀行合作進(jìn)行定向8年精裝貸款，房款部分首付20%（首套）-30%（二套），精裝首付30%(開盤當(dāng)日去化81%)首付款項(xiàng)為房款*20%+裝修款30%，最低首付門檻為7600*85*20%+5000*8530%=25.67萬元碧桂園天匯首付分期：開發(fā)商免費(fèi)墊付精裝費(fèi)（15000元房款，5000精裝）精裝款首付2年分期，30%/30%/40%(開盤當(dāng)日去化80%)最低首付門檻為15000*84*30%+5000*84*30%=50萬開盤當(dāng)日去化率

65、最高項(xiàng)目：首付門檻低，收攬更多剛需。分 期 建 議策略l現(xiàn)階段品牌快銷盤客戶重疊，各項(xiàng)目精裝部分均以特價(jià)房或者低首付門檻為主要核心競爭策略，收攏客戶。l保利西悅春天因?yàn)槭赘堕T檻低而成為市場黑馬。12月16日開盤480套，當(dāng)日消化390套，均價(jià)在13500-13600元/含精裝，精裝部分分期8年，相當(dāng)于去年一期首次（毛坯7600）價(jià)格。85平米小戶型，首付門檻低至（20%首付30萬），性價(jià)比超高，收攏了一部分被壓制的剛需。精裝款首付2年分期精裝款8年貸款首開均價(jià)若18000元/，4200元精裝費(fèi)若全部加入首付，首付門檻為107-162萬，分期30%首付74-113萬。戶型總體價(jià)格 房款限價(jià)房款套

66、價(jià)首付30%首付50%精裝價(jià)格 精裝總價(jià)首付30%需付首付50%需付精裝全付最低首付111190001380021090006327001054500420046620013986023310010656007392601301900013800247000074100012350004200546000163800273000124800086580014219000138002698000809400134900042005964001789202982001363200945720169190001380032110009633001605500420070980021294035490

67、016224001125540建議運(yùn)作首套20%/二套30%首付，精裝首付30%或8年分期貸款。分 期 建 議策略首開均價(jià)若16000元/，3200元精裝費(fèi)若全部加入首付，首付門檻為89-135萬，分期30%首付64-97萬。戶型總體價(jià)格 房款限價(jià)房款套價(jià)首付30%首付50%精裝價(jià)格 精裝總價(jià)首付30%需付首付50%需付精裝全付最低首付11116000138001776000532800888000320035520010656017760088800063936013016000138002080000624000104000032004160001248002080001040000748

68、8001421600013800227200068160011360003200454400136320227200113600081792016916000138002704000811200135200032005408001622402704001352000973440戶型總體價(jià)格房款限價(jià)房款套價(jià)首套首付20%二套首付30%精裝價(jià)格精裝總價(jià)首付30%需付最低首付111160001380017760003552005328003200355200106560461760130160001380020800004160006240003200416000124800540800142160

69、001380022720004544006816003200454400136320590720169160001380027040005408008112003200540800162240703040建議以均價(jià)16000元/，3200元精裝費(fèi)分期貸款，將房款首付門檻運(yùn)作為20%，那最低首付可降至46萬（50萬以下）。打破固有思維，客戶在哪，就去哪。利用多元渠道。4策 略 總 綱策略1.205.273.184.15.13.103.2認(rèn)籌 樣板間開放 首開再開2.16春節(jié)節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期營銷策略階段界定拓客策略活動(dòng)策略推廣策略引入渠道，客群鎖定，首開爆破渠道洽談，線下深入客戶保溫

70、，開盤蓄客前置客戶老帶新，熱度不斷，圈層導(dǎo)入第一階段：1.22-2.10拓客前置第三階段：3.19-5.27再開熱銷第二階段：2.22-3.18引爆首開深入挖客戶，落地積蓄各渠道客戶跨界聯(lián)誼綁定拓客增加帶客進(jìn)行客戶置換客戶多渠道再導(dǎo)入圈層活動(dòng)導(dǎo)入、渠道活動(dòng)導(dǎo)入答謝會(huì)等老帶新活動(dòng)微信事件活動(dòng)，大刷存在感產(chǎn)品發(fā)布會(huì)&樣板區(qū)開放短期蓄客，開盤爆破引入渠道海量客戶導(dǎo)入、全方位沖刺推廣招投標(biāo)準(zhǔn)備長效媒體介入，短期媒體集中爆破以4#帶5#，長效媒體內(nèi)容更換，短期媒體集中爆破節(jié)前拓客前置，綁定事件活動(dòng)；引入渠道，多元轟炸實(shí)現(xiàn)短期爆破。常規(guī)媒體推廣無發(fā)短效爆破非常規(guī)操盤，事件+拓客發(fā)力考慮到老客戶粘性與正定圈

