三線城市商業(yè)地產(chǎn)營銷策略(10頁).doc
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三線城市商業(yè)地產(chǎn)營銷策略(10頁).doc
1、三線城市商業(yè)地產(chǎn)營銷策略三線城市商業(yè)地產(chǎn)營銷策略 首先我們對各種形式的城市劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一下梳理并統(tǒng)一確認(rèn)一次: 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)在 全國城市發(fā)展的狀況和公開的流行說法, 通常我們把房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)軔地區(qū)和最發(fā)達(dá)的城市 如北京、 深圳、 廣州和上海劃分為一線城市; 而把天津和一些發(fā)達(dá)的省會城市如杭州、 成都、 沈陽、濟(jì)南等及一些沿海開放城市如大連、青島等劃分為二線城市;習(xí)慣將地級市甚至一些 落后省會城市如青海、 呼和浩特等劃分為三線城市; 毫無疑問縣級市和縣城就是我們所謂的 四線城市了。 三線城市的經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)觀念、生活習(xí)性等與一二線城市有著本質(zhì)的區(qū)別,其營銷策 略與推廣方式也大相徑庭, 所以很多
2、在一線城市有過輝煌業(yè)績的代理公司曾在三線城市栽過 跟頭,最后煞羽而歸。我們智盟時代的幾個策劃人曾在省內(nèi)各地做過些項(xiàng)目,也逐漸形成了 自己的一些心得與體會,今日寫來與大家交流。 目前,三、四線城市的目前,三、四線城市的開發(fā)開發(fā)特點(diǎn)和贏利模式突出表現(xiàn)在以下幾個方面:特點(diǎn)和贏利模式突出表現(xiàn)在以下幾個方面: 1、做“名片”式住宅項(xiàng)目,制造小“富人區(qū)”。此類住宅項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)就是做成全 城頂尖的小區(qū),創(chuàng)造一種全新的生活方式,將城里最有權(quán)和最有錢的金字塔人士一網(wǎng)打盡。 價格通常能上沖 15-20%。眾多一、二線城市的開發(fā)商第一次到三、四線城市做項(xiàng)目,大都 走上這條路子。 2、以商業(yè)為主要贏利點(diǎn)。一種表現(xiàn)是
3、:幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面 積,大多拓寬到二層甚至地下一層。贏利模式是住宅小賺、大頭全靠商鋪賺。有得城市甚至 出現(xiàn)“剝皮建筑”的奇特現(xiàn)象即只蓋臨街住宅,里面不動,因?yàn)榕R街能出商業(yè)面積。第二種 表現(xiàn)是:很多地方出現(xiàn)了大型商業(yè)項(xiàng)目,然后分割成“豆腐塊”,以低首付的小面積產(chǎn)權(quán)商 鋪吸引了大量投資者。 注意:三、四線城市中的頂級住宅小區(qū)、中心區(qū)商鋪兩種物業(yè)的利潤率甚至達(dá)到一、二 線城市的水平, 一個地、 縣級市黃金地帶的臨街底商賣到每平方米 1 萬元左右早已屢見不鮮。 3、規(guī)模制勝。15 萬的樓盤放到一、二線城市并不起眼,但到了三、四線城市里就可 算是大盤了。 規(guī)模一大, 就能得到很多優(yōu)惠政策, 就可以大大降低成本, 利潤就相當(dāng)可觀了。 在對此類城市的特點(diǎn)有了大致的了解后,我們對在這類城市操盤的理解如下。在對此類城市的特點(diǎn)有了大致的了解后,我們對在這類城市操盤的理解如下。 首先,每