1、城市綜合體開發案例研究城市綜合體開發案例研究城市綜合體開發案例研究城市綜合體開發案例研究 版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸上海新聚仁機構所有，未經新聚仁機構書面許 可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。 2010.04.06 新聚仁機構新聚仁機構新聚仁機構新聚仁機構 聚仁聚仁聚仁聚仁 觀察觀察觀察觀察 1 國內商業地產項目的失敗有著豐富斑斕的原因與故事國內商業地產項目的失敗有著豐富斑斕的原因與故事國內商業地產項目的失敗有著豐富斑斕的原因與故事國內商業地產項目的失敗有著豐富斑斕的原因與故事； 外表貌視強大外表貌視強大外表貌視強大外表貌視強大、營銷推廣
2、美倫美奐營銷推廣美倫美奐營銷推廣美倫美奐營銷推廣美倫美奐、實則積重難返實則積重難返實則積重難返實則積重難返 商業地產歸根到底就是財務線的問題商業地產歸根到底就是財務線的問題商業地產歸根到底就是財務線的問題商業地產歸根到底就是財務線的問題 新聚仁機構新聚仁機構新聚仁機構新聚仁機構新聚仁機構新聚仁機構新聚仁機構新聚仁機構 開發商在開發綜合體項目時面臨的主要問題開發商在開發綜合體項目時面臨的主要問題開發商在開發綜合體項目時面臨的主要問題開發商在開發綜合體項目時面臨的主要問題 修訂物業指標修訂物業指標修訂物業指標修訂物業指標: : : :已有的物業指標的市場可實現性？ 物業價值最大化物業價值最大化物業
3、價值最大化物業價值最大化：市場可實現的物業配比？通過怎樣 的規劃布局能充分發揮價值聚集？ 資金的進入和退出機制資金的進入和退出機制資金的進入和退出機制資金的進入和退出機制：合理分期？合理的租售比？ 實現短期回現與長期現金流之間的平衡？ 招商和銷售招商和銷售招商和銷售招商和銷售：順利實現商家的入主？引爆商業銷售， 實現資金回籠？ 核心問題？ 財務線現金流 商業地產是一個復合型的產業，它包括地產、商業、投資、金融等，其中最需要的就是 資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。解決不了長期資金的問題，商業地產是很 難做的，即使能做，也走不遠。 海岸城海岸城海岸城海岸城 萬象城萬象城萬象城萬象城 萬達模式萬達模式萬達模式萬達模式 現金流 時間 商業地產代表財務線圖 聚仁聚仁聚仁聚仁 觀點觀點觀點觀點 2 更新理念更新理念更新理念更新理念，明晰差別明晰差別明晰差別明晰差別，有的放矢有的放矢有的放矢有的
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