71、層，推廣輸出客戶維護(hù)及推廣以4#帶5#營銷推廣分解4SECTION TITLE HERE營銷總結(jié)（2017年10月-12月）由于甲方整盤策略節(jié)點(diǎn)調(diào)整主要硬推動(dòng)作報(bào)貨以下三點(diǎn)1、展廳開放活動(dòng)2、圍繞活動(dòng)展開的媒體鋪排3、銷售自行拓客為主金輝21年，質(zhì)為石門而來活 動(dòng) 總 結(jié)營推活動(dòng)目的：舉辦展廳開放儀式，告知全城，建立影響力，全面接受客戶的咨詢和意向客戶登記；現(xiàn)場互動(dòng)活動(dòng)，形成市場熱點(diǎn)，積累項(xiàng)目口碑；借助開放活動(dòng)全面闡述金輝優(yōu)步大道的開發(fā)理念、整體規(guī)劃等賣點(diǎn)，傳遞項(xiàng)目價(jià)值活動(dòng)時(shí)間：2017年10月28日上午9:00活動(dòng)主題：金輝21年，質(zhì)為石門而來客戶到訪及費(fèi)效活動(dòng)費(fèi)用（萬元）19.8萬元來訪組

72、數(shù)/人數(shù)（有效到訪）528組或1000人活動(dòng)來訪來客成本（元/每組或人媒體86人/客戶73人首次到訪客戶（組）73組左右到訪媒體（家）86人/54家序號(hào)主要環(huán)節(jié)描述19:00-9:50媒體、客戶進(jìn)場/簽到媒體引領(lǐng)，簽到，指引簽到板簽名銷售員引領(lǐng)客戶進(jìn)入現(xiàn)場班納特櫥窗展、懸浮表演布場29:50開場舞表演芭蕾提琴舞開場310:00主持人登臺(tái)品牌介紹發(fā)展戰(zhàn)略闡述項(xiàng)目介紹410:10金輝領(lǐng)導(dǎo)致辭金輝品牌實(shí)力布局環(huán)渤海區(qū)域戰(zhàn)略510:15房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)致辭祝福金輝地產(chǎn)金輝進(jìn)駐石門的堅(jiān)定信心610:20品牌館啟動(dòng)儀式金輝地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)、房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)剪彩金輝品牌館禮盒背景板開啟，煙花綻放10月28日，前宣短暫，項(xiàng)目開始啟動(dòng)

73、接待。活 動(dòng) 總 結(jié)營推媒 體 鋪 排營推項(xiàng)目推廣媒體極少，長期主要依靠道閘和微推，以及網(wǎng)絡(luò)基本頁。媒 體 鋪 排營推項(xiàng)目推廣微推長期進(jìn)行。媒 體 展 示營推項(xiàng)目推廣短期爆破主要為LED、微信大V及廣播。4號(hào)地首開策略（2018年1月20日-2018年3月18日）省會(huì)新中央，質(zhì)感生活區(qū)活動(dòng)策略關(guān)鍵點(diǎn)，密集！密集產(chǎn)生心理勢能！活 動(dòng) 策 略策略5.273.183.102.22初七活動(dòng)策略：時(shí)間短，將活動(dòng)與銷售動(dòng)作緊密綁定活動(dòng)分解：實(shí)現(xiàn)客戶召集、落位、轉(zhuǎn)籌、再召集幾個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作活動(dòng)費(fèi)用：200萬分配老帶新/客戶召集/持續(xù)圈層/持續(xù)暖場事件營銷24/25 3.31/4.1 7/8 14/15 21/2

74、212/13 19/20配合拓客目的：蓄客前置方式：聯(lián)誼跨界內(nèi)容：優(yōu)惠券發(fā)放費(fèi)用：計(jì)入拓客目的：快速蓄客方式：事件爆點(diǎn)內(nèi)容：微信游戲/送禮費(fèi)用：50萬目的：快速客方式：元宵節(jié)事件內(nèi)容：元宵節(jié)抽獎(jiǎng)費(fèi)用：20萬蓄客/裝戶樣板間活動(dòng)產(chǎn)品推介會(huì)50萬轉(zhuǎn)籌開盤活動(dòng)集中開盤20萬目的：利用原有客戶、2個(gè)月的推廣時(shí)間、嫁接其他資源方式：老帶新/圈層活動(dòng)/暖場活動(dòng)/借助熱點(diǎn)內(nèi)容：客戶禮品贈(zèng)送/每周六周日抽獎(jiǎng)促銷/圈層推介/持續(xù)暖場費(fèi)用：20萬目的：快速蓄客方式：微信流量內(nèi)容：答謝會(huì)費(fèi)用：20萬目的：轉(zhuǎn)籌方式：開盤活動(dòng)內(nèi)容：集中開盤費(fèi)用：20萬首開密集活動(dòng)戰(zhàn)略以事件召集客戶，快速吸客，以小博大。1.205.27

