北京金隅廣場房地產開發公司工作考察匯報(47頁）.pdf
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北京金隅廣場房地產開發公司工作考察匯報(47頁）.pdf
1、北京公司商業綜合體經驗分享 金隅萬科廣場工作匯報 北京萬科 商業部 2010/11 房地產智庫 w w w .f dc 01.c o m 開發流程購物中心 SWOT 定位 設計輸入 招商 物業交接 改造洽商 收支管理 已完成正開展將開展 退出策略 財務分析 融資方案 業態配比 主力店 運營模式 主力招商 主題 經營目標 設計審核 推廣 運營團隊 設備調試 備品備件 財產保險 設備調試 備品備件 財產保險 企劃推廣 物業管理 租戶提升 融資方案 可行性 研究 方案設計施工 竣工 交付 二次裝 修改造 運營運營 方案強排 開發計劃 方案比對 建設 政府驗收 設計審核 設備維護 成本估算 地質勘查
2、方案競標 顧問團隊 擴初 目標成本 開發計劃 招投標 設備選型 施工管理 使用手冊 質保 監理 房地產智庫 w w w .f dc 01.c o m 1 1 前期工作小結 房地產智庫 w w w .f dc 01.c o m 房地產智庫 w w w .f dc 01.c o m 商業的金融本質退出 高高 金融衍生品 高高 房地產 股票 金融衍生品 回報回報 中中 國債 企業債 貨幣市場 類 /存款 資產光譜 低低 低低中中高高 類 /存款 資產光譜 風險風險 低低中中高高 房地產智庫 w w w .f dc 01.c o m 退出買家青睞什么樣的物業？ ? 什么是投資者親睞的物業：什么是投資者
3、親睞的物業： ? ? 有穩定的當期現金流有穩定的當期現金流 ? ? 有持續增長的能力和增值空間有持續增長的能力和增值空間 ? ? 交易成本低交易成本低? ? 交易成本低交易成本低 ? 商業地產投資回報的要求商業地產投資回報的要求 ? ? 股東要求息稅前回報率（貼現率）股東要求息稅前回報率（貼現率）10%10% 平安要求，如果物業投資整體 回報率 平安要求，如果物業投資整體 回報率10%的話，租金回報必的話，租金回報必 ? ? 退出資本化率（退出資本化率（CapRateCapRate）通常在）通常在6%6%- -8%8% 須占到須占到6%，資產升值只占，資產升值只占4%。 平安信托董事長童愷平安信托董事長童愷 房地產智庫 w w w .f dc 01.c o m 退出渠道及模式退出 打造低成本的交易結構 資本市場REITs 上市 股權 退出 單體項目整體 資產轉讓 多資產包母公司 平臺整體或
全部分類
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