商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局與動線規(guī)劃要點(26頁).docx
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商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局與動線規(guī)劃要點(26頁).docx
1、趙傳先:學(xué)習(xí)篇:商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局與動線規(guī)劃要點 摘要:對于規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)眾多的商業(yè)綜合體來說,業(yè)態(tài)布局和動線規(guī) 劃非常復(fù)雜。本文先對商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行了歸類分析,進(jìn)而闡述了業(yè)態(tài)布局 的一般性原則及四個要點: 合理分區(qū)、 增強(qiáng)互動、 引導(dǎo)客流和順應(yīng)流程。 動線規(guī)劃不僅能夠引導(dǎo)商業(yè)綜合體內(nèi)外人流、車流、物流的有序流動, 更是提升商業(yè)品質(zhì)和價值的關(guān)鍵手段, 這主要依賴合理的客流動線規(guī)劃。 本文通過解析大量案例,提出了“有機(jī)疏解”和“分類引導(dǎo)”等客流動 線規(guī)劃的一般規(guī)律,并歸納出方位感、均好性、連續(xù)性、舒適性和尺度 感等客流動線設(shè)計的要點。 最后,本文展望了商業(yè)綜合體規(guī)劃設(shè)計的未來趨勢。 商業(yè)建筑是與人們
2、生活最為密切的公共建筑之一, 按規(guī)模形態(tài)層級可分 為商鋪及商鋪集合形成的帶狀商業(yè)街、單體百貨樓或?qū)I(yè)商場、購物中 心、商業(yè)綜合體、城市綜合體。 中國購物中心發(fā)展及預(yù)測報告 20092011中將購物中心定義為“單 體形態(tài)的 Shopping Center 或 Shopping Mall,即以零售、餐飲、娛樂、 休閑、服務(wù)為完整功能的綜合性商業(yè)設(shè)施”。其實在歐美商業(yè)發(fā)展較早 的國家,購物中心是指以零售為主要業(yè)態(tài)的大型商業(yè)項目,是專賣店、 百貨店、超市等的集合,可能配備一點餐飲,但只是輔助性功能。而近 年來,特別是在亞洲新興市場,出現(xiàn)了很多包含零售、餐飲、娛樂、休 閑健身、教育文化等多種業(yè)態(tài)在內(nèi)的大
3、型商業(yè)項目,零售占比往往只有 1/3 左右,我們將其稱為商業(yè)綜合體,以便與購物中心加以區(qū)分。如果 一棟大型建筑除商業(yè)以外, 還帶有辦公、 公寓、 酒店、 住宅等物業(yè)類型, 我們稱為城市綜合體,但其商業(yè)部分是功能和流線最為復(fù)雜的部分。 近年來, 我國商業(yè)項目建設(shè)量迅速膨脹, 很多開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn), 動輒十萬平方米量級的項目開建,體量龐大,功能復(fù)雜,投資巨大,風(fēng) 險極高。我們常常看到有些商業(yè)人氣旺盛,經(jīng)營火爆,而有的則冷冷清 清, 生意慘淡, 甚至在一個商圈緊鄰的兩個項目, 經(jīng)營效果都差別巨大。 業(yè)內(nèi)有句話叫“隔街死”,形容馬路兩邊商業(yè)經(jīng)營狀況的差異,還有一句 話叫“一步差三成”,點透了商鋪的位置雖然只差一點兒,但營業(yè)額卻差 距很大的現(xiàn)實。實際上,商業(yè)的租金收益差幾倍并不稀奇,決定商業(yè)項 目生死的奧妙在哪兒呢?選址、業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃設(shè)計、招商和運(yùn)營管理 是決定商業(yè)成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié),環(huán)環(huán)相扣,