75、3.185.13.103.2認(rèn)籌樣板間開放首開再開節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期業(yè)主答謝/客戶品牌召集元宵節(jié)認(rèn)籌為核心密集活動(dòng)轟炸收粉拓客營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期拓客收粉活動(dòng)活動(dòng)目的：帶訪到售樓部，星巴克人群有一定資金實(shí)力活動(dòng)時(shí)間：1月22日-2月21日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)&樣板間開放；活動(dòng)地點(diǎn)：金輝品牌館活動(dòng)內(nèi)容：憑當(dāng)日星巴克小票可以免費(fèi)到展廳領(lǐng)取優(yōu)惠現(xiàn)金（10元），每日限50組，先到先得媒體配合：微信推出，萬達(dá)星巴克門口帶訪。預(yù)計(jì)效果：預(yù)計(jì)到訪1500組客戶，預(yù)計(jì)1%（10組）轉(zhuǎn)為認(rèn)籌客戶活動(dòng)預(yù)算：1.5萬活活動(dòng)1：你喝星巴克，春你

76、喝星巴克，春節(jié)我埋我埋單活活動(dòng)2：到：到訪樣板板間領(lǐng)取園博園票取園博園票活動(dòng)目的：帶訪到樣板間（或采用正定商鋪聯(lián)誼形式）活動(dòng)時(shí)間：1月22日-2月21日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)&樣板間開放；活動(dòng)地點(diǎn)：金輝樣板間接待處活動(dòng)內(nèi)容：與園博園談團(tuán)體票（20元），到售樓部領(lǐng)取媒體配合：微信。在正定區(qū)、旅游區(qū)進(jìn)行推廣及帶訪。預(yù)計(jì)效果：預(yù)計(jì)到訪1500組客戶，預(yù)計(jì)1%（10組）轉(zhuǎn)為認(rèn)籌客戶.活動(dòng)預(yù)算：3萬營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期微信轉(zhuǎn)發(fā)活動(dòng)活動(dòng)目的：帶訪到售樓部，為3.2元宵節(jié)認(rèn)籌活動(dòng)時(shí)間：2月22日-3月2日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)&樣板間開放；活動(dòng)地點(diǎn)：金輝品牌館

77、活動(dòng)內(nèi)容：與快遞合作（重點(diǎn)選擇裕華區(qū)、正定、長安區(qū)），在快遞貼上項(xiàng)目禮品領(lǐng)取券，來售樓部領(lǐng)取元宵媒體配合：微信推出，快遞。預(yù)計(jì)效果：預(yù)計(jì)到訪700組客戶，預(yù)計(jì)1%（7組）轉(zhuǎn)為認(rèn)籌客戶活動(dòng)預(yù)算：1萬活活動(dòng)3：新年送禮之：新年送禮之“元宵元宵”活活動(dòng)4：刮刮獎(jiǎng)轉(zhuǎn)發(fā)送元宵送元宵節(jié)大禮包大禮包活動(dòng)目的：迅速自宣傳，散播金輝信息活動(dòng)時(shí)間：2月22日-3月2日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)&樣板間開放；活動(dòng)地點(diǎn)：金輝品牌館活動(dòng)內(nèi)容：進(jìn)行刮獎(jiǎng)，每轉(zhuǎn)發(fā)給朋友多一次刮獎(jiǎng)機(jī)會(huì)。到售樓部兌換不同層次的“禮包”，或紀(jì)念品“元宵”，附送“元宵燈會(huì)門票”媒體配合：微信。預(yù)計(jì)效果：預(yù)計(jì)到訪700組客戶，預(yù)計(jì)1%（7組）轉(zhuǎn)為認(rèn)籌客戶活動(dòng)預(yù)算：5

78、萬營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期元宵燈會(huì)活動(dòng)活動(dòng)目的：快速宣傳，激發(fā)人氣流量，帶訪到售樓部，為3.2元宵節(jié)認(rèn)籌啟動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：3月2日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)&樣板間開放；活動(dòng)地點(diǎn)：世紀(jì)公園或者高爾夫（考慮是否在樣板間附近）活動(dòng)內(nèi)容：1、聯(lián)合世紀(jì)公園舉辦燈會(huì) 2、通知原登記客戶售樓部領(lǐng)票 3、當(dāng)日售樓部猜對(duì)聯(lián)，送禮品媒體配合：微信，戶外，網(wǎng)絡(luò)。預(yù)計(jì)效果：預(yù)計(jì)到訪2000組客戶，預(yù)計(jì)1%（20組）轉(zhuǎn)為認(rèn)籌客戶活動(dòng)預(yù)算：20萬活活動(dòng)5：金金輝“元宵燈會(huì)元宵燈會(huì)”營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期

