中國商業地產模式探索-城市綜合體開發運營要點簡析報告（31頁）.ppt
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中國商業地產模式探索-城市綜合體開發運營要點簡析報告（31頁）.ppt
1、 中國商業地產模式探索 _城市綜合體開發運 營要點 一、商業地產的屬性一、商業地產的屬性 1、零售不動產 2、與住宅地產相對應的一類房地產 3、以收取租金收入為目的投資行為 4、金融行業的一種 二、商業地產的發展形勢 1、未來10-15年，住宅地產和商業地產將呈現此消彼長 的態勢。 2、目前中國的商業地產行業已進入戰國時代：搶人，搶 地，搶錢。 3、5-8年后，商業地產行業將進入三國時代：擁有全國 性品牌影響力及專業的運營管理能力的企業將成為最后 的勝（剩）者。 三、商業地產開發模式 自有資金 銀行貸款 持有部分商業 （購物中心） 銷售部分： 住宅、寫字樓、社區商業 租金收益 資產溢價 資產抵
2、押貸款 租約抵押貸款 歸還歸還 貸款貸款 滾動開發滾動開發 中國發展商業地產的兩個 制約條件： 1、缺乏相應的金融工具； 2、較低的經濟發展水平和 商業發展水平導致的低租 金水平。 華潤和中糧模式：以集團 總公司的投資為主，沉淀 優質資產，擇機上市。 萬達模式：通過兩貸一銷 售以及低于市場水平的土 地價格，基本達到項目現 金平衡，實現快速滾動開 發 實現IPO 償 還 利 息 2012 四、商業地產運作的關鍵要素四、商業地產運作的關鍵要素 1、商業模式（金融模式） 2、產品類型 3、人力資源 4、商業資源 住宅開發商轉戰商業地產的九大風險住宅開發商轉戰商業地產的九大風險 1 1、對商業地產本質
3、與產業鏈的認知不足；、對商業地產本質與產業鏈的認知不足； 2 2、融資模式和平臺匱乏；、融資模式和平臺匱乏； 3 3、與住宅地產不同的商業拿地模式；、與住宅地產不同的商業拿地模式； 4 4、產品模型與商業地產產品品牌難以確立、產品模型與商業地產產品品牌難以確立 ； 5 5、核心商業資源的戰略合作力與掌控力不足；、核心商業資源的戰略合作力與掌控力不足； 6 6、對設計和招商團隊及合作伙伴鑒別力不夠；、對設計和招商團隊及合作伙伴鑒別力不夠； 7 7、對投資回報率和回報周期的期待過高；、對投資回報率和回報周期的期待過高； 8 8、對部門工作協調和交叉的認識和掌控不足；、對部門工作協調和交叉的認識和掌控不足； 9 9、對人力成本和人材特點的差異準備不足。、對人力成本和人材特點的差異準備不足。 五、城市綜合體開發的基本要點 城市綜合體開發中的計劃管理城市綜合體開發中的計劃管理 1、規劃設計計劃
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