1、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實1.1.研發(fā)設(shè)計前控研發(fā)設(shè)計前控2.2.招標(biāo)采購前招標(biāo)采購前控控3.3.開發(fā)報開發(fā)報建前建前控控4.4.工程管理前控工程管理前控5.5.技術(shù)管理前控技術(shù)管理前控6.6.成本管理前控成本管理前控7.7.營銷需求前控營銷需求前控8.8.物業(yè)管理前控物業(yè)管理前控受益者案例：廈門龍湖嘉嶼城項目、泉州嘉天下項目，半年開盤。受益者案例：廈門龍湖嘉嶼城項目、泉州嘉天下項目，半年開盤。重慶照母山項目，一年工程質(zhì)量從后五位進入前十！重慶照母山項目，一年工程質(zhì)量從后五位進入前十！事前控制，事

2、前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實1 1.研發(fā)設(shè)計前研發(fā)設(shè)計前控控（進度影響之施工圖質(zhì)量進度影響之施工圖質(zhì)量）關(guān)鍵點關(guān)鍵點1 1：理出：理出設(shè)計質(zhì)量控制線路圖設(shè)計質(zhì)量控制線路圖，尤其是新進合作的設(shè)計院需，尤其是新進合作的設(shè)計院需在合同簽訂前準確完成的交流交底在合同簽訂前準確完成的交流交底我們的出圖要求及設(shè)計產(chǎn)品的我們的出圖要求及設(shè)計產(chǎn)品的交付標(biāo)準。交付標(biāo)準。案例：廈門合道圖紙質(zhì)量的案例：廈門合道圖紙質(zhì)量的提升提升（施工圖設(shè)計必須滿足甲方的要施工圖設(shè)計必須滿足甲方的要求、習(xí)慣求、習(xí)慣）啟示啟示：圖紙是工程的憲法及主線圖紙是工程的憲法及主線，有了這個主線，工程實施才能，有了這

3、個主線，工程實施才能順暢，高效率。順暢，高效率。TipsTips：設(shè)計院是管出來的，如果本地有優(yōu)質(zhì)的設(shè)計資源盡量選擇本：設(shè)計院是管出來的，如果本地有優(yōu)質(zhì)的設(shè)計資源盡量選擇本地資源做施工圖設(shè)計。地資源做施工圖設(shè)計。一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實1 1.研發(fā)設(shè)計前控研發(fā)設(shè)計前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點2 2：從：從方案階段方案階段就投入就投入1/31/3的精力介入的精力介入設(shè)計設(shè)計（進度和質(zhì)量（進度和質(zhì)量）案例：嘉嶼城一期的圖紙研發(fā)（入門級聯(lián)排別墅，地上式車庫）案例：嘉嶼城一期的圖紙研發(fā)（入門級聯(lián)排別墅，地上式車庫）

4、售樓處的方案售樓處的方案確定確定啟示：從研發(fā)的角度應(yīng)重點關(guān)注設(shè)計的效果，及體驗感等方面，啟示：從研發(fā)的角度應(yīng)重點關(guān)注設(shè)計的效果，及體驗感等方面，而從工程管理的角度應(yīng)重點關(guān)注可實施度，功能性問題及對整體而從工程管理的角度應(yīng)重點關(guān)注可實施度，功能性問題及對整體項目管理的項目管理的影響影響建議建議：從方案階段開始向研發(fā)部提供讀圖意見，將工程問題（豎從方案階段開始向研發(fā)部提供讀圖意見，將工程問題（豎向、總平面、基礎(chǔ)選型、開挖操作面、戶型、安裝系統(tǒng)電表、燃向、總平面、基礎(chǔ)選型、開挖操作面、戶型、安裝系統(tǒng)電表、燃氣箱、水表位置、相關(guān)優(yōu)化等）前置解決。氣箱、水表位置、相關(guān)優(yōu)化等）前置解決。一、如何有效預(yù)控工

5、程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-總圖總圖-平面布置平面布置-生化池設(shè)計生化池設(shè)計 案例描述：該地塊方案設(shè)計中，將生化池設(shè)置在小區(qū)出入口，后期物業(yè)清掏案例描述：該地塊方案設(shè)計中，將生化池設(shè)置在小區(qū)出入口，后期物業(yè)清掏時將影響業(yè)主的出行，同時在清掏時對園區(qū)的品質(zhì)管理帶來不利時將影響業(yè)主的出行，同時在清掏時對園區(qū)的品質(zhì)管理帶來不利 提示：提示：小區(qū)生化池、隔油池不能設(shè)置在小區(qū)出入口、車庫出入口、商鋪門小區(qū)生化池、隔油池不能設(shè)置在小區(qū)出入口、車庫出入口、商鋪門口、單元出口口、單元出口 一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)

6、生-市政配套市政配套-室外污水系統(tǒng)室外污水系統(tǒng) 案例描述：案例描述：原設(shè)計排水生化處理設(shè)備設(shè)置無運輸通道。嚴重影響設(shè)備吊裝及后期維護。調(diào)整方原設(shè)計排水生化處理設(shè)備設(shè)置無運輸通道。嚴重影響設(shè)備吊裝及后期維護。調(diào)整方案：取消此生化池及化糞池（與下游處理設(shè)備合并）及案：取消此生化池及化糞池（與下游處理設(shè)備合并）及200米接入市政米接入市政DN300污水管網(wǎng)，新增污水管網(wǎng)，新增60米米DN300污水管網(wǎng)，其中污水管網(wǎng)，其中35米為超過米為超過3米深管網(wǎng)（在道路施工前完成此段施工）米深管網(wǎng)（在道路施工前完成此段施工）。此方案可。此方案可極大節(jié)約造價（一套生化處理設(shè)備價格約極大節(jié)約造價（一套生化處理設(shè)備價

7、格約70萬）、縮短施工工期及減少后期物業(yè)維護范圍。萬）、縮短施工工期及減少后期物業(yè)維護范圍。提示：提示：總平排水設(shè)備設(shè)置（特別是別墅區(qū)）需要考慮成本、施工工期、維護等多種因素，不總平排水設(shè)備設(shè)置（特別是別墅區(qū)）需要考慮成本、施工工期、維護等多種因素，不能只關(guān)注是否滿足功能需要。能只關(guān)注是否滿足功能需要。事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實1 1.研發(fā)設(shè)計前控研發(fā)設(shè)計前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點3 3：關(guān)注單位工程的每一個：關(guān)注單位工程的每一個細部節(jié)點大樣細部節(jié)點大樣，關(guān)注圖紙上的每，關(guān)注圖紙上的每一個文字及一個文字及符號符號（進度和質(zhì)量（進度和質(zhì)量）案例：建筑、結(jié)構(gòu)總說明出

8、圖過程案例：建筑、結(jié)構(gòu)總說明出圖過程（附（附CADCAD圖紙）圖紙）啟示：清單計價下，圖紙的質(zhì)量至關(guān)重要，一定要做好招標(biāo)圖紙啟示：清單計價下，圖紙的質(zhì)量至關(guān)重要，一定要做好招標(biāo)圖紙的審核，特別是關(guān)系到報價的細部大樣，要提前向設(shè)計明確標(biāo)準的審核，特別是關(guān)系到報價的細部大樣，要提前向設(shè)計明確標(biāo)準做法，避免報價后調(diào)整做法，留給施工單位索賠的機會做法，避免報價后調(diào)整做法，留給施工單位索賠的機會；建議建議：工程部平時可以聯(lián)合設(shè)計部共同把總結(jié)出的以往項目的建工程部平時可以聯(lián)合設(shè)計部共同把總結(jié)出的以往項目的建造標(biāo)準、每一個細部節(jié)點大樣進行公司內(nèi)部審批通過，為下一期造標(biāo)準、每一個細部節(jié)點大樣進行公司內(nèi)部審批通

9、過，為下一期施工圖設(shè)計節(jié)約時間，避免后期招標(biāo)報價后調(diào)整做法，規(guī)避留給施工圖設(shè)計節(jié)約時間，避免后期招標(biāo)報價后調(diào)整做法，規(guī)避留給施工單位索賠的機會，清理出基本做法大樣及說明與設(shè)計研究討施工單位索賠的機會，清理出基本做法大樣及說明與設(shè)計研究討論，固化在藍圖中是多快好省的做法！論，固化在藍圖中是多快好省的做法！一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實2.2.研發(fā)設(shè)計前控研發(fā)設(shè)計前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點4 4：從：從標(biāo)準樣板圖標(biāo)準樣板圖到到設(shè)計樣板圖設(shè)計樣板圖的的審核審核（進度和質(zhì)量（進度和質(zhì)量）案例：樣板區(qū)及一期案例：樣板區(qū)及

10、一期2 2次大規(guī)模的集中審圖，蒙圖法讀圖次大規(guī)模的集中審圖，蒙圖法讀圖啟示：通過蒙圖法讀圖，解決設(shè)計上的錯、漏、碰、缺及專業(yè)之間的沖突等問啟示：通過蒙圖法讀圖，解決設(shè)計上的錯、漏、碰、缺及專業(yè)之間的沖突等問題，減少招標(biāo)期間的疑問卷往返，縮短招標(biāo)時間，減少將來施工返工的機率；題，減少招標(biāo)期間的疑問卷往返，縮短招標(biāo)時間，減少將來施工返工的機率；TipsTips：必須強制性規(guī)定未經(jīng)甲方審核核準的圖紙，不允許出藍圖：必須強制性規(guī)定未經(jīng)甲方審核核準的圖紙，不允許出藍圖。案例案例：廈門龍湖嘉嶼城項目（：廈門龍湖嘉嶼城項目（照母山項目照母山項目），出圖前的設(shè)計院交底、甲方蒙圖），出圖前的設(shè)計院交底、甲方蒙圖