79、元宵燈會(huì)活動(dòng)金金輝“元宵燈會(huì)元宵燈會(huì)”后啟后啟動(dòng)認(rèn)籌籌動(dòng)作作認(rèn)籌形式：10萬，定金繳納認(rèn)籌時(shí)間：3月2日認(rèn)籌地點(diǎn)：萬達(dá)展廳認(rèn)籌對(duì)象：意向客戶認(rèn)籌目的：五證齊全，把握意向客戶營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期產(chǎn)品發(fā)布活動(dòng)活動(dòng)主題：金輝優(yōu)步大道產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨金輝優(yōu)步大道樣板間開放活動(dòng)時(shí)間：3月10日活動(dòng)地點(diǎn)：希爾頓酒店、樣板間參與人員：政府、各界媒體、客戶等500人活動(dòng)內(nèi)容：1、金輝U+life產(chǎn)品推介；2、宣傳金輝地產(chǎn)集團(tuán)品牌，展現(xiàn)企業(yè)實(shí)力；3、輸出樣板間開放信息；活動(dòng)形式;4、現(xiàn)場抽獎(jiǎng) 5、媒體答謝晚宴活動(dòng)目的：強(qiáng)化金輝品牌產(chǎn)品系別，發(fā)布

80、2018年金輝在石項(xiàng)目及產(chǎn)品說明，達(dá)到品牌連續(xù)性發(fā)聲，同時(shí)輸出金輝優(yōu)步樣板間開放信息。活動(dòng)預(yù)算：到訪500人，50萬活活動(dòng)6：金金輝優(yōu)步大道步大道產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)布會(huì)營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期產(chǎn)品發(fā)布活動(dòng)金輝產(chǎn)品系介紹設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)理念闡述中國美學(xué)藝術(shù)表演裂變紅包線下簽到創(chuàng)新舞臺(tái)設(shè)計(jì)新城大街看房路線營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期盛大開盤活活動(dòng)7：金金輝優(yōu)步大道開步大道開盤盛典盛典活動(dòng)時(shí)間：3月18日活動(dòng)地點(diǎn)：萬達(dá)洲際酒店參與人員：4號(hào)地塊認(rèn)籌客戶活動(dòng)目的：1、金輝首次盛大開盤

81、 2、認(rèn)籌客戶收攏轉(zhuǎn)化 3、盛大首開，奠定后期銷售基礎(chǔ)；活動(dòng)內(nèi)容：微信選房，選房過程中顯示成交數(shù)據(jù)當(dāng)日政策：當(dāng)日購房送大禮包，搖號(hào)10組抽獎(jiǎng)，逼定轉(zhuǎn)化亮點(diǎn)建議：成交客戶現(xiàn)場贈(zèng)送蘋果手機(jī)，現(xiàn)場抽獎(jiǎng)200元獎(jiǎng)品 成交客戶1周內(nèi)介紹客戶購買，贈(zèng)送2年物業(yè)費(fèi) 成交客戶介紹的客戶，也獲得蘋果手機(jī) 一周之后頻送禮，再次強(qiáng)調(diào)老帶新新政策，為后續(xù)鋪路活動(dòng)費(fèi)用：20萬營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期盛大開盤造氛圍：開盤儀式線下選房流程開盤公示開盤搖號(hào)留客：10組一抽獎(jiǎng)逼定：開盤成交禮營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客

82、期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期親子主子主題石家莊十石家莊十“優(yōu)”少年少年評(píng)選活活動(dòng)石家莊石家莊評(píng)為文明城市，文明城市，優(yōu)選文明少年文明少年活動(dòng)目的：吸引客戶到場，增加客戶駐留時(shí)長，制造人氣，吸引客戶活動(dòng)地點(diǎn)：4月-5月，金輝品牌館（100人/日），開盤當(dāng)日頒獎(jiǎng)活動(dòng)形式：與電視臺(tái)合作進(jìn)行合作，資源互換，上升到正統(tǒng)層面石家莊“優(yōu)”少年海選每周六日親子活動(dòng)5月1日“優(yōu)”少年初選頒獎(jiǎng)5月27日開盤頒獎(jiǎng)圈圈層活活動(dòng)圍繞春天季春天季節(jié)組織踏清、采摘等踏清、采摘等營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期業(yè)主答謝會(huì)活活動(dòng)8：業(yè)主自助篝火答主自助篝火答謝晚會(huì)晚會(huì)活動(dòng)目

