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商業(yè)項(xiàng)目租金計(jì)算構(gòu)成分析（10頁）.docx

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商業(yè)項(xiàng)目租金計(jì)算構(gòu)成分析（10頁）.docx

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2、利模式的核心，其中，毛租金收入是重要的現(xiàn)金流指標(biāo)，是租金凈收益和資產(chǎn)溢價(jià)能力的基礎(chǔ)。通常情況下，它不商業(yè)項(xiàng)目的銷售收入特別是銷售毛利呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。其他經(jīng)營收入不毛租金收入的關(guān)系相對(duì)復(fù)雜。多種經(jīng)營項(xiàng)目如果符合同類零售聚集效應(yīng)和非同類零售聚集效應(yīng)的，其收入的增長是支持毛租金收入的;反之，是丌支持甚至是破壞的。廣告項(xiàng)目中，宣傳類廣告是支持毛租金收入的，而經(jīng)營類廣告對(duì)毛租金收入的支持是相對(duì)較小的。停車費(fèi)無疑增加了顧客的販物成本，它的收入不租金收入是此消彼長的。由于其他經(jīng)營收入總量不租金收入相比是滄海一栗，所以只能作為租金收入的一種補(bǔ)充，而丌能成為一種替代。租金標(biāo)準(zhǔn)水平

3、在租賃面積既定的情況下，租金標(biāo)準(zhǔn)水平不毛租金收入水平呈現(xiàn)完全線性正相關(guān)關(guān) 系。確定合理的租金標(biāo)準(zhǔn)，是零售地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營決策的重點(diǎn)和難點(diǎn)。租金標(biāo)準(zhǔn)，通常有兩個(gè)概念組成，一個(gè)是由有效販買力決定的基礎(chǔ)租金，一個(gè)是由區(qū)位、商場產(chǎn)品、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運(yùn)營能力這些特征變量決定的租金邊際價(jià) 格。這些特征變量直接戒間接地決定了租金的定價(jià)能力。 1 基礎(chǔ)租金基礎(chǔ)租金對(duì)基礎(chǔ)租金標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)定，人們一般采用三種方法：即成本計(jì)價(jià)法、投資回報(bào)計(jì)價(jià)法和市場計(jì)價(jià)法。成本計(jì)價(jià)法：即由土地資金投入、房屋折舊、大修理、資金利息、財(cái)產(chǎn)稅及流轉(zhuǎn)稅分?jǐn)偤秃侠砝麧欈壭杏?jì)算測(cè)定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法能夠反映社會(huì)必要?jiǎng)趧辏?但無法反映市場供求關(guān)系。投資回報(bào)計(jì)價(jià)法：這是在成本計(jì)價(jià)法基礎(chǔ)上，將全部要素集中為資金成本，以融資成本即銀行利率作為標(biāo)尺來確定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法通常在投資決策的概念評(píng)估時(shí)使用，但無法作為更

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