1、關于商業地產返租模式的探討關于商業地產返租模式的探討 產權式商業物業是指由專業的商業經營管理公司負責經營管理， 而物業產權為了回籠資 金的需要實行拆零銷售，所有權與經營管理權實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等 經營活動的建筑物。 產權式商業物業主要區別于產權未進行拆零銷售的經營式商業物業， 它 的進一步細分主要以其租賃的方式為依據， 分為整體租賃、 分零租賃和整體分零租賃相結合 三種方式。 零售產權、整體租賃的商業物業又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發 商拆零銷售產權回收資金，通過長達 10-20 年固定化、利率化的返租回報，將經營權從投資 者手中取回， 然后委托專業的商業管理公司進
2、行物業的管理和經營， 獲取租金， 回報投資者。 因為由專業公司代為管理，投資者獲取長期穩定的返租回報，故名“管理型商鋪”，其運作方 式往往概括為“售后返租”。 一、案例情況 A 項目，位于市地理中心和商業中心 廣場旁邊，于 1997 年底破土動工，2001 年 6 月竣工完成。該大樓占地面積 7172 平方米， 總建筑面積近 11 萬平方米，共 34 層。其中地下 3 層、4 層為車庫，可泊車 400 余輛；地下 2 層至地上 11 層均為營業用房，單層面積約 5000 平方米。12 層至 30 層為寫字樓，單層面 積約 1500 平方米。裙樓設扶梯 40 部，兩部觀光電梯，貨梯 1 臺，消防
3、梯 1 臺，客用電梯 2 臺。 該項目地處絕佳位置，具有無法復制的優勢地位。其地下室與規劃地鐵中心站直 接相通，成為未來的地鐵上蓋物業，將形成新的“地鐵經濟”和“地鐵概念”。目前 12 層至 30 層的寫字樓已全部整體出售并入住辦公， 業主為某保險公司。 地下 2 層至地上 5 層為某國內 著名百貨零售商負責經營管理。 該項目在其商鋪的銷售中，采取了所有權、經營權、 使用權三權分離的模式：為提高市場接納力，將商場產權劃整為零，劃分為 10100 平方米 的小產權進行銷售回收大量資金。 然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業鋪面的經 營權，其年回報利率定在 7%左右（高于銀行貸款利率才有吸引力） 。這樣所有權屬于投資 者、經營權由專業商業管理公司掌控、入場經營商家擁有物業使用權，實現了三權分離。在 統一經營的背景下， 最大程度實現商業物業的整體經營價值， 同時使建筑單體獲得最大的價 值與
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