11、審圖。審圖。施工圖讀圖審圖是否會占用工程部大量的時間而且效果不好？如何在短施工圖讀圖審圖是否會占用工程部大量的時間而且效果不好？如何在短期內(nèi)高效讓工程部所有人員讀懂全部專業(yè)（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通、期內(nèi)高效讓工程部所有人員讀懂全部專業(yè)（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通、景觀）的施工圖？從而做到工程信息交圈景觀）的施工圖？從而做到工程信息交圈。建議：建議：施工圖施工圖出藍圖之前，甲方各部門進行聯(lián)合審圖，要求設(shè)計院講圖交底，出藍圖之前，甲方各部門進行聯(lián)合審圖，要求設(shè)計院講圖交底，可以將大量施工圖的錯、漏、碰、缺、豎向標(biāo)高等問題規(guī)避，甲方審核核準的可以將大量施工圖的錯、漏、碰、缺、豎向標(biāo)高等問

12、題規(guī)避，甲方審核核準的圖紙才允許出藍圖，可以減少將來大量的設(shè)計變更、洽商工作量，減少后期工圖紙才允許出藍圖，可以減少將來大量的設(shè)計變更、洽商工作量，減少后期工程管理中不必要的工作量。同時，可以讓工程部所有專業(yè)的人員在一天內(nèi)看完、程管理中不必要的工作量。同時，可以讓工程部所有專業(yè)的人員在一天內(nèi)看完、了解大部分各專業(yè)施工圖，大幅減少信息不交圈造成的返工，大幅度提高工作了解大部分各專業(yè)施工圖，大幅減少信息不交圈造成的返工，大幅度提高工作效率效率。一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控

13、工程問題發(fā)生-總圖總圖-與周邊環(huán)境關(guān)系與周邊環(huán)境關(guān)系-擋墻設(shè)置擋墻設(shè)置 提示：提示：核對不同施工階段（土石方平場、核對不同施工階段（土石方平場、主體施工、景觀施工）的場地豎向主體施工、景觀施工）的場地豎向標(biāo)高，重點分析高差較大處的邊坡標(biāo)高，重點分析高差較大處的邊坡處理。處理。案例描述：總圖中，園區(qū)西側(cè)擋墻位于回填區(qū)，原地形標(biāo)高為案例描述：總圖中，園區(qū)西側(cè)擋墻位于回填區(qū)，原地形標(biāo)高為101米，回填完成米，回填完成標(biāo)高為標(biāo)高為109.9米，高差為米，高差為8.9米。如設(shè)置兩級擋墻，第二階擋墻同樣需設(shè)置在持米。如設(shè)置兩級擋墻，第二階擋墻同樣需設(shè)置在持力層上，施工難度大、成本高，設(shè)計采用一階擋墻。力層

14、上，施工難度大、成本高，設(shè)計采用一階擋墻。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-總圖總圖-與周邊環(huán)境關(guān)系與周邊環(huán)境關(guān)系-平場平場 案例描述：案例描述：15棟樓與棟樓與1號樓之間為小區(qū)人行出入口和地下車庫出入口；小區(qū)人行出號樓之間為小區(qū)人行出入口和地下車庫出入口；小區(qū)人行出入口從市政道路上到小區(qū)內(nèi)通過梯步從入口從市政道路上到小區(qū)內(nèi)通過梯步從284.5標(biāo)高到標(biāo)高到288.8標(biāo)高。該區(qū)域場地巖石標(biāo)高。該區(qū)域場地巖石露頭，場平圖未考慮出入口的設(shè)置，在場平時該區(qū)域場平標(biāo)高為露頭，場平圖未考慮出入口的設(shè)置，在場平時該區(qū)域場平標(biāo)高為288.5。按圖實施。按圖實施會造成后期景觀進場約會造成

15、后期景觀進場約4m高石方（合計高石方（合計380m3石方量）的開挖。石方量）的開挖。提示：提示：對于巖石場地，為避免市政道路修建或小區(qū)景觀施工時，剔打巖石對結(jié)構(gòu)對于巖石場地，為避免市政道路修建或小區(qū)景觀施工時，剔打巖石對結(jié)構(gòu)主體及其施工造成影響，一般用地紅線作為坡底線進行場平，同時應(yīng)將平場圖與主體及其施工造成影響，一般用地紅線作為坡底線進行場平，同時應(yīng)將平場圖與建筑總圖核對，特別注意當(dāng)小區(qū)內(nèi)道路標(biāo)高高于市政道路標(biāo)高時，與外部市政道建筑總圖核對，特別注意當(dāng)小區(qū)內(nèi)道路標(biāo)高高于市政道路標(biāo)高時，與外部市政道路相連的道路區(qū)域的場平。路相連的道路區(qū)域的場平。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程

16、問題發(fā)生-總圖總圖-平面布置平面布置-風(fēng)井位與建筑物關(guān)系風(fēng)井位與建筑物關(guān)系 一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-總圖總圖-平面布置平面布置-風(fēng)井位與建筑物關(guān)系風(fēng)井位與建筑物關(guān)系 案例描述：案例描述：9號號樓前，配電室風(fēng)樓前，配電室風(fēng)井設(shè)置井設(shè)置在住宅前在住宅前，影響影響業(yè)主業(yè)主視線視線。提示：提示：今后在初步設(shè)計今后在初步設(shè)計階段，要將地下階段，要將地下室全部出風(fēng)口在室全部出風(fēng)口在總圖上體現(xiàn)，尤總圖上體現(xiàn)，尤其是配電室風(fēng)井其是配電室風(fēng)井這類因功能要求，這類因功能要求，導(dǎo)致出地面高度導(dǎo)致出地面高度較高的，要重點較高的，要重點關(guān)注。關(guān)注。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有

17、效預(yù)控工程問題發(fā)生-總圖總圖-平面布置平面布置-風(fēng)井位與建筑物關(guān)系風(fēng)井位與建筑物關(guān)系 風(fēng)井與室外地面略高的實景照片風(fēng)井與室外地面略高的實景照片一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-建筑建筑標(biāo)準層標(biāo)準層-門洞尺寸門洞尺寸 一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-建筑建筑標(biāo)準層標(biāo)準層-門洞尺寸門洞尺寸 案例描述：該戶型衛(wèi)生間窗未案例描述：該戶型衛(wèi)生間窗未設(shè)置窗垛，門窗尺寸未考慮外設(shè)置窗垛，門窗尺寸未考慮外墻保溫及裝飾面層厚度，導(dǎo)致墻保溫及裝飾面層厚度，導(dǎo)致實際施工時窗無法安裝。實際施工時窗無法安裝。提示：提示：外墻門窗必須設(shè)置不小于外墻門窗必須設(shè)置不小于100

18、mm的門、窗跺，同時，的門、窗跺，同時，對于文化石、石材飾面部位應(yīng)對于文化石、石材飾面部位應(yīng)計算裝飾層厚度，增加門、窗計算裝飾層厚度，增加門、窗垛寬度。垛寬度。保質(zhì)量，預(yù)控為主。保質(zhì)量，預(yù)控為主。案例描述：案例描述：原設(shè)計圖紙中，休息平臺部位梁底凈高不含裝飾面層僅為原設(shè)計圖紙中，休息平臺部位梁底凈高不含裝飾面層僅為2026mm2026mm，實際精裝完成，實際精裝完成后，僅為后，僅為19501950左右，無法滿足規(guī)范要求，且規(guī)范要求，踏步外擴左右，無法滿足規(guī)范要求，且規(guī)范要求，踏步外擴300mm300mm區(qū)域，凈高應(yīng)不低于區(qū)域，凈高應(yīng)不低于2200mm2200mm，此處也不滿足設(shè)計要求。，此處也

19、不滿足設(shè)計要求。提示：提示：1 1、施工前應(yīng)對休息平臺及梯段凈高、凈寬重點審查，并注意、施工前應(yīng)對休息平臺及梯段凈高、凈寬重點審查，并注意扣除裝飾層厚度；扣除裝飾層厚度；2 2、對于高層建筑，應(yīng)對通道凈寬重點關(guān)注，計算時扣除裝飾層厚度。、對于高層建筑，應(yīng)對通道凈寬重點關(guān)注，計算時扣除裝飾層厚度。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-建筑建筑梯段及平臺凈高梯段及平臺凈高一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)-頂層露臺臨空面欄板高度頂層露臺臨空面欄板高度案例描述：案例描述：閣樓層該處露臺臨空閣樓層該處露臺臨空面欄板離地坪完成面面欄板離地坪完成面高高1

