上海綠地集團房地產21城項目策劃方案（51頁）.doc
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上海綠地集團房地產21城項目策劃方案（51頁）.doc
1、目目 錄錄 一項目定位 P3 1、項目評判 2、市場形象定位 3、目標客戶定位 4、目標客戶分析 二推廣策略 P12 1、策略概述 2、推廣階段 3、推廣費用預算 三廣告企劃 P19 1、廣告總精神 2、階段廣告執行計劃 3、媒體計劃 四工作進度表 P43 綠綠地地集團集團 XXXX 項目策劃全案項目策劃全案 本案營銷企劃的主要目的本案營銷企劃的主要目的 銷售目標 實現與現金流相對應的銷售計劃，達到預先確定的經濟收益； 品牌目標 在綠地花園的基礎上，將綠地品牌的市場影響力提升到一個新的層次； 積累客戶 通過良好的品牌影響力，培養客戶的忠誠度，為后續開發項目積累忠誠的潛在客戶。 一一. . 項目
2、定位項目定位 1 1、項目評判、項目評判 1.1 優勢 北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規劃，使本區域成為公眾關注的焦點，同時也增強了投資者對本 區域物業的信心； 名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經典等物業的推出，使人們對虹口區域的物業認識由“中低檔” 逐漸向“中高檔”轉變，為本案的推出奠定了一定的基礎； 綠地花園已經在上海市場積累了較高的品牌形象，使人們對“綠地”品牌有了初步的認識； 與周邊競爭樓盤相比，本案在功能定位、建筑設計方面具有非常獨特的優勢，已經完全突破了傳統意義 上的建筑設計模式，除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝術與功能很好 地融為一體，成為城市
3、中獨特的風景線； 由于本案具有高級商務辦公和酒店式公寓的功能，使本案與北外灘相應的規劃相符合，大大增加了本案 的檔次。 1.2 劣勢 由于本案的開發正處于北外灘開發的前奏，北外灘的真實價值還沒有在房地產市場體現出來，所以存在 著很多的不確定性， 尤其是本案的升值空間，具體表現在定價的策略； 本案的占地面積相對較小，因而在環境設計上的余地較小，只能借助于建筑設計和周邊景觀資源的充分 利用； 由于重點考慮了觀景效果、建筑景觀，使部分房型出現了一些不規則的空間布局，使人們居住心理和家 居擺放有一些困難。 1.3 威脅 周邊已開發項目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的房源將在未來不斷釋放，由于其相對較低的 價格，對本案造成 一定的威脅； 四川北路的整體開發，在未來將出現較大規模的高檔住宅供應量，由于其戶型面積、規模效應等因素， 將對本案造成一定 的競爭力。如明佳房產的明佳經典，北臨 4 萬平方
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