83、的：維護(hù)老客戶，老帶新活動(dòng)地點(diǎn)：高爾夫球場或薰衣草莊園活動(dòng)時(shí)間：5月1日參與人員：成交客戶、意向客戶活動(dòng)內(nèi)容：1、金輝地產(chǎn)介紹，實(shí)力、產(chǎn)業(yè)鏈等內(nèi)容介紹 2、金輝項(xiàng)目推介 3、全員自助餐 4、業(yè)主抽獎(jiǎng)活動(dòng)費(fèi)用預(yù)計(jì)：到訪500人，費(fèi)用20萬營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期特斯拉/機(jī)器人科技展奪眼球美食BBQ，音樂冷餐會(huì)、雞尾酒趣味蛋糕制作、手工皮質(zhì)制作外籍樂隊(duì)產(chǎn)品推介/業(yè)主抽獎(jiǎng)優(yōu)少年頒獎(jiǎng)營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期客戶品牌召集活動(dòng)活活動(dòng)備選：生而金輝，出彩人生”-The Co

84、lor Run（城市彩色跑）活動(dòng)主題：“生而金輝，出彩人生！”The Color Run活動(dòng)目的：1、創(chuàng)造事件口碑效應(yīng)；2、為項(xiàng)目召集客戶。活動(dòng)安排：地球上最快樂的5公里賽跑，身著白T恤，跑步過程中經(jīng)過不同的彩色站，會(huì)被從頭到腳拋撒彩色粉末。愛好與青春的碰撞，讓生命再次彩色起來。參與人員：媒體、業(yè)內(nèi)大咖、業(yè)主、意向客戶、跑步愛好者等費(fèi)用預(yù)計(jì)：到訪500人，費(fèi)用20萬營推1.205.273.184.15.13.103.22.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期盛大開盤活活動(dòng)9：金金輝優(yōu)步大道開步大道開盤盛典盛典活動(dòng)時(shí)間：5月27日活動(dòng)地點(diǎn)：萬達(dá)洲際酒店參與人員：5號(hào)地塊認(rèn)籌客戶活動(dòng)目的：1、金輝首

85、次盛大開盤 2、認(rèn)籌客戶收攏轉(zhuǎn)化 3、盛大開盤；活動(dòng)內(nèi)容：微信選房，選房過程中顯示成交數(shù)據(jù)活動(dòng)費(fèi)用：20萬推廣策略關(guān)鍵點(diǎn)，精準(zhǔn)！精準(zhǔn)支點(diǎn)，小投入大回報(bào)推 廣 策 略策略推廣內(nèi)容：首開直接打銷售信息，再開以4#內(nèi)容帶5#內(nèi)容媒體選擇：選擇戶外、網(wǎng)絡(luò)為最長效媒體，活動(dòng)前短效媒體集中爆破。首開利用微信做事件性推廣，緊密配合拓客。活動(dòng)費(fèi)用：200萬有效長效媒體（網(wǎng)絡(luò)/戶外）持續(xù)，活動(dòng)短期爆破。1.225.273.184.15.13.103.2認(rèn)籌 樣板間開放 首開再開2.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期微信配合優(yōu)惠券發(fā)放微信事件營銷：小游戲+轉(zhuǎn)發(fā)全民送禮配合線下活動(dòng)進(jìn)行推送+長期有獎(jiǎng)活動(dòng)微信地鐵廣告

86、戶外/站亭2.22-3.18 首開活動(dòng)及銷售信息3.19-4.1熱銷信息 4.1-5.1品牌&活動(dòng)信息 5.2-5.27借4#打銷售道閘持續(xù)保持陣地長期通欄，3.16/17霸屏長期通欄，5.25/26霸屏2.22-3.22品牌&銷售信息搜房/搜狐2.22-3.18通欄銷售信息3.19-5.27通欄品牌&熱銷信息業(yè)主答主答謝會(huì)會(huì)電臺(tái)3.2-3.18轟炸5.20-5.27轟炸3.10-3.185.20-5.27轟炸LED大屏100萬60萬10萬30萬媒體類型時(shí)間點(diǎn)位主題圍擋（3-5塊）2.22-5.27（95天）點(diǎn)位1：中山路與建華大街交叉口東南角（主干道）點(diǎn)位2：體育北大街與躍進(jìn)路交匯處東北（主

87、干道）點(diǎn)位3：和平路平安大街（長安區(qū)）點(diǎn)位4：正定北國商城附近（正定區(qū)域）2.22-3.18居住與世界同步，7U質(zhì)感生活夢(mèng)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨樣板間開放活動(dòng)盛大啟幕3.19-4.1“金”城所至，“輝”耀首開中央政務(wù)區(qū)園博園旁低密社區(qū)4.1-5.1只懂未來優(yōu)生活金輝石家莊首屆業(yè)主答謝會(huì)“質(zhì)”等你5.2-5.27質(zhì)現(xiàn)U+life生活夢(mèng) 110-169中央商務(wù)區(qū)園博園旁低密社區(qū)耀世加推建華大街沿線、體育大街沿線、品牌館周邊、正定周邊公交站亭道閘1.22-5.27（128天）品牌館周邊長效媒體：圍擋、公交站亭建議于主干道、長安區(qū)、裕華區(qū)、正定縣城選點(diǎn)，道閘品牌館附近長期投放推 廣 策 略策略有效長效媒體建議長

