北大資源集團房地產開發昆山地塊定位思路(68頁).ppt
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北大資源集團房地產開發昆山地塊定位思路(68頁).ppt
1、2012 01.01作者：田野作者：田野 昆山地塊定位思路昆山地塊定位思路 北大資源集團北大資源集團 目錄目錄 開發背景03 市場調查07 客戶調查14 開發策略22 產品理念34 定義：開放、包容、發達的 三線城市 （本市人口與外來人口對比） 0 20 40 60 80 100 120 戶籍人口（萬人）外來暫住人口（萬人） 戶籍人口（萬人）6263.765.566.7686969.9970.13 外來暫住人口（萬人）47.762.568.973.59095.498.1599.75 03年04年05年06年07年08年09年10年 城市印象 昆山上海后花園，全國百強縣名列前茅。 外來人 口的比
2、重超過本市人口，淘金者的樂園。開放而穩 定的城市，多元的文化交織融合。像其他開放城市 一樣，文化的包容性強，新興的居住理念容易被人 們接受。是本案產品定位的一個先決條件。 樹欲靜而風不止 歲末年初之際，回顧2011年昆山樓市，從“金九銀十” 的先后淪陷，再到“金秋十一月”的再度失守，多少 坎坷與曲折，在超6萬套庫存的重壓下，昆山房價終于 低下了高昂的頭顱；展望2012年昆山樓市，房貸利率 調整，地方限購政策變動，多少機遇與挑戰，上半年 是最佳購房時機的聲音不絕于耳；而靜觀當下樓市， 優惠讓利不斷升級，房價在“羞澀”中下行，多少堅 持與觀望。此時，樹欲靜而風不止。 兩點市場啟示： 低價新盤受追捧
3、 觀望仍是主流情緒 庫存超6萬套 有房無市（正常年份兩年半的消化量） 市場背景 成交均價成交均價 9295 7313 8046 8103 8855 9052 0 2000 4000 6000 8000 10000 城中 城南 城西 城北 城東 花橋 地理位置 （巴城東部，臨近臵業青睞的玉山鎮 本 主流市場 非主流市場 市郊 交匯 非主流市場 非主流市場 投資直覺： 中心城市的邊緣，低密度生態保留用地。我認為本案的 大體量賦予了更多的城市包容性，產品建筑多元化， 我們希望寄托產品力競爭，在這座城市“鶴立雞群”。 在這里在這里 土地成本與開發模式 現金值現金值 拿地階段拿地階段 建設未開盤階段建設未開盤階段 開盤熱銷階段開盤熱銷階段 提價階段提價階段 尾盤利潤階段尾盤利潤階段 時間時間 ？ 拿地階段拿地階段 建設未開盤階段建設未開盤階段 開盤熱銷階段開盤熱銷階段 提價階段提價階段 尾盤利潤階段
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