20、.6m，使得露臺完，使得露臺完全沒有外眺視野，名全沒有外眺視野，名為露臺實為天井，后為露臺實為天井，后期將該處結(jié)構(gòu)調(diào)整，期將該處結(jié)構(gòu)調(diào)整，取消結(jié)構(gòu)梁，做成落取消結(jié)構(gòu)梁，做成落地欄桿，在露臺可看地欄桿，在露臺可看中庭。中庭。提示：提示：對閣樓層部位露臺周對閣樓層部位露臺周邊墻體高度及屋面向邊墻體高度及屋面向露臺外挑檐寬度仔細露臺外挑檐寬度仔細核對，并在結(jié)構(gòu)實施核對，并在結(jié)構(gòu)實施完成后到現(xiàn)場感受其完成后到現(xiàn)場感受其合理性合理性一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)-地下室外擋墻分段設(shè)計問題地下室外擋墻分段設(shè)計問題案例描述：案例描述：地下室外擋墻設(shè)計為地下室外擋墻設(shè)計為梁

21、梁+擋墻，分段施工，擋墻，分段施工，成本增加，且極易滲成本增加，且極易滲漏。應(yīng)該設(shè)計為一次漏。應(yīng)該設(shè)計為一次性整體澆筑完成。性整體澆筑完成。提示：提示：對于地下室外側(cè)擋墻對于地下室外側(cè)擋墻有防水要求的部位，有防水要求的部位，應(yīng)一次性整體澆注砼，應(yīng)一次性整體澆注砼，確保結(jié)構(gòu)不滲漏，在確保結(jié)構(gòu)不滲漏，在施工前應(yīng)仔細核對結(jié)施工前應(yīng)仔細核對結(jié)構(gòu)施工圖，并在結(jié)構(gòu)構(gòu)施工圖，并在結(jié)構(gòu)實施完成后做閉水試實施完成后做閉水試驗。驗。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)-坡屋頂結(jié)構(gòu)現(xiàn)梁坡屋頂結(jié)構(gòu)現(xiàn)梁問題問題案例描述：案例描述：洋房、別墅坡屋頂結(jié)構(gòu)現(xiàn)梁，影響交房。洋房、別墅坡屋頂結(jié)構(gòu)現(xiàn)梁

22、，影響交房。提示：提示：在施工圖出圖前聯(lián)合審圖規(guī)避此類問題，在施工圖出圖前聯(lián)合審圖規(guī)避此類問題，在施工前應(yīng)仔細核對結(jié)構(gòu)施工圖，在施工前應(yīng)仔細核對結(jié)構(gòu)施工圖，并并在首批次結(jié)構(gòu)施工完成后拆模進行點評確認。在首批次結(jié)構(gòu)施工完成后拆模進行點評確認。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-強電強電電梯配電箱配置雙電源電梯配電箱配置雙電源案例描述：該項目業(yè)態(tài)是洋房，單元電梯因不是消防電梯，故只設(shè)計了單電源供案例描述：該項目業(yè)態(tài)是洋房，單元電梯因不是消防電梯，故只設(shè)計了單電源供電，如果停電關(guān)人，由于電梯數(shù)量多，救援時間會延長，造成業(yè)主被困，引發(fā)投電，如果停電關(guān)人，由于電梯數(shù)量多，救援時間會

23、延長，造成業(yè)主被困，引發(fā)投訴訴提示：提示：1、所有的電梯應(yīng)是雙電源供電。、所有的電梯應(yīng)是雙電源供電。2、清理所有的雙電源回路是否正確。、清理所有的雙電源回路是否正確。3、或者采用停電自動平層開門的電梯。、或者采用停電自動平層開門的電梯。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-景觀倒坡和缺乏排水明溝導(dǎo)致室內(nèi)倒灌景觀倒坡和缺乏排水明溝導(dǎo)致室內(nèi)倒灌案例描述：案例描述：建筑外墻地面倒坡，雨水積水，向室內(nèi)建筑外墻地面倒坡，雨水積水，向室內(nèi)漏水。漏水。產(chǎn)生原因：產(chǎn)生原因：1.室內(nèi)外高差室內(nèi)外高差150mm，偏小；，偏小；2.種植后導(dǎo)致單體外墻處地面豎向倒坡；種植后導(dǎo)致單體外墻處地面豎向倒

24、坡；3.土壤不密實，降雨后塌陷積水土壤不密實，降雨后塌陷積水 4.建筑室外缺乏排水溝；建筑室外缺乏排水溝；提示：提示：1.建筑雨落水管有組織外排；建筑雨落水管有組織外排；2.加大室內(nèi)外高差、保證豎向正確、回加大室內(nèi)外高差、保證豎向正確、回填土密實、防水及套管施工質(zhì)量；填土密實、防水及套管施工質(zhì)量；3.建筑室外設(shè)計排水溝；建筑室外設(shè)計排水溝；4.結(jié)論寫入設(shè)計任務(wù)書。結(jié)論寫入設(shè)計任務(wù)書。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-給排水給排水-排水系統(tǒng)排水系統(tǒng) 提示：提示：雨落管地面散排沖擊綠化影響品質(zhì)，建議：建筑外圍設(shè)建筑明溝，雨水排雨落管地面散排沖擊綠化影響品質(zhì)，建議：建筑外圍設(shè)

25、建筑明溝，雨水排至明溝。至明溝。明溝為什么不沉降？明溝為什么不沉降？一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-水暖水暖-小區(qū)自來水泵房、消防泵房設(shè)置位置不合理小區(qū)自來水泵房、消防泵房設(shè)置位置不合理提示：提示：自來水、消防泵房設(shè)在自來水、消防泵房設(shè)在2#地塊高層區(qū)車庫內(nèi)，而高層區(qū)比別墅區(qū)晚交房地塊高層區(qū)車庫內(nèi)，而高層區(qū)比別墅區(qū)晚交房1年，年，2#地塊高層區(qū)又是最晚施工的，這樣給別墅區(qū)交房帶來很大風(fēng)險。建議：地塊高層區(qū)又是最晚施工的，這樣給別墅區(qū)交房帶來很大風(fēng)險。建議：根據(jù)開發(fā)節(jié)奏，合理設(shè)置泵房位置。根據(jù)開發(fā)節(jié)奏，合理設(shè)置泵房位置。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問

26、題發(fā)生-綜合管網(wǎng)綜合管網(wǎng)-商鋪內(nèi)管網(wǎng)商鋪內(nèi)管網(wǎng)提示：提示：各專業(yè)設(shè)計出圖后，需對管線密集的商鋪進行合圖，合理安排各管線的平各專業(yè)設(shè)計出圖后，需對管線密集的商鋪進行合圖，合理安排各管線的平面位置，預(yù)留施工間距，考慮梁上預(yù)埋套管，所有管線穿梁板下實施，減少對靜面位置，預(yù)留施工間距，考慮梁上預(yù)埋套管，所有管線穿梁板下實施，減少對靜高影響，避免后期交房風(fēng)險。高影響，避免后期交房風(fēng)險。案例描述：原設(shè)計中，給水、排水、消防噴淋系統(tǒng)、消火栓干管及橋架均設(shè)置案例描述：原設(shè)計中，給水、排水、消防噴淋系統(tǒng)、消火栓干管及橋架均設(shè)置在商鋪內(nèi)，全部設(shè)計為梁下安裝，沒有考慮管網(wǎng)綜合后對商鋪凈高和空間使用在商鋪內(nèi)，全部設(shè)計

27、為梁下安裝，沒有考慮管網(wǎng)綜合后對商鋪凈高和空間使用的影響。的影響。提示：提示：各專業(yè)設(shè)計出圖后，需對管線密集的商鋪進行合圖，合理安排各管線的平各專業(yè)設(shè)計出圖后，需對管線密集的商鋪進行合圖，合理安排各管線的平面位置，預(yù)留施工間距，考慮梁上預(yù)埋套管，所有管線穿梁板下實施，減少對靜面位置，預(yù)留施工間距，考慮梁上預(yù)埋套管，所有管線穿梁板下實施，減少對靜高影響，避免后期交房風(fēng)險。高影響，避免后期交房風(fēng)險。案例描述：原設(shè)計中，給水、排水、消防噴淋系統(tǒng)、消火栓干管及橋架均設(shè)置案例描述：原設(shè)計中，給水、排水、消防噴淋系統(tǒng)、消火栓干管及橋架均設(shè)置在商鋪內(nèi)，全部設(shè)計為梁下安裝，沒有考慮管網(wǎng)綜合后對商鋪凈高和空間使

28、用在商鋪內(nèi)，全部設(shè)計為梁下安裝，沒有考慮管網(wǎng)綜合后對商鋪凈高和空間使用的影響。的影響。一、一、研發(fā)設(shè)計跨部門工程、成本、客服、營銷聯(lián)動協(xié)同作戰(zhàn)！研發(fā)設(shè)計跨部門工程、成本、客服、營銷聯(lián)動協(xié)同作戰(zhàn)！一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-暖通暖通-設(shè)備在屋頂?shù)钠矫嫖恢迷O(shè)備在屋頂?shù)钠矫嫖恢?案例描述：原設(shè)計風(fēng)機設(shè)備在塔樓建筑周邊，影響塔樓的進出通道及首層業(yè)案例描述：原設(shè)計風(fēng)機設(shè)備在塔樓建筑周邊，影響塔樓的進出通道及首層業(yè)主，后修改設(shè)計采用屋頂做風(fēng)管隧道的方式將設(shè)備移開。主，后修改設(shè)計采用屋頂做風(fēng)管隧道的方式將設(shè)備移開。原設(shè)計原設(shè)計 調(diào)整后設(shè)計調(diào)整后設(shè)計 一、一、如何有效預(yù)控工程問題

