合富輝煌房地產(chǎn)紅珊瑚整體營(yíng)銷(xiāo)定位策略報(bào)告（131頁(yè)）.ppt

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合富輝煌房地產(chǎn)紅珊瑚整體營(yíng)銷(xiāo)定位策略報(bào)告（131頁(yè)）.ppt

1、保利紅珊瑚整體營(yíng)銷(xiāo)定位策略報(bào)告 2010.11.202010.11.20 謹(jǐn)呈：保利地產(chǎn) 前言兩個(gè)目的現(xiàn)金流快速回收及利潤(rùn)最大化保利品牌東莞價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化為順利實(shí)現(xiàn)既定目的，我們從項(xiàng)目自身現(xiàn)有條件看看遇到的實(shí)際阻礙經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中等規(guī)模、高地價(jià) 從占地及建面規(guī)模來(lái)看，項(xiàng)目屬于中等規(guī)模居住盤(pán)；從限高75米、1. 74的容積率來(lái)看，相比鄰近鎮(zhèn)區(qū)樓盤(pán)具有一定優(yōu)勢(shì)，同時(shí)項(xiàng)目具有配比一定高端產(chǎn)品的可能性，但主力產(chǎn)品須為25層左右的高層洋房；成交總價(jià)為7.45億，折合樓面地價(jià)3513元/平米，成本相比一街之隔的金域松湖明顯偏高，使得項(xiàng)目預(yù)期均價(jià)高企到9200元/平米，具有一定開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及難度；

2、區(qū)位北部工業(yè)區(qū)，偏離中部景觀資源區(qū) 本項(xiàng)目位于松山湖北部工業(yè)區(qū)，高新科技企業(yè)較多，是主要目標(biāo)客群集中地，但工業(yè)區(qū)的形象，容易使客戶心理產(chǎn)生不利影響；臨近大朗、東坑、寮步三鎮(zhèn)，偏離景觀資源最好的中部地區(qū)；萬(wàn)科金域松湖相比本項(xiàng)目先期入市，預(yù)計(jì)將在2011年底入市，將大幅消化本項(xiàng)目目標(biāo)客群，后期營(yíng)銷(xiāo)需重點(diǎn)遏制對(duì)手。新能源二期新能源金威啤酒易事特萬(wàn)科研發(fā)用地天弘科技華為工廠二期用地中小科技企業(yè)園華為工廠丹邦科技萬(wàn)潤(rùn)科技生益科技方達(dá)資源商業(yè)中心愛(ài)得發(fā)廠區(qū) 真功夫廠區(qū) 東陽(yáng)光藥業(yè) 宇龍科技廠艾利和創(chuàng)意生活城創(chuàng)意生活城（商業(yè)、學(xué)校、（商業(yè)、學(xué)校、居住等功能）

3、居住等功能）景觀基本無(wú)外部景觀資源周邊工業(yè)區(qū)眾多，視野開(kāi)闊，但基本無(wú)景觀資源，不利于項(xiàng)目生活品質(zhì)打造；項(xiàng)目西南500米處為與月荷湖，但景觀被教師村遮攔；配套生活配套不足，商業(yè)氣氛較淡項(xiàng)目周邊生活配套缺乏，后期營(yíng)銷(xiāo)需在社區(qū)配套上重點(diǎn)彌補(bǔ)；交通臨近輕軌口，城際交通發(fā)達(dá) 松山湖位于東莞的幾何中心，城際交通發(fā)達(dá)，松山湖大道、莞樟路、莞深高速、常虎高速、城軌R1、R3線在園區(qū)設(shè)站；臨輕軌口，R1/R3線交匯站點(diǎn)-松山湖站，離項(xiàng)目約3分鐘車(chē)程，但相比其他樓盤(pán)并無(wú)比較優(yōu)勢(shì)；莞深高速：主要加強(qiáng)東莞與廣深的聯(lián)系莞樟路：主要加強(qiáng)城區(qū) 到樟木頭等東部鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)系常虎高速：主要加強(qiáng) 東西部鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)系，途經(jīng)松山湖南部松山湖大道：加強(qiáng)城區(qū) 與松山湖的聯(lián)系 R1線（規(guī)劃）：主要加強(qiáng) 東莞與周邊城市的聯(lián)系，同時(shí)加強(qiáng)松山湖與其他鎮(zhèn) 區(qū)的聯(lián)系，突出城市核心的位置 R3線（規(guī)劃）：主要加強(qiáng)東

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