1、 第二部分第二部分 一、一、項目項目SWOTSWOT分析分析 優勢優勢 劣勢劣勢 1. 地理位置優越： 位于北京東北 部順義區,該區別墅項目較 多,是建別墅的理想之地。 2. 交通十分便利:驅車25分鐘到 達市區， 離機場僅10分鐘的路 程 3. 自然景觀十分優美： 緊鄰潮白 河、國際高爾夫球場、鄉村賽 馬場、大型水上運動中心。 4. 附近別墅區林立， 已形成了休 閑高尚住宅區的氛圍。 5. 本區域已開發的別墅銷售情 況良好， 這對本項目有很強的 帶動作用。 6. 附近有未來的奧運概念將為 周邊地產帶來了升值空間。 1. 本地塊地形較不規則， 地勢較 平， 對營造小區內地形起伏的 景觀有所影響
2、。 2. 本地塊地下水位偏高， 地下室 造價成本較高。 二、二、目標客戶定位與產品定位分析目標客戶定位與產品定位分析 （一）、（一）、目標客戶定位目標客戶定位: 1 1、自用型客戶自用型客戶 外籍人士外籍人士: : 歐美人士居多,跨國公司中高級管理人員、駐華機構部 分人 員等,年收入100萬元以上,年齡35歲50歲。 港澳臺人士港澳臺人士: : 在北京工作有一定年限,對該區域比較認同,收入較高。 國內客戶國內客戶: : 以北京人為主,這部分客戶大多有海外工作經驗,家庭 年收入在50萬元以上,以從事金融證券保險和IT行業為主，年齡集中在 35歲50歲。 2 2、投資型客戶投資型客戶 本地投資客本
3、地投資客: : 樂于投資別墅物業,然后對外出租。 港臺投資客港臺投資客: : 注重地段與品質,有投資別墅物業經驗。 （二）、（二）、產品定位分析產品定位分析: 品質：品質： 價位適中、品質較好的中高檔別墅 銷售價位：銷售價位： 10000元/平方米 依據: 1)順義區別墅價位水平 2)本地塊的綜合特點 3)去化速度相應較快,風險較小 主力面積：主力面積： 350平方米、 說明: 35O 平方米別墅充分滿足部分客戶置業需要，也符合投資 需求。 主力總價：主力總價： 400萬 依據：1以目標客戶家庭年收入50 萬元計,房價在年收入5-8倍 可提供完全的購買力。 2）符合目前目標客戶購買別墅的心理價位。 三、三、項目規劃方案項目規劃方案 北京*花園用地位于北京順義區河南村,規劃用地面積322704平方 米,規劃用地四周由四條城市道路界定,其中,東北側道路為濱河路,有較 高的景觀價值。此外,有一條
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