29、發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-暖通暖通-設(shè)備在屋頂?shù)钠矫嫖恢迷O(shè)備在屋頂?shù)钠矫嫖恢?提示：提示：1、商業(yè)的升頂管井較多，且為避免在商業(yè)內(nèi)的轉(zhuǎn)換管道過多，商、商業(yè)的升頂管井較多，且為避免在商業(yè)內(nèi)的轉(zhuǎn)換管道過多，商業(yè)頂?shù)乃侵苓叺墓芫话愣驾^多，審圖中必須重點考慮管井的處理及風(fēng)業(yè)頂?shù)乃侵苓叺墓芫话愣驾^多，審圖中必須重點考慮管井的處理及風(fēng)機設(shè)備的位置處理。機設(shè)備的位置處理。2、屋面上如冷卻塔、風(fēng)冷熱泵等大型設(shè)備，必須考慮其與塔樓之間的距離，、屋面上如冷卻塔、風(fēng)冷熱泵等大型設(shè)備，必須考慮其與塔樓之間的距離，同時控制設(shè)備選型中的噪音、震動等。同時控制設(shè)備選型中的噪音、震動等。一、一、如何有效預(yù)控工程問

30、題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-地庫地庫-車位劃線與規(guī)范不符車位劃線與規(guī)范不符 第第1類問題：由于設(shè)計柱間距不滿足劃線要求，實際劃線車位寬度連微型車規(guī)范類問題：由于設(shè)計柱間距不滿足劃線要求，實際劃線車位寬度連微型車規(guī)范都達不到。（圖示都達不到。（圖示3-118業(yè)主已經(jīng)投訴），涉及業(yè)主已經(jīng)投訴），涉及11戶。戶。目前解決方案：目前解決方案：不滿足微型車位規(guī)范要不滿足微型車位規(guī)范要求，如報事就按調(diào)換做求，如報事就按調(diào)換做預(yù)案。預(yù)案。調(diào)換車位來自未售產(chǎn)權(quán)調(diào)換車位來自未售產(chǎn)權(quán)車位，但是與業(yè)主當(dāng)時車位，但是與業(yè)主當(dāng)時購買車位位置差異較大，購買車位位置差異較大，增加溝通成本。增加溝通成本。一、一、如何有效

31、預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-地庫地庫-車位劃線與規(guī)范不符車位劃線與規(guī)范不符 第第2類問題：由于劃線，車庫消防水管等布線，導(dǎo)致管道占用面積導(dǎo)致車位無類問題：由于劃線，車庫消防水管等布線，導(dǎo)致管道占用面積導(dǎo)致車位無法滿足規(guī)范。（圖示法滿足規(guī)范。（圖示2-200業(yè)主已經(jīng)投訴），涉及業(yè)主已經(jīng)投訴），涉及9戶。戶。目前解決方案：目前解決方案：1、如現(xiàn)場條件可拓寬劃線，則加、如現(xiàn)場條件可拓寬劃線，則加寬到寬到2.4米；米；2、需改消防管道，改完后重新畫、需改消防管道，改完后重新畫線滿足規(guī)范。線滿足規(guī)范。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-地庫地庫-車位使用不便車位使用不

32、便第第3類問題：業(yè)主使用不便。設(shè)計及劃線滿足規(guī)范，但業(yè)主實際使用不便，特類問題：業(yè)主使用不便。設(shè)計及劃線滿足規(guī)范，但業(yè)主實際使用不便，特別需考慮唐寧別需考慮唐寧ONE業(yè)主實際多為較寬大的高檔車。（圖示兩個車位業(yè)主實際多為較寬大的高檔車。（圖示兩個車位11月月18日在日在現(xiàn)場實地試驗，確實無法順暢停車）已投訴現(xiàn)場實地試驗，確實無法順暢停車）已投訴3戶。個案報事溝通解決。戶。個案報事溝通解決。3-039：已投訴。業(yè)主車為保姆車，車：已投訴。業(yè)主車為保姆車，車身長，且車位前有墻體，且正好在車道身長，且車位前有墻體，且正好在車道轉(zhuǎn)彎處，當(dāng)天試驗無法順利停車。轉(zhuǎn)彎處，當(dāng)天試驗無法順利停車。2-403：已

33、投訴。車位臨近車庫出口，車：已投訴。車位臨近車庫出口，車道寬度較窄，當(dāng)天試驗確實無法順利停道寬度較窄，當(dāng)天試驗確實無法順利停車。車。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-地庫地庫-車位劃線與規(guī)范不符車位劃線與規(guī)范不符 部分車位改完布線后滿足車位規(guī)范要求部分車位改完布線后滿足車位規(guī)范要求 一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-地庫地庫-頂板結(jié)構(gòu)找坡做法頂板結(jié)構(gòu)找坡做法 案例描述：地庫頂板局部采用結(jié)構(gòu)找坡，但僅在建筑平面圖中表示結(jié)構(gòu)找坡，建案例描述：地庫頂板局部采用結(jié)構(gòu)找坡，但僅在建筑平面圖中表示結(jié)構(gòu)找坡，建筑、結(jié)構(gòu)圖中均未體現(xiàn)相應(yīng)位置的節(jié)點做法。筑、結(jié)構(gòu)圖

34、中均未體現(xiàn)相應(yīng)位置的節(jié)點做法。提示：提示：在建筑找坡厚度影響覆土深度及管網(wǎng)施工時可根據(jù)管網(wǎng)坡向設(shè)計結(jié)構(gòu)找坡，在建筑找坡厚度影響覆土深度及管網(wǎng)施工時可根據(jù)管網(wǎng)坡向設(shè)計結(jié)構(gòu)找坡，但結(jié)構(gòu)找坡在建筑及結(jié)構(gòu)圖紙中必須有相應(yīng)節(jié)點做法進行明確。但結(jié)構(gòu)找坡在建筑及結(jié)構(gòu)圖紙中必須有相應(yīng)節(jié)點做法進行明確。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-車庫車庫-建筑及結(jié)構(gòu)蒙圖建筑及結(jié)構(gòu)蒙圖 案例描述：負一層建筑平面范圍與結(jié)構(gòu)平面范圍不統(tǒng)一。案例描述：負一層建筑平面范圍與結(jié)構(gòu)平面范圍不統(tǒng)一。提示：提示：負一層車庫及裙房外輪廓線范圍建筑與結(jié)構(gòu)圖蒙圖檢查，審圖時應(yīng)重點負一層車庫及裙房外輪廓線范圍建筑與結(jié)構(gòu)圖蒙

35、圖檢查，審圖時應(yīng)重點關(guān)注。關(guān)注。屋頂結(jié)構(gòu)找坡，有利于屋頂結(jié)構(gòu)找坡，有利于防滲漏、防植物溺死。防滲漏、防植物溺死。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-車庫車庫-建筑及結(jié)構(gòu)蒙圖建筑及結(jié)構(gòu)蒙圖 一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-園林景觀園林景觀-地庫排煙口地庫排煙口案例描述：景觀樓梯位置與車庫消防排煙風(fēng)口沖突，阻擋消防排煙，無法通過案例描述：景觀樓梯位置與車庫消防排煙風(fēng)口沖突，阻擋消防排煙，無法通過消防驗收消防驗收 此處景觀樓梯拆除，更換為鋼樓梯，此處景觀樓梯拆除，更換為鋼樓梯，將車庫消防排煙風(fēng)口露出來。將車庫消防排煙風(fēng)口露出來。提示：提示：景觀圖紙不僅

36、要與地面構(gòu)筑物核對，還要注意安裝洞口對景觀的影響。景觀圖紙不僅要與地面構(gòu)筑物核對，還要注意安裝洞口對景觀的影響。一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-園林景觀園林景觀-地庫排煙口地庫排煙口案例描述：景觀樓梯位置與車庫消防排煙風(fēng)口沖突，阻擋消防排煙，無法通過案例描述：景觀樓梯位置與車庫消防排煙風(fēng)口沖突，阻擋消防排煙，無法通過消防驗收消防驗收。景觀樓梯景觀樓梯位置與車位置與車庫消防排庫消防排煙風(fēng)口沖煙風(fēng)口沖突突 事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實1 1.研發(fā)設(shè)計前控研發(fā)設(shè)計前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點5 5：抓好：抓好設(shè)計交底和圖紙會審設(shè)計交底和圖紙會審工

37、作工作（進度、效率（進度、效率）案例：一期的案例：一期的1 1次設(shè)計交底，次設(shè)計交底，2 2次圖紙次圖紙會審會審啟示：施工藍圖下來，設(shè)計交底和圖紙會審是解決減少后期設(shè)計啟示：施工藍圖下來，設(shè)計交底和圖紙會審是解決減少后期設(shè)計變更技術(shù)洽商的最后一次機會變更技術(shù)洽商的最后一次機會。Tips:Tips:要注意政府的審圖和內(nèi)審圖意見的關(guān)系。（是否有陰陽版本，要注意政府的審圖和內(nèi)審圖意見的關(guān)系。（是否有陰陽版本，規(guī)避驗收隱患）規(guī)避驗收隱患）一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實1 1.研發(fā)設(shè)計前控研發(fā)設(shè)計前控關(guān)鍵點關(guān)鍵

