商業地產蓬勃發展下商業地產的好處與難點詳細解讀（11頁）.docx
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商業地產蓬勃發展下商業地產的好處與難點詳細解讀（11頁）.docx
1、商業地產蓬勃發展下商業地產的好處與難點詳細解讀 1 1、商業地產概述、商業地產概述 商業地產既不是商業，也不是地產，商業地產是以租金為現金流來源的長期不動產投資，是十分 復雜的綜合性產業，是近些年在國際上才得到蓬勃發展的產業。 商業地產的好處商業地產的好處 長期穩定的現金流回報長期穩定的現金流回報 商業地產的第一個好處，是有長期穩定的現金流回報。商業地產的現金流是穩定且長期的。只要 這個物業還存在，每年都會有現金回報。初期幾年回報率也就百分之十左右，回報率是較低的。但是 商業地產的現金流是逐年增加的，萬達商業地產的租金平均每年增加 2%-5%。這個增長是環比遞增， 假如第一年租金是 100 元
2、，第二年漲 3%達到 103 元，第三年則是在 103 元的基礎上再漲 3%，基數會 越滾越大。 享受資產升值的雙重利益享受資產升值的雙重利益 除了長期穩定、逐年增長的現金流回報外，商業地產還能享受到資產升值的好處。 比如，住宅項目幾年前賣的時候才 7000 元/，現在達到 1.2 萬元/，但是這塊物業的增值開 發商拿不到，都被業主拿走了。商業地產項目就截然不同了，比如廈門 SM 項目，一開始大家都不看 好 SM 區域。SM 去了，經過 10 來年的發展周邊不僅房子升值了，周邊地價也升值了好幾倍，這也意 味著 SM 本身物業也升值了好幾倍。這就是商業地產的好處，除了有長期穩定的現金回報外，資產
3、升 值也很快。 不受經濟周期影響不受經濟周期影響 除了以上兩點好處，商業地產還不容易受經濟周期的影響。經濟蕭條的時候，住宅、汽車就賣不 動了。但商業地產不同，不管怎么蕭條，人不能不吃飯、不買生活用品，所以零售業是受經濟周期影 響較小的行業。 拿亞洲金融風暴來說， 幾年的時間里， 金融證券行業、 房地產行業、 奢侈品行業下跌得非常厲害， 很多原來年薪百萬美元的投資公司總經理失業后被迫去開“的士”，但是亞洲的零售業在金融風暴期 間仍然保持了增長。在日本，政府為了抵抗金融風暴帶來的市場低迷，給每個家庭送購物券，鼓勵國 民消費，保證了零售業沒有下滑。 商業地產的難點商業地產的難點 商業地產一般企業做不了，主要存在三個限制條件： 門檻高門檻高 首先對資金的需求量大。 住宅地產一個項目總投資 10 個億， 可能 2 個億或 3 個億就可以啟動了， 優秀的房地產企業像萬科、萬達、中海、富力，住宅項目總投
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