1、商業商業培訓培訓 商鋪， 也稱為商業用房或商業地產， 指用于各種商品、 服務或體念等經營用途的場所， 包括零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等。作為房地產市場的一個分支，商鋪具有與其他物業 相似的物理屬性，但是由于商鋪是商業與房地產的復合體，必然有不同于住宅(指普通住宅、 公寓、排屋和別墅，以下同)的其他特征： 1可供選址少。住宅開發可選地塊范圍廣，不同的地塊適宜開發不同類型的住宅；商 鋪開發選址局限于城市商貿中心和主要街道的沿街地段， 地塊供給量較小， 可選擇的范圍窄。 2規劃難度高。一方面，商鋪面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業態對商鋪的 要求不具有替代性。 如果針對特定目標客戶規劃設計的商
2、鋪招商不成功， 項目在短時間內將 很難找到合適的客戶，從而使項目銷售(招商)帶來嚴重的后果。商鋪投資受宏觀經濟、消費 者行為的影響非常突出，對于大型商鋪開發而言，預測人流、物流、車流和現金流的難度遠 遠比開發住宅大。 最關鍵的是， 目前沒有關于各類經營業態所要求的關于進深、 開間、 面積、 層高、和柱距的設計參數和技術標準，造成商鋪規劃設計帶有一定的盲目性。 3政策影響大。對于商鋪投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要指房地 產開發政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設政策等。首先，商鋪開發報建除了國 土、規劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規劃方案還必須向市商委報審，設計必須符
3、 合城市商業網點的整體布局才可能獲得通過。 有的城市由于商業設施較多， 對開發大賣場和 百貨店甚至要召開市民聽證會(如大連)，商鋪項目通過政府各個部門審批的難度可想而知。 其次，銀行對商鋪購買的抵押貸款條件與住宅有區別，商鋪貸款至多 6 成 10 年，而住宅貸 款可以 8 成 30 年。再者，商鋪的層數少，根據銷售政策規定一般要到物業結構封頂才能預 售，而高層、小高層住宅只要投資達到三分之一、已經確定竣工日期就可以預售，因此商鋪 開發要求發展商具有很強的資金實力。業界有人戲言，商業地產是資本的游戲。此外，商鋪 對政府區域規劃比住宅更敏感，城市功能布局的調整對商鋪的收益將產生革命性的影響。 4價格變化快。一般來說，建筑物底商的價格是住宅價格的 23 倍，有的繁華街道甚 至可以達到 58 倍；少數拍賣的商鋪(鋪面和鋪位)高達 18 萬元。由于商鋪的價格高， 而影響其價格的因素甚多(如地段商情因
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