38、點6 6：如何最大限度解決：如何最大限度解決設(shè)計周期短與招標(biāo)時間設(shè)計周期短與招標(biāo)時間緊張及招標(biāo)精緊張及招標(biāo)精度的矛盾度的矛盾？（進度）進度）案例：一期招標(biāo)案例。方案圖紙招標(biāo)，附帶標(biāo)準做法、建造做法、案例：一期招標(biāo)案例。方案圖紙招標(biāo)，附帶標(biāo)準做法、建造做法、節(jié)點節(jié)點大樣大樣啟示：在項目計劃確實無法避免沖突的情況下，標(biāo)準做法節(jié)點的啟示：在項目計劃確實無法避免沖突的情況下，標(biāo)準做法節(jié)點的完善清理完善清理至關(guān)重要至關(guān)重要 TipsTips：寧多勿少原則，絕大多數(shù)情況下別墅和高層及地庫是能夠：寧多勿少原則，絕大多數(shù)情況下別墅和高層及地庫是能夠清理完善做法清單的。清理完善做法清單的。一、如何有效預(yù)控工程問

39、題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實1 1.研發(fā)設(shè)計前研發(fā)設(shè)計前控控（進度、效率（進度、效率）關(guān)鍵點關(guān)鍵點7 7：通過施工單位向監(jiān)理講圖、：通過施工單位向監(jiān)理講圖、監(jiān)理向甲方講圖，甲方工程監(jiān)理向甲方講圖，甲方工程師內(nèi)部講圖等消化圖紙問題；師內(nèi)部講圖等消化圖紙問題；有效規(guī)避施工過程中不讀圖、不按有效規(guī)避施工過程中不讀圖、不按圖施工導(dǎo)致出錯、返工、浪費工期等問題。圖施工導(dǎo)致出錯、返工、浪費工期等問題。案例：失敗的講圖案例案例：失敗的講圖案例啟示：啟示：講圖講圖應(yīng)該應(yīng)該=研究圖研究圖=熟悉圖熟悉圖，而不是光動口不動腦的照本宣，而不是光

40、動口不動腦的照本宣科科一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實1 1.研發(fā)設(shè)計前控研發(fā)設(shè)計前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點8 8：通過編制固化圖（深化圖），解決施工圖深度不足的問：通過編制固化圖（深化圖），解決施工圖深度不足的問題題；（進度和質(zhì)量（進度和質(zhì)量）案例：砌體、防水固化案例：砌體、防水固化圖圖啟示：固化圖的深度要求，是要達到勞務(wù)班組能夠直接按圖施工啟示：固化圖的深度要求，是要達到勞務(wù)班組能夠直接按圖施工的效果。的效果。一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生2.2.招標(biāo)招標(biāo)采購前控采購前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點

41、1 1：重視前期考察，：重視前期考察，認真認真調(diào)查研究分供方調(diào)查研究分供方（尤其是其真正的老（尤其是其真正的老板）的背景和歷史板）的背景和歷史 案例：案例：招標(biāo)管理原則中的招標(biāo)管理原則中的 考察制度考察制度TipsTips：1 1、考察是了解新資源誠信及合作情況的方式之一，更重要的是、考察是了解新資源誠信及合作情況的方式之一，更重要的是要調(diào)查清楚其之前合作人對其的評價絕對不能認為招標(biāo)采購僅僅是造要調(diào)查清楚其之前合作人對其的評價絕對不能認為招標(biāo)采購僅僅是造價采購部的事情，而應(yīng)轉(zhuǎn)變想法，回歸本原，造價采購是在為項目選價采購部的事情，而應(yīng)轉(zhuǎn)變想法，回歸本原，造價采購是在為項目選擇合理合適的分供方。擇

42、合理合適的分供方。2 2、對總包單位考察關(guān)注范圍深入至勞務(wù)層面，至少應(yīng)了解到真、對總包單位考察關(guān)注范圍深入至勞務(wù)層面，至少應(yīng)了解到真正出資人的經(jīng)濟實力及與項目的關(guān)系、項目主要管理團隊的能力（項正出資人的經(jīng)濟實力及與項目的關(guān)系、項目主要管理團隊的能力（項目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、造價人員、主要施工員）、管理人員工資水平、目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、造價人員、主要施工員）、管理人員工資水平、勞務(wù)班組的承包方式（不能大包，建議班組僅做勞務(wù)及包簡單輔材）、勞務(wù)班組的承包方式（不能大包，建議班組僅做勞務(wù)及包簡單輔材）、項目資金的使用方式（避免挪用）、其它原有業(yè)主對項目團隊的真實項目資金的使用方式（避免挪用）、其它原有

43、業(yè)主對項目團隊的真實評價及多方摸底評價及多方摸底一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生4242工程職能的一個核心兩個基本點工程職能的一個核心兩個基本點政府職能管理政府職能管理分供方管理分供方管理工程職能內(nèi)部管理工程職能內(nèi)部管理工程職能內(nèi)部管理是核心，自身強壯了，才能打好硬仗，工程職能內(nèi)部管理是核心，自身強壯了，才能打好硬仗，這是影響工程質(zhì)量的內(nèi)因。這是影響工程質(zhì)量的內(nèi)因。政府職能管理和分供方管理是我們的兩個基本點，政府職能管理和分供方管理是我們的兩個基本點，兩手都要抓，兩手都要硬。兩手都要抓，兩手都要硬。一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生2 2.招標(biāo)采購

44、前控招標(biāo)采購前控事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實2.2.招標(biāo)招標(biāo)采購前控采購前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點2 2：招標(biāo)啟動招標(biāo)啟動會會（進度、工程策劃（進度、工程策劃）案例：案例：總包招標(biāo)啟動會、總包招標(biāo)啟動會、防火門招標(biāo)啟動會等，防火門招標(biāo)啟動會等，招標(biāo)前、開工前招標(biāo)前、開工前的工程推演如何做？做哪些的工程推演如何做？做哪些啟示：通過啟示：通過“招標(biāo)啟動會招標(biāo)啟動會”這個平臺和節(jié)點設(shè)置，將合同需求與這個平臺和節(jié)點設(shè)置，將合同需求與招標(biāo)采購、圖紙與深化設(shè)計之間聯(lián)系起來，有效提高招標(biāo)效率和招標(biāo)采購、圖紙與深化設(shè)計之間聯(lián)系起來，有效提高招標(biāo)效率和質(zhì)量質(zhì)量。Tips:Tips:

45、每一個招標(biāo)啟動會的成果都能成為梳理一種材料或服務(wù)的每一個招標(biāo)啟動會的成果都能成為梳理一種材料或服務(wù)的知知識。識。做好、做透徹總包招標(biāo)啟動會成果，做好工程推演、工藝工做好、做透徹總包招標(biāo)啟動會成果，做好工程推演、工藝工法等，這是工程管理的重中之重！由于此項工作非常復(fù)雜和專業(yè)法等，這是工程管理的重中之重！由于此項工作非常復(fù)雜和專業(yè)要求較高，建議通過借用外腦、外部資源進行號脈、確診，快速要求較高，建議通過借用外腦、外部資源進行號脈、確診，快速完善工程推演、工藝工法標(biāo)準，并逐漸演變成工程部自己的能力。完善工程推演、工藝工法標(biāo)準，并逐漸演變成工程部自己的能力。一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控

46、工程問題發(fā)生2.2.招標(biāo)招標(biāo)采購前控采購前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點3 3：堅持做：堅持做標(biāo)前輔導(dǎo)標(biāo)前輔導(dǎo)-先說斷后不亂，丑話說在前面先說斷后不亂，丑話說在前面 案例：嘉嶼城一期總包投標(biāo)前的招標(biāo)輔導(dǎo)、廈門文明施工的標(biāo)準案例：嘉嶼城一期總包投標(biāo)前的招標(biāo)輔導(dǎo)、廈門文明施工的標(biāo)準 啟示：在定標(biāo)前是甲方市場，定標(biāo)后是乙方市場，在招標(biāo)前，一啟示：在定標(biāo)前是甲方市場，定標(biāo)后是乙方市場，在招標(biāo)前，一定要盡可能的將所有不利情況和要求講清楚、寫明白。大家好才定要盡可能的將所有不利情況和要求講清楚、寫明白。大家好才是真的好是真的好.Tips:1 Tips:1、考察考察確定入圍單位確定入圍單位-發(fā)標(biāo)書（盡可能清楚，并經(jīng)項目發(fā)標(biāo)

47、書（盡可能清楚，并經(jīng)項目團隊尤其是工程團隊討論）團隊尤其是工程團隊討論）-標(biāo)前輔導(dǎo)標(biāo)前輔導(dǎo)投標(biāo)投標(biāo)-分析技術(shù)標(biāo)分析技術(shù)標(biāo)-合格合格技術(shù)標(biāo)開經(jīng)濟標(biāo)技術(shù)標(biāo)開經(jīng)濟標(biāo)-議標(biāo)議標(biāo)定標(biāo)報告定標(biāo)報告-定標(biāo)定標(biāo) 2 2、標(biāo)前交底應(yīng)包括公司介紹及項目概況、項目工程管理要標(biāo)前交底應(yīng)包括公司介紹及項目概況、項目工程管理要求（工期、節(jié)點、質(zhì)量、文明施工、配合、停止點、樣板帶路及求（工期、節(jié)點、質(zhì)量、文明施工、配合、停止點、樣板帶路及點評、月度檢查、技術(shù)管理要求等）、資金支付（時間、報表、點評、月度檢查、技術(shù)管理要求等）、資金支付（時間、報表、方式、比例等）、方式、比例等）、違約金及合同處罰違約金及合同處罰等、后期的發(fā)

