建發集團上海新江灣項目營銷策劃報告(152頁）.ppt
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建發集團上海新江灣項目營銷策劃報告(152頁）.ppt
1、價值與體驗價值與體驗 建發新江灣項目建發新江灣項目營銷策劃報告 世聯地產世聯地產.09.06.15.09.06.15 謹呈謹呈:建發集團建發集團 目標判定 豪宅產品的入市背景豪宅產品的入市背景 開發商的目標解析開發商的目標解析 入市時的限制性條件入市時的限制性條件 “輿論導向”下的“通縮謊言” 18個月來銀行首次調高準備金率，提升至16.5%； 2010年新增貸款總量為7.5萬億，較09年實際投放量下降20%； 表面表面 命題命題 主流媒體高唱金融緊縮政策； 09年末銀行對于開發商突擊放貸，優質企業獲得大量授信額度； 新增貸款總量7.5萬億，與09年初公布的當年新增總量完全一致 ；中央重申經濟
2、基礎不穩固，寬松的貨幣政策不會根本改變； 真實真實 情況情況 進入2010年，M1和M2與同期相比分別高達39%和26%； 證券市場IPO重啟； 央行加息預期，投資心態進入博弈期； 銀行首付4成以上，提高營業稅，成本增加； 表面表面 命題命題 地方政府的投資抑制（而非投機）的主流輿論導向； 海外游資撤場，境外資金凈流出； 歐美及日本市場經濟復蘇緩慢，外貿受挫，實業短期難以復興； 國家政策的明放暗收，民間資本投資渠道日益收窄； 真實真實 情況情況 M1、M2投放增量，產生通脹，人民幣購買力下降； 證券市場富翁締造機，創業板、大小非集中上市； “通脹背景”之下的“富人困 惑”。 2009年上海累計
3、商品房土地出讓量704萬平米，接近07年高峰； 2010年對房地產開發企業囤地行為的徹查，增加土地存量供應； 表面表面 命題命題 加大保障性住房的建設，解決中、低收入家庭住房需求； 2009年外環外土地與外環內土地供應比接近7：3； 國11條明確要求增加土地使用率（容積率），低密度產品稀缺； 真實真實 情況情況 保障性住房建設緩慢，從試點到推廣需要較長周期； 土地財政成為各地政府經濟主動脈的同時，地價得到支撐； “抑制地價”空談后的“供需矛盾。” 四萬元以上公寓去化套數 0 500 1000 1500 2000 2500 2007年2008年2009年 5萬元以上別墅去化套數 0 100 200 300 400 500 2007年2008年2009年 豪宅產品與普通住宅的成交比率 95% 100% 105% 110% 115% 120% 125% 4萬以上公寓成交率5萬以上別墅成交率住宅整
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