三四線城市商業(yè)運營現(xiàn)狀與特點以及風(fēng)險規(guī)避總結(jié)(98頁).doc
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三四線城市商業(yè)運營現(xiàn)狀與特點以及風(fēng)險規(guī)避總結(jié)(98頁).doc
1、三四線城市商業(yè)地產(chǎn)運營三四線城市商業(yè)地產(chǎn)運營 第一章第一章 三四線城市商業(yè)地產(chǎn)實操概論三四線城市商業(yè)地產(chǎn)實操概論 許多大型商業(yè)地產(chǎn)項目,開發(fā)商錯誤以為有了主力店,特別是主力超市如沃爾瑪?shù)龋?項目成功就萬事大吉了。卻不知道目前主力店在運作上,除了給該項目帶來人氣,知名度之 外, 卻同時扼殺次主力店生存空間, 從而出現(xiàn)主力店超市人氣旺, 次主力店 (只有一步之遙) 。 卻是空蕩蕩的商業(yè)地產(chǎn)項目。在今天的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目是隨處可見! 城郊、開發(fā)新區(qū)或三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目,就是人氣可能不足,或購買力低或時尚 化程度不夠。這類商業(yè)項目該如何操盤運作? 由于種種原因,項目商業(yè)定位不當(dāng)或運作時機錯過,或開
2、發(fā)商輕視商業(yè)項目長期經(jīng)營 的獨特性。往往項目開業(yè)經(jīng)營不到一年,就出現(xiàn)撤柜、減租、免租、賠償?shù)壤鋱霈F(xiàn)象,此類 開業(yè)旺經(jīng)營衰的商業(yè)地產(chǎn)項目普遍存在, 這也是當(dāng)?shù)卣铑^疼的問題, 如何解決?怎么解 決?用多大成本解決? 資金斷裂是現(xiàn)在開發(fā)商頭疼的事之一,尤其是項目市場培育與運營推廣的資金斷檔。 如何融資?在哪里融資?怎么融資成本、風(fēng)險最低? 第一節(jié)第一節(jié) 三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場特點簡析三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場特點簡析 世界上沒有兩片完全相同的樹葉,三四線城市與一二線城市的市場環(huán)境與商業(yè)分為有 著巨大的差異, 往往使一二線城市屢試不爽的商業(yè)項目操盤絕技, 卻在三四線城市的項目操 盤中折戟沉沙, 因此想
3、要在三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的市場中攻城略地, 首先得從三四線城市的 客觀存在入手。 一、中國城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題一、中國城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題 1.開發(fā)商或投資人對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的理念不清晰、或者較為缺乏對商業(yè)地產(chǎn)項目的基 本理解: 什么是商業(yè)地產(chǎn)?它的市場屬性是什么?開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)來干什么?怎樣才能通過開 發(fā)獲取利潤回報?追求的投資回報目標(biāo)是否合理?它的風(fēng)險在哪里?如何控制開發(fā)風(fēng)險? 2.不少開發(fā)商抱著開發(fā)住宅地產(chǎn)的思想,去拿了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的地塊,又以開發(fā) 住宅地產(chǎn)的理念去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn); 或者被逼無奈而不得不拿住宅項目去賭商業(yè)項目, 再來向 商業(yè)地塊要超值利潤回報。 3.在此情況下,就出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)選址不當(dāng)或錯誤的狀態(tài),從而直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)的后續(xù)困難:缺乏開發(fā)商業(yè)的可行性、規(guī)模無法控制、找不到目標(biāo)消費群和商業(yè)概念、招 商困難、銷售難、更無法開業(yè) 4.國內(nèi)三四線城市規(guī)模中等