48、展計劃，樹立等、后期的發(fā)展計劃，樹立投標(biāo)單位信心等投標(biāo)單位信心等一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生2.2.招標(biāo)招標(biāo)采購前控采購前控總包投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)的主要要求：總包投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)的主要要求：1、項目主要管理人員架構(gòu)及其簡歷。、項目主要管理人員架構(gòu)及其簡歷。2、勞務(wù)班組承包模式及其各專業(yè)勞動力投入情況、勞務(wù)班組承包模式及其各專業(yè)勞動力投入情況3、主要機具設(shè)備投入情況。、主要機具設(shè)備投入情況。4、施工流水段的劃分以及模板等周轉(zhuǎn)材料周轉(zhuǎn)方式。、施工流水段的劃分以及模板等周轉(zhuǎn)材料周轉(zhuǎn)方式。5、現(xiàn)場各階段平面布置。（臨時設(shè)施、場內(nèi)交通、施工用水用電、塔、現(xiàn)場各階段平面布置。（臨時設(shè)施、

49、場內(nèi)交通、施工用水用電、塔 吊吊布置、加工場地布置）布置、加工場地布置）6、工期、質(zhì)量、安全文明施工專項策劃。、工期、質(zhì)量、安全文明施工專項策劃。7、項目施工重難點分析。、項目施工重難點分析。8、提交項目總進度計劃。、提交項目總進度計劃。一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實2.2.招標(biāo)招標(biāo)采購前控（采購前控（施工現(xiàn)場老是做做停停施工現(xiàn)場老是做做停停）關(guān)鍵點關(guān)鍵點4 4：深入理解項目：深入理解項目TQRTQR的基礎(chǔ)上，提供合約規(guī)劃的指導(dǎo)意見的基礎(chǔ)上，提供合約規(guī)劃的指導(dǎo)意見案例：嘉嶼城案例：嘉嶼城1 1、2 2

50、期期合約規(guī)劃的制定及優(yōu)化合約規(guī)劃的制定及優(yōu)化計劃計劃啟示：啟示：合約規(guī)劃的界面適合項目，能框出面積最大的合約規(guī)劃的界面適合項目，能框出面積最大的TQRTQR三角三角。工程工程部和成本部、設(shè)計部做好每年的合約規(guī)劃的制定及優(yōu)化計劃，部和成本部、設(shè)計部做好每年的合約規(guī)劃的制定及優(yōu)化計劃，能夠找到公司和項目的時間、質(zhì)量、成本的有效平衡點，并定期能夠找到公司和項目的時間、質(zhì)量、成本的有效平衡點，并定期檢查更新，同時能夠友好改善這幾個部門之間的和諧工作環(huán)境。檢查更新，同時能夠友好改善這幾個部門之間的和諧工作環(huán)境。建議建議通過培訓(xùn)對通過培訓(xùn)對公司內(nèi)部跨部門之間做內(nèi)訓(xùn)，去宣貫、影響、傳公司內(nèi)部跨部門之間做內(nèi)訓(xùn)

51、，去宣貫、影響、傳授跨部門工作溝通的良好效果和方法。授跨部門工作溝通的良好效果和方法。一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實2.2.招標(biāo)招標(biāo)采購前控采購前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點5 5：細核：細核清單清單（進度、市場價（進度、市場價）啟示：啟示：細核清單細核清單項中工作項中工作內(nèi)容的描述內(nèi)容的描述：清單項的描述影響施工：清單項的描述影響施工單位的報價，細微的描述差異將導(dǎo)致雙方理解不一致，報價有偏單位的報價，細微的描述差異將導(dǎo)致雙方理解不一致，報價有偏差，引起后期的扯皮，同時注意總分包的描述要一致差，引起后期的扯皮，同時

52、注意總分包的描述要一致。Tips:Tips:細核項目總分包界面、措施項目（如檢驗及測試費）、項目細核項目總分包界面、措施項目（如檢驗及測試費）、項目技術(shù)規(guī)范等，將項目的界面、重要分部的管理要求等描述清楚，技術(shù)規(guī)范等，將項目的界面、重要分部的管理要求等描述清楚，加強圖紙的理解和熟悉有助于清單項的審核加強圖紙的理解和熟悉有助于清單項的審核一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實2.2.招標(biāo)招標(biāo)采購前控采購前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點6 6：評好技術(shù)標(biāo)：評好技術(shù)標(biāo)案例：一、二期總包技術(shù)標(biāo)的案例：一、二期總包技術(shù)標(biāo)的審核審核啟示：

53、技術(shù)標(biāo)審核要重點關(guān)注對投標(biāo)輔導(dǎo)及招標(biāo)文件的啟示：技術(shù)標(biāo)審核要重點關(guān)注對投標(biāo)輔導(dǎo)及招標(biāo)文件的響應(yīng)情況響應(yīng)情況，避免出現(xiàn)避免出現(xiàn)“力爭力爭”“”“盡力盡力”“”“宜宜”等等虛詞虛詞TipsTips：關(guān)鍵點：關(guān)鍵點,如工期（尤其是階段性工期要求），整體施工場地如工期（尤其是階段性工期要求），整體施工場地布置，關(guān)鍵崗位管理人員應(yīng)布置，關(guān)鍵崗位管理人員應(yīng)重點審核重點審核一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前的工作在實施前落實落實3.3.開發(fā)報建前控。開發(fā)報建前控。案例案例：廈門龍湖嘉嶼城項目，半年開盤：廈門龍湖嘉嶼城項目，半年開盤。（進度（

54、進度影響）影響）關(guān)鍵點：關(guān)鍵點：新地區(qū)公司對新地區(qū)公司對報建流程的梳理報建流程的梳理 （尤其是第一次進入的城市及城市的新區(qū)域）（尤其是第一次進入的城市及城市的新區(qū)域）案例：案例：XXXX市市區(qū)報建流程的梳理、驗收流程的梳理；市市區(qū)報建流程的梳理、驗收流程的梳理；開工就輸在開工就輸在起跑線上起跑線上，施工許可證辦理費時，施工許可證辦理費時2 2個月，一開始就延期，按時交房個月，一開始就延期，按時交房如何保障？如何保障？啟示：對啟示：對關(guān)鍵線路節(jié)點關(guān)鍵線路節(jié)點的明確及各節(jié)點的明確及各節(jié)點“影響人影響人”的判斷是關(guān)鍵的判斷是關(guān)鍵TipsTips：報建各體系從：報建各體系從“國土國土”“”“立項立項”

55、到到“規(guī)劃規(guī)劃”“”“建設(shè)建設(shè)”等之間等之間的銜接點是最有可能出的銜接點是最有可能出“危危”和和“機機”的地方。的地方。一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實3.3.開開發(fā)報建前控。發(fā)報建前控。案例：廈門龍湖嘉嶼城項目，半年開盤。案例：廈門龍湖嘉嶼城項目，半年開盤。關(guān)鍵點：關(guān)鍵點：在清理出關(guān)鍵線路的基礎(chǔ)上，以在清理出關(guān)鍵線路的基礎(chǔ)上，以“主人翁主人翁”的精神做的精神做好各個節(jié)點的好各個節(jié)點的跟蹤管控跟蹤管控和所承擔(dān)的工作。和所承擔(dān)的工作。案例：嘉嶼城一期報建進程與二期報建進程的對比案例：嘉嶼城一期報建進程與二

56、期報建進程的對比（被動變主動）（被動變主動）啟示：啟示：1 1、主動熟悉外部資源，克服畏懼心理，主動的溝通比很多、主動熟悉外部資源，克服畏懼心理，主動的溝通比很多事情都重要事情都重要 2 2、規(guī)矩規(guī)矩做事做事建議：建議：熟悉熟悉項目開發(fā)報建流程，縮短施工許可證的辦理周期，早日開工，規(guī)避無效工期項目開發(fā)報建流程，縮短施工許可證的辦理周期，早日開工，規(guī)避無效工期問題，規(guī)避將來的后期施工搶工問題，規(guī)避將來的驗收版本和報建版本不符的問題。同問題，規(guī)避將來的后期施工搶工問題，規(guī)避將來的驗收版本和報建版本不符的問題。同時，會培養(yǎng)出將來更多的項目總。時，會培養(yǎng)出將來更多的項目總。一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生

57、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實4.4.工程管理前控工程管理前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點1 1：招標(biāo)前、各分部工程開始前要做到：招標(biāo)前、各分部工程開始前要做到“心中有樹心中有樹”案例：案例：嘉嶼城一期招標(biāo)前整體的工程管理思路嘉嶼城一期招標(biāo)前整體的工程管理思路形成形成 啟示：招標(biāo)前理清楚怎么管，項目管理的思路應(yīng)相對清晰（標(biāo)段啟示：招標(biāo)前理清楚怎么管，項目管理的思路應(yīng)相對清晰（標(biāo)段劃分、交通組織、水電接口、道路成型及維護、圍墻、項目風(fēng)險劃分、交通組織、水電接口、道路成型及維護、圍墻、項目風(fēng)險點分析、總分包界面劃分及提供的條件、材料供應(yīng)界面、土方調(diào)

