上海奉城地產正陽二期階段推廣策略方案（113頁）.ppt
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上海奉城地產正陽二期階段推廣策略方案（113頁）.ppt
1、正陽二期階段推廣策略正陽二期階段推廣策略 報告結構報告結構 市場及項目背景 策略思考 應對策略 分階段策略執行 廣告表現 第一部分第一部分 市場及項目背景市場及項目背景 市場及項目背景市場及項目背景 銷售現場與蓄水客戶缺乏有效溝通 一期質量問題不斷，信任危機凸現 項目工程進度使常規營銷手段難以掀起波浪 宏觀調控波及南橋，競爭對手求變應對 陽光園陽光園 沉寂多時的陽光園于10月初推出136套房源，均價高達5800元/ 平米，其中小高層價格區間為47006600，多層價格區間為 53005600。此舉明顯是測試市場對于價格的反應，同時通過拉 開價差求得低價產品快速去化。 截至10.19已經定出40
2、套房源 高調入市、試探市場高調入市、試探市場 宏觀調控波及南橋，競爭對手求變應對 7月發起的組合營銷方案贏得不錯的銷售業績：7、8、9月以5300元/平米的均價共去化 了160多套住宅。 10月由于受百合苑降價、九華新苑低價推案的影響，一期以5000元/平米的價格清盤， 同時也是為其二期推案做價格測試。 二期已經具備預售條件，但保持觀望狀態，暫不上市 綠地老街綠地老街 百合苑和聚賢煌都的先后降價，九華苑的推出將吸納綠地的低端客群，而綠地 的中高端客群又將面臨正陽的競爭。遭受夾擊的綠地存在價格走低的可能 宏觀調控波及南橋，競爭對手求變應對 被動調價、謹慎入市被動調價、謹慎入市 38003800元
3、大幅跳水元大幅跳水 百合苑在宏觀調控后率先跳水，9月以3800元/平米特價單位 推出236套高層產品，去化136套，整體均價在4228元/平米左右。 宏觀調控波及南橋，競爭對手求變應對 百合苑百合苑 百合苑的跳水行動有效殺傷了鄰近的聚賢煌都百合苑的跳水行動有效殺傷了鄰近的聚賢煌都 聚賢煌都聚賢煌都 遭到百合苑的強力殺傷，盡管推出各種優惠促銷活動，仍舊難以改 變項目持續銷售不暢的局面：整個7月出現“零成交”現象，8月以來的 80多天內僅成交了10套公寓和4套別墅。于9月27日推出小高層106套，至 今沒有成交。 據內部消息：目前聚賢煌都正與金豐易居商談合作；農工商集團對 其下達了年底回籠大筆資金的死命令。 以聚賢煌都目前推出的7萬平米產品，要完成資金回籠任務，必將 有大批產品價格跳水 宏觀調控波及南橋，競爭對手求變應對 降價勢在必行降價勢在必行 南橋板塊內部競爭已是近身博殺，南橋板塊內部競爭
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