88、期使用戶外圍擋及公交站亭。使用周期內(nèi)容時(shí)間形式主題第一階段銷售信息2.22-3.18（25天）網(wǎng)絡(luò)通欄+二級(jí)頁面+軟文居 住 與 世 界 同 步，7 U 質(zhì) 感 生 活 夢(mèng)產(chǎn) 品 發(fā) 布 會(huì) 暨 樣 板 間 開 放 活 動(dòng) 盛 大 啟 幕首開3.16-3,17（2天）霸屏+二級(jí)頁面+軟文“金”城 所 至，“輝”耀 首 開中 央 政 務(wù) 區(qū) 園 博 園 旁 低 密 社 區(qū)第二階段品牌&熱銷信息3.19-5.27（70天）網(wǎng)絡(luò)通欄+二級(jí)頁面+軟文只 懂 未 來 優(yōu) 生 活金 輝 石 家 莊 首 屆 業(yè) 主 答 謝 會(huì)“質(zhì)”等 你加推開盤5.25-5.26（2天）霸屏+二級(jí)頁面+軟文質(zhì) 現(xiàn) U+l

89、i f e 生 活 夢(mèng) 1 1 0-1 6 9 中 央 商 務(wù) 區(qū) 園 博 園 旁 低 密 社 區(qū)長效媒體：網(wǎng)路硬廣建議投放搜房、搜狐兩家，其它房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)只輸出詳情頁和軟文咨詢金輝優(yōu)步大道樣板間11月24日開放，還不快來一睹為快！搜狐焦點(diǎn)金輝優(yōu)步大道樣板間盛大開放，點(diǎn)燃十二月！推 廣 策 略策略有效媒體網(wǎng)絡(luò)持續(xù)通欄，配合活動(dòng)進(jìn)行信息爆破。媒體類型內(nèi)容時(shí)間點(diǎn)位主題地鐵廣告品牌+銷售信息2.22-3.22套餐形式，首選北國商場、博物館、談固站居住與世界同步，7U質(zhì)感生活夢(mèng)中央政務(wù)區(qū)園博園旁低密社區(qū)北國商場、博物館、談固三大客流大站，樹立品牌形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度推 廣 策 略策略形象媒體地鐵利于樹立形

90、象，在開盤前一月爆破。階段內(nèi)容時(shí)間點(diǎn)位形式主題第一階段樣板間活動(dòng)預(yù)告/首開3.2-3.18（17天）FM88.2/FM106.7/FM94.6/FM99.220秒口播每天20次左右居住與世界同步，7U質(zhì)感生活夢(mèng)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨樣板間開放活動(dòng)盛大啟幕第二階段加推開盤預(yù)告5.20-5.27（7天）FM88.2/FM106.7/FM94.6/FM99.220秒口播每天20次左右質(zhì)現(xiàn)U+life生活夢(mèng) 110-169中央商務(wù)區(qū)園博園旁低密社區(qū)耀世加推短效媒體：電臺(tái)線上與線下資源同時(shí)洽談，線上廣告附贈(zèng)線下1-2場活動(dòng)，建議重點(diǎn)投放882推 廣 策 略策略短效媒體根據(jù)時(shí)機(jī)有效投放，配合活動(dòng)進(jìn)行信息爆破。階段內(nèi)

91、容時(shí)間點(diǎn)位形式主題第一階段樣板間活動(dòng)預(yù)告/首開3.2-3.18（17天）裕華路平安大街交口新天地大屏新百大屏120次20秒/天居住與世界同步，7U質(zhì)感生活夢(mèng)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨樣板間開放活動(dòng)盛大啟幕第二階段加推開盤預(yù)告5.20-5.27（7天）裕華路平安大街交口新天地大屏新百大屏120次20秒/天質(zhì)現(xiàn)U+life生活夢(mèng) 110-169中央商務(wù)區(qū)園博園旁低密社區(qū)耀世加推短效媒體：戶外LED大屏，開盤重大節(jié)點(diǎn)，轟炸式投放推 廣 策 略策略短效媒體根據(jù)時(shí)機(jī)有效投放，配合活動(dòng)進(jìn)行信息爆破。拓客策略關(guān)鍵點(diǎn)，多元！扭曲空間、產(chǎn)生重力！拓 客 策 略策略推廣內(nèi)容：首開直接打銷售信息，再開以4號(hào)地內(nèi)容帶5號(hào)地內(nèi)容媒體