58、點分析、總分包界面劃分及提供的條件、材料供應(yīng)界面、土方調(diào)配場地等配場地等）Tips:Tips:要要清晰地告訴清晰地告訴分供方我們分供方我們想要的東西想要的東西是什么？是什么？一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實4.4.工程管理前控工程管理前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點2 2：管理策劃管理策劃匯報匯報（進度（進度、質(zhì)量質(zhì)量）總包、分包單位都信誓旦旦拍胸脯，給甲方承諾保證質(zhì)量進度沒總包、分包單位都信誓旦旦拍胸脯，給甲方承諾保證質(zhì)量進度沒問題，實際上結(jié)果偏差很遠，如何預(yù)控？問題，實際上結(jié)果偏差很遠，如何預(yù)控？啟示：施工單位的管

59、理策劃匯報（如何實現(xiàn)市級文明工地和優(yōu)質(zhì)啟示：施工單位的管理策劃匯報（如何實現(xiàn)市級文明工地和優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量標(biāo)桿和安全文明施工標(biāo)桿、重要分部分項控制要點、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量標(biāo)桿和安全文明施工標(biāo)桿、重要分部分項控制要點、農(nóng)民工管理、土建和安裝的配合、對分包的管理、應(yīng)急預(yù)案、內(nèi)農(nóng)民工管理、土建和安裝的配合、對分包的管理、應(yīng)急預(yù)案、內(nèi)部的資料管理等）雙方共同樹立標(biāo)桿，要細化到圖文并茂，落實部的資料管理等）雙方共同樹立標(biāo)桿，要細化到圖文并茂，落實到可操作程度上，它是到可操作程度上，它是提高施工單位標(biāo)準的提高施工單位標(biāo)準的利器利器TipsTips：管理策劃匯報不僅適用于總包：管理策劃匯報不僅適用于總包一、如何有效預(yù)

60、控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實4.4.工程管理前控工程管理前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點3 3：對：對分供方分供方尤其是關(guān)鍵的分供方應(yīng)引入尤其是關(guān)鍵的分供方應(yīng)引入風(fēng)險評估及平衡風(fēng)險評估及平衡機制和機制和措施措施（進度）進度）案例：二期總包劃分為案例：二期總包劃分為3 3個標(biāo)個標(biāo)段段啟示：通過考察、議標(biāo)過程答疑，第三方了解等，基本了解擬中啟示：通過考察、議標(biāo)過程答疑，第三方了解等，基本了解擬中標(biāo)單位的優(yōu)缺點，并有如何揚長避短及應(yīng)對的管理方案，對癥下標(biāo)單位的優(yōu)缺點，并有如何揚長避短及應(yīng)對的管理方案，對癥下藥，提前做好風(fēng)險藥，提前做好

61、風(fēng)險預(yù)案預(yù)案TipsTips：213 213 的理論。應(yīng)急隊伍的準備的理論。應(yīng)急隊伍的準備一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實4.4.工程管理前控工程管理前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點4 4 管理交底與技術(shù)管理交底與技術(shù)交底交底（進度和質(zhì)量（進度和質(zhì)量）案例：一期、二期所做的管理交底及實際效果案例：一期、二期所做的管理交底及實際效果啟示：啟示：1 1、堅持做好施工單位進場后的甲方管理交底，明確甲方管、堅持做好施工單位進場后的甲方管理交底，明確甲方管理標(biāo)準和管理要求理標(biāo)準和管理要求 2 2、堅持做好每個分部工程的前置交底、

62、堅持做好每個分部工程的前置交底TipsTips：管理交底和技術(shù)交底是一項以少時間撬動大效果的買賣！管理交底和技術(shù)交底是一項以少時間撬動大效果的買賣！不論有無積累都應(yīng)該堅持不論有無積累都應(yīng)該堅持。工程部做好施工單位的第一次進場管工程部做好施工單位的第一次進場管理交底與技術(shù)交底、分項工程的交底，真正把甲方的要求和標(biāo)準理交底與技術(shù)交底、分項工程的交底，真正把甲方的要求和標(biāo)準傳遞到一線操作者，規(guī)避信息掉鏈子，規(guī)避施工操作者不按照甲傳遞到一線操作者，規(guī)避信息掉鏈子，規(guī)避施工操作者不按照甲方要求施工情況發(fā)生。方要求施工情況發(fā)生。一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問

63、題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-交底模板交底模板事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實5.5.技術(shù)管理前控技術(shù)管理前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點1 1：樣板帶路樣板帶路（現(xiàn)場樣板點評、工法樣板墻、樣板房）（現(xiàn)場樣板點評、工法樣板墻、樣板房）案例：重慶案例：重慶U U城項目實施工藝樣板墻的案例及在政府部門的城項目實施工藝樣板墻的案例及在政府部門的影響影響啟示啟示：樣板是標(biāo)準的高度，工程部主動堅持樣板帶路，運用其他樣板是標(biāo)準的高度，工程部主動堅持樣板帶路，運用其他職能部門幫助項目迅速確定標(biāo)準，不僅僅是讓工程進度一帆風(fēng)職能部門幫助項目迅速確定標(biāo)準，不僅僅是讓工程進度一帆風(fēng)順進行，

64、而且會形成各方共贏。順進行，而且會形成各方共贏。一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生5.5.技術(shù)管理前控技術(shù)管理前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點1 1：樣板帶路樣板帶路+現(xiàn)場樣板點評、工法樣板墻、樣板房現(xiàn)場樣板點評、工法樣板墻、樣板房一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生序號序號項目項目區(qū)域區(qū)域點評內(nèi)容點評內(nèi)容參加單位參加單位點評時間點評時間備注備注1晉江17#別墅區(qū)域別墅鐵藝欄桿固定點安裝點評祥瑞，監(jiān)理，欄桿單位，項目部2013/10/25鄭權(quán)217#別墅區(qū)域室內(nèi)抹灰樣板點評祥瑞，監(jiān)理，項目部2013/10/20鄭權(quán)317#別墅區(qū)域室內(nèi)天棚膩子樣板點評祥瑞，監(jiān)理，項目部

65、2013/10/22鄭權(quán)417#別墅區(qū)域別墅樓面地坪施工樣板點評祥瑞，監(jiān)理，項目部2013/10/25鄭權(quán)517#別墅區(qū)域別墅外立面石材的深化圖紙的讀圖講圖祥瑞，監(jiān)理，項目部2013/10/29鄭權(quán)617#高層區(qū)域基礎(chǔ)接地樣板點評祥瑞，監(jiān)理，氣象局，項目部2013/10/25簡錦祥716#樓別墅別墅屋面防雷樣板點評中泛、監(jiān)理、項目部2013/10/29周利平817#高層區(qū)域首層拆模點評祥瑞、監(jiān)理、項目部2013/10/17管中軍917#高層區(qū)域外墻防水點評祥瑞、監(jiān)理、項目部2013/10/18管中軍事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實5.5.技術(shù)管理前控技術(shù)管理

66、前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點2 2：系統(tǒng)清理各分部工程的：系統(tǒng)清理各分部工程的關(guān)鍵技術(shù)細節(jié)關(guān)鍵技術(shù)細節(jié)，充分統(tǒng)一和運，充分統(tǒng)一和運用施工、監(jiān)理單位，尤其是地方性特色的新技術(shù)問題的用施工、監(jiān)理單位，尤其是地方性特色的新技術(shù)問題的清理清理。案例：樁基施工，空氣源熱泵，外案例：樁基施工，空氣源熱泵，外遮陽遮陽啟示：對地方性規(guī)范、規(guī)定的清理和執(zhí)行力度確認是技術(shù)管理重啟示：對地方性規(guī)范、規(guī)定的清理和執(zhí)行力度確認是技術(shù)管理重點，關(guān)鍵性地方規(guī)范、規(guī)定會影響啟動會工程策劃的內(nèi)容點，關(guān)鍵性地方規(guī)范、規(guī)定會影響啟動會工程策劃的內(nèi)容一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在

67、實施前落實的工作在實施前落實5.5.技術(shù)管理前控技術(shù)管理前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點3 3：統(tǒng)一統(tǒng)一技術(shù)及工藝做法技術(shù)及工藝做法標(biāo)準標(biāo)準（質(zhì)量）（質(zhì)量）案例：一期案例：一期1 1、2 2標(biāo)段地下室擋墻與底板的澆筑方式、防水反坎一標(biāo)段地下室擋墻與底板的澆筑方式、防水反坎一次性整澆到位的次性整澆到位的統(tǒng)一統(tǒng)一 啟示：倡導(dǎo)、引導(dǎo)質(zhì)量競爭，營造爭先恐后的啟示：倡導(dǎo)、引導(dǎo)質(zhì)量競爭，營造爭先恐后的氣氛氣氛TipsTips：對于沒有質(zhì)量追求、得過且過的分供方管理人員，堅決剔除：對于沒有質(zhì)量追求、得過且過的分供方管理人員，堅決剔除一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工

