1、 城市綜合體城市綜合體 商業地產主流開發模式商業地產主流開發模式 城市綜合體這種建筑形態最早出現于西方國家， 且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布 于資本發達國家的重點城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等。中國直到 20 世紀 90 年代才相繼 建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿易中心和華貿中心、上海的新天地、深圳的華潤中心 等。作為一種舶來品，城市綜合體在中國的發展速度逐漸加快，并升級為新都市綜合體，成 為一座“城中之城” 。 近幾年，城市綜合體正成為中國房地產，乃至商業地產發展的主流開發模式，不僅決定 著中國未來商業的發展高度，更已普遍成為城市的資金聚集地。它的集聚、高效、復合，不 同的功能相
2、互加成，就起了化學作用 ，形成了1+12的功效。除了商務功能外，城 市綜合體還具備高品質的居住、休閑、商業功能。白天、工作日商務人流進出密集，夜晚及 周末居住、消費人流集中。白天、夜晚、工作日、周末，形成互動人流補足，人氣聚集，形 成全天候的商業持續運營價值。 優秀的、功能合理的綜合體是城市商業的表率，更是城市形象的一張“名片” ，它所樹 立的地標性，無疑將成為刺激消費帶動投資的發動機，更成為聚集在項目里的企業，人群以 及商鋪人士的一筆無形資產， 解碼商業地產解碼商業地產之業態組合之業態組合 商業房地產項目的業態組合， 指的開發商根據項目城市現有業態狀況和對未來商業發展趨勢 的把握， 充分利用
3、自身可能整合的各種招商資源， 為便于該樓盤作為房地產項目實現銷售和 該項目作為商業地產日后能夠成功運營而對項目各功能分區和各樓層的業態所進行的規劃。 業態組合定位必須在項目開發前期完成。 單體商業房地產項目業態組合的定位，主要考慮如下幾個因素： 1、盡可能引進符合項目地實際需要的新業態，以造成對原有業態的強烈沖擊，顛覆舊 有商業格局； 同時， 所確定現代的業態必須有足夠大的規模， 以至于 35 年內無人能出其右， 形成規模上的強勢地位，將項目打造成新的商業中心； 2、要有主流業態和核心店，保證項目開業后對周邊商業物業形成競爭態勢，銷售力強， 以吸引人氣，積聚商氣；但又強調多業態經營，以使各業態之間優勢互補，降低整體經營成 本，提高利潤率，預防風險； 3、現代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業態引進，但二者之間存在競爭關 系，要注意它們的錯位經營； 4、首層和二層盡可能采用產權清晰、便
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