冠華別墅項目市場研究及營銷推廣企劃建議書（70頁）.doc
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冠華別墅項目市場研究及營銷推廣企劃建議書（70頁）.doc
1、 委托單位：上海冠華房地產有限公司 報告單位：上海開啟房地產投資咨詢有限公司 上海天啟企業策劃有限公司 報告日期：二00二年四月二十八日 天啟“月湖莊園”背依西佘山，懷擁 56 萬平方米的月牙湖更是以 0.16 的低容積率刷新了 紀錄。 4 4、松江新橋（莘閔園區）、松江新橋（莘閔園區） 新橋位于松江區的東側，與閔行區相鄰。滬杭高速穿過鎮內。新橋的別墅區集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區一側， 也即新閔園區。 從 95 年開始， 新閔園區成為別墅園區的熱點， 到 2000 年為止， 新閔園區共占地 7,135 畝土地， 已開發土地 3,368 畝，共完成各類別墅建造 2,673 棟，總共
2、面積近 84 萬方。其價格范圍有較大跨度，從 2500-10000 元/平方米不等。到目前為 止，共有 16 家房地產公司進駐開發。 主要產品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤別莊、云間水莊、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。 5 5、泗涇、洞泗、泗涇、洞泗 泗涇、洞涇位于松江區的中上部，因距離上海市區較九亭和新橋更遠，又與佘山風景無緣，所以并不是傳統意義上的別墅區。 滬松公路從上至下穿過泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公路一側。2001 年，泗涇靠近佘山處，出 現了去年上海別墅市場的兩大強勢品牌：云頂別墅和佘山銀湖別墅，強有力的廣告運作、明星秀、躍升的產品品質，一下子超
3、 越了以前泗涇別墅的格局，成功地將別墅的板塊延伸到泗涇。 洞泗方面，由于位置更遠離市區，別墅的開發基本上還處于圈地未開發的狀況。由于靠近松江新城和松江大學城，又有花橋現 代化農莊建成，在將來，該板塊可能發展成一個別墅熱點。但目前很大程度取決于該區域的路政完整情況。 啟示：別墅的發展一直以離市區的公里數為同心圓向郊區擴散。目前來看，上海第一、二輪的發展形成了松啟示：別墅的發展一直以離市區的公里數為同心圓向郊區擴散。目前來看，上海第一、二輪的發展形成了松 江新橋（莘閔別墅園區） 、滬青平公路別墅板塊；第三輪的發展又帶動了松江九亭和泗涇的發展；我們預計，江新橋（莘閔別墅園區） 、滬青平公路別墅板塊；第三輪的發展又帶動了松江九亭和泗涇的發展；我們預計， 在在 20022002- -20032003 年，松江別墅的板塊必將進一步外延，佘山和洞涇很可能是潛在的兩大主要區域。年，松江別墅的板塊必將進一步
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