68、作在實施前落實的工作在實施前落實6.6.成本管理前控成本管理前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點1 1：分析找出：分析找出真正真正影響成本的影響成本的關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素，并在此基礎(chǔ)上參與，并在此基礎(chǔ)上參與造價的合約造價的合約規(guī)劃規(guī)劃案例：案例：土石方工程的合約規(guī)劃如何達到系統(tǒng)價值土石方工程的合約規(guī)劃如何達到系統(tǒng)價值最優(yōu)化最優(yōu)化啟示：啟示：我們要抓住我們要抓住“西瓜西瓜”獎勵獎勵“芝麻芝麻”，招標(biāo)之前必須確定參，招標(biāo)之前必須確定參考報價標(biāo)準，并以此為準線分析判斷風(fēng)險及采取相應(yīng)的防范措施考報價標(biāo)準，并以此為準線分析判斷風(fēng)險及采取相應(yīng)的防范措施一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，6

69、0%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實6.6.成本管理前控成本管理前控關(guān)鍵點關(guān)鍵點2 2：景觀成本的：景觀成本的倒置控制設(shè)計倒置控制設(shè)計案例：苗木清單案例：苗木清單列表列表啟示：景觀目標(biāo)成本制定后要結(jié)合苗圃的實際囤貨，進行限定性啟示：景觀目標(biāo)成本制定后要結(jié)合苗圃的實際囤貨，進行限定性設(shè)計，將效果和圖紙的準確性結(jié)合起來對設(shè)計資源進行考核設(shè)計，將效果和圖紙的準確性結(jié)合起來對設(shè)計資源進行考核一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實7.7.營銷需求前營銷需求前控控（進度和交房（進度和交房）關(guān)鍵點：從工程的角度關(guān)

70、鍵點：從工程的角度前置思考前置思考和解決營銷的客戶體驗及和解決營銷的客戶體驗及銷售銷售的進度的進度要求要求案例：嘉嶼城樣板區(qū)的位置選定，花千樹一期銷售節(jié)奏案例：嘉嶼城樣板區(qū)的位置選定，花千樹一期銷售節(jié)奏調(diào)整調(diào)整啟示啟示：營銷的節(jié)奏調(diào)整會極大影響工程及運營節(jié)奏，因此需要從營銷的節(jié)奏調(diào)整會極大影響工程及運營節(jié)奏，因此需要從工程的角度在招標(biāo)前前置思考和解決營銷的客戶體驗及銷售的進工程的角度在招標(biāo)前前置思考和解決營銷的客戶體驗及銷售的進度要求。工程流水的劃分除了盡可能在啟動會階段思考清楚外，度要求。工程流水的劃分除了盡可能在啟動會階段思考清楚外，在樣板區(qū)開放及銷售前期，工程部要主動交流討論銷售的節(jié)奏，

71、在樣板區(qū)開放及銷售前期，工程部要主動交流討論銷售的節(jié)奏，以應(yīng)需而變。以應(yīng)需而變。一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生啟動會啟動會1、三棟樣板樓外架一律、三棟樣板樓外架一律采用挑架施工，為景采用挑架施工，為景觀施工創(chuàng)造條件。觀施工創(chuàng)造條件。2、樣板區(qū)材料堆場、加、樣板區(qū)材料堆場、加工場不得占用樣板區(qū)工場不得占用樣板區(qū)位置。位置。樣板區(qū)材樣板區(qū)材料堆場、料堆場、加工場加工場樣板區(qū)材樣板區(qū)材料堆場、料堆場、加工場加工場施工通道施工通道樣板樣板區(qū)區(qū)第一流第一流水段水段第二流第二流水段水段第三流水第三流水段段營銷需求前控營銷需求前控-花千樹一期銷售節(jié)奏調(diào)整花千樹一期銷售節(jié)奏調(diào)整3.2

72、59.153.204.104.156.105.256.306.206.106.108.58.158.158.259.309.308.2510.511.2011.152F8.104.10實際基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)施工階段實際基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)施工階段營銷需求前控營銷需求前控-花千樹一期銷售節(jié)花千樹一期銷售節(jié)奏調(diào)整奏調(diào)整26#樓樓樣板區(qū)樣板區(qū)第一流水第一流水段段第二流水第二流水段段第三流水第三流水段段剩余商鋪剩余商鋪1#2#3#12#11#10#9#8#7#6#5#4#18#17#16#15#14#13#20#19#實際內(nèi)外裝飾施工階段實際內(nèi)外裝飾施工階段營銷需求前控營銷需求前控-花千樹一期銷售節(jié)奏調(diào)整花千樹

73、一期銷售節(jié)奏調(diào)整埋地的消防、綠化管網(wǎng)滲水，主要體現(xiàn)在交付使用后的2年后的項目，即質(zhì)保期后，某地區(qū)每年損失接近100萬元。具體原因為：管道埋地導(dǎo)致的部分問題 回填土沉降 管網(wǎng)銹蝕 回填時損壞管道 防腐施工工藝不到位一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生-總圖總圖-平面布置平面布置-出入口關(guān)系出入口關(guān)系 事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實8.8.物業(yè)管理前物業(yè)管理前控（移交、承接查驗）控（移交、承接查驗）關(guān)鍵點：關(guān)鍵點：1 1、分析物業(yè)實際需求分析物業(yè)實際需求和政府規(guī)定要求（物管用房的面積和

74、政府規(guī)定要求（物管用房的面積及定位），安防、門崗、綠化保潔用水需求，從物業(yè)長期運行的及定位），安防、門崗、綠化保潔用水需求，從物業(yè)長期運行的角度進行配置，包括后期運行問題：滲漏、使用不便、設(shè)計不合角度進行配置，包括后期運行問題：滲漏、使用不便、設(shè)計不合理（消防管道在室外）、降低運行成本等等。理（消防管道在室外）、降低運行成本等等。2 2、交房后的人車管理動線分析、交房后的人車管理動線分析案例：物業(yè)用房與商業(yè)用房合并調(diào)整的案例案例：物業(yè)用房與商業(yè)用房合并調(diào)整的案例啟示：應(yīng)站在全項目價值最大化的角度思考地產(chǎn)和物業(yè)的關(guān)系，啟示：應(yīng)站在全項目價值最大化的角度思考地產(chǎn)和物業(yè)的關(guān)系，合理配置物業(yè)設(shè)施合理配

75、置物業(yè)設(shè)施一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生事前控制，事前控制，60%60%的工作在實施前落實的工作在實施前落實總結(jié)：工程八大前控的措施和效果總結(jié)：工程八大前控的措施和效果。3030多多個專業(yè)案例個專業(yè)案例問題分析問題分析 工程管理的工程管理的8大前控，結(jié)合龍湖的廈門嘉嶼城項目的真實案例：新成立城大前控，結(jié)合龍湖的廈門嘉嶼城項目的真實案例：新成立城市公司，全部新員工，拿地半年開盤銷售，工程質(zhì)量全集團第二名！以及結(jié)合市公司，全部新員工，拿地半年開盤銷售，工程質(zhì)量全集團第二名！以及結(jié)合排名全國房地產(chǎn)前排名全國房地產(chǎn)前20名的企業(yè)在重慶的項目，從集團名的企業(yè)在重慶的項目，從集團

76、60多個項目原來多個項目原來2015年質(zhì)年質(zhì)量排名后量排名后5位，通過這一系列的前控管理，工程質(zhì)量迅速提升，到位，通過這一系列的前控管理，工程質(zhì)量迅速提升，到2016年質(zhì)量年質(zhì)量排名前排名前10！工程！工程8大前控管理，不僅是在龍湖，還是在其他的房地產(chǎn)公司，事半大前控管理，不僅是在龍湖，還是在其他的房地產(chǎn)公司，事半功倍的解決關(guān)鍵問題，讓工程部減少返工，工程質(zhì)量最大限度的一次成功，交功倍的解決關(guān)鍵問題，讓工程部減少返工，工程質(zhì)量最大限度的一次成功，交房有保證！工程師有信心、有成就感！員工成長快！工程部成績斐然！房地產(chǎn)房有保證！工程師有信心、有成就感！員工成長快！工程部成績斐然！房地產(chǎn)公司高效運行

77、，交房效果好！公司有口碑、有品牌！房地產(chǎn)公司的其他部門也公司高效運行，交房效果好！公司有口碑、有品牌！房地產(chǎn)公司的其他部門也有成績：幫助設(shè)計部的設(shè)計圖紙質(zhì)量提高、深度夠；幫助成本部的成本控制達有成績：幫助設(shè)計部的設(shè)計圖紙質(zhì)量提高、深度夠；幫助成本部的成本控制達標(biāo)、選擇的施工方優(yōu)秀，減少返工帶來成本部同事的高效工作，同時也非常開標(biāo)、選擇的施工方優(yōu)秀，減少返工帶來成本部同事的高效工作，同時也非常開心的和工程部配合；營銷部對工程質(zhì)量、進度有信心，賣房也有信心！物業(yè)部心的和工程部配合；營銷部對工程質(zhì)量、進度有信心，賣房也有信心！物業(yè)部門信任工程質(zhì)量和功能使用效果，接收手續(xù)辦理也快；一次成功是最大的節(jié)約，門信任工程質(zhì)量和功能使用效果，接收手續(xù)辦理也快；一次成功是最大的節(jié)約，施工方有利潤，有干勁，有意愿和甲方長期合作！監(jiān)理公司的威信高，政府領(lǐng)施工方有利潤，有干勁，有意愿和甲方長期合作！監(jiān)理公司的威信高，政府領(lǐng)導(dǎo)對房地產(chǎn)公司認可度高！導(dǎo)對房地產(chǎn)公司認可度高！一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生一、如何有效預(yù)控工程問題發(fā)生