北上海商業(yè)廣場營銷推廣策劃案(40頁）.ppt
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北上海商業(yè)廣場營銷推廣策劃案(40頁）.ppt
1、營銷策略回顧 造勢 順勢 趨勢 5大難點 地理位置 外環(huán)以外,偏!遠! 建筑面積：建筑面積：73000平方米平方米 建筑形態(tài)：地上三層、地下一層建筑形態(tài)：地上三層、地下一層 建筑規(guī)模,大 項目規(guī)模 入住率低,周邊人氣，差 周邊樓盤 2004年寶山與上海市區(qū)人均收入 13085 16683 0 5000 10000 15000 20000 寶山 上海 居民消費能力比市區(qū)低，30% 居民消費力居民消費力 自2004年3月30日 ,上海開始實施了新建商品 房銷售合同網(wǎng)上備案制度,上海市行政區(qū)域內(nèi)新建 商品房的銷售，均應進行合同網(wǎng)上備案和登記 , 并要求開發(fā)商在銷售時，必須以棟為單位申領預 售證。 1
2、700套需同時推出，不可銷控 不可銷控 周邊不可能消化這么大規(guī)模的項目 上海市中心不看好此地段 外地人很難捕捉 全上海最難賣的項目！ 小結(jié) 怎么辦？ 周邊幾個大盤短期快漲 當?shù)仄毡檎J為買到房子等于撿錢 有大批專業(yè)黃牛 投機心理嚴重！ 周邊客戶心理 造勢造勢 1 1、寶山區(qū)域內(nèi)的唯一性、寶山區(qū)域內(nèi)的唯一性 賣點提煉 寶山第一家寶山第一家 集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體 一站式大型購物中心一站式大型購物中心 項目定位 2 2、品牌商家已經(jīng)入住、品牌商家已經(jīng)入住 3 3、與知名商業(yè)物業(yè)管理公司聯(lián)合、與知名商業(yè)物業(yè)管理公司聯(lián)合 客戶積累策略 房展會 冠名權 電視 Sp 活
3、動 平面媒體 派單 北上海 廣告方式 平面媒體 派單 Sp 活動 房展會 發(fā)卡1600張 鎖定客戶 客戶積累結(jié)果 13000 17000 0 5000 10000 15000 20000 原計劃售價開盤售價 應對策略：低價更低，高價更高應對策略：低價更低，高價更高 地下室下降，一樓價格上漲地下室下降，一樓價格上漲 發(fā)展商 臨時提價 營造緊張氣氛 把每位有意購房者的信息資料輸入，規(guī)定一 人一號，必須實名，避免了搖號購房中的可人為 操作性，也保證了5000組客戶的有秩序地領號、 搖號 在上海首次引 進公開搖號系統(tǒng) 通宵排隊 公開搖號 盛大開盤 首戰(zhàn)告捷 順勢順勢 媒體策略 地下室地下室7609 一樓一樓27743 二樓二樓17003 三樓三樓11635 地下室地下室4000 一樓一樓3000 二樓二樓2000 三樓三樓2000 地下室地下室3500 二樓二樓2000 三樓三樓2000 兩次提價
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