京滬廣寫字樓市場發(fā)展歷程市場研究（63頁）.doc
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京滬廣寫字樓市場發(fā)展歷程市場研究（63頁）.doc
1、 寫字樓市場研究 北京、上海、廣州 寫字樓市場發(fā)展歷程 從各城市寫字樓市場發(fā)展歷程來看，基本經歷了三個階段： 1.19921996年快速增長階段； 2.19971999年回落調整階段； 3.20002002年穩(wěn)步回升階段。 這個過程主要受到一些共同的因素影響，如國內外宏觀經濟、土地使用權出讓、市場供求關系等，在這些因素的綜 合作用下，房地產市場發(fā)展成現出明顯的階段性。 寫字樓市場發(fā)展歷程 * 第一階段（19921996年）超速增長 商品寫字樓市場始于90年代初，伴隨著國內經濟的快速增長，外來投資的增加，企業(yè)辦公需求激增，而當時可供租售 的寫字樓物業(yè)異常短缺，租金直線上漲。上海、北京在95年前后
2、，租金水平達到歷史最高點約500元/平方米.月。高額的利 潤驅使開發(fā)商將大量的資金投入寫字樓開發(fā)，直接導致了未來寫字樓市場的超常發(fā)展和供過于求。據統(tǒng)計，1996年，北京、 上海和廣州三地寫字樓投資額達到276億元，占同期房地產投資額的24%。 寫字樓市場發(fā)展歷程 * 第二階段（19971999年）蕭條萎縮 隨著國內經濟增速放緩，國際經濟趨于低迷，寫字樓市場需求開始萎縮。北京、上海、廣州的FDI和外資企業(yè)數目變 化清晰的顯示了這一趨勢。而同期的寫字樓供應卻仍處于高峰，19961998年上海寫字樓累計竣工面積超過400萬平方米， 北京超過250萬平方米。此消彼長，辦公樓空置量迅速增加，1998年上
3、海寫字樓空置量達到189萬平方米，而同期租金水平 也大幅下跌，三年下跌近7成。盡管政府在1993、1995年出臺相應的宏觀調控政策，但是寫字樓市場仍不可避免的進入了發(fā) 展調整期。 寫字樓市場發(fā)展歷程 * 第三階段（20002002年）穩(wěn)步回升 國際經濟形勢發(fā)展趨好，中國國際經濟地位提升，外資投資增長，外企數量迅速回升，帶來了大量的辦公需求。另一 方面，國內經濟回暖，內資企業(yè)實力增強、規(guī)模擴大，對辦公樓的需求也大幅增加。2000年起，各城市寫字樓供求關系明 顯好轉，租金水平也開始回升。但9.11事件之后受到全球經濟不景氣的影響，外資進入速度放緩，2002年，各城市寫字樓 租金水平呈現波動趨勢，市場未能完全擺脫前期的不良影響，但穩(wěn)步回升的趨勢將隨著中國經濟的快速崛起成為必然。 寫字樓市場發(fā)展歷程 * 綜 述 各城市寫字樓市場都經歷了N字型的發(fā)展歷程。近年來，各城市寫字樓市場投資快速增長，200
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