1、商業地產全程運作講壇 序言 在戰火紛飛的地產市場中，商業地產異軍突起，以其高利潤， 低風險的特點順勢而生，并以燎原之勢迅猛發展起來，各種綜合體、 底商、步行街等形態如雨后春筍般的出現在全國各城市中，形成“無 地不商”的局面。但在眾多的開發企業中也是有人歡喜有人憂，其中 不乏停工、停業或被吞并的企業。 為什么會出現這樣的情況呢？ 因為商業地產開發是一套專業、完整的體系，是從商業市調、 定位策劃、整體規劃、空間設計、施工建設、廣告推廣、銷售招商、 二次商裝、開業籌備及運營管理完整的、缺一不可的運行鏈條，如果 在其中任何環節出現問題， 都會導致項目在后續的運作當中出現難以 彌補的錯誤，甚至導致巨大的
2、損失。 同世飛天作為多年從事商業地產的工作者，從本期起，將從我 們實操的案例的角度詳細解讀商業地產各工作環節的內容、流程、手 法和目的，供有志于從事商業地產的開發商及從業者認識到： 專業的商業運作經驗直接關系到商業地產項目成敗； 商業地產如何獲得巨大的利益； 商業地產規避那些巨大的風險。 張先生 2011 年 1 月于北京 第一章 市場調研（Marketing Research） 商業地產的開路先鋒 商業市調的現狀及分析 在信息時代的今天，市場調查作為企業投資的第一步日益受到 重視，但因觀念上的誤區使市場調研工作分為三種情況： 1、 目前，有一部分開發企業聘請的專業調查公司展開調查，調查 公司
3、利用人員走訪和網絡提問等方法， 對市場環境、 市場狀況、 消費者及消費需求、價格及開發商提出的某些特定的問題等開 展工作。 優勢：數據量相對較大，內容詳細、可信度高。 劣勢：只提供純數字型報告，一般不對調查數字作針對性分析，甚至 會發生脫離實際需求、做無用功的現象。 2、 大部分無商業經驗的開發商希望能得到專業指導，選擇與一些 地產銷售或廣告代理公司合作。這些公司一般在住宅市場有過 操盤經驗，在市調方面較調查公進一步深入，可以從城市、市 場和消費者的層面對政策、經濟、消費進行深度的分析，并形 成有自己見解的報告。 優勢：基本具備數據分析能力，調查工作有一定的針對性，在綜合體 的住宅和公寓部分尤為突出。 劣勢：這類代理公司商業地產的經驗較少，對于純粹的商業地產的操 盤技術明顯欠缺，為回避商業方面的不足，數據分析往往有 失偏頗，得出的結論出于習慣經常會重住輕商。 3、 隨著商業地產開發企業的快
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