92、選擇：選擇戶外、網(wǎng)絡(luò)為最長效媒體，活動(dòng)前短效媒體集中爆破。首開利用微信做事件性推廣拓客費(fèi)用：200萬多元精準(zhǔn)渠道，以期實(shí)現(xiàn)短期爆破。1.205.273.184.15.13.103.2認(rèn)籌 樣板間開放 首開再開2.22節(jié)前抓客期強(qiáng)速蓄客期二次強(qiáng)銷期業(yè)主答主答謝會(huì)會(huì)配合微信活動(dòng)（60組）配合微信事件活動(dòng)（100組）配合線下活動(dòng)進(jìn)行推送+長期有獎(jiǎng)活動(dòng)自拓電開商超巡展派單掃街渠道帶客異業(yè)聯(lián)盟啟動(dòng)商超巡展，主攻正定（300組）全面撒網(wǎng)，進(jìn)駐社區(qū)進(jìn)行巡展大力度掃單（500組）全面掃單啟用多家渠道（1330組）鏈家、國大、創(chuàng)聯(lián)等帶客電開call客（200組）老客戶及時(shí)維護(hù)，不停送禮異業(yè)聯(lián)盟（60組）洽談資源

93、，無孔不入的帶客拓客區(qū)域等級(jí)內(nèi)容各家內(nèi)部資源鏈家直營門店；鏈家、易居代理項(xiàng)目全員推介點(diǎn)位選取市區(qū)&正定主干路、商超門口、同質(zhì)樓盤領(lǐng)地、大型高檔社區(qū)所需物料DM單頁（抽獎(jiǎng)券）、叉車異形單頁、停車卡、隨手禮執(zhí)行時(shí)間&人員1月20日起，10-15名置業(yè)顧問階段1.20-2.10節(jié)前抓客期2.22-3.18強(qiáng)速蓄客期3.19-5.26二次強(qiáng)銷期點(diǎn)位選取配合微信活動(dòng)，星巴克及園博園附近正定北國商城周邊、正定小商品市場周邊、正定火車站周邊、正定新區(qū)即將進(jìn)駐企業(yè)踩點(diǎn)；長安區(qū)各大市場、各大企業(yè)，北二環(huán)體育路口、建華大街和平路口配合微信事件活動(dòng)正定社區(qū)全覆蓋、正定旅游區(qū)域、園博園；人百商圈、北國勒泰商圈、先天下

94、商圈、萬達(dá)懷特商圈、益友商圈、海世界商圈、各大超市、裕華區(qū)、開發(fā)區(qū)、橋西區(qū)所有社區(qū)配合線下活動(dòng)正定北國商城周邊、正定小商品市場周邊、正定火車站周邊、正定社區(qū)全覆蓋、正定旅游區(qū)域、園博園分析市區(qū)客戶進(jìn)行重新覆蓋拓 客 執(zhí) 行策略自拓客：目標(biāo)帶訪160組拓客區(qū)域等級(jí)內(nèi)容合作渠道設(shè)置室內(nèi)固定展位，配合小蜜蜂周邊拍單，派送禮品點(diǎn)位選取市區(qū)主干路、商超門口、同質(zhì)樓盤領(lǐng)地、大型高檔社區(qū)所需物料品牌手冊(cè)DM單頁禮品（充氣氣球/貼畫/無紡布袋禮品/筷叉套盒/指甲刀套盒）x展架、桌椅執(zhí)行時(shí)間&人員2月22日起，每個(gè)展位3名置業(yè)顧問+3-5名流動(dòng)小蜜蜂階段1.20-2.10節(jié)前抓客期2.22-3.18強(qiáng)速蓄客期3

95、.19-5.26二次強(qiáng)銷期點(diǎn)位選取節(jié)前談點(diǎn)位正定瑞天百貨、正定北國商城周邊、正定小商品市場周邊、正定火車站周邊、正定新區(qū)即將進(jìn)駐企業(yè)踩點(diǎn)、正定旅游區(qū)域等，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)速蓄客。北國超市保利花園店、北國超市益中店、北國超市天河店、北國超市談固店、正定瑞天百貨、聯(lián)合日?qǐng)?bào)社等媒體資源，與其合作進(jìn)駐高端小區(qū)陌拜拓 客 執(zhí) 行策略商超巡展：目標(biāo)帶訪300組拓客區(qū)域等級(jí)內(nèi)容合作渠道與專業(yè)房產(chǎn)媒體合作展開聯(lián)展自行與商家洽談場地點(diǎn)位選取市區(qū)&正定主干路、商超門口、同質(zhì)樓盤領(lǐng)地、大型高檔社區(qū)所需物料DM單頁、手舉牌、馬甲（號(hào)坎)、叉車異性單頁、社區(qū)張貼海報(bào)、插車卡執(zhí)行時(shí)間&人員1月20日起，60-80小蜜蜂階段1.20

