知名購(gòu)物中心項(xiàng)目分析（26頁(yè)）.docx

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知名購(gòu)物中心項(xiàng)目分析（26頁(yè)）.docx

1、海南第一海南第一 MALL 項(xiàng)目背景地點(diǎn): 中國(guó). 海南省. 海口市開(kāi)業(yè): 2005 年 6 月 5 日開(kāi)發(fā)商: 海南環(huán)瑞置業(yè)有限公司基地面積: 430,000 建筑面積: 300,000 商業(yè)面積: 120,000 海域面積: 100,000 樓層: 5 層停車(chē)位: 3,500 個(gè) 預(yù)計(jì)投資總額: 2.5 億元美元海南第一 MALL 位于海南海口市濱海大道，緊臨秀英港旁(即海口港)，具有臨海、觀海之得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢(shì), 也是國(guó)內(nèi)唯一的濱海購(gòu)物中心, 分五期開(kāi) 發(fā)。2003 年項(xiàng)目甫推出即轟動(dòng)一時(shí), 2004 年獲中國(guó)房地產(chǎn)十大商業(yè)地產(chǎn)品牌及中國(guó)房地產(chǎn)最佳商業(yè)項(xiàng)目 20 強(qiáng),

2、同時(shí)吸引了許多國(guó)際投資商極大的關(guān)注，前來(lái) 考察洽談合作開(kāi)發(fā)者川流不息，盛況空前(見(jiàn)圖 1)。該購(gòu)物中心雖號(hào)稱43萬(wàn)平方米, 問(wèn)題是它分五期開(kāi)發(fā), 第一期3.6萬(wàn)平方米, 已開(kāi)發(fā)完成, 主力店原本是引進(jìn)銅鑼灣百貨, 沒(méi)想到銅鑼灣在海口招不到商戶, 于開(kāi)業(yè)前一個(gè)月臨陣撤退, 開(kāi)發(fā)商迫于無(wú)奈, 在商戶入駐不及 30%的情況下, 咬著牙于 2005 年 6 月倉(cāng)促開(kāi)幕, 商戶多半集中在一樓, 二、三、四樓的空間大部份閑置著, 五樓為員工辦公室。實(shí)際上, 開(kāi)發(fā)商變成了自營(yíng)百貨司, 營(yíng)業(yè)空間僅占了約 8,000 平方米左右, 營(yíng)運(yùn)狀況低迷, 商場(chǎng)門(mén)可羅雀。隨后于 2006 年 2 月, 引進(jìn)了深

3、圳的新一佳超市, 營(yíng)業(yè)面積占 1.2 萬(wàn)平方米, 營(yíng)運(yùn)狀況差強(qiáng)人意, 勉強(qiáng)還可維持門(mén)面。目前該購(gòu)物中心是以自營(yíng)百貨公司(8,000 )和新一佳超市(12,000 )為經(jīng)營(yíng)主體, 見(jiàn)圖 2。就現(xiàn)況而言, 由于該購(gòu)物中心目前只開(kāi)發(fā)了第一期 3.6 萬(wàn)平方米, 自營(yíng)百貨加上引進(jìn)的超市, 真正的營(yíng)業(yè)面積只有 2 萬(wàn)平方米, 很顯然地, 是屬小型的鄰里型購(gòu)物中心。根據(jù) 2006 年的資料統(tǒng)計(jì)顯示, 該購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)狀況顯然出現(xiàn) 了嚴(yán)重問(wèn)題, 見(jiàn)圖 3、4。超市營(yíng)業(yè)面積 12,000 , 2006 年 10 月份的日均入店客流量為 3,093 人次。百貨營(yíng)業(yè)面積8,000, 2005年4月份的日均入店客流量622人次, 經(jīng) 整改后, 2006年10月份上升至2679人次, 主要是修改了賣(mài)場(chǎng)動(dòng)線, 吸納了超市的客流。超市 2006 年 10 月份日均提袋率為 63.4%, 入店客流

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