96、-2.10節(jié)前抓客期2.22-3.18強(qiáng)速蓄客期3.19-5.26二次強(qiáng)銷期點(diǎn)位選取節(jié)前走流程正定北國商城周邊、正定小商品市場周邊、正定火車站周邊、正定社區(qū)全覆蓋、正定旅游區(qū)域、園博園分析市區(qū)客戶進(jìn)行重新覆蓋正定社區(qū)全覆蓋、正定旅游區(qū)域、園博園；人百商圈、北國勒泰商圈、先天下商圈、萬達(dá)懷特商圈、益友商圈、海世界商圈、各大超市；裕華區(qū)、開發(fā)區(qū)、橋西區(qū)所有社區(qū)派單掃街：目標(biāo)帶訪500組拓 客 執(zhí) 行策略行政資源圈：市四大班子機(jī)關(guān)（市政府、市委、市人大、市政協(xié)）及部分市直部門市政府設(shè)置工作機(jī)構(gòu)37個(gè)。市政府辦事機(jī)構(gòu)1個(gè)：辦公室；市政府組成部門27個(gè)：發(fā)展和改革委員會(huì)、教育局、科學(xué)技術(shù)局、民族事務(wù)委員

97、會(huì)、公安局、監(jiān)察局、民政局、司法局、財(cái)政局、人事局、勞動(dòng)和社會(huì)保障局、國土資源和房產(chǎn)管理局、建設(shè)委員會(huì)、交通局、農(nóng)業(yè)委員會(huì)、水利局、林業(yè)局、商務(wù)局、文化局、衛(wèi)生局、人口和計(jì)劃生育委員會(huì)、審計(jì)局、環(huán)境保護(hù)局、物價(jià)局、城市規(guī)劃局、城市管理行政執(zhí)法局、外事辦公室；市政府直屬行政機(jī)構(gòu)7個(gè)：廣播電視局、體育局、統(tǒng)計(jì)局、糧食局、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局、中小企業(yè)發(fā)展局、法制辦公室；市政府直屬特設(shè)機(jī)構(gòu)1個(gè)：國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)；市政府議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)1個(gè)：人民防空辦公室。高校資源圈：高校（地質(zhì)大學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)院、體育學(xué)院為主，其他高校也覆蓋，兼顧師資流動(dòng)）1、河北師范大學(xué)2、石家莊鐵道大學(xué)3、河北醫(yī)科大學(xué)4、

98、河北科技大學(xué)5、河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)6、石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院7、石家莊學(xué)院8、河北體育學(xué)院9、河北傳媒學(xué)院10、河北外國語學(xué)院11、河北美術(shù)學(xué)院12、河北中醫(yī)學(xué)院13、石家莊職業(yè)技術(shù)學(xué)院14、河北廣播電視大學(xué)15、河北地質(zhì)職工大學(xué)16、河北師范大學(xué)附屬民族學(xué)院17、河北師范大學(xué)匯華學(xué)院18、河北工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院19、河北省藝術(shù)職業(yè)學(xué)院20、石家莊法商職業(yè)學(xué)院21、河北交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院22、石家莊郵電職業(yè)技術(shù)學(xué)院23、河北行政學(xué)院24、河北軌道運(yùn)輸職業(yè)技術(shù)學(xué)院25、石家莊信息工程職業(yè)學(xué)院26、石家莊科技工程職業(yè)學(xué)院27、石家莊幼兒師范高等專科學(xué)校。商務(wù)資源圈：長安、裕華以及高新三區(qū)的酒店寫字樓（商場暫時(shí)不列入

99、定點(diǎn)范圍）實(shí)現(xiàn)在它們的出入口附近截流！派單掃街：重點(diǎn)選擇三大資源圈拓 客 執(zhí) 行策略電開任務(wù)500組/日，有效帶客200組電開時(shí)間1月20日-3月17日，3月19日-5月26日電開執(zhí)行鏈家、易居及甲方自銷利用自己公司資源組建銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行電開輸出信息金輝品牌、產(chǎn)品信息，活動(dòng)邀約，尋找有效客戶主要對(duì)象電開支持：鏈家、易居數(shù)據(jù)庫調(diào)取資源電開，自銷內(nèi)部資源，意向客戶電開維系。同期自身進(jìn)線，加強(qiáng)客戶篩選及沉淀客戶開發(fā)。鏈家、易居獨(dú)家客資自銷內(nèi)部資源CALL客電開：目標(biāo)帶訪200組拓 客 執(zhí) 行策略金輝優(yōu)步大道年前首開物料需求明細(xì)單類別明細(xì)需求量物料常規(guī)物料手提袋5000個(gè)檔案袋5000個(gè)展廳展廳展架5個(gè)置業(yè)顧問工牌50人戶型二折頁2萬項(xiàng)目四折頁2萬VIP卡1000拓客物料DM單頁80萬門型展架或易拉寶20小蜜蜂馬甲100禮品類臺(tái)歷2000對(duì)聯(lián)福字禮包10000拓 客 執(zhí) 行策略